Электронные книги по юридическим наукам бесплатно.

Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте.

 


 

 

И.А. ФАРШАТОВ

ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ, ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

Москва

ИНФРА-М

2001

I

УДК 347.254 ББК 67.404.2 Ф24

Светлой памяти Ивана Федоровича Казьмина

Фаршатов И.А.

Ф24    Жилищное законодательство: Практика применения, теорети­ческие вопросы. — М.: ИНФРА-М, 2001. — 272 с.

ISBN 5-16-000699-0

В книге рассматриваются актуальные вопросы применения жилищного законодательства Российской Федерации с исполь­зованием практики кассационных и надзорных инстанций Вер­ховного Суда РФ, республик, областных и краевых судов РФ. Особое внимание уделено положениям руководящих постанов­лений Пленума Верховного Суда РФ по жилищным делам. Даны комментарии к статьям Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ с учетом состояния законодательства на 2001 г.

Для студентов вузов, работников местных администраций, жилищно-коммунальных органов, юрисконсультов организаций.

ББК 67.404.2

ISBN 5-16-000699-0

Фаршатов И.А., 2001

Редактор

Корректор

Компьютерная верстка

А. В. Вишнякова Г.М. Короткова Т. В. Доронина

isbn 5-1ь-аоаьчч-о

785160"006994»

ЛР № 070824 от 21.01.93

Подписано в печать 10.07.2001.  Формат 60*90/»,.

Печать офсетная. Бумага газетная. Усл. печ. л. 17,00.

Тираж 6 000 экз. Заказ № 0109140

Издательский Дом «ИНФРА-М»

127214, Москва, Дмитровское ш., 107.

Тел.: (095) 485-70-63: 485-71-77.

Факс: (095) 485-53-18.. Робофакс: (095) 485-54-44.

E-mail: books@infra-m.ru

http://www.infra-m.ru

Отпечатано на MBS

в полном соответствии с качеством

предоставленных диапозитивов

в ОАО «Ярославский полиграфкомбинат»

150049, Ярославль, ул. Свободы, 97.

Введение

В условиях перехода к рынку изменились методы и прин­ципы регулирования жилищных отношений между граждана­ми и государственными органами по поводу предоставления ;жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Действующим законодательством гражданам предостав­лены большие права по приобретению жилья в частную соб-;ственность без ограничения его количества, размеров и [стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строи-(Тельству, созданию товариществ застройщиков, участию в ркилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Поощряется деятельность предприятий, объединений, других хозяйствующих субъектов по жилищному строитель­ству, содействию организационно-технической и матери­альной помощи индивидуальным застройщикам.

Принципиально меняются способы обеспечения граж­дан жильем. Право на его бесплатное получение в домах [государственного и муниципального жилищных фондов бу­дут иметь (как правило):

лица, имеющие в расчете на каждого члена семьи дохо­ды ниже установленного Правительством РФ уровня;

участники Великой Отечественной войны и приравнен­ные к ним лица;

лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хро-ических заболеваний;

инвалиды I и II групп.

Законодательством субъектов Российской Федерации круг этих лиц может быть расширен (но не может быть сужен).

Таким образом, законодательством значительно ограни-Вшается возможность бесплатного обеспечения жильем за Вет государственного и муниципального жилищного фонда.

Большинство граждан должны будут заработать его собствен­ным трудом. В этом и особенность довольно жесткой систе­мы рыночных отношений в сфере распределения жилья.

Одновременно предусматривается постепенное повыше­ние, оплаты жилья и коммунальных услуг с тем, чтобы в конце концов обеспечить полное возмещение издержек на содержание и ремонт жилой площади, а также коммуналь­ных услуг (газ, отопление, электроэнергия и т.д.).

Вместе с тем органам государственного управления, ме­стной администрации предоставлено право (законодатель­ством РФ) выделять компенсации (субсидии) на оплату жилья в пределах социальной нормы (размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуще­ствляется предоставление компенсаций (субсидий) и норма­тивов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи). Кроме того, местные органы самоуправления могут предоставить гражданам льготы по оплате жилья и ком­мунальных услуг (по договору найма) и в случаях, когда зани­маемая площадь превышает социальную норму.

Существенно изменилось понятие договора найма жи­лого помещения. Введены два вида договоров: социального найма (предназначенного в основном для социально неза­щищенных категорий граждан) и коммерческого найма (предполагающего, в частности, свободное волеизъявление по предоставлению жилья, при определении размеров оп­латы жилья, коммунальных услуг).

Вышеперечисленные, другие нововведения гражданского и жилищного законодательства ставят вопросы уяснения их сути и смысла, последовательного и неукоснительного при­менения на практике; соблюдения законности в процессе распределения и использования жилого фонда. Между тем, как показывает практика, - - судебная и органов власти, управления - - в процессе рассмотрения конкретных дел встречается довольно много нарушений, связанных с не­верным применением, ошибочным толкованием действую­щих нормативно-правовых актов. Значительны нарушения в ходе приватизации жилья, защиты прав лиц на приватизи­руемые жилые помещения.

В работе основное внимание уделяется практике приме­нения Жилищного кодекса РСФСР, статей Гражданского кодекса РФ (по найму жилого помещения) на основе кон-

кретных гражданских жилищных дел, рассмотренных Верхов­ным Судом РФ, Верховными судами республик, областных, краевых судов РФ. Освещаются и некоторые теоретические воп­росы действующего жилищного законодательства; даны ком­ментарии новых законодательных актов Российской Федера­ции и ее субъектов; излагаются положения действующих ру­ководящих постановлений Пленума Верховного Суда РФ.

Книга предназначена в основном для судебных работни­ков. Автор надеется, что комментарии статей ЖК РСФСР, отдельных законодательных и подзаконных актов в жилищ­ной сфере окажут судам существенную помощь при рас­смотрении конкретных дел и позволят избежать ошибок, довольно часто встречающихся в решениях об изменении жилищных правоотношений, выселении с предоставлением и без предоставления жилья.

Возможно, и прокурорские работники найдут в книге ответы на интересующие их вопросы.

Работники местных администраций, жилищно-комму­нальных органов, юрисконсульты предприятий, учреждений и организаций смогут ориентироваться в сложных вопросах, связанных с распределением и использованием жилья, за­щитой прав нанимателей и собственников жилого фонда.

Теоретические положения жилищного законодательства, практика рассмотрения конкретных жилищных споров, изложенные в работе, могут использоваться студентами юридических вузов при изучении соответствующих глав гражданского права, а также спецкурса «Жилищное законода­тельство».

Автор обращает внимание читателя на то, что в работе рассматриваются некоторые подрядные, налоговые, иные отношения, не являющиеся объектами жилищного законо­дательства; они освещены в связи с близостью к жилищ­ным правоотношениям.

Глава I

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

ЖИЛИЩНОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

1.1. Право граждан на жилище

I. Право граждан на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, впервые было сформулировано в Кон­ституции СССР 1977 года (ст. 44). В свое время такая форму­лировка, воспроизведенная в Жилищном кодексе РСФСР (ст. I), дала возможность организовать вокруг нее большую пропагандистскую шумиху как о величайшем завоевании социалистического строя; даже создать в жилищной сфере обстановку эйфории. Под стать тому — восторженные выступ­ления и комментарии: «право на жилище представляет собой реальную и гарантированную возможность удовлетворения жилищных потребностей», «право - - получить в установ­ленном порядке жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда» и т.п.

И это в то время, когда фактически из года в год снижа­лись темпы жилищного строительства'; когда граждане, проживающие в подвальных помещениях, бараках, полу­разрушенных строениях, «времянках», десятки лет числясь в очередях, не могли улучшать свои жилищные условия2. Люди же, не имеющие «крышу над головой» (бомжи, бро­дяги), вообще не учитывались как нуждающиеся в получе­нии жилья из-за отсутствия прописки (ст. 29 ЖК РСФСР, п. 8 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, и предоставления жилых помеще­ний в РСФСР от 31 июля 1984 г.).

Нарушались элементарные требования жилищного зако­нодательства (правила постановки на учет, очередность,

1 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. I ЖК РСФСР // Жилищное законода­тельство. Комментарий. — М.: Юрид. лит., 1991. С. 13.

1 Известия Башкортостана, 1997. 3 сент. («Коммунальный мир»).

санитарные и общие размеры предоставляемого жилья, свое­временность ремонта оборудования). Многие руководящие партийные и советские работники без всяких законных осно­ваний неоднократно улучшали свои жилищные условия'.

разрыв между статьями политической декларации и фак­тическим положением дел был столь очевиден, что это пре­вратило тогда основной закон в чисто пропагандистский до­кумент, не имеющий постоянно функционирующих правовых основ, системы защиты социальных прав граждан.

Вера в идеи, провозглашенные Конституцией 1977 года, была основательно подорвана. Однако формулировка «право на жилище» оказалась довольно привлекательной (возможно, из-за ее непонятной сущности) и перешла в текст Основного закона РФ. Несмотря, казалось бы, на очевидность требова­ний международно-правовых актов, «провозглашенные в ста­тьях конституций основные права должны соответствовать возможностям общества на том или ином этапе социально-экономического развития и международно-правовым актам по правам человека»2. Итак, с сожалением приходится кон­статировать подобную преемственность и пропагандистско-декларативный характер ряда положений Конституции РФ (ст. 22, 23, 25, 27)3.

В условиях весьма ограниченных возможностей получения жилья в порядке очередности за счет государственной, муни­ципальной жилплощади, довольно низких темпов жилищно­го строительства вряд ли было обоснованным включение это­го неопределенного выражения в текст Основного закона РФ4.

' См.: Белорукое Н. Распределение жилья: гласность и справедливость // Социалистическая законность, 1987. № 10. С. 17-18; СП СССР, 1989 г., отд. 1, № 1, ст. 2; таких нарушений и сейчас немало. — Российская газета, 1997. 22 авг. («Звезда героя — не ордер на квартиру»).

2  В частности, «Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах» от 19 декабря 1966 г. // Международная защита прав и свобод человека. Сборник документов. — М.: Юрид.лит., 1990. С. 21, 25.

3  См.: Указ Президента РФ от 14 июня 1997 г. «О неотложных мерах по защите населения от бандитизма и иных проявлений организованной пре­ступности» // Российская юстиция, 1997. № 8. С. 1.

4  В конституциях большинства стран мира нет формулировок о формах удов­летворения жилищных потребностей граждан. Лишь в текстах Основного закона ряда европейских стран выделяется положение «...жилье неприкосновенно» (Гер­мания, Италия). Примечательны положения Конституции Греции (1975 г.): «...пре­доставление жилища для тех, кто его не имеет или недостаточно им обеспечен», является предметом особой заботы со стороны государства   (Конституции бур­жуазных государств. — М.: Юрид. лит., 1982. С. 351).

Конституция -- не Библия, не Коран. В условиях сего­дняшней действительности, когда у людей раскрылись гла­за на многие вещи (скажем, на историческое развитие стра­ны и достижения), никто не собирается молиться на нее и тем более восторгаться ею. Конституция занимает достой­ное место Основного закона страны, если она соответствует требованиям признанных международно-правовых актов по правам человека, реальным возможностям экономического развития, непосредственно защищает социальные интересы людей.

Если же Основной закон в том или ином положении не отвечает этим требованиям, он должен быть изменен, пе­ресмотрен или дополнен; либо должны быть приняты не­отложные организационно-правовые меры по практической реализации той или иной статьи. В противном случае он, как и прежде, превратится в пропагандистско-декларатив-ный документ.

2. Как же должны быть истолкованы суть и содержание формулировки «каждый имеет право на жилище»? Прежде всего, ограничительно, исключая из ее содержания «реаль­ную возможность» и тем более ничего не означающую «га­рантированную государством возможность». И, действитель­но, в последнее время в юридической литературе довольно сдержанно (без громких фраз и эпитетов) говорится о смыс­ле этого выражения.

Выделим основные точки зрения и высказывания.

Во-первых, как и прежде, конституционное право на жи­лище сводят к гарантированной государством возможности получения жилья. Так, В.Р. Скрипко отмечает: «Конституци­онное право на жилище означает гарантированную для каж­дого гражданина возможность быть обеспеченным постоян­ным жилищем. Это право предполагает юридическую возмож­ность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улуч­шения жилищных условий путем приобретения другого»1.

Во-вторых, государство гарантирует каждому граждани­ну возможность пользоваться тем жильем, которое у него

Скрипка В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Госу­дарство и право, 1996. № 2. С. 29—43.

имеется, и оно (государство) принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспе­чен жильем1. С.М. Корнеев, обоснованно выделяя два прин­ципиальных положения, обращает внимание на то, что «оста­ется не ясной сущность права на жилище. Ни в конституции, ни в отдельных законах она не раскрывается»2.

В-третьих, высказывания, которые сводят это право к трем юридическим возможностям:

а)   стабильное, устойчивое,  постоянное пользование жилым помещением;

б)  содействие государства в улучшении жилищных усло­вий;

в)  обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды3.

Как видно, прежде всего обращается внимание на «по­стоянное», «устойчивое» пользование имеющимся жилым помещением, т.е. на то, что «жилье неприкосновенно». Обо­снованы суждения относительно содействия государства в улучшении жилищных условий. Обойдены или комментиру­ются иначе выражения «реальная или гарантированная воз­можность получения», «государство гарантирует» и т.п., которые в недавнем прошлом относили к самой сути права на жилище.

В этом плане интерес представляют ст. 10, 11 Деклара­ции прав и свобод человека и гражданина, принятой Вер­ховным Советом РСФСР 22 ноября 1991 г. В них (статьях) особо выделено: «Государство поощряет жилищное строи­тельство, а малоимущим гражданам жилье предоставляется

1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (арен­ды) жилого помещения // Учебник «Гражданское право», Т. 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 149.

1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (арен­ды) жилого помещения. С. 149—150.

3 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 40 Конституции РФ // Комментарий к Конституции Российской Федерации. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 127. Ли­товкин В.Н. Жилищное законодательство. Комментарий (комментарий к ст. 1 ЖК РСФСР). - М.: Юрид. лит., 1991. С. 8-9.

Стремясь наиболее полно раскрыть это понятие, П.И.Седугин выделяет шесть юридически значимых возможностей: стабильного пользования, улучшения своих жилищных условий, использования в интересах других граждан, обес­печения для жителей здоровой среды обитания, недопустимости произволь­ного лишения граждан права на жилище, неприкосновенности жилища (Седу-гин П.И. Жилищное право. — М.: Изд-во «Норма», 1997. C.J9—20).

бесплатно или на льготных условиях из государственных и муниципальных жилищных фондов»1.

Поэтому выражение «каждый имеет право на жилище» не должно толковаться как «гарантированная государством воз­можность». Оно подразумевает, прежде всего, постоянное, устойчивое пользование жильем в том смысле, что никто не может быть произвольно лишен жилища, т.е. жилье непри­косновенно. Эта же формулировка включает поощрение жи­лищного строительства со стороны органов государственной власти и местного самоуправления; т.е. формулировка «каж­дый имеет право на жилище» должна толковаться только через последующие выражения ст. 40 Конституции РФ (пп. 1, 2, 3).

1.2. Жилищный фонд. Виды жилищного фонда

Жилые дома, а также жилые помещения в других строе­ниях образуют жилищный фонд (ст. 4 ЖК РСФСР). Понятие «жилищный фонд» более объемно раскрывается в Законе РФ от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 де­кабря 1992 г. «Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гос­тиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интерна­ты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения»2.

Этим же Законом введено понятие «недвижимость в жи­лищной сфере», означающее недвижимое имущество с уста­новленными правами владения, пользования и распоряже­ния в границах этого имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для посто­янного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Законодатель этим под-

' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.JM952. Ст. 1865. 2 Российская газета. 1993. 23 янв.

10

11

черкивает ее значение как особого объекта права собствен­ности, предполагающего наличие целого комплекса состав­ных частей и требующего специального правового режима в условиях рыночной экономики.

,Отсюда по своему содержанию «недвижимость в жилищ­ной сфере» шире понятия «жилищный фонд». В жилищный фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не­промышленного характера. Это означает, что они не могут использоваться для проживания граждан. В принципе, не­допустимо их переоборудование в жилье.

Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать государству, объединениям, кооперативным, общественным организациям, гражданам. Структура (или виды) жилищ­ного фонда определяется действующими законодательны­ми актами РФ по-разному. Т_ак, ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР выделяет: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государствен­ный жилищный фонд); 2) общественный жилищный фонд (дома колхозов, других кооперативных организаций, проф­союзных, иных общественных организаций); 3) фонд жи­лищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд'.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 7) указывает пять видов фондов: 1) частный, 2) государ­ственный, 3) муниципальный, 4) общественный, 5) кол­лективный.

По Гражданскому же кодексу РФ (по форме собствен­ности) можно выделить такие фонды, как частный, госу­дарственный, муниципальный. Очевидно, что классифика­ция фондов, предусмотренная в вышеупомянутом Законе «Об основах федеральной жилищной политики», противо­речит ГК РФ (часть первая введена в действие с 1 января 1995 г.). Такое противоречие преодолимо, если обществен­ные, коллективные жилищные фонды отнести к частной собственности.

1 В юридической литературе отмечается, что границы жилищного фонда являются границами действия жилищного законодательства (Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР «Жилищное законодатель­ство (комментарий)». С. 21).

12

По мнению П.В. Крашенинникова, жилищный фонд мож­но различать по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности (частный, муниципальный, государственный) и в зависимости от использования (жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуп­равления, государственными и муниципальными организа­циями; жилье, принадлежащее гражданам, используемое для извлечения прибыли)1.

ЖК РСФСР в ст. 6, 43, 68 предусматривает ряд особен­ностей правового режима ведомственного жилья. Как часть государственного жилищного фонда, оно может находить­ся на балансе предприятия, учреждения, являющихся го­сударственными юридическими лицами (федеральная, го­сударственная собственность).

Муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, находящегося в собственности района, города, входящих в ~нйх административно-территориальных образований, а также ведомственного фонда муниципальных предприятий. Из со­держания ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» следует, что в составе муниципального мо­жет находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действующим законодатель­ством. Жилые помещения из этого фонда предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР (о праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета).

Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то админист­рация района, города вправе распоряжаться этим фондом.

Однако такое требование закона на практике не соблю­дается; допускаются ошибки в разграничении ведомствен­ного фонда и муниципальной собственности.

К. обратился в суд с иском к супругам С. о выселении из квартиры, сославшись на то, что жилая площадь выделена его семье на основании ордера, однако ответчики всели­лись в квартиру и отказались ее освободить. По объяснениям

1 Крашенинников П.В. Вступительная статья к Жилищному кодексу РФ: Офиц. текст на 15 июля 1996 г. - М., 1996. С. IX.

13

ответчиков, жилая площадь предоставлена им предприятием в порядке реализации права на повторное заселение квар­тиры после освобождения ее работником предприятия.

Решением Грязовецкого районного суда Вологодской области (оставленным в силе судебной коллегией по граж­данским делам Вологодского областного суда, постановле­нием президиума Вологодского областного суда) в иске от­казано.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте по­ставил вопрос об отмене судебных постановлений по тем мотивам, что собственником жилого помещения является администрация города, которая вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Предприятие, на котором работает С., права повторного заселения не имеет, поскольку норма ст. 45 ЖК РСФСР противоречит Закону РФ «Об основах фе­деральной жилищной политики», установившему право собственника по распоряжению жильем. При передаче пред­приятием жилых помещений в 1988 г. на баланс жилищно-коммунального хозяйства городского Совета право повтор­ного заселения не оговаривалось, и поэтому таким правом предприятие в настоящее время не располагает.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям. Как видно из дела, жилой дом, в котором находится спорная квартира, принят в эксплуатацию в 1980 г., нахо­дился на балансе ПМК-809 (впоследствии АОЗТ «Зодчий») и относился к ведомственному фонду. Квартира была засе­лена работником предприятия. В 1988 г. дом передан на ба­ланс жилищно-коммунального хозяйства. В 1994 г. в связи со смертью прежнего жильца АОЗТ «Зодчий» приняло реше­ние о передаче освободившейся квартиры семье С. и та в квар­тиру вселилась.

Принимая решение по спору, суд исходил из того, что право повторного заселения, предусмотренное ст. 45 ЖК РСФСР, сохраняется за АОЗТ «Зодчий» независимо от того, что жилой дом стал муниципальной собственностью. При передаче дома на баланс городского Совета ПМК-809 явля­лось государственным предприятием и изменение формы собственности в связи с преобразованием в акционерное общество «Зодчий», по мнению суда, не означает, что на­званное право им утрачено. Суд счел, что предусмотренное

14

в ст. 45 ЖК РСФСР право предприятия на повторное заселе­ние жилья, переданного им исполнительному комитету ме­стного Совета, не противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

С таким выводом суда согласиться нельзя. В соответствии со ст. 6 названного Закона собственник недвижимости в жи­лищной сфере имеет право в порядке, установленном зако­нодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог (в це­лом и по частям), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются законодательство, жилищные, иные права и сво­боды других граждан, а также общественные интересы.

Таким образом, в Федеральном законе определено, что собственник жилья, в том числе находящегося в муници­пальной собственности, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если жилой фонд предприятия, ранее пере­данный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация города может распорядиться этим фондом. Право повторного заселения жилых помещений, передан­ных исполнительным комитетам местных Советов, пре­дусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР, предприятием утрачива­ется, на что и обращено внимание в протесте прокурора.

Право предприятия на повторное заселение утрачивается, если жилой дом, находящийся на балансе организаций жи­лищно-коммунального хозяйства местного Совета, передан в муниципальную собственность в установленном законом порядке.

В деле нет данных о том, что жилой дом, по поводу которого возник спор, стал собственностью города в по­рядке, определенном законом, и суд не исследовал обстоя­тельств, связанных с изменением отношений собственности, хотя они имеют существенное значение. Так, в ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» пред­усмотрено, что муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, являющегося собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйствен­ном ведении муниципальных предприятий или оператив­ном управлении муниципальных учреждений. Из содержа­ния этой нормы следует, что в составе муниципального

15

может находиться ведомственный фонд, который был пе­редан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Жилые помещения в этом фонде предос­тавляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР о' праве предприятия на повторное заселение жилья, пере­данного исполкому местного Совета, поскольку муниципаль­ной собственностью они не являются.

В деле имеется постановление администрации Вологодс­кой области от 7 декабря 1993 г. «О передаче ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность», где главам администрации городов и районов области предло­жено в срок до 1 января 1994 г. представить в комитет по управлению имуществом области графики очередности при­ема в муниципальную собственность ведомственного жилищ­ного фонда.

Данное постановление принято в связи с приватизаци­ей государственных предприятий и на основании Указа Пре­зидента РФ от 10 января 1993 г. «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначе­ния приватизируемых предприятий».

Как видно из содержания этого Указа, жилищный фонд исключен из состава объектов социально-культурного и ком­мунально-бытового назначения, подлежащих приватизации.

Вопросы передачи жилищного фонда в муниципальную соб­ственность регулируются в пп. 2, 5 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на фе­деральную собственность, государственную собственность рес­публик в составе Российской Федерации, краев, областей, ав­тономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в прило­жении № 3 к данному постановлению1.

В этих нормах, в частности, определено, что объекты государственной собственности (жилой и нежилой фонд, на­ходящийся в управлении исполнительных органов местных Советов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) дру-

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верхов­ного Совета Российской Федерации, 1992. № 3. С. 89.

гим юридическим лицам), независимо от того, на чьем ба­лансе они находятся, передаются в муниципальную соб­ственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Передача этих объек­тов в муниципальную собственность оформляется в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

Для разрешения спора, связанного с правом повторного заселения жилья, суду важно выяснить вопросы относи­тельно соблюдения порядка передачи жилищного фонда в муниципальную собственность.

Существенные для дела обстоятельства судом не иссле­дованы, и допущена ошибка в применении норм матери­ального права, поэтому принятые постановления подлежат отмене1.

В состав частного жилищного фонда входят жилые поме­щения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Выделенные Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики» общественнъю и кол­лективные фонды теперь входят, как отмечалось^ в частный жилищный фонд. Последний включает жилые дома и жилые помещения колхозов, других кооперативов, профсоюзов, иных общественных организаций, жилищно-строительных кооперативов, индивидуальных собственников. Вышеупомя­нутый Закон РФ в ст. 12 выделяет понятие «жилищный фондЗ социального использования» как совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жи­лые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жи­лые помещения в коммунальных квартирах, специализиро­ванные дома и жилые помещения в них2.

Исходя из смысла ст. 671—688 ГК РФ, предусматривающих в основном коммерческий наем^можно было бы выделить (по характеру использования жилья) понятия: договора соци­ального использования; договора коммерческого найма.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995. № 11. С. 2.

В научной литературе иногда указывают на наличие маневренного жи-

ищного фонда (жилые помещения, предназначенные для временного про-

вания) и жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев.

частности, см.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные

Рава (пользование и собственность), комментарий, разъяснения. — М.:

юРист, 1997. С. 79-84.

16

17

Действующее законодательство предусматривает возмож­ность изменения правового режима жилищных фондов, пе­рехода жилья из одного ведомства в другое, в ведение орга­низаций и граждан. В этих условиях довольно актуальны за­щита жилищных прав граждан-нанимателей, обеспечение стабильности жилищных правоотношений в связи с изме­нением правового режима фондов и правопреемством после реорганизации юридических лиц.

К. обратился в суд с требованием обязать АООТ «Сила» предоставить его семье отдельную благоустроенную кварти­ру. В 1984 г. после окончания института он был направлен работать инженером на опытный машиностроительный за­вод как молодой специалист. В апреле 1984 г. ему предостави­ли койко-место в общежитии и поставили на учет по месту работы для улучшения жилищных условий.

В 1990 г. К. был уволен с работы по п. 1 ст. 33 КЗоТ РСФСР (ликвидация организации, сокращение штатов), после чего правопреемник приватизированного завода АООТ «Сила» отказался предоставить семье К. благоустроенное жилое по­мещение, сославшись на то, что статус молодого специа­листа К. утратил по истечении трех лет с момента государ­ственного распределения, а поскольку весь ведомственный жилищный фонд завода был передан на баланс местной администрации, АООТ «Сила» не отвечает по обязатель­ствам опытного машиностроительного завода. Кроме того, выделение К. места в общежитии ответчик считает надле­жащим исполнением обязательства предоставить ему жилье как молодому специалисту.

Решением суда первой инстанции, оставленным без из­менения в кассационном порядке, в иске К. было отказано. Суд согласился с доводами ответчика против заявленных истцом требований.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменены, как вынесенные с нарушением норм материального права. В соответствии с п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР гражданам, окончившим вузы и направ­ленным в порядке распределения в другую местность, и членам их семей жилое помещение вне очереди предоставля­ется предприятиями, учреждениями, организациями, а в слу­чаях, предусмотренных законодательством, -- органами ис­полнительной власти.

Проживание истца в общежитии суд должен был рас­сматривать как временное — до обеспечения его семьи по­стоянным жилым помещением, а окончание 3-летнего сро­ка работы молодого специалиста не прекращает этого обя­зательства.

Не может быть признана основанием для прекращения обязательств предоставить жилье и реорганизация государ­ственного предприятия в акционерное общество, так как в соответствии со ст. 20 Закона РФ «О приватизации государ­ственных и муниципальных предприятий» приватизирован­ные предприятия, в том числе и акционерные общества, отвечают по обязательствам, вытекающим из трудовых от­ношений.

Передача ведомственного жилищного фонда АООТ «Сила» на баланс местной администрации сама по себе не подтвер­ждает вывод суда об отсутствии у ответчика возможности исполнить жилищные обязательства. Было установлено, что АООТ «Сила» ведет собственное жилищное строительство и, в частности, готовило к заселению сданный в эксплуатацию (после капитального ремонта) жилой дом'.

По особому правовому режиму использования следует выделить служебные жилые помещения и общежития (так называемые фонды специального назначения, ст. 7 ЖК РСФСР). Порядок пользования ими предусмотрен в ст. 101 — 110 ЖК РСФСР.

Действующее законодательство различает жилые дома и жилые здания (помещения). К жилым зданиям (помещени­ям) следует отнести дома для престарелых, пансионаты, гостиницы, санатории и т.п. Проживание в них, как прави­ло, является временным; предоставляются они в целях со­циального обслуживания ряда категорий граждан. Порядок вселения и условия проживания в них предусматриваются постановлениями Правительства РФ, ведомственным нор­мативным актом2.

Жилые здания (помещения), в принципе, не относятся к жилому фонду, и возникающие в связи с проживанием в них отношения не охватываются жилищным законодательством.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 2. С. 7.

В частности, постановление Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. «Об ут-еРЖдении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федера­ции» (Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2153).

18

19

Как обоснованно отмечает В.Н. Литовкин, «из состава жилищного фонда давно уже исключены гостиницы вооб­ще. Включать же гостиницы-приюты, социальные гостини­цы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания соци­альной помощи, тем более необоснованно, поскольку эти здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или без­возмездного пользования имуществом»1.

В жилищный фонд не должны включаться самовольно построенные дома, бараки2, садовые домики (без комму­нальных удобств для постоянного проживания), железнодо­рожные «вагончики», служебные сторожевые «будки» и т.п. При выселении граждан, проживающих в этих помещени­ях, нельзя руководствоваться статьями ЖК РСФСР, нормами ГК РФ, регулирующими наем жилого помещения. Допусти­мо использование общих положений договора аренды (иму­щественного найма).

Непригодные для проживания жилые дома и жилые по­мещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся с соблюдением прав и законных интересов землевладельцев и землепользователей. Жилищный кодекс РСФСР выделяет: исключение из жилого фонда жилых до­мов и жилых помещений (ст. 8), перевод жилых домов и жи­лых помещений в нежилые (ст. 9).

Периодически в сроки, устанавливаемые Правительством РФ, производится обследование жилых домов государствен­ного и общественного жилищного фонда.

Следует различать организацию государственного учета жилищного фонда, которая ведется по единой системе на всей территории РФ3. Основной задачей учета является по­лучение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов.

1  Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жи­лищное право, 2000. № 1. С. 6.

2  Бараком следует считать жилое строение, предназначенное для временно­го проживания, с общей кухней и санузлом, рассчитанное на срок службы не более 20 лет.

J Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государствен­ном учете жилищного фонда в РФ» (Российская газета, 1997. 22 окт.).

Учет строений и жилых помещений производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Учетно-техническая, оценочная и право­устанавливающая документация, включая технические пас­порта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, хранятся в БТИ, а также в органах системы Го­сударственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

По смыслу ст. 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для про­живания площадей в домах государственного и обществен­ного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допуска­ется. Лишь в исключительных случаях такой перевод возможен по решению высших исполнительных органов — субъектов Российской Федерации.

Заметим: такое предписание закона на практике не соблю­дается. Случаи перевода жилых помещений в нежилые до­вольно распространены. Несмотря на требования об особом характере перевода, на ограничения, многочисленные согла­сования (с органами архитектуры; газовыми, канализацион­ными службами, с телефонными станциями и т.п.), в ряде крупных городов приобретает характер обычного перевод пер­вых этажей жилых домов в офисы, нотариальные конторы, магазины, юридические консультации, адвокатские фирмы.

1.3. Управление жилищным фондом

Управление жилищным фондом не является основным видом управленческой деятельности (в сравнении с управ­лением отраслями: промышленностью, сельским хозяйством, связью, строительством и т.п.) и поэтому имеет характер «производного управленческого воздействия». Эту систему управления можно было бы назвать «вторичной», базирую­щейся на сочетании территориальных и отраслевых прин­ципов, находящейся под воздействием систем управления основным производством'.

Характерной особенностью «вторичной» системы явля­ется объединение нескольких (близких по функциональной направленности) управляемых звеньев либо вхождение ее в хему управления основными отраслями. Таковы, к примеру, 'стемы министерств и государственных комитетов: эконо-

Литовкин В.Н.  Комментарий к ст. 6 ЖК РСФСР (Государственный жи-иШный фонд) // Жилищное законодательство. Комментарий. С. 30.

20

21

мического развития и торговли, сельского хозяйства и про­довольствия, строительства и жилищно-коммунального ком­плекса. Они позволяют рационально использовать более раз­витую инфраструктуру управленческих звеньев основных от­раслей в интересах «вторичных».

Общее государственное управление в области использо­вания и обеспечения сохранности жилищного фонда осу­ществляется Правительством РФ, правительствами респуб­лик в составе Российской Федерации, администрациями краев и областей; их нижестоящими управленческими зве­ньями в городах, районах, поселках.

Управление ведомственным жилищным фондом осуще­ствляется министерствами, ведомствами, а также подчи­ненными им предприятиями, учреждениями, организаци­ями; общественно-кооперативным жилищным фондом -органами управления колхозов, других кооперативных органи­заций, их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций.

Специально уполномоченным государственным органом в области использования и обеспечения сохранности жи­лищного фонда выступает Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу1. Гос­строй России является федеральным органом исполнитель­ной власти, осуществляющим межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области архитектуры, градостроительства, жилищной политики и жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Структурным подразде­лением Госстроя России выступает Департамент жилищно-коммунального хозяйства2. Его основные задачи: разработ-

1  Указ Президента РФ от 25 мая 1999 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» (Собрание законодательства РФ. 1999. № 22. Ст. 2727); постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. «Вопросы Государствен­ного комитета Российской Федерации   по строительству и жилищно-комму­нальному комплексу» (Собрание законодательства РФ, 1999. № 27. Ст. 3388).

2  Положение о Департаменте жилищно-коммунального хозяйства утвержде­но 20 декабря 1994 г. (Сб. «Экономические правоотношения в жилищно-ком­мунальном хозяйстве» (Проблемы, опыт, документы). Т. 2. — М., 1996. С. 471; надо полагать, в связи с реформой в жилищно-коммунальной сфере правовое положение Департамента будет пересмотрено; постановлением Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. создана Правительственная комиссия по реформиро­ванию жилищно-коммунального хозяйства (Собрание законодательства РФ. 1999 № 10. Ст. 1252).

ка и обеспечение реализации государственной политики в области жилищного хозяйства, координация деятельности производственных предприятий, определение стратегии раз­вития жилищно-коммунального хозяйства, правовое и орга­низационное обеспечение экономической реформы, органи­зация мероприятий по надежной сохранности жилищного фонда и объектов коммунального назначения, дальнейшее повышение уровня благоустройства жилищ, улучшение са­нитарного состояния населенных пунктов и др.

Госстрой России управляет территориальными органами ЖКХ (государственными комитетами по жилищной и стро­ительной политике республик в составе Российской Феде­рации, соответствующими управлениями краев и областей) как непосредственно, так и через администрации террито­рий. В республиках, краях и областях разработаны и приня­ты положения о государственных комитетах, управлениях по строительству и жилищной политике. Они предусматри­вают единую систему управления жилищно-коммунальным хозяйством в городах, районах, поселках.

Как показывает практика, управленческие подразделе­ния не всегда способствуют созданию и развитию перспек­тивных предприятий жилищно-коммунального хозяйства: акционерных обществ, корпораций, холдинговых компаний, обслуживающих области, края, республики, города. Пред­приятия ЖКХ, обслуживающие город, район или отдель­ный населенный пункт, как правило, находятся в непосред­ственном ведении управлений (отделов) ЖКХ городских (районных) администраций. Организационно-правовыми формами этих предприятий являются несовершенные в орга­низационно-правовом плане тресты жилищно-коммуналь­ного хозяйства, жилищно-эксплуатационные организации (пользующиеся правами юридического лица). Особенности их функционирования — ориентиры на бюджетное финан­сирование, отсутствие прямой заинтересованности в резуль­татах труда.

Стало очевидным: сложившиеся организационно-право­вые формы предприятий и объединений ЖКХ, структура Управления ими устарели и не соответствуют качественно новым требованиям. Договоры на коммунальное обслужива­ние не обеспечивают элементарного функционирования сис-гемы. Не создан действенный механизм энергосбережения.

22

23

Снижается надежность и устойчивое функционирование систем инженерного обеспечения'.

В этих условиях неотложной стала коренная реформа жилищно-коммунальной сферы, т.е. переход от бюджетного дртирования к оплате в полном объеме жилищно-комму­нальных услуг потребителями при условии социальной за­щиты малообеспеченных семей и экономического стимули­рования качества обслуживания.

Начальные идеи реформы заложены в двух Законах РФ: «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г.2. (с последующими изменениями и дополнениями)3 и «Об ос­новах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (упомянутом выше). В них впервые сформулированы и осново­полагающие принципы реформы: преобразование отношений собственности; вступление в права собственности на жилье, развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремон­те жилищного фонда; оплата жилья и коммунальных услуг в размерах, обеспечивающих возмещение издержек; использо­вание социального жилищного фонда.

Сама же концепция реформы жилищно-коммунального хо­зяйства одобрена Указом Президента РФ от 18 апреля 1997 г.4 Основными способами достижения целей реформы авторы кон­цепции считают: совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяй­стве, переход на договорные отношения, развитие конку­рентной среды, совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг; социальная защита населения.

Ныне (до начала реформы) жилищный фонд, как пра­вило, находится на балансе у жилищно-эксплуатационныя организаций, которые заключают договоры от имени жиль­цов со всеми коммунальными службами либо выполняют работы своими силами по принципу «сам себе заказываю, сам же выполняю и оцениваю»; по реформе же взаимоот-

1  Сиваев С.П. Проблемы и направления развития жилищно-коммунального комплекса // Жилищное право. 2000. № 2. С. 3—7.

2  Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верхов­ного Совета Российской Федерации. 1991. № 28. Ст. 959.

3  Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верхов­ного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67; Собрание законодатель­ства РФ. 1994. № 16. Ст. 1864.

4 Собрание законодательства РФ. 1997. № 18. Ст. 2131; № 22. Ст. 2568.

ношения должны строиться с участием собственников жи­лого фонда - - предприятий, кооперативных организаций, муниципальных образований, а в случае приватизации жи-лишного фонда — жильцов. В качестве генерального заказчика на жилищно-коммунальные услуги выступают, как правило, местные органы исполнительной власти или созданные ими специальные структурные подразделения. Подрядчиками являются предприятия жилищно-коммунального хозяйства, владеющие основными фондами по эксплуатации, обслужи­ванию жилищного фонда и объектами инженерной инфра­структуры. Во всяком случае предполагается создать такую схе­му, при которой предприятие-подрядчик гарантирует уровень надежности (качества) ремонтно-восстановительных работ. Здесь должны быть решены три взаимосвязанные задачи:

а)  «разрыв» сложившегося «клубка» заказчик — подрядчик;

б)  создание слаженной (независимой от подрядчика) сис­темы заказчика; в) формирование договорных отношений между самостоятельными структурными подразделениями заказчика и подрядчика, т.е. связь последнего с заказчиком через обычные гражданско-правовые договоры. При этом система соглашений строится из двух блоков: 1) коммуналь­ное обслуживание (обеспечение жителей теплом, водой, га­зом, электроэнергией и т.п.) и жилищно-коммунальное об­служивание; 2) предоставление услуг непроизводственного характера (оформление приватизации, регистрация и т.п.).

Наряду с вышеизложенными принципами реформа пре­дусматривает развитие конкуренции среди подрядчиков, создание системы социальной защиты населения и некото­рые другие организационно-правовые меры. Однако суть ре-Формы -- формирование самостоятельной государственной системы заказчика, опирающейся на принципиально но­вые гражданско-правовые договоры с подрядчиками1.

Характерной является практика создания системы заказ-1иков и корректив в системе управления жилищно-комму­нальным хозяйством г. Самары. 15 марта 1994 г. администрация рода приняла постановление «О разграничении компетен-* и полномочий по уровням управления городским хо-1йством «город -- район» в решении вопросов жилищно-

Форматов И. Жилищно-коммунальная реформа: планы и реальность // яйство и право. 1998. № 9. С. 57—63.

24

25

коммунального хозяйства и жилищной политики». По по­становлению функции заказчика (а также контрольные функ­ции) возложены на управление жилищно-коммунального хозяйства г. Самары (преобразованного впоследствии в Де-п,артамент жилищно-коммунального хозяйства), а также на специализированные подразделения — Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) в составе районных администраций.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства города осуществляет относительно ДЕЗ районов и некоторые уп­равленческие функции. Районная администрация как непос­редственно, так и через ДЕЗ управляет жилым и нежилым фондом, выступает заказчиком по всему комплексу вопросов жилищно-коммунального обслуживания.

Договор на жилищно-коммунальное обслуживание за­ключается между вышеназванными заказчиками (на основе разграничения полномочий) и каждым самостоятельным подотраслевым «подрядчиком» (ремонтно-эксплуатацион-ным, водопроводно-канализационным, тепло-, электро- и газоснабженческим, санитарной очистки, дорожного хозяй­ства и другими специализированными предприятиями). Когда предприятие ЖКХ является многоотраслевым и в его со­став входят подразделения различных подотраслей, прак­тикуется заключение генерального договора на жилищно-коммунальное обслуживание потребителей.

Примерно по такой схеме осуществляется разделение функций заказчика и подрядчика в городах Москве, Рязани и Нижнем Новгороде.

По всем признакам реформа, видимо, даст возможность преодолеть кризис в жилищно-коммунальной сфере, явится основополагающим звеном принципиально новой системы обслуживания. Но имеются ли (или созданы ли) на местах условия для реализации положений реформы? Как пока­зывает состояние дел в самой жилищно-коммунальной сфере, практика разработки и принятия программ, таких условий пока нет. Прежде всего, намеченные сроки реформы не соот­ветствуют реальным возможностям территорий; законодатель­ство РФ не сбалансировано с материально-техническими, финансовыми ресурсами, реальными перспективами соци­ально-экономического развития. В ст. 15 Закона РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики» выделено: «Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осу-

26

шествляется поэтапно в течение 5 лет». К 1997 г. выясни­лось, что этот срок нереален. Поэтому в концепцию реформы включили запись: «Сложившаяся ситуация потребовала уве­личения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет». Между тем в том же 1992 г. было очевидным: в силу тяжело­го социально-экономического положения страны 5-летний срок ничем не подкреплен. Теперь установлен 10-летний срок, и он истекает в 2002 г. Будет ли осуществлена реформа к этому времени в полном объеме? По всей вероятности, и в 2002 или 2003 г. со ссылкой на «сложившуюся ситуацию» при­дется «накинуть» еще 5 лет. Ибо во многих областях свыше 50% населения не имеет возможности оплачивать полную сто­имость жилищно-коммунальных услуг при значительных за­долженностях по квартирной плате. Низким остается прожи­точный минимум; продолжают снижаться реальные доходы. Вряд ли положение может измениться за два года корен­ным образом.

1.4. Жилищные отношения.

Понятие, структурные особенности жилищного законодательства

Жилье (жилое помещение) можно определить и как со­оружение, построенное (возведенное) или приспособленное для удовлетворения материально-бытовых, социально-духов­ных, физиологических потребностей людей. Жилье служит и средством защиты от внешних опасных или неблагоприят­ных для здоровья природных явлений, нежелательного, не­законного вмешательства в личную жизнь.

Толкование понятия «жилища» дал еще Пленум Верхов­ного Суда СССР в постановлении «О судебной практике по делам о преступлении против личной собственности» от 5 сен­тября 1986 г.' Под жилищем следует понимать помещение, предназначенное для постоянного или временного прожи­вания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п., а также его состав­ные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей чело­века — балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.).

1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. № 3.

С. 5.

27

Имея «крышу над головой», человек формируется как гражданин; дома он получает социально-духовные основы вос­питания, удовлетворяет повседневные материально-бытовые потребности, создает семью, восстанавливает физические силы и трудоспособность.

' Характерной особенностью жилищных отношений явля­ется участие в них граждан в качестве нанимателей по за­ключенным договорам найма жилого помещения. То есть граж­дане пользуются жильем только как наниматели, не обладая правом собственности на него. При возникновении у жиль­цов права собственности вся сфера, связанная с прожива­нием, охватывается отношениями собственности. Поэтому в случае приватизации жилья жилищные отношения трансфор­мируются в отношения, вытекающие из права собственности на это жилье (владения, пользования, распоряжения).

По мнению ряда ученых-юристов, пользование прива­тизированными квартирами, в широком смысле слова, мо­жет быть отнесено к жилищным отношениям. Как считает П.И. Седугин, «...оплата расходов, связанных с обслужива­нием и ремонтом приватизированных жилищных помеще­ний, производится по ставкам, определенным для обслу­живания государственного и муниципального жилищных фондов... Эта и другие особенности пользования привати­зированными квартирами позволяют рассматривать отноше­ния по пользованию ими в качестве разновидности жилищ­ных отношений...»1.

Ю.К. Толстой же полагает, что «после приватизации квар­тиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер»2.

Жилищные отношения, как правило, сводят к имуще­ственным3 , связанным с предоставлением и пользованием жилыми помещениями. Такая квалификация представляет­ся односторонней. Очевидно, что в процессе того же «пре­доставления жилья» возникает значительная группа орга­низационно-управленческих отношений. Обоснованно утвер­ждение Ю.К. Толстого, что «жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отноше­ния, которые складываются на началах власти и подчинения

1  Седугин П.И. Жилищное право. - М.: ИНФРА М - НОРМА, 1997. С. 7.

2  Толстой Ю.К. Жилищное право. — М.: Проспект, 1996. С. 27.

1 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 106.

28

(например, по управлению жилищным фондом, по учету нуж­дающихся в жилье граждан и распределению жилых поме­щений)»1.

К жилищным не могут быть отнесены отношения, возни­кающие в процессе строительства жилых домов. Они квалифи­цируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда)2. Поэтому в ч. II ст. 3 ЖК РСФСР особо выделено: «Отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством».

Однако позиция законодателя в последнее время несколько изменилась. В жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству и ре­монту. Так, в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» понятие «жилищная сфера» раскры­вается как «область народного хозяйства, включающая стро­ительство и реконструкцию жилища, сооружений и эле­ментов инженерной и социальной инфраструктуры, управ­ление жилищным фондом, его содержание и ремонт». Такая позиция, как представляется, неоправданна с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей жилищ­ного и гражданского законодательства. И не убедительна по­зиция отдельных ученых, поддерживающих «объединение» жилищных и строительно-подрядных норм.  По мнению П.И. Седугина, «жилищные отношения образуют общую груп­пу вместе со строительно-жилищными отношениями (орга­низация и деятельность жилищно-строительных   кооперати­вов (ЖСК), «незавершенное жилищное строительство» и др.), которые обычно выступают в качестве предпосылки возник­новения жилищных отношений, поэтому между этими дву­мя видами отношений нередко трудно провести четкую гра­ницу; они образуют «жилищные отношения» в широком смысле»3.

Даже в «широком смысле» эти нормы объединять нельзя. Ибо по своей предметной направленности, принципам, це­лям правового воздействия они различны, «Смешение» раз­ных правовых институтов может привести к сложностям при рассмотрении споров в арбитражных судах и судах общей

1 Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 25.

В работе рассматриваются и отношения по строительству жилья, выходя-е за пределы жилищного законодательства, являющиеся по характеру под-ядными правоотношениями. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 4.

29

юрисдикции.

Если строительство жилых объектов служит предпосыл­кой возникновения жилищных отношений, видимо, логично утверждение, что жилищные отношения возникают с мо­мента сдачи объекта в эксплуатацию, получения ордера и начала вселения. Так ли это на самом деле? И как быть с принятием на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с установкой очередности, когда жи­лой дом еще не построен? Разве это не жилищные отноше­ния, не по поводу предоставления жилья в будущем? Неко­торые ученые-юристы стадию постановки на учет считают только предпосылкой возникновения жилищных отноше­ний. Квалифицировать их только как «предпосылку», види­мо, не верно, нельзя забывать о многочисленных жилищ­ных спорах по поводу принятия на учет, очередности и др. Никто из практических работников не ставил под сомне­ние жилищно-правовой характер этих споров.

Поэтому, с правовой точки зрения, жилищные отноше­ния возникают с момента принятия на учет граждан (име­ющих право на безвозмездное получение жилья), нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий. По отраслевой принадлежности эти отношения в основном охватываются административным правом и квалифицируются как адми­нистративно-правовые (конечно, возможны случаи их ква­лификации и как гражданско-правовых).

С момента же начала вселения нанимателей по ордеру (по социальному найму) возникают гражданско-правовые от­ношения (охватываемые жилищным и фажданским законода­тельством) на основе равенства сторон, возмездности (по ком­мерческому найму — со времени заключения договора).

Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с со­блюдением правовых и технических норм). Недопустимо ква­лифицировать как жилищный наем проживание людей в садовых домиках, вагончиках, «охранных будках», иных вре­менных постройках, т.е. строениях, не принятых в эксплуа­тацию по установленным правилам как жилье. По одному из гражданских дел, рассмотренных в свое время Верхов­ным Судом СССР, было разъяснено: «Право пользования жилым помещением в доме может быть признано лишь после принятия его в эксплуатацию и проведения регистрации в

Бюллетень Верховного Суда СССР, 1985. № 2. С. 8.

исполкоме местного Совета народных депутатов»1.

Поэтому при разбирательстве споров относительно поме­щений, не отнесенных к категории жилых, нельзя руковод­ствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих правил договора аренды (имущественного найма), т.е. ст. 606-623 ГК РФ.

Удовлетворяя иск акционерного общества о расторже­нии с Л. договора имущественного найма и освобождении площади в силу ст. 610 ГК РФ, суд исходил из того, что дом (сборно-разборное каркасно-щитовое строение), в котором проживает ответчик, в число жилых не включен, а нахо­дится на балансе акционерного общества. Квартира Л. в этом доме была передана по договору имущественного найма (аренды), ответчик с работы уволился. Последующие судеб­ные инстанции оставили решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.

Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми поме­щениями в домах государственного и общественного жилищ­ного фонда осуществляется по договору найма и правилам пользования жилыми помещениями. Жилье в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляет­ся фажданам в бессрочное пользование (п. 2 ст. 10 ЖК РСФСР).

Таким образом, в силу закона, действовавшего на мо­мент предоставления квартиры Л. (1989 г.), жилое помеще­ние могло быть передано ему в пользование бессрочно по договору жилищного найма, а не аренды, и при рассмотре­нии дела следовало руководствоваться нормами жилищного, а не гражданского законодательства.

Факт отсутствия регистрации дома как жилого в соответ­ствующих органах не свидетельствует, что этот дом таковым не является. Согласно техническому паспорту упомянутый Дом жилой, имеет центральное отопление и электроосвеще­ние, состоит из двух квартир, в каждой из которых есть несколько жилых комнат, кухня, коридор, ванная. Ответчик ежемесячно вносил квартплату, имел постоянную прописку в квартире, по поводу которой возник спор. Однако этим

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 9. С. 10—11.

 

30

31

обстоятельствам суд оценки не дал1.

Не являются жилищными и отношения в связи с прожи­ванием некоторых категорий граждан (пенсионеров, инва­лидов, командированных и др.) в домах для престарелых, пансионатах, санаториях-профилакториях, гостиницах и т.п. Отношения эти (называемые «по социальному обслужива­нию») охватываются пенсионным, трудовым и, частично, гражданским законодательством.

Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы. Их нельзя сводить только к вопросам приня­тия на учет, распределения жилья и заключения договоров. К ним примыкают общественные связи в области управле­ния, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания граждан и некоторые другие.

Как родовое понятие «жилищные отношения» охваты­вают общественные связи:

а)  в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (при­менительно к социальному найму);

б)  по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);

в)  в области пользования служебными жилыми поме­щениями, общежитиями (как особую группу);

г)  по эксплуатации жилья в ЖСК, ЖК (до полного по­гашения стоимости);

д)   в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;

е)  по жилищно-коммунальному обслуживанию граждан -

собственников жилья.

Жилищные отношения, урегулированные правом (или охваченные правом), приобретают форму правоотношений. Регулирование осуществляется такими отраслями, как граж­данское, административное, государственное, финансовое право. Как отметил Ю.К. Толстой, «регулирование происхо­дит путем применения различных по своей отраслевой при­надлежности правовых норм: государственного, админист­ративного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей

Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.

юридической природе нормативных актов и норм»'.

Как представляется, жилищное законодательство отно­сится к комплексной отрасли законодательства1, включаю­щей нормы различных отраслей права в связи с обществен­ными потребностями использования разных методов, прин­ципов правового воздействия. Так, вопросы принятия на учет опираются в основном на методы власти и подчине­ния. При формировании договорных отношений использу­ются методы гражданского права: равенства, имуществен­ной самостоятельности сторон.

Имеется точка зрения, что «...возможность (право) по­лучения жилища реализуется через административные пра­воотношения, состоящие как бы из двух составных частей: правоотношения по постановке граждан на учет для улуч­шения жилищных условий; правоотношения по поводу оче­редности предоставления гражданам жилых помещений»2.

Как считает Ю.К. Толстой, «характеристика жилищных правоотношений не завершается раскассированием по от­раслям права. Необходимо учитывать, к какому виду право­отношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся (вещные или обязательственные)»3.

В административном праве жилищные правоотношения, на наш взгляд, относятся к регулятивным и охранительным отношениям, внеаппаратным (внешним), предполагающим взаимодействие с гражданами в процессе реализации их социально-экономических прав. Охранительные правоотноше­ния призваны обеспечить защиту, нормальную, созидатель­ную деятельность государственных органов в сфере управле­ния; граждан в процессе использования ими имущественных благ (в частности, ответственность за административные пра­вонарушения в области жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства — ст. 141—1573 Кодекса РСФСР об админи­стративных правонарушениях).

В государственном (конституционном) праве жилищные

Чигир В.Ф., характеризуя жилищное законодательство как комплексную Расль законодательства, отмечает, что оно (жилищное законодательство) — одукт систематизации норм права и нормативных актов (Чигир В.Ф. Жилищ-°е право. - Минск. 1986. С. 18-19).

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право. Пользо-

'е и собственность: Комментарии и разъяснения. С. 118.

Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.

33

32

отношения охватываются сферой реализации прав и свобод человека и гражданина (ст. 23—25, 27, 35, 40 Конституции РФ).

В финансовом праве они частично входят в материаль­ные бюджетные правоотношения, т.е. финансовые ресурсы 'государства, перечисляемые на управление, эксплуатацию, обеспечение сохранности жилищного фонда, а также на компенсацию (субсидии) по жилищно-коммунальному об­служиванию. Вместе с тем жилищные отношения выступа­ют в виде правоотношений по формированию и использова­нию финансов предприятий на указанные цели.

Как было отмечено, жилищное законодательство — ком­плексная отрасль, включающая нормы различных отраслей права. Каково же соотношение этого понятия с жилищным правом? Последнее употребляется в юридической литера­туре довольно часто в разном смысловом значении: как со­вокупность норм гражданско-правового характера, регули­рующая отношения пользования жилыми помещениями1, как «...нормы права, на основе которых они возникают (жи­лищные правоотношения), составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным пра­вом»2 .

И.Л. Брауде обоснованно считал, что жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой систе­ме советского права3. Ученый исходил из традиционных взглядов на отрасль права, характеризующуюся тремя основ­ными признаками: правовая общность, юридическое своеоб­разие (особый метод регулирования), специфический пред­мет регулирования.

Жилищное законодательство хотя и имеет дело со специ­фическим предметом правового воздействия, но не распола­гает особым методом регулирования. Использует, как отмеча­лось выше, методы отдельных отраслей права (гражданского, административного, государственного, финансового).

По мнению В.Н. Литовкина, «жилищное право является составной частью гражданского права, специальные нормы

гражданского права, регламентирующие владение и пользо­вание чужим жильем»1. Ученый прав в том смысле, что значительные нормы жилищного законодательства по от­раслевой принадлежности относятся к гражданскому праву. Однако следует провести разграничение гражданско-право­вых норм, содержащихся в Жилищном кодексе РСФСР, с одноименными нормами в самом Гражданском кодексе РФ. Положения ГК РФ в отношении Жилищного кодекса (в том числе содержащихся в нем гражданско-правовых норм) вы­полняют роль субсидиарного применения2. Сказанное выте­кает из ч. III ст. 51 ЖК РСФСР: «К отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются также правила гражданского законода­тельства». Того, что жилищное право не является самостоя­тельной отраслью права, в настоящее время придерживается большинство ученых-цивилистов.

Так, П.И. Седугин пишет: «Как комплексная, вторичная отрасль права жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помеще­ниями характерным является гражданско-правовой метод (равенство сторон, их имущественная самостоятельность); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений орга­низационного, управленческого характера - - метод адми­нистративного права (метод власти — подчинения)»3.

Ученый прав относительно квалификации «жилищного права» как комплексной, вторичной отрасли. Его позиция со­ответствует общетеоретическим положениям. Однако П.И. Се-дугин не определил, к какому виду комплексных отраслей -комплексно-специализированному или комплексно-интегри-

1 Основы советского жилищного законодательства. — Свердловск. 1981. С. 45.

2  Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 16.

3  Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права// Ученые запис­ки ВИЮН. Вып. 4. 1955. С. 21.

Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотно­шение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отрас-'евое законодательство. — М., 1995. С. 22.

Интересны по этому поводу соображения Ю.К.Толстого: «Нормы граждап-эго законодательства применимы ко всем жилищным отношениям, незави-ю от оснований их возникновения, если эти отношения носят гражданско->вой характер и не урегулированы специально распространенными на них >мами жилищного законодательства». Жилищное законодательство (коммен-ки) (коллектив авторов) — М.: Юрид.лит., 1991;  Толстой Ю.К. Коммента-кст. 51 ЖК РСФСР. С. 174. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 14.

34

35

рованному -- относится жилищное право. Представляется, что оно относится к комплексно-специализированной от­расли, формируется «на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования от­дельных специфических участков общественных отноше­ний»1 .

Все это — теоретические суждения, возможно имеющие какие-то отдаленные перспективы. Но сегодня, как показы­вает жизнь, практическое значение «комплексной отрасли права» минимальное в сравнении с «комплексной отраслью законодательства». Для арбитражных судов, судов общей юрисдикции более значимо понятие «комплексная отрасль законодательства». Логичнее применять термин «жилищное законодательство», чем «жилищное право», «транспортное законодательство», чем «транспортное право», «банковское законодательство», чем «банковское право», и т.д.

Такое положение объяснимо, поскольку в комплексных отраслях нет «главных черт юридического своеобразия», так необходимых для практического применения. Еще в 1972 г. С.С. Алексеев писал: «Комплексные отрасли имеют лишь особый предмет (рассматриваемый в иной плоскости, не­жели предметы основных отраслей) и некоторые черты юридического своеобразия, а именно - - самостоятельную область законодательства, некоторые единые принципы, положения, приемы регулирования. У них нет главных черт юридического своеобразия — «своего» метода и механизма

регулирования»2.

При определении понятия «жилищное законодательство» прежде всего следует выделить признак «целенаправленно построенной системы законодательных и подзаконных ак­тов». Систему, обладающую комплексным нормативным правовым характером и содержанием. Жилищные отноше­ния регулируются этой системой актов, включающих нормы различной отраслевой принадлежности с особыми методами правового воздействия. «Жилищное законодательство — ком­плексное, в нем соединились правовые нормы разных отрас­лей российского права, отличающихся друг от друга по сред­ству, методу и признакам регулирования общественных от-

1 Алексеев С.С. Проблемы теории права. — Свердловск. 1972. Т. 1. С. 149.

2 Алексеев С.С. Проблемы теории права. С. 144.

36

ношений, но объединенных целью сформировать нормативно систему удовлетворения жилищных потребностей в стране на базе одного объекта регулирования, каким является жи-лише, законченное строительством, принятое в эксплуата­цию и подлежащее использованию по назначению»1.

Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное зако­нодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Регулирование жи­лищных отношений осуществляется на разных уровнях, двумя системами законодательства (Российской Федерации и ее субъектов).

Согласно п. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нор­мативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Однако раз­работка и принятие некоторыми республиками «собственных» жилищных кодексов породили нежелательное явление «со­стязательности»; возникли сложности из-за несогласованнос­ти ряда норм, наличия противоречивых положений. Факты огульного толкования понятия «суверенитет республики», попытки придать ему абсолютный характер, упорное неже­лание привести республиканские нормативные правовые акты в соответствие с федеральными выявили отсутствие действенного механизма реализации верховенства, приори­тетного значения законов Федерации.

Становление жилищного законодательства (в основном путем выделения норм из гражданского и административ­ного законодательства) началось (с формальной точки зре­ния) со времени принятия Основ жилищного законодатель­ства Союза ССР и союзных республик2 (24 июня 1981 г.). Ряд положений этого закона до сих пор имеет регулирующее значение. В частности, положение ст. 22 о том, что «норма жилой площади устанавливается законодательством союз­ной республики в размере не менее 9 квадратных метров на одного человека» (так называемая санитарная норма, не пре­дусмотренная ЖК РСФСР).

Жилищный кодекс РСФСР принят 24 июня  1983 г.3

Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жи-ищное право. 2000. № I. С. 3.

^ Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834. ' Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

37

Он стал кодифицированным, комплексным и универсаль­ным нормативным правовым актом, охватывающим значи­тельный круг общественных отношений в жилищной сфере. В Кодекс включены наиболее принципиальные и значимые правовые нормы, регулирующие отношения с момента воз­никновения права на жилую площадь до его утраты. В него также включены положения об управлении жилищным фон­дом, обеспечении сохранности жилищного фонда, ответ­ственности за нарушение жилищного законодательства.

Практика работы судов общей юрисдикции, органов вла­сти и управления, профсоюзных комитетов показала дей­ственность и довольно высокий уровень эффективности Жилищного кодекса РСФСР. Оказались жизнеспособными приемы систематизации правовых норм по разделам и гла­вам, использование юридических конструкций. По своей социальной ценности, значимости он занял место одного из определяющих кодифицированных актов по регулирова­нию организационно-имущественных отношений наряду с Гражданским и Земельным кодексами.

Вместе с тем бурно развивающиеся социально-экономи­ческие процессы со времени принятия Кодекса показали необходимость пересмотра ряда его положений: отмены ус­таревших норм, внесения изменений и дополнений. Так, в разделе III «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» была включена глава 1' «Приобретение гражданами жилых помещений в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда»' (Зако­ном РСФСР от 6 июля 1991 г.). Изменена редакция ст. 127— 136 главы 6 «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда». Исключены п. 6 ст. 73, п. 1 ст. 95 (относительно прав проживания в домах предпри­ятий, учреждений и организаций). Признаны не соответ­ствующими положениям Конституции РФ части I и II ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. II ст. 60 (по решениям Конституционного Суда РФ от 25 апреля и 23 июня 1995 г.)

В связи с введением в действие с 1 марта 1996 г. части второй Гражданского кодекса РФ жилищные отношения (в основном применительно к договору коммерческого най-

ма) регулируются ст. 671—688.

По смыслу постановления Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР1, Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. «О порядке введения в действие Жилищ­ного кодекса РСФСР»2 Жилищный кодекс действует на всей территории Российской Федерации без каких-либо исклю­чений.

Не изменилось это положение и в связи с принятием Конституции РФ 1993 г., отнесением жилищного законода­тельства к предмету совместного ведения России и ее субъек­тов, а также заключением договоров между ними «О разграни­чении предметов ведения и взаимном делегировании полномо­чий между органами государственной власти», т.е. Жилищный кодекс РФ продолжает действовать без каких-либо изъятий на всей территории России. Однако, как отмечалось выше, поло­жение изменилось в связи с принятием некоторыми республи­ками — субъектами Российской Федерации «своих» жилищных кодексов.

Сложилась ситуация, когда на территории этих респуб­лик начали действовать два законодательных акта по одно­му и тому же виду общественных отношений — ЖК РСФСР и ЖК республики, что оборачивается нежелательным для правоприменительной практики «соперничеством». Положе­ние усугубляется тем, что ЖК республик по ряду принципи­альных вопросов противоречат ЖК РСФСР, нарушают важ­нейшие социальные права граждан3. При этом «не срабатыва­ет» механизм приоритетного значения законов РФ; наоборот, имеют место тенденции придать главенствующее значение жи-лищно-правовым актам субъектов Российской Федерации (вплоть до попыток ограничить применение ЖК РСФСР при разрешении конкретных споров).

Видимо, обращая внимание на это обстоятельство, П.И. Се-дугин отметил: «Развитие жилищного законодательства субъек­тов Российской Федерации, очевидно, будет идти главным об­разом по пути издания отдельных законов и иных нормативных

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и  Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 963.

1  Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983. № 26. Ст. 884.

2  Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 51. Ст. 1781.

1 Жилищно-правовые акты Республики Башкортостан длительное время не Допускали в противовес требованиям законодательных актов РФ приватиза­цию служебной жилой площади в совхозах.

38

39

правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации»1. Предложение ученого обоснованно и заслуживает поддержки.

Разработан и опубликован проект Жилищного кодекса РФ2. Если он будет принят, представляется нецелесообразным (е целях недопущения «состязательности» актов) принятие жилищных кодексов субъектами Российской Федерации. В ин­тересах единой, унифицированной системы правового регу­лирования им должны быть предоставлены права по разра­ботке отдельных нормативных правовых актов в жилищной сфере в пределах полномочий и в соответствии с ЖК РФ. Понятие «предмета совместного ведения» по п. «к» ст. 42 Кон­ституции РФ отнюдь не означает обязательности разработки и принятия ЖК на уровне республики.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство: на право­вой статус гражданина республики -- субъекта Российской Федерации и статус гражданина страны. Как гражданин, к примеру, Республики Татарстана, одновременно являясь граж­данином России, должен относиться к двойной системе зако­нодательства, двум ЖК, регулирующим жилищные отноше­ния с его участием? Если суд при рассмотрении его спора руководствуется только ЖК Республики Татарстан, вправе ли он со ссылкой на приоритетное значение ЖК РСФСР доби­ваться именно его применения по данному спору как гражда­нин РФ? Очевидно, вправе. Все эти проблемы возникают в свя­зи с непродуманной (двойной) системой регулирования обще­ственных отношений в сфере важнейших социально-экономи­ческих прав граждан. Можно было бы решить эти проблемы и иным путем. Если законодатель считает нецелесообразным ли­шение права республик принимать ЖК, то на федеральном уров­не следует ввести Основы жилищного законодательства, в соот­ветствии с которыми и должны быть разработаны ЖК субъек­тов (по примеру формирования системы законодательства быв­шего СССР в горизонтальной плоскости).

Как отмечалось, ЖК РСФСР продолжает действовать с уче­том изменений, внесенных важнейшими законодательными актами в жилищной сфере. К ним, прежде всего, относится Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фон-

1 Седугин П.И. Жилищное право. С. 43. 1 Российская газета. 1994. 8 окт.

40

да» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998)', устанавливающий основ­ные принципы приватизации государственного и муници­пального жилищного фонда, определяющий правовые, со­циальные и экономические основы преобразования отноше­ний собственности на жилье. Согласно закону приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших свое жилье, — по месту его бро­нирования.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жи­лищной политики»2 (с изменениями и дополнениями от 12 ян­варя 1996 г. и 21 апреля 1997 г.) предусматривает новые принци­пы формирования и развития жилищных отношений в условиях рынка. Введены понятия: социальная норма жилья, жилищный фонд социального использования, недвижимость и др. Установ­лено, что оплата жилья и коммунальных услуг по договору най­ма осуществляется в размерах, обеспечивающих возмещение из­держек на содержание и ремонт жилья.

На улучшение эксплуатации, повышение ответственности собственников жилья по содержанию мест общего пользова­ния в многоквартирных домах направлен Закон РФ «О това­риществах собственников жилья»3. Его действие распрост­раняется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домо­владельцам, на вновь создаваемые (в процессе строительства и реконструкции) кондоминиумы, на товарищества домо­владельцев, жилищные, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом, иные объеди­нения собственников в жилищной сфере.

По довольно значительному кругу жилищных отношений издаются указы Президента РФ, принимаются постановле­ния Правительства РФ4. В плане конкретизации положений

' Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1472.

2 Собрание законодательства РФ. 1997. № 17. Ст. 1913.

3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

4  Выделим Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 г. «О мерах по обеспече­нию права граждан на жилище» (Собрание актов Президента и Правитель­ства РФ. 1993. № 15. Ст. 1248); постановление Правительства РФ от 18 января

'2 г. «О внесении изменений, дополнений и признании утративших силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений» (Собрание постановлений РФ. 1992. № 6. Ст. 31).

41

ЖК РСФСР и иных законодательных актов жилищные от­ношения регламентируются правилами, инструкциями. Так, «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, и предоставления жилых помеще­ний в РСФСР» были утверждены постановлением Совета Ми­нистров РСФСР от 31 июля 1984 г.1 25 сентября 1985 г. поста­новлением Совета Министров РСФСР были утверждены «Правила пользования жилыми помещениями и придомовой территорией в домах государственного, муниципального и об­щественного жилищного фонда в РСФСР2. Инструкция о по­рядке бронирования жилого помещения была утверждена по­становлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. (действует в редакции от 28 февраля 1996 г.).

В разрешении жилищных споров важную роль играют ру­ководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ. Продолжают действовать постановления Пленума бывшего Верховного Суда СССР. В частности, в постановлении Пле­нума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.)3 рассмотрены актуальные вопросы су­дебной практики, даны разъяснения, толкования действую­щих жилищно-правовых норм. Весьма значимо для практики постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связан­ных с правом личной собственности на жилой дом»4.

На разъяснение норм о признании ордера недействи­тельным и о выселении, применении ст. 45, 46 ЖК РСФСР посвящено постановление Пленума Верховного Суда • РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с изменениями и дополнениями на 25 октября 1996 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса

РСФСР»5.

Практические вопросы применения законодательства о приватизации жилья рассмотрены в постановлении Плену­ма Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»6.

1  Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 58—63.

2 Жилищное законодательство России. С. 90—101.

3  Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

4 Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 10—15.

5  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 1. С. 4.

* Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.

42

Глава II

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Право граждан на получение жилого помещения

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных усло­вий, имеют право получить в пользование жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда (ст. 28 ЖК РСФСР).

Обратим внимание на выражение этой статьи: «гражда­не, нуждающиеся в улучшении». Логико-грамматическое его толкование приводит к выводу, что в принципе все гражда­не имеют «крышу над головой», надо только улучшать их жилищные условия. То, что десятки тысяч граждан — без­домные, «бомжи» — вообще не имели жилья, это в расчеты прежних правителей не входило. В обществе, строящем разви­тое коммунистическое общество, не могло быть бездомных. Не забудем, что Жилищный кодекс РСФСР был принят в 1983 г., когда люди еще верили в возможности советского правительства, находились под воздействием агрессивной ком­мунистической идеологии, когда еще можно было их обма­нывать «светлым будущим», создавать обстановку эйфории через множества законодательных и подзаконных актов, не сбалансированных денежными, материальными ресурсами.

Понимая несоответствие между вышеупомянутым выра­жением и реальной действительностью, многие ученые под­вергали его расширительному толкованию, охватывающему случаи, когда граждане вообще не имели какого-либо жи­лья. Так, П.И. Седугин пишет: «Под понятие «граждане, нуж­дающиеся в улучшении жилищных условий» подпадают две

43

категории граждан: 1) те, кто вообще не имеет жилого по­мещения, 2) лица, улучшающие жилищные условия»1.

Как представляется, под «улучшение» трудно подвести «отсутствие», поэтому редакция этой статьи должна быть приведена в соответствие с реальной ситуацией, т.е. «граж­дане, не имеющие жилья, а также нуждающиеся в улучше­нии...».

Жилые помещения предоставляются гражданам, посто­янно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством). «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, и предоставления жилых помещений»2 предусматривают возможность принятия на учет и граждан, проживающих в близ­лежащем населенном пункте (на основе разрешения админист­раций областей и краев и с учетом длительной добросовестной работы на производстве). Получение жилья в жилищном коо­перативе предполагает членство, внесение соответствующих па­евых платежей.

Под постоянным проживанием по смыслу «Примерных правил учета...» понималось наличие постоянной прописки. В связи с введением в действие закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор ме­ста пребывания и жительства в пределах Российской Феде­рации»3 положение о прописке утратило силу4. На основе постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. утверж­дены «Правила регистрации и снятия граждан РФ с регист­рационного учета по месту пребывания и по месту житель­ства в пределах Российской Федерации»5. Теперь регистра­ционный учет (вместо прописки) устанавливается в целях

' Седугин П.И. Жилищное право. С. 89.

2 Жилищное законодательство России. С. 58—69.

1 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993 г.,

№ 32, ст. 1227.

4 Заключением Комитета Конституционного надзора СССР от 26 декабря 1990 г. № 11 (2-1) было признано, что положения о прописке ограничивают право граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью замены разрешительного порядка прописки регистрационным. (Вестник Вер­ховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 43.) В последующие годы в нормативных правовых актах слово «постоянная прописка» заменены на регистрацию по месту жительства.

5 Российская газета, 1995. 27 июля.

44

обеспечения необходимых условий для реализации граждана­ми своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанно­стей перед другими гражданами, государством и обществом.

Регистрационный учет, определяющий место прожива­ния гражданина, дает право требовать предоставления жи­лья в случае нуждаемости. Супруг, члены семьи, иные лица, принятые на регистрационный учет по одному адресу, но фактически проживающие по другому, обычно не обладают правом на улучшение жилищных условий по месту факти­ческого проживания. Они могут утратить право на улучше­ние и по месту регистрационного учета (прописки) из-за фактического там непроживания.

Действующее жилищное законодательство предусматри­вает исключение из общего правила постоянного прожива­ния. По смыслу ст. 41' ЖК РСФСР, члены колхоза, другие работники могут быть приняты на учет нуждающихся в улуч­шении жилищных условий и обеспечены жилой площадью в домах колхозов независимо от постоянного проживания в данном населенном пункте.

Есть особенности в обеспечении жильем (в смысле тре­бований к постоянному проживанию) депутатов (областного, краевого, республиканского, федерального уровня), судей, прокуроров, работников милиции, военнослужащих и их семей, некоторых других категорий граждан. Так, на основе Федерального закона от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужа­щих»1 лицам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предостав­ляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы жилые помещения по нор­мам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными актами.

Законом РФ от 28 июня 1997 г. «О беженцах»2 предусмат­ривается создание фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Необоснованный отказ в постановке на учет может быть обжалован в суд на основе положений главы 24' ГПК РСФСР (жалобы на действия государственных органов, общественных организаций и должностных лиц, нарушающих права и сво-

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 28. Ст. 2331.

2 Собрание законодательства РФ. 1998. № 30. Ст. 3613.

45

боды граждан)1. При рассмотрении таких споров представ­ляется весьма важным учесть исключения из общих правил постоянного проживания в данной местности. Необходим также анализ сроков постоянного проживания, установлен­ных в разных городах местными органами, с точки зрения незаконности, соответствия основным правам и свободам граж­дан. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми поме­щениями на общих основаниях (ч. II ст. 28 ЖК РСФСР).

Эти категории граждан вправе претендовать на бесплат­ное получение жилой площади в домах государственного, муниципального фонда социального использования при наличии оснований, предусмотренных ст. 28, 29 ЖК РСФСР. Одновременно они сохраняют членство в жилищных, жи­лищно-строительных кооперативах; жилой дом, квартиру в собственности без каких-либо ограничений. Недопустимы тре­бования добровольно выбыть из членов кооператива и осво­бодить помещение, а собственнику дома, квартиры — произ­вести их отчуждение или передать местной администрации, государственным предприятиям, общественным организаци­ям «взамен» жилья в порядке улучшения (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Вместе с тем возможна передача жилья «взамен» (в пределах правового режима жилья и без нарушений прав собствен­ника), если размер предоставленной квартиры охватывает как недостающее по социальным нормам (ст. 40, 41 ЖК РСФСР), так и имеющееся у претендента жилье (к примеру, семье вместо положенной однокомнатной предоставляется трехком­натная с условием передачи наймодателю двухкомнатной квар­тиры жильцов). Действующее гражданское законодательство не запрещает заключать такие соглашения. Право на жилое поме­щение большего размера с зачетом стоимости жилой площа­ди приобретают лишь граждане, которым эта площадь при­надлежит на праве собственности2.

В Конституции РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуж-

1  Если требование гражданина вытекает из гражданско-правовых отноше­ний, то оно должно быть рассмотрено в порядке искового производства.

2  Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд // Хозяйство и право. 1999. № I.C. 124.

46

дающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленны­ми законом нормами. Также в соответствии со ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Фе­дерации» устанавливается порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма для инвали­дов Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветера­нов войны, семей погибших при исполнении государствен­ных обязанностей, семей с доходами ниже официально уста­новленного прожиточного минимума, нуждающихся в жилье.

Следовательно, меняется характер распределительных от­ношений в жилищной сфере. Право на бесплатное получение жилья сохраняется только за указанными категориями граж­дан. Другие должны зарабатывать его собственным трудом.

Но можно ли, исходя из этих положений, утверждать, что сегодня только названные категории граждан должны приниматься на учет и обеспечиваться жильем в домах го­сударственного и муниципального жилищного фонда по до­говорам социального найма? Нет, такое утверждение про­тиворечило бы смыслу действующего законодательства.

Как предусматривается в ст. 10 упомянутого Закона о при­ватизации, в период перехода в рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, со­храняется действующий порядок постановки на учет. Следова­тельно, сохраняется общий порядок обеспечения жильем всех граждан в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, другими нормативно-правовыми актами. Что касается выше­приведенных положений Конституции, ст. 9 Закона о прива­тизации, то они, видимо, войдут в силу в будущем, после принятия Жилищного кодекса РФ, коренной разработки всех жилищно-правовых актов применительно к принципам ры­ночной экономики.

Право граждан на получение жилья на основе «нуждаемо­сти» и «постоянного проживания» в ряде мест дополняется показателем разряда доходов на одного человека. На основе постановления Правительства г. Москвы от 24 января 1997 г.1

' Постановление Правительства г. Москвы «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципаль­ной собственности г. Москвы».

47

нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относя­щееся к категории граждан, нуждающихся в предоставле­нии жилого помещения из жилищного фонда в соответствии с перечнем, определенным Законом г. Москвы (т.е. с переч­нем лиц, отнесенных к категории малоимущих). Как представ­ляется, это постановление противоречит положениям Жи­лищного кодекса.

2.2. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий

Как отмечалось в предыдущем параграфе, выражение «нуждающиеся в улучшении жилищных условий» не соот­ветствует реальному положению дел. Прежде чем улучшить жилищные условия, необходимо обеспечить жильем тех, кто его не имеет. Основанием признания граждан не имею­щими жилья и обладающими правом его бесплатного по­лучения за счет государственного, муниципального жилищ­ного фонда должна быть регистрация и постановка на учет в органах местной администрации. Следует организовать осо­бый учет этих категорий граждан независимо от причин, по которым они оказались «выброшенными» на улицу (бежен­цы, «бомжи», лица, злоупотребляющие спиртными напитка­ми, наркотическими веществами; душевнобольные). К ним следует также отнести лиц, выселенных без предоставления жилья; утративших его в связи с длительным нахождением в местах лишения свободы, уничтожением индивидуальных до­мов в результате пожаров, наводнений, других стихийных сил. Наряду с выявлением реальной ситуации и обеспечением их жильем (хотя бы временным «пристанищем»), данные по учету, возможно, «подстегнут» должностных лиц к ме­рам по разработке необходимой социальной политики.

Основания признания граждан нуждающимися в улуч­шении жилищных условий предусмотрены ст. 29 ЖК РСФСР вышеупомянутыми «Примерными правилами учета граж­дан...» Перечень оснований, выделенных этими актами, не является исчерпывающим. Нуждающимися, прежде всего, признаются граждане:

а) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого правительствами рес-

48

публик в составе Российской Федерации, администрация­ми краев и областей, правительствами городов Москвы и Санкт-Петербурга. Этот уровень, или норма, устанавливает­ся исходя из экономических возможностей «территорий и социальной обстановки»: обычно она бывает (как учетная норма) 8 кв. м полезной площади на одного человека.

Для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших воинов и приравненных к ним лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на пер­воочередное получение жилых помещений, могут быть пре­дусмотрены более высокие нормы; эти льготные основания также предусматриваются вышеперечисленными органами.

Колхозы, другие сельскохозяйственные кооперативы вправе устанавливать подобные льготы для колхозников, членов кооператива, а также работающих в этих коллекти­вах по трудовым договорам, иных граждан на основе реше­ния общего собрания членов кооператива (п. 7 Примерных правил учета граждан...).

В жилищных кодексах некоторых республик предусмат­ривается, что нуждающимися в улучшении жилищных усло­вий -- независимо от обеспеченности жилой площадью — признаются проживающие в неблагоустроенных жилых до­мах жилищного фонда все инвалиды Великой Отечествен­ной войны, семьи погибших воинов, одинокие участники Великой Отечественной войны, инвалиды труда I группы, инвалиды I группы из числа лиц, пребывавших в составе действующей армии во время боевых операций, одинокие пенсионеры (ч. I, ст. 22 ЖК Республики Башкортостан).

К., инвалид Великой Отечественной войны, проживаю­щий в неблагоустроенном жилом доме площадью 31,0 кв. м совместно с женой, подал заявление в администрацию Со­ветского района г. Уфы с просьбой принять его на учет и предоставить семье благоустроенное жилое помещение. Име­ющаяся жилая площадь принадлежала К. на праве собствен­ности. В ходе проверки жилищных условий установлено, что Дом заявителя не имеет централизованной канализацион­ной сети. В соответствии с вышеуказанной нормой ЖК Рес­публики Башкортостан К. был принят на учет и впослед­ствии обеспечен благоустроенным жильем.

На практике возникают вопросы, связанные с предостав­лением жилья, построенного за счет средств частных пред­приятий (акционерных обществ, обществ с ограниченной

49

ответственностью и т.п.). Обязательна ли для таких предпри­ятий вышеуказанная норма принятия на учет (менее 8 кв. м)? Представляется обоснованной точка зрения Г. Макарова: является ли гражданин нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий, решает сам коллектив. Условия, на которых квартира будет выделена работнику предприятия, обычно о'формляются соответствующим договором, например дого­вором коммерческого найма, который и станет для работ­ника основанием заселиться в предоставленное ему жилое помещение1;

б)  проживающие в жилых помещениях (домах), не отвечаю­щих, установленным санитарным и техническим требованиям.

Признание нуждающимися по такому основанию не зави­сит от размера занимаемой площади, поскольку «потребность» возникает вследствие непригодности жилья для проживания. Как отмечается в юридической литературе, заключение о несо­ответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям дается техническими, санитарно-эпидемиологическими службами2 на основе показателей аварийного состояния помещений, размещения жилого дома вблизи или в санитарно-запретной зоне предприятия, яв­ляющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха; расположения жилых помещений в подвальных и цокольных этажах, примыкание жилых комнат к санузлам и т.д.3;

в) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелы­ми формами некоторых хронических заболеваний, при ко­торых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Список заболеваний, дающих право принятия на учет по этому основанию, утвержден Министерством здравоох­ранения СССР от 28 марта 1983 г.4. Конкретный вид заболе­вания подтверждается заключением местных органов здра­воохранения;

г)  проживающие в смежных неизолированных комнатах по две или более семьи при отсутствии родственных отношений.

1  См.: Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд. С. 121.

2  См.: Седугин П.И. Жилищное право, С. 91.

' См.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, М.: Юрид. лит., 1988 С. 68.

4 Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1983. № 7. С. 47.

Эти лица признаются нуждающимися независимо от раз­меров занимаемой жилой площади. Степень родства не имеет значения, но она должна быть подтверждена соответствую­щими данными;

д)  проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному тру­довому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.

В Правилах предоставления жилья, в жилищных кодек­сах республик, других нормативно-правовых актах предус­матривается обязательность проживания в общежитиях не менее 3 лет. Иногда включаются дополнительные ограничения относительно граждан, произведших отчуждение собственно­го жилья ранее чем за три года до момента вселения в обще­житие. Законность последнего вызывает сомнение, особенно в случаях перемены места жительства (в частности, в связи с переездом семьи в город, когда продается дом, находящийся в сельской местности);

е)  длительное время проживающие на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

В Правилах предоставления жилья обычно предусматри­ваются продолжительность проживания на условиях под­найма либо найма жилых помещений не менее 3 лет.

Изложенный перечень, напомним, не является исчер­пывающим. Граждане могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий «по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, а так­же жилищно-правовыми актами субъектов РФ'.

2.3. Учет граждан, нуждающихся

в улучшении жилищных условий

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется, как правило, по месту жительства адми­нистрацией городов, районов, сел и поселков.

1 По Жилищному кодексу РСФСР основанием для признания нуждающимися признаются проживающие в одной комнате лица разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

50

51

Учет нуждающихся граждан, работающих на предприя­тиях, в учреждениях, организациях, которые имеют жи­лищный фонд и ведут жилищное строительство или при­нимают долевое участие в жилищном строительстве, ведет­ся специально назначенными должностными лицами, а по их желанию — также по месту жительства (ст. 30 ЖК РСФСР, пп. 9, 10 Примерных правил учета).

Граждане, временно отсутствующие в месте постоянно­го жительства по условиям и характеру работы, принятые на учет для улучшения жилищных условий по месту посто­янного жительства, не подлежат снятию с учета по моти­вам их выезда и обеспечиваются жилой площадью незави­симо от наличия у этих граждан прописки в населенном пункте (по месту работы), где за ними сохраняется жилое помещение1. Принимаются на учет также граждане, оста­вившие работу на этих предприятиях (в учреждениях, органи­зациях) в связи с уходом на пенсию; а в случаях, предусмот­ренных законодательством РФ, -- работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, предприятий обще­ственного питания и других учреждений, организаций, не­посредственно обслуживающие трудовые коллективы данных предприятий (учреждений, организаций).

Пенсионер, поступивший на работу, сохраняет право учета по месту прежней работы.

Работники медицинских, культурно-просветительных уч­реждений, предприятий общественного питания, жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, бытового обслужива­ния, непосредственно обслуживающих трудовые коллективы (независимо от места нахождения), имеют право быть приня­тыми на учет, если по этим вопросам приняты специальные законодательные акты, конкретизирующие названные льготы. Без подобных актов право на учет не возникает.

Разрешено принимать на учет нуждающихся в улучше­нии жилищных условий беженцев и вынужденных пересе­ленцев независимо от времени проживания на данной тер­ритории'.

1  Постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. «О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного про­живания по условиям и характеру работы» (СП СССР. 1988. № 18. Ст. 54).

2  Постановление Правительства РФ от 3 марта 1992 г. «О мерах по оказанию помощи беженцам и вынужденным переселенцам» (Российская газета. 1992. j\fo 56. — в ред. постановления Правительства РФ от 28 февраля 1996 г.).

52

Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и желающие получить жилое помещение, подлежат принятию на учет независимо от раз­мера занимаемой площади1. Действующее законодательство РФ предусматривает и иные особенности принятия на учет2.

Для принятия на учет подается заявление, к которому прилагаются: выписка из домовой книги, копии финансо­вого лицевого счета, справки бюро технической инвентари­зации, учреждений здравоохранения, социальной защиты, другие необходимые документы (в частности, подтвержда­ющие особые льготы).

Документы фиксируются в книге регистрации (в отделе учета и распределения жилья) о принятии на учет нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий.

После соответствующих проверок жилищно-бытовых усло­вий принятие на учет производится по месту жительства -решением местной администрации; по месту работы -- сов­местным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия (учреждения, организации). В последнем случае копии списков передаются местной администрации, которая вправе возвратить их на повторное рассмотрение.

Заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца; решение (о принятии или отказе) сообщается граж­данину в письменной форме.

Учет граждан ведется по единому списку, из которого одновременно выделяется перечень лиц, имеющих право на внеочередное и первоочередное получение жилья.

Б. вместе с несовершеннолетним сыном проживала в Туль­ской области на территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в так называемой зоне проживания с правом на отселение.

1  Федеральный закон от 20 июля 1995 г. (24 ноября 1995 г.) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 1995. №48. Ст. 4563).

2  Распоряжение Президента РФ от 6 июля 1997 г. «О правилах учета нуж­дающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государ­ственные должности Российской Федерации, федеральных государственных служащих, других работников федеральных органов государственной влас-

'и и иных государственных органов, образуемых в соответствии с Консти­туцией РФ, и предоставлении жилых помещений, находящихся в ведении Управления делами Президента РФ» (Собрание законодательства РФ. 1997. *• Ст. 3424); есть некоторые особенности учета и военнослужащих по

кону «о статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. (Собрание законода­тельства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331).

53

_

В июне 1994 г. она с сыном заняла комнату размером 18,7 кв. м в трехкомнатной квартире в г. Москве, нанимателем которой являлся ее бывший муж.

Б. неоднократно обращалась к главе районной управы «Люблино» с заявлением о внеочередном обеспечении жи­льем по Закону РСФСР от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вслед­ствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Зако­на РФ от 18 июня 1992 г. и Федеральных законов от 24 ноября 1995 г., 11 декабря 1996 г., 19 ноября 1997 г. и 17 апреля 1999 г.), однако во включении в списки ей было отказано.

Б. обратилась в суд с жалобой на действия главы управы «Люблино», как противоречащие названному Закону.

Люблинский районный суд г. Москвы 22 июля 1999 г. в удовлетворении жалобы отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в проте­сте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Московского городского суда 15 июня 2000 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Отказывая заявительнице в удовлетворении жалобы, суд считал, что Б. согласно п. 7 ст. 17 и ч. 1 ст. 22 упомянутого Закона имеет право на одноразовое внеочередное обеспече­ние благоустроенной жилой площадью   в домах государ­ственного и общественного фонда по новому месту житель­ства, но лишь при условии признания ее нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с Положе­нием о порядке учета граждан..., утвержденным постанов­лением Правительства Москвы от 13 мая 1997 г. Поскольку заявительница проживает в Москве менее 10 лет, то согласно указанному Положению она не может быть поставлена на учет  I нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому, как  [ указал суд, действия главы управы являются правильными. С таким выводом согласиться нельзя. Суд первой инстанции правильно сослался на то, что граждане, добровольно выехавшие на новое место житель­ства из зоны проживания с правом на отселение в 1986 г. и в последующие годы, имеют право на одноразовое внеочеред­ное обеспечение благоустроенной жилой площадью в домах государственного и общественного жилого фонда.

54

Однако суд не принял во внимание норму ч. 2 ст. 22 При­мерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предо­ставления жилых помещений в РСФСР» (в редакции поста­новления Правительства РФ от 28 февраля 1996 г.) и ст. 33 ЖК РСФСР, в силу которых граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилых помещений, включа­ются в отдельные списки.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 упомянутого Закона финансирова­ние расходов по его реализации осуществляется из федераль­ного бюджета. Он является специальным законом прямого дей­ствия, непосредственно регулирующим весь спектр правоот­ношений, связанных с катастрофой на Чернобыльской АЭС.

Таким образом, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, добровольно выехавшие на новое место жительства, долж­ны включаться там в отдельные списки лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, и общий порядок постановки на учет, предусматривающий в данном случае проживание в г. Москве не менее 10 лет, на них не распростра­няется.

Исходя из этого, судебные решения были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение1.

Принятые на учет включаются в особую Книгу учета граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Жи­лищным законодательством предусмотрено правило их еже­годной (с 1 января по 1 апреля) перерегистрации. В течение этого периода могут быть дополнительно проверены жи­лищные условия очередников.

Граждане состоят на учете (в очереди) до фактического получения жилья или снятия с учета по основаниям, пре­дусмотренным законодательством.

Право учета (очередности) сохраняется за временно от­сутствующими, в частности, в период военной службы, уче­бы, при переходе на выборную должность, уходе на пенсию по возрасту и инвалидности; за семьями, потерявшими кор­мильца (состоявшего на учете), в других случаях, указанных

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 12. С. 12.

55

 

в специальных нормативно-правовых актах. В соответствии с Законом РФ «О занятости населения в Российской Федера­ции» (п. 3 ст. 13 Закона в редакции от 20 апреля 1996 г.)1 за гражданами, высвобождаемыми из организаций в связи с со­кращением численности или штата, после увольнения со­храняется очередь на получение жилой площади.

Ж., Н., М. и др. обратились в суд с жалобой на решение администрации и профсоюзного комитета Слободского предприятия по ремонту и пошиву меховых изделий «Севе­рянка» от 15 марта 1994 г. о необоснованном снятии их с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ист­цы ссылались на то, что были уволены по сокращению штата со снятием с учета нуждающихся.

Решением Слободского районного суда Кировской об­ласти в иске было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам и президиум Кировского областного суда оставили решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту Генерального прокурора РФ отменила все прежние постановления.

Судебная коллегия отметила: хотя предприятие, работ­ники и строительная организация не заключили договор подряда на строительство, гражданско-правовые обязатель­ства между сторонами возникли. Кроме того, предприятие не просто выполнило взятые на себя обязательства по стро­ительству жилья в установленные сроки, но фактически ввело истцов в заблуждение, использовав полученные ими кредиты, а затем исключив их из списка очередников. То об­стоятельство, что истцы в связи с трудовыми отношениями состояли по месту работы на учете нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, не исключает возникновения граж­данско-правовых отношений между сторонами2.

На основании ст. 32 ЖК РСФСР, п. 20 Примерных пра­вил учета граждане снимаются с учета в случаях:

1) улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления им жилой площади;

2) выезда на другое постоянное место жительства;

3) выявления в представленных документах не соответ­ствующих действительности сведений о нуждаемости в улуч-

1  Собрание Законодательства РФ. 1996. № 17. Ст. 1915.

2  Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г. № 5, С. 3—4.

шении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий долж­ностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;

4) прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении, организации - - кроме случаев ухода на пенсию или перехода на выборную долж­ность; семей, потерявших кормильца, увольнения по сокраще­нию штата.

Решение о снятии с учета принимается органами, при­нявшими граждан на учет, с извещением их в письменной форме.

2.4. Очередность и порядок предоставления гражданам жилых помещений

Жилые помещения предоставляются гражданам, состо­ящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых поме­щений (ст. 33 ЖК РСФСР).

Допустимо предоставление жилья не состоящим на учете в случаях неотложного расселения в связи со стихийными бедствиями (землетрясения, наводнения и т.п.), из домов, грозящих обвалом, подлежащих сносу, а также в других слу­чаях, предусмотренных законодательством РФ.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий, ведется, как отмечалось, по единому списку. На ос­нове этих данных в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получе­ние жилых помещений. Составление списков внеочередни-ков и первоочередников безотносительно единого списка нарушает принцип, установленный п. 15 Примерных правил учета граждан.

Принцип очередности (т.е. возникновения права получить жилье на основе времени подачи соответствующих докумен­тов о нуждаемости) не может быть нарушен ни с учетом меры труда гражданина (его заслуг), ни с учетом степени его нуждаемости. Вряд ли соответствует требованиям жилищного законодательства утверждение некоторых ученых о том, что

56

57

«...при подготовке списков обычно учитывается также ост­рота нуждаемости гражданина в жилье»'.

Как предусматривается в постановлении Пленума Вер­ховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с изменениями и дополнениями на 25 октября 1996 г.), нарушение правила очередности может служить основанием для признания ор­дера недействительным. С иском о признании ордера недей­ствительным по указанному мотиву в суд вправе обратиться предприятие (учреждение, организация) или местная адми­нистрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах. Граждане, состоящие на уче­те нуждающихся в улучшении жилищных условий и счита­ющие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъектного гражданского права на указанное в ордере жи­лое помещение они не имеют (п. 7).

Такое разъяснение, ограничивающее права граждан, как представляется, не соответствует духу и смыслу жилищного законодательства. Не соответствует оно и сложившейся су­дебной практике.

К. обратился в суд с иском о предоставлении жилого помещения, сославшись на то, что с августа 1992 г. работает в акционерном обществе «Сев. НИИП» после окончания института, живет в общежитии, однако администрация не обеспечивает его жильем как молодого специалиста, вы­деляет жилые помещения другим работникам с нарушением очередности. Прокурор в интересах К. просил признать недей­ствительным ордер на однокомнатную квартиру, предостав­ленную Л., по тем мотивам, что ордер выдан с нарушением прав К., который значится в списке очередников на внеоче­редное предоставление жилья.

Архангельским областным судом исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело по кассационным жалобам ответчиков, решение суда оставила без измене­ния, указав следующее. Принимая решение по спору, суд правильно исходил из того, что К. пользуется льготой на внеочередное предоставление жилой площади как молодой специалист. Он нуждался в улучшении жилищных условий,

Седугин П.И. Жилищное право. С. 98.

был включен в список очередников. Жилое помещение ему должно быть предоставлено с соблюдением очередности, что ответчиком выполнено не было1.

Статья 34 ЖК РСФСР допускает возможность перенесения очередности гражданам, состоящим на учете по месту рабо­ты, администрацией предприятия по согласованию с профсо­юзным комитетом. Перенести очередность (но не исключить) можно за злостное нарушение трудовой дисциплины (к при­меру, появление на работе в нетрезвом состоянии), пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества (в случаях, когда уголовная ответственность не свя­зана с лишением свободы). По смыслу закона, перенесение очередности допустимо даже за одно правонарушение. Приве­денный перечень не является исчерпывающим. Законодатель­ством могут быть предусмотрены и иные правонарушения, при которых очередность по месту работы допустимо перенести.

Жилищный кодекс РСФСР выделяет три вида очередей: так называемое внеочередное предоставление жилья (ст. 37), первоочередное (ст. 36)2 и в порядке общей очереди. В преде­лах каждого ее вида выделены довольно значительные кате­гории граждан и случаи предоставления жилья на льготных условиях, т.е. «внутри» каждого вида создается своеобразная очередность в зависимости от времени поступления соответ­ствующих документов. В условиях жесткой системы рынка, малых объемов жилья, предоставляемого для бесплатного заселения, многие правила внеочередного и первоочеред­ного удовлетворения жилищных потребностей не реализу­ются. Само по себе установление законодательством трех видов очередей в таких условиях выглядит как «попытка» решить экономические проблемы правовым путем. Очевид­но, что жилье надо больше строить, а не придумывать за­мысловатые правовые способы распределения его малых объемов.

58

1  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 8. С. 5.

2  В жилищных кодексах ряда республик в составе Российской Федерации выделяется льготный порядок предоставления жилья путем объединения вне­очередного и первоочередного. В ст. 28 Жилищного кодекса Республики Баш­кортостан определен льготный порядок предоставления жилых помещений, что по содержанию совпадает со ст. 36 ЖК РСФСР (о первоочередном порядке). Внеочередной порядок предоставления жилья выделен в ст. 29 и касается только незаконно осужденных граждан.

59

Вне очереди жилые помещения предоставляются граж­данам в случаях: стихийного бедствия, когда жилье (как правило, государственное, общественное) стало непригод­ным для проживания; окончания срока пребывания лиц в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспита­нии, если им не может быть возвращена прежняя жилая площадь; завершения учебы в аспирантуре, клинической ор­динатуре, высшем, среднем специальном, профессионально-техническом и ином специальном учебном заведении — лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей.

Этот перечень не является исчерпывающим. Законода­тельством РФ предусматриваются и иные случаи предостав­ления жилья во внеочередном порядке. В частности, Зако­ном РФ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 21 июня 1995 г.)1 предусмотрена обязанность местной администра­ции не позднее шести месяцев после наделения судьи пол­номочиями предоставить ему благоустроенное жилье в виде отдельной квартиры или дома с учетом права судьи на до­полнительную жилую площадь не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты.

Судья одного из районных судов Чувашской Республики обратился в суд с иском к администрации города о предос­тавлении жилого помещения на семью из трех человек, со­славшись на то, что нуждается в улучшении жилищных ус­ловий и в соответствии с Законом РФ «О статусе судей в Российской Федерации» имеет право получить жилое по­мещение вне очереди с учетом права на дополнительную площадь. Однако администрация города предложила ему двухкомнатную квартиру, без учета этого права.

Решением Верховного суда Чувашской Республики иск удов­летворен. Суд обязал ответчика предоставить истцу на семью

1 Собрание законодательства РФ. 1995. № 226. Ст. 2399; судьи Конституци­онного Суда РФ не позднее трех месяцев после назначения на должность и (или) в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий обеспечивают­ся благоустроенным жильем во внеочередном порядке с учетом их права на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты (Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционно­го Суда РФ» (Собрание законодательства РФ, 1995. № 38. Ст. 3668).

из трех человек благоустроенное жилое помещение, отвеча­ющее санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК), с учетом его права на дополнительную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ это решение отменила и дело направила на новое рассмотрение.

Первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене определения кассационной ин­станции.

Президиум Верховного Суда РФ протест удовлетворил, указав следующее. При рассмотрении спора суд установил, что истец проживает с семьей в коммунальной квартире и поставлен на учет как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий. Со дня постановки на учет истек шести­месячный срок, и поэтому в силу Закона «О статусе судей» ему обязаны предоставить квартиру с учетом права на до­полнительную жилую площадь1.

Во внеочередном порядке предоставляется жилье и ра­ботникам прокуратуры2. Участковым инспекторам милиции жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома предо­ставляется не позднее шести месяцев со дня вступления в должность3.

Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, (освободившие жилье в связи с их помещением в эти уч­реждения), в случае отказа от его услуг имеют право на внеочередное обеспечение жильем (по истечении шести ме­сяцев), если им не может быть возвращено ранее занимае­мое жилое помещение4.

На основании ст. 36 ЖК РСФСР, п. 23 Примерных пра­вил учета граждан в первую очередь жилые помещения пре­доставляются нуждающимся:

1  Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. № 5. С. 3.

2 Федеральный Закон от 17 ноября 1995 г. «О прокуратуре Российской Феде­рации» (Собрание законодательства РФ, 1995. № 7. Ст. 878).

3  Закон РФ от 18 апреля 1991 г. «О милиции» (с изменениями и дополне­ниями на 31 марта 1999 г. — Российская газета за 8 апреля 1999 г.); наряду с первоочередным порядком предоставления жилья работникам милиции вве­дена специальная норма об обеспечении жильем участковых инспекторов, т.е. во внеочередном порядке.

4  Федеральный закон от 17 мая 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (Собрание Законодательства РФ. 1995. № 32. Ст. 3198).

60

61

а)  инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним лицам. К членам семей относятся: иж­дивенцы погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители; супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие собственных семей, или хотя и имеющие семьи, но ставшие инвалидами до своего совер­шеннолетия, а также имеющие семьи дети, оба родителя которых погибли или пропали без вести;

б)  Героям Советского Союза (России), Героям Социа­листического труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах» всех трех степеней;

в)  лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Список заболеваний, дающих пра­во на первоочередное получение жилья, утвержден прика­зом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (в редакции от 6 июня 1991 г.) и содержит: активные формы туберкулеза, психические заболевания с хроническим тече­нием, проказа, тяжелые формы бронхиальной астмы и др.;

г)  лицам, пребывающим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время боевых операций по защите СССР (РФ), партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также дру­гим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины (к этой категории относятся лица рядового и начальствующего состава органов МВД, КГБ (ФСБ), а также вольнонаемные, занимавшие должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действу­ющих войск);

д)  инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих (ставших инвалидами в результате общих заболеваний или увечий, полученных при прохожде­нии военной службы);

е)  семьям лиц, погибших при исполнении государствен­ных и общественных обязанностей, выполнении долга граж­данина по спасению человеческой жизни, по охране социали­стической (общественной) собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

ж)  рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства. К этой сфере могут быть

62

 

отнесены и отрасли, связанные с жилищно-коммунальным, социально-бытовым обслуживанием. Срок длительности ра­боты в сфере производства, дающий право получить жилое помещение в первую очередь, устанавливается коллектив­ным договором профсоюзного комитета с администрацией предприятия;

з) матерям, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетным семьям (имеющим трех и более детей — на иж­дивении и совместно проживающих) и одиноким матерям;

и) семьям при рождении близнецов;

к) учителям и другим педагогическим работникам об­щеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

л) спасателям профессиональных аварийно-спасатель­ных служб, профессиональных аварийно-спасательных фор­мирований.

Перечень этот не является исчерпывающим. Законода­тельными актами (федеральными и субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные случаи пре­доставления жилья в первоочередном порядке. В таком по­рядке обеспечиваются жильем работники милиции, тамо­женных органов1; лица, признанные пострадавшими от по­литических репрессий2.

Жилые помещения (в домах государственного и муници­пального жилищного фонда) предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администраци­ей; органами управления сел, поселков (при наличии у пос­ледних особого жилищного фонда) с непосредственным участием общественных комиссий по жилищным вопросам. При подготовке проекта решения о предоставлении жилья комиссии обладают правом повторно проверить жилищно-бытовые условия нуждающихся и подлинность документов.

Ведомственный жилищный фонд распределяется по сов­местному решению руководства и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. Решения утверж­даются администрацией городов, районов, сел и поселков.

1  Российская газета. 1993. 18 июня.

2  Постановление Правительства Российской Федерации от 3 мая 1994 г. «Об утверждении Положения о порядке предоставления льгот реабилитирован­ным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрес­сий» (Собрание законодательства РФ. 1994. № 3. Ст. 216).

63

При наличии нарушений администрация возвращает мате­риалы на повторное распределение. Утверждение списков о предоставлении жилья не требуется, если оно построено за счет средств предприятий, учреждений и организаций, а именно фонда социально-культурных мероприятий и жи­лищного строительства. В этом случае достаточно последую­щего уведомления местной администрации.

Прокурор Калининского района г. Тюмени обратился в суд с заявлением о выселении А. и ее мужа С. из квартиры без предоставления жилой площади, ссылаясь на то, что они вселились с нарушением установленного порядка, т.е.

без ордера.

Решением Калининского районного суда г. Тюмени (ос­тавленным без изменения судебной коллегией по граждан­ским делам Тюменского областного суда) заявленное про­курором требование было удовлетворено.

Президиум Тюменского областного суда оставил протест председателя Тюменского областного суда без удовлетворе­ния.

Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР в протесте поставил вопрос об отмене обоих судебных актов. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР протест удовлетворила, указав следующее. «Как видно из материалов дела, дом входит в состав ведомственного жи­лищного фонда. В домах ведомственного жилищного фонда жилье распределяется по совместному решению администра­ции и профсоюзного комитета, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, - - по совместному решению с последующим сообщением исполнительному комитету.

В соответствии с п. 15 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. «О совершенствова­нии планирования и усиления экономического стимулиро­вания промышленного производства» вся жилая площадь, построенная за счет средств фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства, используется для удовлетворения нужд работников предприятия и распреде­ляется самим предприятием с последующим сообщением исполнительному комитету Совета народных депутатов».

Как далее отметила Коллегия, «...суду следовало иметь в виду, что, как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Вер­ховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике примене-

64

ния судами жилищного законодательства», судам подведом­ственны споры о выдаче ордера на жилое помещение, пре­доставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и проф­союзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета»1.

По совместному решению органа управления и профсо­юзного комитета (с последующим сообщением местной ад­министрации) предоставляется жилье и в домах обществен­ного жилищного органа.

Членам жилищно-строительных кооперативов отдельная квартира предоставляется по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному местной администра­цией района, города. Собрание учитывает численность семьи и размер паевого взноса.

Служебные жилые помещения, находящиеся в ведении местных органов власти, предприятий (учреждений и орга­низаций), предоставляются по решению администрации, на основе которого выдается ордер, устанавливающий осо­бый правовой режим этого помещения.

Жилые помещения, освобождающиеся в домах, постро­енных с привлечением средств в порядке долевого участия предприятий, заселяются -- в первую очередь -- нуждаю­щимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий (ст. 45 ЖК РСФСР). Такое положение связано с правом повторного заселения жилья работниками данного предприятия. Оно (право) утрачивается, если жилое поме­щение в установленном законом порядке передано в муни­ципальную собственность2.

Освободившиеся в квартире жилые помещения (не изоли­рованные) подлежат передаче другим нанимателям, прожи­вающим в этой квартире (ст. 46 ЖК РСФСР). Изолированные жилые помещения предоставляются таким нанимателям при условии их нуждаемости в улучшении жилищных условий, а при отсутствии нуждаемости - - гражданам, имеющим жи­лую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь). Нормы ст. 46 ЖК РСФСР -применяются и в том случае, когда право занять жилое помещение возникло (в связи с увеличением со-

1  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 6. С. 2.

2  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 11. С. 2.

65

става семьи) после его освобождения1. Однако жилая пло­щадь не предоставляется, если она освободилась до вселения претендующего на нее лица в данную квартиру.

Р. и А. обратились в суд с иском о признании за ними права на комнату 15,7 кв. м. В обоснование своих требований они указали, что вместе с ребенком занимают комнату площадью 22'7 кв. м. Поскольку жилое помещение размером 15,7 кв. м в этой же квартире освободилось, а они имеют жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, истцы про­сили признать за ними право на освободившуюся комнату, а ордер, выданный на нее Е., признать недействительным.

Е. иск не признала и пояснила, что ордер ей выдан на законном основании. Решением Московского городского суда в иске отказано.

В кассационной жалобе Р. и А. просили отменить реше­ние суда, ссылаясь на то, что они имеют право на присое­динение комнаты в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения, указав сле­дующее. Из дела видно, что истцы проживают с родителя­ми Р. в двухкомнатной квартире площадью 30,3 кв. м. В связи с улучшением жилищных условий им был выдан ордер на комнату размером 22,7 кв. м в другой квартире. В этой же квартире до их вселения освободилась комната 15,7 кв. м, которая была передана исполкому Октябрьского районного Совета для заселения, а позднее (30 мая 1984 г.) предостав­лена Е. с сыном.

Разрешая спор, суд правильно пришел к выводу о том, что поскольку ст. 46 ЖК РСФСР распространяется на граждан, проживающих в определенной квартире на момент освобож­дения в ней комнаты (а как видно из дела, спорная комната освободилась до того, как истцы получили право проживать в этой квартире), то не могут быть удовлетворены требования истцов о присоединении комнаты размером 15,7 кв. м2.

При разрешении споров в порядке ст. 46 ЖК возникают вопросы относительно права лиц на дополнительную жилую площадь. Представляется обоснованным вывод президиума Московского областного суда: «При разрешении требова­ний о предоставлении жилого'помещения в порядке ст. 46

ЖК РСФСР следует учитывать права   нанимателя или чле­на его семьи на дополнительную жилую площадь»1.

2.5. Нормы жилой площади.

Право на дополнительную жилую площадь

Понятие «норма жилой площади», охватывающее, в ши­роком смысле, санитарно-гигиенические требования к жи­лому помещению и социально-гигиенические расчетные нор­мативы, включает:

1)  норму постановки на учет (п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР);

2)  так называемую санитарную норму, ниже которой не может быть размер предоставляемого жилья, — 9 кв. м (ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик);

3) общую норму - 12 кв. м (ст. 38 ЖК РСФСР).

Общая норма учитывается, как правило, при предостав­лении жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда как верхний предел предоставляемого жилья в расчете на одного члена семьи. В юридической ли­тературе не раз отмечалось, что «общая» норма - - только расчетный минимальный уровень на основе сложившегося «этапа общественного развития», «возможностей государ­ства и не является оптимальным расчетным размером удов­летворения жилищных потребностей людей»2. Поэтому не случайно в проекте Жилищного кодекса РФ общая норма жилья установлена на уровне 15 кв. м.

Юридическо£-зыанеш1е-Абщей нормы (L2 кв. м) заключа­ется в том, что на ее основе исчисляется квартирная плата, предоставляется жилье в связи со сносом домов, устанав­ливается размер излишней жилплощади.

1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 4. С. 13. - Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 10. С. 1.

1  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 8. С. 9.

2  См., в частности: Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 38 ЖК РСФСР / в кн.: Жилищное законодательство. Комментарий, С. 123; в проекте Жилищного ко­декса РФ предусмотрена норма жилья 15 кв. м на одного человека. В сопоставле­нии с нормами обеспечения людей жильем в других странах она является до­вольно низкой. На одного человека в Швеции в среднем приходится 47 кв. м. В разгар выполнения программы «Миллион квартир» правительством была по­ставлена задача, чтобы ни при каких условиях в одной комнате не жило боль­ше двух человек. Кухня и общая для семьи гостиная — не в счет. В 1990 г. 98% квартир отвечали этому стандарту. 22% населения имеет наряду с основным жильем летние домики (Панкин Б. «Жилище» и «жизнь» — слова одного кор­ня» // Российская газета. 2000. 21 окт.).

66

67

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики» выделяется понятие «социальная норма площади жилья» как площадь, приходящаяся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

„Социальная норма определяется как минимальный раз­мер предоставляемых жилых помещений, который устанав­ливается органами государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального исполь­зования. По сложившейся на базе нормативных актов послед­них лет практике в социальную норму входит общая пло­щадь жилого помещения на одного человека (а не только полезной, как это установлено в ЖК РСФСР).

Статья 39 ЖК РСФСР дает право на дополнительную жи­лую площадь отдельным категориям граждан в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также тем, кому эта площадь необходима по условиям и характеру вы­полняемой работы, ее размер может быть увеличен.

Порядок и условия предоставления дополнительной жи­лой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством РФ.

Продолжает действовать постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования допол­нительной жилой площадью» (с изменениями и дополне­ниями от 27 ноября 1956 г.)1. По этому акту правому на до­полнительную жилую площадь пользуются:

а)  лица, страдающие болезнями, перечисленными в осо­бом перечне2;

б)   работники государственных учреждений и предприя­тий, а также профессиональных, общественных организа­ций, которые занимают ответственные должности;

1  Систематическое собрание законов РСФСР, Указов Президиума Верхов­ного Совета РСФСР и решений Правительства РСФСР. — М.: Юрид. лит. 1967. Т. X. С. 151.

2  Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью (утвер. цир­куляром НКВД от 13 января 1928 г. и НКздрава   РСФСР от 19 января 1928 г. (Бюллетень НКВД РСФСР, 1928. № 5. Ст. 89).

в)  военнослужащие начальствующего состава, кадровые и состоящие в резерве, командиры и комиссары отдельных воинских частей;

г)  Герои Советского Союза, Герои труда;

д)  заслуженные деятели науки, техники и искусства;

е)  народные и заслуженные артисты республики;

ж)   изобретатели, выполняющие систематические зада­ния госорганов1;

з)   научные работники и аспиранты при высших учеб­ных заведениях;

и) работники изобразительных искусств высокой квали­фикации;

к) писатели, композиторы и т.д.;

л) члены коллегии защитников, выполняющие на дому общественную работу;

м) медицинские и зубные врачи, занимающиеся част­ной практикой на дому;

н) персональные пенсионеры и их семьи.

Действующее законодательство РФ предусматривает право на дополнительную жилую площадь военнослужащих2, ра-ботгГикоЁГпрокуратуры, милиции3, налоговой полиции4, судей (в том числе Конституционного Суда РФ).

Нормы о праве на дополнительную жилую площадь в ряде случаев квалифицируются только в качестве рекомендатель­ных, не порождающих безусловной обязанности органов и должностных лиц в процессе предоставления жилья. Пола­гают, что это только «право», но не обязанность.

Такие суждения противоречат смыслу действующего жи­лищного законодательства. В нем нет указаний на рекоменда­тельный характер норм о праве на дополнительную жилую площадь.

Судебная практика свидетельствует, что в реальной жиз­ни право на дополнительную жилую площадь реализуется при выбытии из жилого помещения, при выселении, пере-

1  Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 20 августа 1933 г. (по состоянию на 24 июня 1938 г.) «О жилищных правах научных работников» (СУ РСФСР 1938. №12. Ст. 163.)

2 Собрание законодательства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331.

3  Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 № 2. Ст. 70.

4  Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. № 29. Ст. 1110.

68

69

воде освободившегося в квартире изолированного помеще­ния и в некоторых других подобных случаях. Как отмечено в одном из определений Судебной коллегии Верховного Суда РСФСР, при выселении граждан из домов государственного жилищного фонда (подлежащего переоборудованию в не­жилой) с предоставлением другого благоустроенного жи­лого помещения суд должен иметь в виду: «Если наниматель или члены семьи имели право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовались ею, жилое помещение должно предоставляться с учетом норм дополнительной жилой площади»1.

2.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Помещения, предоставляемые гражданам для прожива­ния, должны быть жилыми, изолированными, юридичес­ки и фактически свободными.

«Жилым» считается специально построенное или пере­оборудованное под жилье по установленным техническим нормам и правилам помещение, которое соответствует уров­ню благоустроенности по условиям данного населенного пункта. Хотя в законе это прямо не предусмотрено, но пре­доставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, где нуждающиеся проживали и были приняты на учет. Лишь в исключительных случаях, с согла­сия претендентов, жилое помещение может быть предостав­лено вблизи от этого пункта с учетом состояния и возмож­ностей транспортного сообщения (в частности, нахождения предприятия, где работает наниматель).

Благоустроенность жилого помещения определяется обычно по наличию в нем водопровода, канализации, цент­рального отопления, электрического освещения, газа, го­рячего водоснабжения, лифта и др. Однако к благоустроен­ным могут быть отнесены и помещения, не имеющие всех перечисленных элементов удобства, а обеспеченные лишь электрическим освещением, печным отоплением, в лучшем случае водопроводом. Такие жилые помещения, обычно сда­ваемые в эксплуатацию в сельской местности, тем не менее

считаются благоустроенными, поскольку по действующему жилищному законодательству уровень благоустроенности определяется применительно к данному населенному пунк­ту. Как представляется, помещения, не имеющие основных элементов благоустройства, - - водопровода, канализации, отопления, электрического освещения, газа, горячего во­доснабжения — не могут быть отнесены к благоустроенным. Следовало бы законом определить универсальное понятие «благоустроенного жилого помещения» независимо от усло­вий «данного населенного пункта». Тогда помещения, не име­ющие вышеназванных элементарных коммунально-бытовых удобств, будут признаваться соответствующими лишь сани-тарно-техническим требованиям.

Соблюдение санитарно-технических требований означа­ет соответствие двум условиям: санитарным и техническим. Соблюдение технических требований определяется исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соот­ветствия нормативам объемно-планировочных параметров (высота, изоляция стен, естественное освещение, возмож­ности отопления и т.п.). Можно выделить и надежную за­щиту помещения от неблагоприятных воздействий окружа­ющей среды (холода, влаги). Соответствующие санитарные условия предполагают нормативную звукоизоляцию, обыч­ный температурно-влажностный режим и отопление, от­сутствие посторонних запахов, нормальную вентиляцию помещения и т.п.1.

Предоставленное жилое помещение может быть кварти­рой, состоящей из одной или нескольких комнат, либо ком­наты (изолированной) в обычной квартире. То есть по смыслу ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого поме­щения может быть квартира или только комната (несколько комнат). Возможно проживание в одной квартире (в разных изолированных комнатах) нескольких лиц (семей) по са­мостоятельным договорам найма жилого помещения.

Однако не может быть самостоятельным предметом до­говора найма часть комнаты, смежная комната, подсобное помещение.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. № 4. С. 2.

131

Более подробно см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, С. 130—

70

71

П. обратилась в суд с иском к А. об обмене двухкомнат­ной квартиры. В обоснование иска она сослалась на то, что после расторжения брака с А. проживание в одной квартире с ответчиком стало невозможным. По предложенному ею варианту обмена ответчик поселяется в комнату размером 11 кв. м, а истица с дочерью — в однокомнатную квартиру. Гатчинский городской суд Ленинградской области иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Ленинградского областного суда удовлетво­рил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене решения городского суда и определения судебной коллегии, как вынесенных по неисследованным материалам дела, указав следующее.

Оспаривая предложенный вариант обмена, ответчик ука" зывал, что по обмену он поселяется в комнату площадью 11 кв. м, которая временно изолирована от остальных двух комнат квартиры; изоляция была выполнена проживаю­щими в квартире лицами и разрешена исполкомом город­ского Совета. Доводы ответчика о характере предоставляе­мой ему по обмену площади судом проверены не были. Вме­сте с тем в деле имеется архивная выписка из решения Гатчинского городского Совета о временной перепланиров­ке трехкомнатной квартиры со смежными комнатами на три изолированные комнаты.

Таким образом, изоляция комнаты размером 11 кв. м но­сит временный характер, а ответчик должен поселиться в ней для постоянного проживания. Это обстоятельство име­ет существенное значение для разрешения спора, и его не­обходимо было тщательно исследовать суду первой инстан­ции, что не было учтено и кассационной инстанцией, ос­тавившей решение суда в силе. При таком положении ни решение суда, ни определение судебной коллегии не могут быть признаны обоснованными1.

Жилое помещение предоставляется в пределах нормы жи­лой площади (ст. 38 ЖК), но не менее размера, устанавливае­мого в порядке, определяемом Правительством РФ (т.е. не ме­нее 9 кв. м).

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 6. С .11.

72

Согласно п. 42 Примерных правил учета граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий, жилое поме­щение предоставляется в размере, установленном Советом Министров республики, исполнительным комитетом адми­нистрации краевого, областного, Московского и Ленинград­ского (С.-Петербургского) городских Советов народных де­путатов (органов власти и управления), и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достиг­нутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда соци­ального использования, а также других факторов.

При определении минимального размера предоставляемого жилья субъекты Российской Федерации обычно руководству­ются положением ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик — «размер предоставляемого жилья не может быть менее девяти квадратных метров на од­ного человека» (так называемая санитарная норма). То есть раз­мер предоставляемого жилья может колебаться от 9 до 12 кв. м.

Допустимо ли предоставление жилья менее 9 кв. м на од­ного человека? Как правило, нет. Оно возможно только в од­ном случае: при согласии граждан на временное поселение с сохранением права «нуждающихся в улучшении жилищных условий» и очередности. Предусмотренная в жилищных ко­дексах некоторых республик возможность предоставления жи­лья менее 9 кв. м не соответствует требованиям ЖК РСФСР1.

В то же время допустимо предоставление жилья больше­го размера, чем 12 кв. м, в частности при реализации поло­жений жилищного законодательства о праве на дополни­тельную жилую площадь.

Возможно незначительное превышение верхнего предела предоставляемого жилья (12 кв. м) и на том основании, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).

Жилплощадь предоставляется также с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Как следует из п. 43 Примерных правил учета..., не подле-

В частности, ст. 33 Жилищного кодекса Республики Башкортостан.

73

жат заселению двумя и более семьями квартиры, размер которых обеспечивает установленные санитарные требова­ния для проживания только одной семьи.

Согласно Правилам «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жи­лыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг», утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г.1, при предоставлении жилья инвалидам и семьям, име­ющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индиви­дуальной программы реабилитации инвалида, состояния его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к ле­чебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких).

Жилые помещения, занимаемые инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов, могут быть заменены на дру­гие равноценные в соответствии с индивидуальной програм­мой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства род­ных, близких и т.д.).

В плане совершенствования законодательства жилищны­ми нормативно-правовыми актами должны быть учтены интересы престарелых, больных сердечно-сосудистыми за­болеваниями, опорно-двигательной системы; предоставле­ние жилья исходя из их пожеланий жить на нижних этажах, в домах с лифтом, мусоропроводом; вблизи лечебно-про­филактических пунктов, продовольственных магазинов, ос­тановок транспорта и т.д.

Предоставляемое жилое помещение должно быть юри­дически свободным, т.е. никто, кроме «основного» пре­тендента, не имеет законных прав и оснований на вселе­ние в это помещение. При злоупотреблениях, ошибочном оформлении ордера, заключении договора найма жилого помещения заинтересованные лица обращаются в суд с требованием о признании ордера и договора найма недей­ствительными.

Помещение фактически является несвободным в случаях, как правило, самовольного вселения. Лица, вселившиеся са­мовольно, подлежат выселению с санкции прокурора без пре­доставления другой жилплощади.

Собрание законодательства РФ, 1998. № 32. Ст. 3936.

74

2.7. Ордер на жилое помещение

Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Ордер выдается во ис­полнение решения местной администрации (города, райо­на, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежит жилой фонд, если он предназна­чен для социального использования, то заселяется на осно­ве этого документа, выдаваемого администрацией.

Правда, есть одно исключение. Жилая площадь в обще­житии предоставляется рабочим, служащим, студентам, уча­щимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, пред­приятия (учреждения, организации или учебного заведения), в ведении которых находится общежитие. На основе приня­того решения администрацией предприятия (учреждения, организации, учебного заведения) выдается ордер на заня­тие (по найму) жилой площади в общежитии1.

Ордер является единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР). В ст. 13 Закона РФ «Об основах федераль­ной жилищной политики» также особо выделено: «Основа­нием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер».

По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ор­дер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рас­сматривает ордер в качестве основания для вселения в жи­лое помещение; недооценка ордера как юридического фак­та возникновения жилищного правоотношения ведет к ис­кажению истинного положения дел»2.

1   Примерное положение об общежитиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. (в ред. от 23 июля 1993 г.) (СП РСФСР. 1988. №11. Ст. 95); «Типовое положение о студенческом общежитии образова­тельного учреждения высшего и среднего специального образования РФ» ут­верждено постановлением Государственного комитета РФ по высшему обра­зованию 31  мая  1995 г. (Жилищный кодекс, постатейные материалы. — М. 1997. С. 613).

2  Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государ­ственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т. 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 163; Седугин П'И. Жилищное право. С. 118—119.

75

Представляется необоснованным суждение В.Н. Литов-кина о том, что «ордер функционально предназначен для заселения предоставленного жилого помещения. Однако за­селение возможно не в силу ордера, а в силу заключенного на его основе договора найма жилого помещения»1. Такое утверждение явно противоречит положениям ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики».

Несмотря на взаимосвязь и взаимообусловленность ор­дера и договора, последний выполняет иные функции, воз­никшие в связи со вселением; он регулирует отношения в процессе пользования жильем. Как предусматривается в по­становлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции постановления Пленума от 30 ноября 1990 г.), «если вопреки закону вселение в жилое помещенир произведено без выдачи ордера, договор найма жилого по­мещения может быть признан судом недействительным»2.

Ордер представляет собой административно-правовой акт; это приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину и членам его семьи то помеще­ние, которое в нем указано3. Недопустимо предоставление другой жилплощади, даже если при этом улучшаются жи­лищные условия указанных в нем граждан.

Предписание ордера как индивидуального акта должно быть реализовано не позднее 30-дневного срока; т.е. в тече­ние этого времени обладатель ордера (ордеровладелец) обя­зан сдать его в жилищно-эксплуатационную организацию и вселиться в указанное в нем жилое помещение, одновремен­но предоставив данные об освобождении прежнего жилья всеми членами семьи, включенными в административно-правовой акт. При вручении ордера должно быть обращено внимание на проведение в оставленной квартире ремонтно-восстановитель-ных работ. При невыполнении этих обязанностей допустима задержка либо вселения в квартиру, либо выдачи ордера.

В одном из определений Судебной коллегии по граждан­ским делам Верховного Суда РСФСР было указано: «При пре­доставлении нанимателю другого жилого помещения в него

1  Литовкин В.Н.  Комментарий к ст. 47 ЖК. РСФСР Жилищное законода­тельство (комментарий). — М.: Юрид. лит., 1991. С. 161.

2 Жилищный кодекс (постатейный материал). — М.: Спарк. 1997. С. 207. ' Седугин П.И. Жилищное право, С. 115.

76

переселяются и члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание в предоставлен­ном жилом помещении, либо когда по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что эти лица выразили согласие освободить занимаемое жилое помещение»1.

С момента получения ордера (вселения) до заключения договора найма жилого помещения правовой статус граж­дан определяется как ордеровладельцев.

Неубедительна точка зрения В.Н. Литовкина по этому поводу: «Лицо, сдавшее жилищно-эксплуатационной орга­низации ордер, является уже нанимателем»2. Как можно считаться нанимателем, когда не заключен договор жилищ­ного найма, не определены взаимные права и обязанности?

Когда допускается разрыв во времени между сдачей ор­дера жилищно-эксплуатационной организации, вселением и заключением договора найма, правовое положение граж­дан остается неопределенным. Поскольку ордер сдан, имело место вселение, — граждане уже не ордеровладельцы; но они и не наниматели, потому что не заключен договор. Поэтому сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации и за­ключения договора найма жилого помещения должны произ­водиться одновременно.

Ордер может быть признан недействительным. Статья 48 ЖК РСФСР предусматривает как его основание, так и по­рядок, соблюдение которых играет важную роль для пра­вильного рассмотрения дел.

П. на семью, состоящую из четырех человек, была пре­доставлена трехкомнатная квартира размером 42,64 кв. м в первоочередном порядке.

Исполком Каменнобродского районного Совета предъя­вил П. иск о признании ордера недействительным и высе­лении на другую жилплощадь.

Иск обоснован тем, что П. жилое помещение предостав­лено незаконно, так как она не относится к числу граждан, имеющих право на первоочередное обеспечение жильем, и тем, что она была принята на учет с нарушениями правил.

Дело неоднократно рассматривалось судами Ворошилов-градской области, затем было принято к производству Вер­ховного суда Украинской ССР по первой инстанции.

1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. № 7. С. 2. 1 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 47 ЖК РСФСР // Жилищное законода­тельство. С. 161.

77

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Украинской ССР 26 декабря 1986 г. признала ордер не­действительным.

Первый заместитель Председателя Верховного Суда СССР внес протест в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда СССР, поставив вопрос об отмене указан­ного'решения ввиду его необоснованности и о передаче дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия удовлетворила протест, исходя из следующего. Указанные в решении Верховного суда Украин­ской ССР обстоятельства нуждаются в дополнительной про­верке. Ответчики утверждают, что неправомерных действий не допускали, сомнений по поводу права на первоочеред­ное получение жилой площади у них не возникало, т.е. на­личие такого права подтверждено письмами ряда должност-^ ных лиц. Что касается нарушений при выдаче ордера, то в^ таком же положении оказались все семьи, поселившиеся в доме-новостройке, однако иск предъявлен только к ним. Ответчики также отрицают какое-либо вмешательство в ре­шение вопросов о предоставлении им жилой площади дру­гих должностных лиц1.

В судебном порядке ордер признается недействительным,

если:

граждане представили не соответствующие действительно­сти сведения о нуждаемости в улучшении жилищных усло­вий;

нарушены права других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение;

установлена неправомерность действий должностных лиц;

налицо иные нарушения порядка и условий предостав­ления жилплощади.

а) Предоставление не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий (под­ложных документов, неверных данных о составе семьи, раз­мерах и состоянии прежнего жилья, льготах и преимуще­ствах) должно быть неправомерным, виновным. При этом не имеет значения, совершены ли подобные действия самими ордерополучателями или другими лицами в их интересах.

С. была принята на учет как нуждающаяся в улучшении жилищных условий в 1977 г. по месту работы — в Туймском продснабе.

Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987. № 5. С. 27.

78

8 июля 1989 г. на семью из четырех человек (С., муж, двое сыновей) предоставлена двухкомнатная квартира раз­мером 30,2 кв. м.

На тот же состав семьи 19 сентября 1990 г. по решению администрации и профсоюзного комитета продснаба С. была выделена трехкомнатная квартира в коттедже жилой площа­дью 39 кв. м взамен ранее предоставленной двухкомнатной.

Туймский продснаб обратился в суд с иском к С. и ее мужу о признании недействительным ордера, выданного на трех­комнатную квартиру, и выселении из нее. Истец сослался на то, что трехкомнатная квартира предоставлялась С. на семью из четырех человек с условием освобождения занимаемой двух­комнатной квартиры, которая распределена очереднику Л. Однако при получении ордера С. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, просила не включать в ордер фамилию старшего сына, который якобы прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухком­натную квартиру, и он остался проживать в ней.

После повторной кассационной отмены решения суда об отказе продснабу в иске дело принято Верховным судом Республики Хакасия к своему производству и рассмотрено по первой инстанции.

Решением Верховного суда республики Хакасия 18 мая 1993 г. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 1 сентября 1993 г. оставила это решение в силе.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в проте­сте поставил вопрос о необходимости отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение.

Президиум Верховного Суда РФ 25 октября 1995 г. про­тест удовлетворил, указав следующее. При разрешении спо­ра судом оставлены без внимания объяснения истца, что условием предоставления ответчице коттеджа является на­личие четырех членов семьи и освобождение ранее занима­емой двухкомнатной квартиры1.

б) Нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение. Оно может быть связано с:

неправомерной выдачей ордера на помещение, временно свободное в связи с выездом нанимателя и членов его семьи, когда за ними сохраняется право на жилье по ст. 60 ЖК РСФСР;

Более подробно см.: Бюллетень верховного Суда РФ. 1996. № 5. С. 5.

79

выдачей ордера на ранее бронированное жилое помеще­ние (ст. 62 ЖК РСФСР);

правом нанимателя на освобождающееся изолированное жилое помещение (ст. 46 ЖК РСФСР);

гражданско-правовым обязательством о предоставлении лицу, конкретного жилого помещения и (в нарушение его) выдаче ордера другому;

правом заселения жилья в домах, переданных местной администрации, а также построенных в порядке долевого участия (ст. 45 ЖК РСФСР), если нарушено правило перво­очередного обеспечения нуждающихся работников предпри­ятий, учреждений и организаций.

в) Неправомерные виновные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения. Имеют­ся в виду действия лица, обладающего реальными полномо- ^ чиями в сфере распределения и использования жилья, со- ' держащие составы уголовно наказуемого деяния либо право­нарушения, предусмотренного административным законода­тельством. При этом действия должны быть направлены на незаконное получение жилья в интересах других лиц (нару­шение порядка очередности, вынесение решения о предос­тавлении жилья лицу, не состоявшему в очереди, не нуж­дающемуся в улучшении жилья, установления жилищных льгот лицам, не имеющим их, и т.п.). Действия могут быть направлены и на ограничение, ущемление жилищных прав граждан (предоставление жилья с нарушением требований ст. 40,41 ЖК РСФСР).

Ко времени рассмотрения гражданского дела о признании ордера недействительным по этому основанию не играет роли, привлекались ли указанные лица к уголовной, администра­тивной или дисциплинарной ответственности. Важно, чтобы их виновные действия были очевидны и доказаны.

г) Иные случаи нарушения порядка и условий предоставле­ния жилья. Исходя из практики признания ордера недей­ствительным по этому основанию, можно выделить:

передачу ведомственного жилья при отсутствии совмест­ного решения администрации предприятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета; принятие решения профсоюзным комитетом при отсутствии необходимого кво­рума (2/3, V4);

нарушения правил ст. 40, 41 ЖК РСФСР, иныхжилищно-правовых актов (при отсутствии преднамеренных виновных действий) предоставления жилья с учетом состояния здо-

80

ровья, особых льгот и преимуществ, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Требования о признании ордера недействительным мо­гут быть заявлены заинтересованными лицами в течение общего 3-летнего срока исковой давности. При этом следует иметь в виду, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до принятия су­дебного решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Согласно п. 28 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодатель­ства» срок исковой давности не применяется в случаях, когда получение ордера связано с преступными деяниями граж­дан или должностных лиц, заведомо противными интере­сам государства и общества. В таких случаях действуют прави­ла о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности.

Признание ордера недействительным влечет выселение включенных в него лиц, без предоставления другой жилпло­щади, если установлена неправомерность их действий. Одна­ко, как предусматривает ст. 100 ЖК РСФСР, «если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фон­да, им должно быть предоставлено жилое помещение, кото­рое они занимали, или другое жилое помещение». Если же неправомерность действия указанных лиц не установлена, они выселяются с предоставлением другого жилья или по­мещения, которые ранее занимали.

Как предусматривается п. 4 постановления Пленума Вер­ховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике приме­нения судами жилищного законодательства», признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, которое принадлежит другому гражданину, влечет выселение с предоставлением другого жилья, соответствую­щего по размеру и благоустройству предоставленному по ор­деру. «При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействитель­ным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета (местную администрацию) или организа­цию, на которые должна быть возложена обязанность пре­доставить выселяемым другое жилое помещение».

По одному из конкретных дел, рассмотренных в свое время Верховным судом Эстонии, было разъяснено: «...при признании ордера на жилое помещение недействительным

81

вследствие неправомерных действий должностных лиц граж­дане, указанные в ордере, подлежат выселению с предос­тавлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее. Поэтому факт выдачи ордера вследствие злоупотребления должностного лица (работни-ка,райисполкома) не освобождал суд от обязанности про­верить, где именно проживала ответчица с семьей до полу­чения ордера, имелась ли возможность вселения ее и членов семьи в это жилое помещение»1.

2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья

Как предусматривает ст. 112 Жилищного кодекса РСФСР, порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно­строительный кооператив, устанавливается действующим законодательством.

Прежде всего, имеются в виду положения ст. 29 (основа­ния признания граждан нуждающимися в улучшении жи­лищных условий), ст. 30 (учет граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий), ст. 31 (принятие на учет граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) ЖК РСФСР. Вместе с тем в отделах учета и распределения жи­лья местных администраций возможен отдельный учет лиц, желающих улучшить свои жилищные условия путем вступ­ления в ЖСК, ЖК.

В уставах ЖСК и ЖК2 могут быть предусмотрены иные основания признания граждан нуждающимися в улучшении

1  Бюллетень Верховного Суда СССР, 1988. № 4. С. 37.

2  Положения Примерных уставов ЖСК, ЖК; иные законодательные основы деятельности этих кооперативов нуждаются  в пересмотре и совершенствовании. В юридической литературе обоснованно говорится, что «по своей организацион­но-правовой природе ЖСК — некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ)» (Титов АЛ. Комментарий к жилищному законо­дательству Российской Федерации, М.: Юрайт, 1999. С. 271). Однако выясни­лось, что при регулировании общественных отношений в рассматриваемой сфере нельзя руководствоваться Законом РФ от 19 июня 1992 г. «О потреби­тельской кооперации в Российской Федерации» (с изменениями и дополнени­ями от 11 июня 1997 г. — Собрание законодательства РФ. 1997. № 28. Ст. 3306). Во многом устарели положения   Закона бывшего СССР от 26 мая  1988 г. «О кооперации в СССР» (Закон признан утратившим силу в части потреби­тельской кооперации).

82

жилищных условий (льготы и преимущества как дополни­тельные основания). В частности, в отличие от п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР допустимо принятие на учет и при обеспеченности жильем более 8 кв. м на одного члена семьи.

Принятие на учет граждан, желающих вступить в жи­лищно-строительные, жилищные кооперативы, производит­ся по месту жительства решением местной администрации, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзнбго комитета предприятия (учреждения, орга­низации), при которых создается кооператив. Граждане, оставившие работу в связи с уходом на пенсию (по старости, состоянию здоровья), принимаются на учет наравне с рабо­чими и служащими этих предприятий.

В члены жилищно-строительного, жилищного коопера­тива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено императивными нормами жилищного законодательства) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Лицу, принятому в члены ЖСК, ЖК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденного местной адми­нистрацией, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количе­ством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым уставом дан­ного кооператива. Следует обратить внимание на неточность редакции этого положения. Непременным условием принятия гражданина в ЖСК, ЖК является, прежде всего, внесение установленной суммы паевого взноса. Отсюда жилое помеще­ние предоставляется исходя из размера внесенной суммы.

Заселение квартир в домах ЖСК, ЖК производится по ордерам, выдаваемым местной администрацией. Отличает­ся ли положение ст. 118 ЖК РСФСР от редакции ст. 47 ЖК РСФСР в том, что «ордер является единственным основа­нием для вселения в предоставленное жилое помещение»? Верховный Суд РФ полагает, что отличается.

Б. обратилась в суд с иском к X. и жилищному комитету Юго-Западного округа г. Москвы о признании недействи­тельным ордера, выданного на имя X. на двухкомнатную квартиру в ЖСК «Черемушки-1», сославшись на следующие обстоятельства.

В 1990 г. она и X., с которым Б. состояла в браке, были включены в список очередников, желающих вступить в жи-

83

лищно-строительный кооператив. В 1992 г. семья фактически распалась, а в марте 1993 г. брак был расторгнут. В период нахождения в суде иска о расторжении брака ответчик полу­чил ордер на упомянутую квартиру, в который она была включена в качестве члена семьи, хотя намерений пересе­ляться в это жилое помещение Б. не имела. X. же представил в жилищные органы неверные сведения о составе семьи и нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Префектура Юго-Западного округа г. Москвы также об­ратилась в суд с иском к X. о признании ордера на квартиру и свидетельства о праве собственности на нее недействи­тельными, выселении ответчика на ранее занимаемую жи­лую площадь.

Решением Черемушкинского межмуниципального суда Юго-Западного административного округа г. Москвы (остар-ленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иски удовлетворены.

Президиум Московского городского суда и Судебная кол­легия по гражданским делам Верховного Суда РФ протесты заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судеб­ных актов и передаче дела на новое рассмотрение оставили без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 24 июня 1998 г. анало­гичный протест заместителя Генерального прокурора РФ удовлетворил, указав следующее.

Как видно из материалов дела, с 1986 г. X. и его жена состояли на учете по улучшению жилищных условий. В но­ябре 1990 г. семья была направлена во вновь формируемый ЖСК «Черемушки-1» для приобретения двухкомнатной квар­тиры. В связи с предоставлением такой квартиры 25 июня 1992 г. X. от своего имени и от имени жены дал обязатель­ство освободить ранее занимаемую жилую площадь (комна­ту размером 9,18 кв. м).

В обоснование вывода о признании ордера недействитель­ным суд первой инстанции со ссылкой на ст. 48 ЖК РСФСР указал на то, что X. представил в орган, выдавший ордер, не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, о составе семьи, об осво­бождении ранее занимаемого жилого помещения.

Однако эти доводы на материалах дела не основаны. Как следует из дела, занимая комнату размером 9,18 кв. м, X. и его жена нуждались в улучшении жилищных условий, что

признавалось и жилищным органом, и органом исполни­тельной власти.

Ко времени получения ордера на квартиру (4 ноября 1992 г.) их брак не был расторгнут, в связи с чем истица указана в ордере в качестве члена семьи ответчика. С заявле­нием не включать ее в ордер Б. не обращалась. Более того, Б. не ссылалась на то, что обязательство освободить комнату 9,18 кв. м дано от ее имени без ее согласия.

Суд не принял во внимание особенности правового ре­жима квартиры, состоящие в том, что на указанный период она являлась собственностью кооператива, к исключитель­ной компетенции которого относилось распределение квар­тир в доме ЖСК. Поэтому следовало выяснить, в какой мере названные обстоятельства (нуждаемость в улучшении жи­лищных условий, состав семьи и пр.) учитывались самим кооперативом. Однако ЖСК «Черемушки-1» к участию в деле вообще привлечен не был.

Юридическое значение ордера на кооперативное жилое помещение отражено в ст. 118 ЖК РСФСР, согласно кото­рой по ордерам производится заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива (в отличие от нормы ст. 47 ЖК РСФСР о том, что в домах государственного и общественного жилищного фонда ордер — единственное ос­нование для вселения).

Суд также не учел, что после выплаты пая за квартиру X. в силу ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (действовавшего на время разрешения спора в суде первой инстанции) приобрел право собственности на нее.

Принимая к рассмотрению встречный иск префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о выселении X., суд не определил ее процессуальное положение; между тем ни соб­ственником, ни владельцем спорного жилого помещения префектура не являлась, а жилищно-строительный коопе­ратив такого требования не заявлял.

Кроме того, суд не принял во внимание, что согласно п. 45 «Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления жилых по­мещений в РСФСР», граждане обязаны освободить ранее занимаемую площадь при получении жилья в доме госу­дарственного, муниципального и общественного жилищ­ного фонда. Жилые помещения в ЖСК к указанным фондам не относятся.

84

85

В связи с этим вывод суда о том, что X. должен быть лишен права собственности на квартиру ввиду неосвобож­дения ранее занимаемой жилой площади ошибочен.

В момент разрешения спора также действовал Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», установивший общие начала правового регули­рования жилищной сферы при становлении различных форм собственности.

Названный Закон не ставит приобретение жилья в ЖСК и ЖК в зависимость от количества членов семьи. Поэтому также необоснованна ссылка суда в решении на то, что X. была незаконно предоставлена двухкомнатная квартира на одного человека (данное утверждение не согласуется с нор­мами семейного законодательства, относящего нажитое суп­ругами во время брака имущество к их совместной собствен­ности, - ст. 20 КоБС РСФСР, ст. 34 СК РФ).

Признавая сделку по приобретению X. в собственность жилья недействительной, суд, исходя из требований ст. 48 ГК РСФСР, должен был привести стороны в первоначальное положение, т.е. обязать X. освободить квартиру, а ЖСК — воз­вратить паевые взносы, что сделано не было.

Доводы вышестоящих судебных инстанций о том, что X. не заявлял требование о возврате пая, противоречат дан­ной норме закона.

При указанных обстоятельствах решение суда первой ин­станции и последующие судебные постановления подлежат отмене в надзорном порядке по основаниям, предусмотрен­ным ст. 330 ГПК РСФСР, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции1.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Для квалифика­ции жилых помещений как служебных требуется соблюде­ние трех условий:

1) жилое помещение должно быть включено в число слу­жебных решением местной администрации. Эти помещения могут находиться в ведении местных органов власти и уп­равления, ведомств, предприятий, учреждений и органи­заций. Но отнесение их к числу служебных — прерогатива только местной администрации.

Попытки хозяйственных, иных руководителей своими при­казами и распоряжениями перевести помещение в разряд слу-

жебных должны признаваться незаконными с вытекающими отсюда последствиями (т.е. с признанием правового режима помещения как обычного ведомственного жилья);

2) перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавли­вается законами РФ, постановлениями Правительства РФ, решениями органов управления субъектов Российской Фе­дерации.

Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослу­жащих»1 (с измен, и доп. от 31 декабря 1999 г.) предусматри­вает правила предоставления служебной жилой площади во­еннослужащим. На основе Федерального закона от 17 июля 1999 г.2 «О почтовой связи» органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуп­равления обязаны выделять организациям федеральной почто­вой связи жилые помещения для использования их в качестве служебных (без изменения формы собственности). Служебное жилье используется для заселения работниками, которые ока­зывают услуги почтовой связи на территории соответствующе­го субъекта Российской Федерации или муниципального об­разования и должны проживать по месту работы или вблизи него в связи с характером их трудовых отношений.

Правительство РФ 20 февраля 1995 г. приняло специальное постановление «Об утверждении перечня категорий работни­ков лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жи­лищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»3.

Перечень категорий работников, которым служебные жилые помещения могут предоставляться в домах коопера­тивных, общественных организаций, как правило, утверж­дается общим собранием членов кооператива, обществен­ных организаций или собранием уполномоченных. Но это решение должно быть утверждено местной администрацией;

3)  служебные помещения предоставляются решением администрации предприятия (учреждения, организации, органа управления кооперативной, общественной органи­зации), в ведении которых они находятся. На основе такого решения местная администрация выдает специальный ор-

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 1. С. 12.

1  Собрание законодательства РФ, 2000. № 2. Ст. 129.

2  Собрание законодательства РФ, 1999. № 29. Ст. 3697. J Собрание законодательства РФ, 1995. № 9. Ст. 757.

86

87

дер на служебное жилое помещение, по которому осуще­ствляется вселение. Но само по себе отсутствие ордера при законности решения администрации предприятия (учреж­дения, организации) не влечет выселения проживающих.

Морозовское районное производственное объединение «Райсельхозхимия» обратилось в суд с иском о выселении Д. из служебной квартиры, сославшись на следующие обстоя­тельства.

Главным агрономом объединения работал муж ответчи­цы — В. По решению администрации и профсоюзного ко­митета ему на семью из трех человек выделена служебная двухкомнатная квартира. Супруги вселились в квартиру, хотя ордер им выдан не был.

После этого брак они расторгли. В. из квартиры выбыл, а его бывшая супруга жила в ней без ордера (она — не работник объединения).                                                    >

Решением Морозовского районного народного суда (ос­тавленным без изменения судебной коллегией Ростовского областного суда) иск удовлетворен.

Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Принимая решение о выселении из квартиры, народ­ный суд указал, что жилая площадь является служебной, супруги вселились без ордера, с нарушением установленного порядка, и в случае прекращения В. трудовых отношений с объединением ответчицу следует выселить без предоставле­ния другого жилья.

Кроме того, заключенный сторонами договор найма жи­лого помещения недействителен, так как ордер не был

выдан.

Решение является ошибочным, поскольку обстоятельства дела в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР судом не исследованы.

Согласно ст. 107 ЖК РСФСР работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, выселяются из слу­жебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другой жилой площади.

Из дела видно, что по решению администрации и проф­союзного комитета, договору найма жилого помещения, за­ключенного с В., ответчики вселились в служебную кварти­ру в связи с работой В. в объединении главным агрономом.

При рассмотрении спора суду необходимо было устано­вить, имелись ли в этом случае обстоятельства, с которыми

закон (ст. 107 ЖК РСФСР) связывает возможность выселения из служебной квартиры. Между тем на день рассмотрения спора в деле не было данных о том, что В. прекратил трудо­вые отношения с объединением. Поэтому следовало прове­рить доводы ответчицы об отсутствии оснований выселять ее с ребенком из служебного жилья. Однако этому обстоятель­ству суд не придал значения, ограничившись ссылкой, что в случае увольнения В. ответчица подлежит выселению.

Нельзя признать обоснованным и указание суда на то, что ответчица подлежит выселению, поскольку договор най­ма жилого помещения заключен с нарушением установлен­ного порядка - при отсутствии ордера.

Согласно ст. 105 ЖК РСФСР служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, в ведении которого находится это помещение. На основе принятого решения исполнительный комитет соответству­ющего местного Совета выдает гражданину ордер на слу­жебное жилье.

Таким образом, законом установлено, что решение ад­министрации является основанием для выдачи ордера; в связи с этим суду необходимо было установить, почему админист­рация не поставила в исполкоме вопрос о выдаче ордера.

По объяснениям В., он отказался получить ордер, по­скольку прекратил семейные отношения с Д. Однако суду необходимо было проверить, являлось ли это обстоятель­ство препятствием для выдачи ордера исполкомом при том условии, что стороны по решению администрации всели­лись в квартиру и в деле нет данных о том, что трудовые отношения с объединением В. прекратил. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и поэтому при­нятое решение нельзя признать правильным1.

В параграфе 2.7 было отмечено: жилая площадь в общежи­тии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащим­ся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, пред­приятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие.

На основе принятого решения выдается ордер (профсо­юзной организацией, администрацией предприятия, учреж­дения, организации).

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 9. С. 6.

89

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям выделяются изолированные жилые помещения. Преимуществом на по­лучение жилой площади в общежитии пользуются гражда­не, имеющие право на внеочередное и первоочередное по­лучение жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики и новаторы произ­водства, другие рабочие и служащие в случаях, установлен­ных решением трудового коллектива.

Предоставление жилой площади в специализированных домах: в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, гостини­цах-приютах, предназначенных для беженцев и переселен­цев; домах ребенка, социально-реабилитационного центра для несовершеннолетних, социального приюта для детей, центра помощи детям, оставшимся без попечения родите­лей1, производится на основе заявлений, путевок, меди*, цинских заключений, решений местных администраций, актов и заключений государственных органов по чрезвы­чайным ситуациям.

Согласно Примерному положению о социально-реаби­литационном центре для несовершеннолетних от 27 ноября 2000 г. в центр круглосуточно принимаются лица (независимо от места жительства) в возрасте от 3 до 18 лет, обратившиеся за помощью самостоятельно, по инициативе родителей (их законных представителей), направленные (поступившие) по другим основаниям в соответствии с законодательством РФ.

Дети в возрасте до 3 лет направляются в дом ребенка.

Несовершеннолетние находятся в центре в течение вре­мени, необходимого для оказания им социальной помощи и (или) социальной реабилитации и решения вопросов их дальнейшего устройства.

Дети инвалидов, участников Великой Отечественной войны и семей погибших военнослужащих, дети-сироты, дети одиноких и многодетных матерей принимаются в дет­ский дом-интернат в первоочередном порядке.

Глава  III

1 Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2000 г. утверждены При­мерные положения: а) о социально-реабилитационном центре для несовер­шеннолетних; б) о социальном приюте для детей; в) о центре помощи де­тям, оставшимся без попечения родителей (Российская газета. 2000. 9 дек.)

ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования

Пользование жилыми помещениями в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда осуществля­ется в соответствии с договором найма. Договор социального найма жилого помещения регламентируется соответствую­щими статьями ЖК РСФСР (50 и послед.); 671, 672, 674, 675, 678, 681, 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ приме­няются к этому договору, если его особенности не предус­мотрены жилищным законодательством.

Договор заключается в соответствии с положениями типо­вого договора найма жилого помещения в домах государствен­ного, муниципального и общественного жилищного фонда'. Как предусматривает ст. 672 ГК РФ, государственный и муни­ципальный жилищный фонд предназначен для социального использования, т.е. для предоставления жилья нуждающимся в порядке очередности (ст. 28, 29 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения состав­ляется в двух экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой --у нанимателя. Вопрос о соотноше­нии ордера на жилое помещение и договора найма частично был рассмотрен в предыдущем параграфе. Здесь, как пред­ставляется, следует продолжить анализ этого вопроса через призму роли и значения договора.

' Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. (Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95—101).

90

91

Как утверждает В.Ф. Чигир, «значение договора найма жилого помещения до его заселения порождает для гражда­нина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай вре­менного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи вподна-ем этого помещения и т.д.) и возлагает на него все обязан­ности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), т.е. порождает жилищные правоотношения, хотя фактически нанимателю помещение и не передано»'.

По мнению Ю.К. Толстого, «договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймо-датель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования»2.

Весьма категорично высказался И.Б. Марткович: «Непосг редственное основание права на жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда со­ставляет договор найма этого помещения, но он заключает­ся при наличии обязательных предпосылок, определяемых установленным порядком распределения (предоставления) жилых помещений»3.

Приведенные точки зрения могут быть объединены по признаку «возникновения» права на жилое помещение из сложного юридического состава, элементами которого яв­ляются: административные акты (решение местной адми­нистрации и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения»4.

Представляется четким и обоснованным суждение по это­му вопросу И.И. Андрианова: «Договор жилищного найма оп­ределяет пользование жилым помещением, в которое нани­матель вселился на основании ордера. Другими словами, если ордер — это документ, по которому гражданину предоставля­ется право пользования жилым помещением, то договор жи­лищного найма -- это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением»5.

Взаимные права и обязанности наймодателя и нанима­теля, связанные с пользованием помещением, содержатся в договоре найма жилого помещения, а не в ордере1. Поэтому его определение как договора, по которому одна сторона — наймодатель предоставляет другой стороне - - нанимателю жилое помещение для постоянного проживания, на наш взгляд, является необоснованным. Оно не выражает суще­ства этой сделки, поскольку помещение передается гражда­нину на основе ордера. В этой связи необходимо обратить внимание на весьма существенное различие между договора­ми социального и коммерческого найма.

В юридической литературе до сих пор нет единой пози­ции по вопросу о соотношении договора найма жилого по­мещения с договором имущественного найма. Большинство ученых-цивилистов квалифицирует рассматриваемый договор как разновидность имущественного найма2. Есть мнение от­носительно того, что договор жилищного найма — самостоя­тельный вид гражданско-правовой сделки3.

Представляет интерес суждение В.Ф. Чигира: «...есть все основания утверждать, что отношения найма жилого поме­щения уже не охватываются институтом договора имуще­ственного найма и не могут рассматриваться как его раз­новидность. Отпал существенный признак имущественного найма, когда речь идет о найме жилого помещения, — срок договора. Правовые отношения по найму жилых помеще­ний имеют и другие существенные особенности (нормиро­вание жилой площади, сохранение права пользования ею за временно отсутствующим, бронирование, обмен, исклю­чительный порядок расторжения договора и т.п.)»4.

Договор найма жилого помещения (социального исполь­зования) как самостоятельный договор гражданского права (допускающий применение некоторых норм договора иму­щественного найма по принципу аналогии закона) — со­глашение взаимное, возмездное и консенсуальное5 (права и

1  Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. С. 68.

2  Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Проспект. 1996. С. 30.

3  Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 180.

4  Толстой Ю.К. Советское жилищное право. — Л., 1967. С. 22.

5 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 154.

1   Коняев    Н.И. Роль договора в регулировании жилищных отношений // Договорное регулирование имущественных и трудовых отношений: Межву­зовский сборник. — Барнаул, 1987. С. 89—96.

2   Толстой Ю.К.   Конституция СССР и проблемы гражданского права // Правоведение, 1977. № 5, С. 55—66.

1 Корнеев С.М. Наем жилого помещения// Советское гражданское право. Т. 2 Учебник для вуз/Ответ, ред. В. П. Грибанов и С.М. Корнеев. — М.: Юрид. лит., 1980. С. 127.

4  Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 68.

5  Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1.

92

93

обязанности сторон возникают с момента их соглашения по существенным условиям).

Стороны договора — наймодатель и наниматель (гражда­нин). Наймодателем выступает жилищно-эксплуатационная организация, пользующаяся правами юридического лица (ЖЭУ, ЖЭК, тресты; предприятия, учреждения, организа­ции,' не имеющие специальных подразделений по эксплуата­ции и ремонту жилого фонда). Как предусматривается в по­становлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 29 августа 1989 г.), исходя из смысла ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР, жилищно-эксплуатационная организация как наймодатель может являться стороной в спо­рах, вытекающих из условий договора найма жилого помеще­ния (например, в спорах о размере квартирной платы, о воз­мещении ущерба, причиненного порчей жилого помещения, оборудования, объектов благоустройства и т.п.).

Нанимателем по договору является один из членов семьи (ответственный квартиросъемщик). Статья 53 Жилищного ко­декса РСФСР наделяет всех членов семьи, в том числе несо­вершеннолетних, равными правами, вытекающими из этого договора.

На основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественно­го жилищного фонда в РСФСР от 25 сентября 1985 г.1 основ­ными обязанностями наймодателя являются: предоставление нанимателю жилья в надлежащем состоянии, систематичес­кий осмотр жилых домов, производство ремонтных работ, обес­печение бесперебойной работы санитарно-технического и ино­го оборудования, ежедневная уборка подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории, своевременная подготовка жилых домов, санитарно-техничес­кого и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение в со­ответствии с назначением2, содержать его в чистоте и по­рядке, соблюдать правила пожарной безопасности, не менее одного раза в пять лет производить текущий ремонт помеще-

1  Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95.

2   Шешко Г.Ф.  Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещения государственного и муниципального жилищного фонда // Жи­лищное право, 2000. №1. С.53.

94

ний1 (окраска, побелка, замена оконных и дверных при­надлежностей), не заниматься переустройством, перепла­нировкой жилого и подсобных помещений2, вносить не по­зднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, квартир­ную плату, а также плату за коммунальные услуги, пользо­ваться телевизорами, радиоприемниками при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей по­коя жильцов дома (с 23^ до 7м часов должна соблюдаться полная тишина), ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа, при выезде из жилого помещения на другое постоян­ное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии3.

Наниматель не может использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Нанимателю предоставлено право: требовать (с согласия членов семьи) в случаях, установленных законом, измене­ния договора найма жилого помещения; в любое время рас-

1  В одном из судебных решений было разъяснено: «В том случае, если внут-риквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 7. С. 13).

2  В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР (в 1995 г.) было указано: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, с разрешения местной администрации, согласия наймодателя, нанимателя, совершеннолетних членов его семьи» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. I).

' На практике часто возникают споры, связанные с содержанием понятия «приведение жилого помещения в надлежащее состояние». Жилищно-эксплуата-ционные организации полагают, что наниматели при освобождении жилплоща­ди должны произвести текущий ремонт. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 25 мая 1989 г. отмечалось: «Нельзя соглашаться с утверждением суда и судебной коллегии (областного суда) о том, что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно Типовому дого­вору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевремен­но, но не реже одного раза в пять лет» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 10. С. 1).

95

торгнуть договор, приобрести занимаемое жилое помеще­ние в собственность; осуществлять другие права по пользо­ванию.

К договору жилищного найма должен быть приложен паспорт жилого помещения, указывающий тип жилого фон­да, размеры жилья, коммунального оборудования; время сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Вопросы ответственности в общих чертах регламентирова­ны Правилами пользования жилыми помещениями, содер­жания жилого дома и придомовой территории от 25 сентября 1985 г. В них предусмотрена возможность уголовной, админи­стративной или иной ответственности, а также выселения без предоставления другой жилплощади.

3.2. Договор коммерческого найма

ч»

Договор коммерческого найма регламентируется, как указывалось, ст. 673—683 ГК РФ. На него распространяются нормы ЖК РСФСР относительно требований к жилищным фондам (ст. 4—9), компетенции в области регулирования жилищных отношений (ст. 11 — 15), управления жилищным фондом (ст. 16—22, 25—27), обеспечения сохранности жи­лищного фонда, его эксплуатации и ремонта (ст. 140—153), ответственности за нарушение жилищного законодательства (ст. 154—155), разрешения жилищных споров (ст. 156).

Рассматриваемый договор принципиально отличается от договора социального найма по субъектному составу (сто­ронам договора), объекту, основаниям и условиям заклю­чения, содержанию.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические, юридические лица (коммерческие, некоммерческие организации), органы управления (мини­стерства, ведомства, местные органы), обладающие жилым фондом на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договора купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания. Как отме­чалось, жилые помещения должны использоваться по пря­мому назначению.

 

Другие лица, постоянно проживающие совместно с на­нимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением; но с ними договор не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанима­телем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.

Объект договора найма - - изолированное жилое поме­щение, пригодное для постоянного проживания (квартира или жилой дом) (ч. I ст. 673 ГК РФ).

Пригодность жилого помещения при этом определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Здесь используются положения ст. 40 ЖК РСФСР: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным са­нитарным и техническим требованиям».

Может ли предоставляемое жилое помещение по этому договору соответствовать только санитарно-техническим требованиям и не быть благоустроенным? По смыслу ст. 673 ГК РФ, может. Это одна из особенностей договора ком­мерческого найма1; но наниматель должен быть информи­рован о несоответствии помещения требованиям ст. 40 ЖК РСФСР.

В статьях ГК РФ нет положений относительно норм пре­доставляемого жилья. Наймодатель, заключая договор, обя­зан руководствоваться общими требованиями жилищного законодательства, обеспечивая нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, нормальными жилищно-бытовыми условиями; придерживаясь требований, установленных ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, «санитарной нормы» — исходя из 9 кв. м на одного человека».

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилье не влечет расторжения или из­менения этого договора. Новый собственник становится най­модателем на условиях ранее заключенного договора. Одна­ко эти условия продолжаются действовать только в течение

1 Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право, 1997. № 4. С. 13; Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция, 1998. №7.

96

97

срока договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймода-тель вправе изменить его условия нанимателю, обладающе­му преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Такой вывод вытекает из смысла ст. £84 ГК РФ: «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, только тогда это соглашение считается продленным на тех же условиях.

При заключении договора на новый срок наниматель-не вправе требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих; изъятие из этого правила -- рождение детей, вселение несовершеннолетних к родителям.

В иных случаях вселение производится с согласия най-модателя, а также нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При этом должны быть соблюдены требова­ния законодательства о норме жилой площади на одного человека (9 кв. м). Несовершеннолетние дети вселяются не­зависимо от указанной нормы.

Во взаимоотношениях по договору коммерческого найма (в отличие от договора социального найма) не имеет пра­вого значения понятие «член семьи нанимателя». Статья 677 ГК РФ выделяет только нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. Наниматель несет ответственность пе­ред наймодателем за действия граждан, постоянно прожи­вающих совместно с ним, за нарушение условий договора найма жилого помещения.

По своей юридической природе коммерческий наем яв­ляется разновидностью имущественного; договор — двусто­ронний, конценсуальный, возмездный. Плата за жилое по­мещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и комму­нальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Внесение платы должно быть регулярным, в сроки, установленные в договоре, или ежемесячно в порядке, определенном ЖК РСФСР.

98

Иные права и обязанности сторон также устанавливаются соглашением сторон на основе свободного волеизъявления, без каких-либо предварительных условий, как-то: приня­тие на учет, очередность, решение компетентных органов, получение ордера и т.п.

По условиям письменного договора (ст. 674 ГК РФ) най­модатель обязуется передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного про­живания. Как правило, соответствующее санитарно-техни-ческим требованиям. Наймодатель также обязан осуществ­лять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, по мере необходимости проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для обслу­живания (ст. 676 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установ­лено в договоре. Переоборудование дома, существенно из­меняющее условия пользования жилым помещением, до­пускается только с согласия нанимателя, поскольку может ухудшить условия проживания.

Наниматель обязан: использовать жилье по целевому на­значению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество; производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживаю­щие, по общему согласию и предварительному уведомле­нию наймодателя вправе вселить к себе (на условях безвоз­мездного проживания) временных жильцов на срок в пре­делах шести месяцев. Наймодатель может запретить про­живание временных жильцов, если нарушены требования законодательства о санитарной норме жилплощади.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятель­ным правом пользования жилым помещением, ответствен­ность за их действия перед наймодателем несет наниматель; предполагается их безвозмездное проживание.

Временные жильцы обязаны освободить площадь в се­мидневный срок с момента, когда время их проживания истекло (шесть месяцев). Наниматель и постоянно с ним проживающие граждане вправе в любой день до окончания

99

предварительно согласованных сроков потребовать от вре­менных жильцов освобождения жилплощади.

Это положение принципиально отличается от прав и обя­занностей лиц, проживающих по договору поднайма. Как пре­дусматривает ст. 685 ГК РФ, по договору поднайма нанима­тель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение поднанимателю. Последний не при­обретает самостоятельного права пользования жилым по­мещением. За его действия перед наймодателем ответствен­ность несет наниматель. Договор поднайма заключается при условии соблюдения законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека (9 кв. м) и является возмездным. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении дого­вора найма одновременно прекращается и договор поднайма жилого помещения. На него не распространяются положения о преимущественном праве заключить договор на новый срок.

Договор коммерческого найма допускает изменения жи­лищных правоотношений. По взаимному согласию нанима­теля и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с разрешения наймодателя наниматель в договоре найма может быть заменен одним из этих граждан (если послед­ний полностью дееспособен).

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же усло­виях и в пределах того же срока, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним на­нимателем, по общему согласию между ними. Если согла­сие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

3.3. Права и обязанности членов семьи

нанимателя и постоянно проживающих с ними граждан

Жилищное законодательство, регламентирующее отно­шения по договору жилищного найма социального исполь­зования, исходит из равенства прав членов семьи нанима­теля. Понятие «член семьи нанимателя» по жилищному за­конодательству не совпадает с определением по семейно­му праву.

 

Семейный кодекс, принятый 29 декабря 1995 г., не опре­деляет понятия семьи. В свое время оно давалось учеными, исследующими проблемы семейного права. Так, В.А. Рясен-цев считал, что «семью в юридическом смысле можно опре­делить как круг лиц, связанных правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей на воспитание и призванными спо­собствовать укреплению и развитию семейных отношений»1.

По мнению Е.М. Ворожейкина, семью можно опреде-ить как «урегулированную нормами законодательства о бра-е и семье совместную жизнь лиц, возникающую как след-вие их союза, либо как результат предусмотренных зако-ом действий одного из них, либо следствие рождения ре­бенка, оформленного в необходимых случаях в установлен­ном законом порядке, имеющую целью рождение и воспи­тание детей, взаимную заботу членов семьи на базе духов­ной, психологической и интимной общности и на основе совместного ведения семейного хозяйства»2.

Как представляется, указанные признаки должны быть дополнены весьма существенным условием — наличием, как правило, родственных отношений между перечисленными лицами. В этой связи не убедительна точка зрения А.П. Серге­ева: «...наличие же брака или родства не всегда играет перво­степенную роль, а то и вообще не принимается в расчет»3.

В юридической литературе не раз обращалось внимание на то, что «различный подход к понятию семьи в отдель­ных отраслях права и даже в рамках единой отрасли граж­данского права (жилищное, семейное, наследственное) вполне оправдан и вообще единственно возможен. Каждые институт и отрасль права рассматривают семью с позиций стоящих перед ними задач»4.

Понятие члена семьи по жилищному законодательству значительно шире. Обычный круг лиц: супруг, дети, роди­тели, родственники, нетрудоспособные иждивенцы допол­нен лицами, совместно проживающими с нанимателями и ведущими с ним общее хозяйство. Для жилищного законода-

1  Рясенцев В.А. Семейное право. — М. 1971. С. 45.

2  Белякова A.M., Ворожейкин Е.М. Советское семейное право. — М., 1974. С. 34.

3  Сергеев А.П. Семейное правоотношение // Гражданское право: Учебник. Ч. III. - М., 1998. С. 220.

4  Сергеев А.П. Семейное правоотношение. С. 220.

100

101

тельства важным критерием, порождающим права и обязан­ности, является «совместное проживание» с нанимателем (ст. 53 ЖК РСФСР).

Не играет практической роли степень родственных от­ношений; важно вселение на жилплощадь (законное) и сов­местное проживание. Совместно проживающие с нанимате­лем члены его семьи пользуются равными правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма. Граждане же, проживающие на жилой площади совместно с нанимателем, но не являющиеся членами его семьи, не приобретают рав­ного с ним права на это помещение1. В отличие от договора коммерческого найма (как отмечалось), совершеннолетние члены семьи по социальному найму несут солидарную от­ветственность по обязательствам, вытекающим из указан­ного договора. Это означает, в частности, что с любого из указанных лиц может быть взыскана задолженность по квар­тирной плате, по коммунальным услугам; могут быть предъявлены иные требования.

Согласно ст. 10 Семейного кодекса РФ только зарегистри­рованный в органах загса брак порождает соответствующие права и обязанности супругов. Возникшие до 8 июля 1944 г. фактические брачные отношения могут быть признаны су­дом, если брак не может быть зарегистрирован вследствие смерти одного из супругов. В случае признания брака недей­ствительным права и обязанности обычно не возникают.

Супруг (супруга) нанимателя приобретает право на жи­лое помещение, если он либо включен в ордер (одновре­менное вселение), либо вселен (вселена) в ранее получен­ное жилье с соблюдением требований ст. 54 ЖК РСФСР.

Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховно­го Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», «наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга и других родственников, которые приобретают равное с ним право пользования жилым помещением, если они являют­ся или признаются членами его семьи и если при этом не было заключено иного соглашения о порядке пользования жилым помещением».

В определении Судебной коллегии по гражданским де­лам Верховного Суда РФ от 3 апреля 1994 г, указано: «Право

пользования жилым помещением у лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР) и вселившихся в жилое помещение не одновременно с ним, а позже, возникает при условиях, предусмотренных ст. 54 ЖК РСФСР; если вселение было произведено с согласия всех членов семьи и если при вселении между этими граж­данами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением»1.

При этом весьма важным представляется совместное про­живание, ибо, как правило, последнее свидетельствует о бесспорном праве на жилье. Если, к примеру, супруга только прописана (зарегистрирована) в жилом помещении мужа-нанимателя, но фактически проживает с родителями, до­вольно сложно будет отстаивать ее право на жилье у мужа. Поэтому не случайно в ч. III ст. 53 ЖК РСФСР особо выде­ляется: «Если граждане, указанные в ордере, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи».

Супруги К. и М. с двумя несовершеннолетними детьми про­живали в четырехкомнатной квартире размером 50,7 кв. м, состоящей из трех смежных комнат размерами 19,6; 9,8 и 6,5 кв. м и одной изолированной — 13,3 кв. м.

Брак между супругами расторгнут. К. предъявил в суде иск к бывшей супруге М. о закреплении за ним изолирован­ной комнаты 13,3 кв. м и обязании ответчицы не чинить ему препятствий в пользовании тремя другими комнатами и подсобными помещениями, ссылаясь на то, что имеет уче­ную степень кандидата технических наук, работает стар­шим научным сотрудником и пользуется правом на допол­нительную отдельную комнату.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, рассмотрев дело по первой инстанции, решила оставить квартиру в общем пользовании сторон, обязав ответчицу не препятствовать истцу в осуществлении его прав как нанимателя квартиры; в части требований ист­ца о признании за ним единоличного права на изолирован­ную комнату 13,3 кв. м как на дополнительную жилую пло­щадь отказала.

Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г. № 3, С. 8.

Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994. № 8, С. 3.

102

103

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР оставила это решение в силе, указав следую­щее: «...Требование К. о закреплении за ним единолично комнаты размером 13,3 кв. м с сохранением равного права с остальными членами семьи (бывшей супругой и детьми) на пользование другими комнатами квартиры не основано на законе и противоречит ст. 53 ЖК РСФСР. Довод истца о том, что при предоставлении квартиры на семью из четырех чело­век учитывалось его право как научного работника на допол­нительную жилую площадь, не может служить правовым ос­нованием для закрепления за ним дополнительной жилой площади 13,3 кв. м в ущерб прав остальных членов семьи, имеющих равное право на спорную квартиру. В ордере на за­селение этой квартиры не упоминается ни о каких исключи­тельных правах К.                                                         ^

При таких обстоятельствах суд обоснованно оставил квартиру в общем пользовании сторон. Последние при же­лании могут разрешить конфликт путем ее обмена на два изолированных помещения (другие квартиры) в порядке, установленном законом»1.

Возникновение взаимных прав и обязанностей родите­лей и детей определяется положениями семейного законо­дательства. Происхождение ребенка от матери устанавлива­ется органом загса на основании документов, подтвержда­ющих рождение ребенка. Отцом ребенка признается супруг (бывший супруг) матери, если не доказано иное. Отцовство супруга матери ребенка удостоверяется записью об их браке. Возможно установление отцовства в судебном порядке.

Усыновление и усыновители по своим жилищным пра­вам приравниваются к правам кровных детей и родителей по браку.

Дети приобретают право на жилую площадь нанимателя (одного из родителей), с которым проживают. В судебной практике возникают сложности в связи с реализацией пра­ва на жилье несовершеннолетнего при раздельном прожи­вании его родителей. В одном из определений Судебной кол­легии Верховного Суда РФ по гражданским делам было дано следующее разъяснение: «В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК РСФСР (1964 г.) местом жительства несовершеннолетних,

достигших пятнадцати лет, признается место жительства ix родителей. Несовершеннолетняя Ш-н В., проживая вме­сте с матерью, приобрела право на жилую площадь в квар­тире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Ш-н В. производно от права истицы Ш-н Н.»1.

Как отмечалось выше, к членам семьи нанимателя отно­сятся другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица. Нетрудоспособ­ными считаются лица, не достигшие (по общему правилу) 18 лет, мужчины в возрасте 60, женщины — 55 лет, инвали­ды I и II групп.

Иные лица могут быть признаны членами семьи нани­мателя, если они проживают (закон не указывает конкрет­ного срока проживания) совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (взаимная забота и уход, общие затраты по повседневным расходам, совместное питание и т.п.).

Споры о признании членами семьи нанимателя рассмат­риваются судом и связаны, как правило, с установлением права на жилплощадь (они так и называются — споры о праве на жилплощадь). Разрешение спора зависит от соблю­дения норм ст. 54 ЖК РСФСР о праве нанимателя вселять других граждан в занимаемое им жилое помещение. Суды последовательно придерживаются требований этой статьи относительно необходимости письменного согласия на все­ление всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Закон предусматривает только одно исключение из этих требований: при вселении к родителям несовершеннолетних детей.

Положение этой статьи «в установленном порядке», подразумевающее соблюдение режима прописки (регист­рации), Конституционный Суд РФ признал не соответ­ствующим ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ2.

Суды в ряде случаев допускают ошибки, признавая все­ление законных представителей несовершеннолетних без письменного согласия совершеннолетних членов семьи3.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 10. С. 2.

104

1  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 2.

2  Постановление от 25 апреля 1995 г. Собрание законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

3  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 5. С. 10.

105

3.4. Плата за пользование жилым помещением, коммунальные услуги. Льготы

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья и коммунальных услуг по договору жилищного найма устанав­ливается в размерах, обеспечивающих возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Таким образом, очевиден отказ от конституционной гарантии невысокой платы за пользование квартирой и ком­мунальными услугами1. Переход на новую систему оплаты жи­лья и коммунальных услуг осуществляется постепенно (в те­чение 10 лет) с использованием мер социальной защиты граж­дан. Порядок перехода на эту систему определен Правитель­ством РФ совместно с органами государственного управления субъектов Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О со­вершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»2 увязывает изменение платы с системой мер по социальной защите ма­лоимущих граждан, уровнем доходов населения и реализа­цией программы снижения издержек жилищно-коммуналь­ных услуг.

Структура платежей граждан (кроме собственников част­ных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности, включает плату за:

содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

капитальный ремонт жилищного фонда;

наем жилья (для нанимателей жилья).

Кроме того, все граждане оплачивают коммунальные услу­ги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.).

Оплата жилой площади зависит от ее размеров, а оплата коммунальных услуг — от количества жильцов. Согласно ст. 55

ЖК РСФСР в одинарном размере оплачивается жилая пло­щадь, полагающаяся нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также излишняя площадь, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы силой площади на одного человека. Плата за пользование остальными излишками взимается в повышенном размере1. По состоянию на 1 апреля 2000 г. размеры платежей за 1 мес. колебались в пределах2:

Вид оплаты

Основания начисления

Размеры платежей

Плата за квартиру (по договору социального найма)

1 кв. м общей площади

52-56 коп.

Плата за электроэнергию

1 кВт-ч свыше 200 кВт • ч

17- 19 коп. 22-24 коп.

Плата за газ

На 1 проживающего

4 руб. 80 коп. -5 руб. 00 коп.

Плата за холодную воду

Расход на 1 проживающего с учетом нормативов

9 руб. 12 коп. -9 руб. 42 коп.

Плата за горячую воду

На 1 проживающего с учетом нормативов

5 руб. 48 коп. -5 руб. 60 коп.

Плата за отопление

1 кв. м общей площади жилья

1 руб. 15 коп. -1 руб. 30 коп.

Плата за радио

1 точка (линия)

4 руб. 00 коп. -5 руб. 20 коп.

Плата за лифт

На 1 человека (проживающего)

4 руб. 25 коп. -4 руб. 50 коп.

Плата за уборку бытовых отходов

На 1 проживающего

1 руб. 38 коп. -1 руб. 50 коп.

Плата за вывоз бытовых отходов

На 1 проживающего

2 руб. 72 коп. -2 руб. 82 коп.

Плата за пользование коллективной антенной

Одна точка

4 руб. 50 коп. -4 руб. 80 коп.

Плата за капитальный ремонт

1 кв. м общей площади

20-30 коп.

1  Трушин Е.В. Квартирная плата в новых социально-экономических услови­ях, или Жилищное законодательство как оно есть // Жилищное право. 1999. № 2. С. 69.

2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 33. Ст. 4116.

В тройном размере; на основании действующего постановления ВЦИК и ИНК РСФСР от 14 мая 1928 г. «Об оплате жилых помещений в городах и рабо­чих поселках» (СУ РСФСР. 1928. № 53. Ст. 401).

2 Размеры платежей даны исходя из переходной системы оплаты жилья и ком-унальных услуг в Республике Башкортостан.

106

107

Плата за проживание в общежитиях зависит от поквар-тирного или однокомнатного заселения и рассчитывается по ставкам на 1 кв. м жилой площади (комнаты)1. На осно­вании ст. 59 ЖК РСФСР специалисты, работающие и по­стоянно проживающие в сельской местности вне населен­ных пунктов, пользуются жильем бесплатно (с отоплением и освещением). Под специалистами здесь подразумеваются все лица, имеющие высшее, среднее специальное образо­вание и работающие (по специальности) в сферах сельскохо­зяйственного, иного производства (связанного с сельскохо­зяйственным) или обслуживающих отраслях. Под сельской местностью вне населенных пунктов понимаются места/не имеющие, как правило, повседневных, производственных, трудовых, социальных связей с обычными населенными пун­ктами (из-за отдаленности одного или нескольких домов, по­строек; бездорожья, отсутствия транспортных сообщений, сложностей снабжения).

Законодательные акты РФ, бывшего Союза ССР пред­усматривают льготы по бесплатному пользованию жильем (с отоплением и освещением) отдельным категориям спе­циалистов, проживающих на территории обычных сельских населенных пунктов (села, деревни, аулы, кишлаки, по­селки и т.п.). К ним относятся: сельскохозяйственные, ме­дицинские работники, работники образования и культуры (клубные работники, художественные руководители, мето­дисты, режиссеры, художники, постановщики, дирижеры, балетмейстеры, хормейстеры, аккомпаниаторы народных са­модеятельных театров), библиотечные работники (заведую­щие библиотекой, библиотекари, методисты) и др.

Указанным, иным работникам (в случаях, предусмотрен­ных законодательством) такое жилье (квартиры с отоплением и освещением) предоставляют местные администрации либо предприятия, учреждения, организации, функционирующие в данной сельской местности. При отсутствии квартир должна предоставляться жилплощадь в наемных помещениях за счет

1 В письме государственного Комитета РФ по высшему и среднему специ­альному образованию от 18 августа 1994 г. «О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги» разъяснено: «Раз­мер платы за проживание студентов в общежитиях не должен превышать уста­новленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и жилищно-коммунальные услуги в жилых муниципальных домах» (Жилищный кодекс. Постатейные материалы. — М., 1997. С. 624).

108

соответствующих бюджетных средств местных администраций либо предприятий (учреждений и организаций).

Право на бесплатные квартиры сохраняется за работни­ками просвещения, перешедшими на пенсию (директорами, заместителями директоров, учителями школ всех типов, про­фессиональных училищ, детских домов и т.п.); врачами, провизорами, средним медицинским и фармацевтическим персоналом (и за проживающими с ними членами семей), если общий стаж их работы в сельской местности или ра­бочих поселках составляет не менее 10 лет1.

Вышеупомянутым постановлением Правительства РФ от августа 1999 г. утверждено Положение о порядке предос­тавления гражданам субсидий по найму жилья и комму-1альных услуг. Эти льготы предоставляются гражданам орга-государственной власти и управления субъектов Рос­сийской Федерации и органами местного самоуправления в лределах социальной нормы площади жилья (на одиноко про­бивающего — 33 кв. м; на семью из двух человек — 42 кв. м; при эех и более членах семьи — по 18 кв. м на одного) и юрмативов потребления коммунальных услуг с учетом про-ситочного минимума, совокупного дохода семьи и действу-)щих льгот. Если совокупный доход семьи (в расчете на эдного человека) не превышает установленный прожиточ-шй минимум, расходы на оплату жилья и коммунальных /слуг в пределах социальной нормы площади жилья и нор-<ативов потребления коммунальных услуг не должны пре­вышать 0,5 установленного федеральным законом минималь--юго размера оплаты труда.

Величина субсидий для вышеуказанных граждан опре­деляется как разница между принятыми размерами оплаты силья и коммунальных услуг (исходя из социальной нормы тлощади и нормативов потребления коммунальных услуг) предельно допустимыми расходами граждан на оплату.

' Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. «О льготах квали­фицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках» — СУ "-ФСР. 1930. № 34. Ст. 481; постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС 2 июля 1974 г. «О предоставлении льгот штатным клубным и библиотечным работникам культурно-просветительных учреждений, проживающим в сель­ской местности и рабочих поселках». — СП РСФСР, 1974. № 18. Ст. 95; поста­новление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 5 июля 1968 г. «О мерах по чьнейшему улучшению здравоохранения и развития медицинской науки в е» - СП СССР, 1968. № 13. Ст. 82.

109

Размер компенсации может определяться и как разница между принятыми на данный период размерами оплаты и 0,5 уста­новленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

Примеры расчетов компенсаций (субсидий) по оплате жи­лья и коммунальных услуг (данные условные).

*•

Вариант I

Исходные данные:

Семья из трех человек занимает квартиру общей площа­дью 60 кв. м.

Социальная норма площади жилья (18 х 3) — 54 кв. т.

Совокупный доход семьи в месяц — 600 руб.

Предельно допустимая доля собственных расходов се­мьи на 1998 г. — 15% (90 руб.)

Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

Норматив потребления электроэнергии на семью в ме­сяц в квартирах с газовыми плитами — 100 кВт • ч.

Установленный минимальный размер оплаты труда -83 руб. 49 коп.

Прожиточный минимум на одного человека (июль 1998 г.) — 333руб.

 

 

 

Начислено жилищной

 

 

 

организацией

 

Ед.

Тариф

(руб./коп.)

 

измерения

за единицу

на занимаем.

на социальн.

Жилищно-коммунальные услуги

 

(руб/коп)

общ. площ.

норму и в

 

 

 

60 кв. м

пределах норм.

 

 

 

 

потр.ком.услуг

 

 

 

 

(54 кв. м)

1

2

3

4

5

Содержание и ремонт жилья

кв. м

0-40

24-00

21-60

Наем жилья

кв. м

0-20

12-00

10-80

Вывоз мусора и бытовых отходов

чел.

1-39

4-17

4-17

Уборка мест общего пользования

чел.

1-61

4-83

4-83

Отопление

кв. м

0-50

30-00

27-00

Водоснабжение и водоотведение

чел.

14-24

42-72

42-72

Горячее водоснабжение

чел.

3-44

10-32

10-32

1

2

3

4

5

 

Газ (сетевой)

чел.

2-50

7-50

7-50

 

Обслуживание лифтов

чел

1-50

4-50

4-50

 

Отчисления на капитальный ремонт

кв. м

0-10

6-00

5-40

 

Электроэнергия

кВт   ч

0-10

15-00 (факт.)

10-00

 

Радио

кв.

3-00

3-00

-

 

Коллективная антенна

кв.

2-50

2-50

-

 

ВСЕГО

 

 

166-54

148-84

 

Совокупный доход на 1 человека в месяц: 600 руб. : 3 чел. = 200 руб., т.е. меньше прожиточного минимума

(200 руб. < 333 руб.)

Субсидия по первому основанию:

148 руб. 84 коп. - (600 руб. х 0,15) = 58 руб. 84 коп.

Субсидия по второму основанию:

148 руб. 84 коп. — (0,5 х 83 руб. 49 коп. х 3 чел.) = 23 руб. 61 коп.

Таким образом, в соответствии с Положением выбира­ется максимальное значение и субсидия для семьи составит 58 руб. 84 коп. в месяц (или 35,3% к общей сумме начисле­ния).

Плата за жилье и коммунальные услуги, осуществляемая за счет средств семьи: 166 руб. 54 коп. - 58 руб. 84 коп. = 107 руб. 70 коп.

Вариант II

Семья участника ВОВ имеет льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (50% в оплате социальной нормы площа­ди жилья и нормативов потребления коммунальных услуг).

Остальные условия аналогичны приведенным в вари­анте I.

Начислено семье за жилье и коммунальные услуги в месяц 166 руб. 54 коп., сумма льгот в месяц — 44 руб. 24 коп.

Платежи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом действующих льгот — 148 руб. 84 коп.

Совокупный доход на 1 человека в месяц — 200 руб., т.е. меньше прожиточного минимума (333 руб.).

ПО

111

Субсидия по первому основанию: 148 руб. 84 коп. - (600 руб. х 0,15) = 58 руб. 84 коп. Субсидия по второму основанию:

148 руб. 84 коп. - (0,5 х 83 руб. 49 коп. х 3) = 23 руб. 61 коп. Субсидия для семьи — 58 руб. 84 коп. Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи составит:

166 руб. 54 коп. — 44 руб. 24 коп. — 58 руб. 84 коп. = 63 руб.

46 коп.

Вариант III

Исходные данные:

Семья из четырех человек занимает квартиру общей пло­щади 45 кв. м.

Совокупный доход семьи в месяц 900 руб.

Социальная норма площади жилья 18x4 = 72 кв. м.

Предельно допустимая доля собственных расходов се­мьи на 1998 г.- 15% (135 руб.).

Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

Норматив потребления электроэнергии на семью в ме­сяц в квартирах с электроплитами -- 180 кВт   ч.

Установленный минимальный размер оплаты труда -83 руб. 49 коп.

Прожиточный минимум на одного человека (июль 1998 г.) -

333руб.

 

 

 

Начислено жилищной

 

 

 

организацией

 

Ед.

Тариф

(руб./коп.)

 

измерения

за единицу

на занимаем.

на социальн.

Жилищно-коммунальные услуги

 

(руб./коп.)

общ. площ.

норму и в

 

 

 

45 кв. м

пределах норм.

 

 

 

 

потр.ком.услуг

 

 

 

 

(72 кв. м)

1

2

3

4

5

Содержание и ремонт жилья

кв. м

0-40

18-00

28-80

Наем жилья

кв. м

0-20

9-00

14-40

Вывоз мусора и бытовых отходов

чел.

1-39

5-56

5-56

Уборка мест общего пользования

чел.

1-61

6-44

6-44

1

2

3

4

5

 

Отопление

кв. м

0-50

22-50

36-00

 

Водоснабжение и водоотведение

чел.

14-24

56-96

56-96

 

Горячее водоснабжение

чел.

3-44

13-76

13-76

 

Газ (сетевой)

чел.

2-50

10-00

10-00

 

Обслуживание лифтов

чел.

1-50

6-00

6-00

 

Отчисления на капитальный ремонт

кв. м

0-10

4-50

7-20

 

Электроэнергия

кВт   ч

0-10

15-00 (факт.)

18-00

 

Радио

кв.

3-00

3-00

-

 

Коллективная антенна

кв.

2-50

2-50

-

 

ВСЕГО

 

 

173-22

203-12

 

Совокупный доход на 1 человека в месяц: 900 руб. : 4 чел. = 225 руб., т.е. меньше прожиточного минимума

(200руб. < 333 руб.)

Субсидия по первому основанию:

203 руб. 12 коп. - (900 руб. х 0,15) = 68 руб. 12 коп.

Субсидия по второму основанию:

203 руб. 12 коп. - (0,5х 83 руб. 49 коп. х 4) = 36 руб. 14 коп.

Таким образом, в соответствии с Положением выбира­ется максимальное значение и субсидия для семьи составит 68 руб. 12 коп. в месяц (или 36,8% к общей сумме начисле­ния).

Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи в месяц составит:

173 руб. 22 коп. — 68 руб. 12 коп. = 105 руб. 10 коп.

Вариант IV

Исходные данные:

Семья из четырех человек проживает в сельской местности в квартире общей площадью 55 кв. м.

Совокупный доход семьи в месяц — 700 руб.

Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

Норматив потребления электроэнергии на семью в ме­сяц — 110 кВт • ч.

Установленный минимальный размер оплаты труда — 83 руб. 49 коп.

Прожиточный минимум на одного человека — 333 руб.

112

13

 

 

Жилищно-коммунальные услуги

Л

Ед. измерения

Тариф

Начислено жилищной организацией (руб./коп )

за единицу (руб./коп )

на занимаем, общ. площ. 55 кв. м

на социальн. норму и в пределах норм, потр.ком.услуг (72 кв. м)

Содержание и ремонт жилья

кв. м

0-36

19-80

25-92

------------ -J—

 

кв. м

0-20

11-00

14-40»

Отчисления на капитальный ремонт

кв. м

0-10

5-50

7-20

Вывоз нечистот и мусора

чел.

5-20

20-803

20-80

Отопление

кв. м

0-72

39-60

51-84

 

чел.

2-40

9-60

9-60

Газ (сетевой)

чел.

2-50

10-00

10-00

Электроэнергия

кВт   ч

0-07

7-00 (факт.)

7-70

Радио

кв.

3-00

3-00

~

ВСЕГО

 

 

126-30

147-46

Совокупный доход на 1 человека в месяц:

700 руб. : 4 чел. = 175 руб., т.е. меньше прожиточного

минимума:

(175руб. < 333 руб.).

Субсидия по первому основанию:

147 руб. 46 коп. - (700 руб. х 0,15) = 42 руб. 46 коп.

Субсидия по второму основанию:

147 руб. 46 коп. - (0,5 х 83 руб. 49 коп.х4) = -19 руб. 52 коп. (т.е. по второму основанию субсидия не положена).

Таким образом, в соответствии с Положением выбира­ется субсидия по первому основанию --42 руб. 46 коп. в месяц (или 33,6% к общей сумме начисления).

Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи в месяц составит:

126 руб. 30 коп. — 42 руб. 46 коп. = 83 руб. 84 коп.1.

1 Использованы данные Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг по Респуб­лике Башкортостан от 31 декабря 1997 г. № 264; льготы по оплате вывоза мусора, уборки мест общего пользования, обслуживания лифтов, на капи­тальный ремонт для отдельных категорий граждан в соответствии с действу­ющим законодательством должны быть предоставлены постановлениями глав администраций города, района с определением источника финансирования.

114

Компенсации предоставляются гражданам — нанимате­лям жилых помещений в домах государственного и муници­пального жилищного фонда (в обязательном порядке); ее пре­доставление допустимо и членам жилищных и жилищно-стро­ительных кооперативов, а также собственникам жилья на основе решений органов власти субъектов Российской Феде­рации, муниципальных органов.

Компенсация назначается органом местного самоуправле­ния по представлении необходимых документов о составе се­мьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жи­лья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и др.

Граждане, сдающие жилые помещения вподнаем, права на компенсацию не имеют.

Льготы по квартирной плате и оплате коммунальных услуг устанавливаются как федеральными законами, так и постанов­лениями Правительства РФ. Это акты непосредственного и пря­мого действия; они не зависят от волеизъявления субъектов Российской Федерации, муниципальных органов. Государ­ственные органы субъектов Российской Федерации могут предусмотреть лишь дополнительные льготы. Исходя из содер­жания сложившейся системы законодательных актов, льготы классифицируются по категориям в зависимости от условий применения и размеров, от заслуг граждан (инвалиды, участ­ники войны, награжденные, члены их семей и т.д.).

I категория. Полное освобождение от уплаты за жилье и коммунальные услуги без применения социальной нормы общей площади и нормативов потребления услуг на основе законов РФ: а) от 15 января 1993 г. (в редакции от 30 июля 1996 г.) «О статусе Героев Советского Союза, Героев Рос­сийской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»1; б) от 9 января 1997 г. «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»2 предусматривается относительно Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы и проживающих с ними членов их семей; Героев Социалистического труда, полных кавалеров орденов Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах» и проживающих с ними членов их семей.

1  Собрание законодательства РФ. 1996. № 20. Ст. 3838.

2 Собрание законодательства РФ. 1997. № 3. Ст. 349.

15

II категория. На основе Федерального закона от 12 января 1995 г. (в редакции от 18 ноября 1998 г.) «О ветеранах»1, постановления Правительства РФ от 27 июля 1996 г. «О пре­доставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оп­лате, жилья и коммунальных услуг»2 инвалидам Великой Отечественной войны и инвалидам боевых действий на тер­ритории других государств предоставляется 50-процентная скидка в оплате занимаемой общей площади жилых поме­щений (в пределах социальной нормы), а также коммуналь­ных услуг — в пределах нормативов потребления.

Такие льготы предоставляются участникам Великой Оте­чественной войны (а также членам их семей) в домах госу­дарственного, муниципального жилищных!фондов (в том числе приватизированных жилых помещениях), семьям по­гибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий на тер­риториях других государств, ветеранов труда, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов.

Очевиден безусловно-обязательный характер этих актов. Однако встречаются отдельные случаи, когда местные органы власти и управления лишают (ограничивают) инвалидов, ветеранов-пенсионеров -- под тем или иным предлогом -таких льгот.

Пенсионер Р. обратился в суд с жалобой на действия АООТ «Электросервис». По его мнению, он неправомерно был лишен льготы в размере 50% по оплате за потреблен­ную энергию.

Решением Лесозаводского городского суда Приморского края (оставленным без изменений судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда) жалоба Р. удовлетворена. Президиум Приморского краевого суда оста­вил протест прокурора без удовлетворения.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поста­вил вопрос об отмене судебных постановлений в связи с не­правильным толкованием и применением норм материально­го права, существенным нарушением норм процессуального права, повлекшими принятие незаконного решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 1999 г. протест прокурора оставила без удовлетворения, а судебные решения — без изменения, ис­ходя из следующего.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 14 апреля 1995 г. «О государственном регулировании тарифов на электричес­кую и тепловую энергию в РФ» региональные энергетические комиссии вправе устанавливать тарифы на электрическую и тепловую энергию; тарифы вводятся с учетом постановления губернатора Приморского края от 9 июня 1997 г. «О льготах на электроэнергию населению края», в котором энергетической комиссии Приморского края рекомендовано устанавливать тарифы на электрическую энергию, отпускаемую населению края, с учетом 50-процентной льготы.

Согласно п. «ж» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы, отно­сящиеся к сфере социальной защиты населения, включая установление льгот, находятся в совместном ведении Рос­сийской Федерации и ее субъектов. Введение в Приморском крае каких-либо льгот сверх тех, которые предоставляются федеральным законодательством, является правом субъекта Российской Федерации и должно производиться за счет его собственных средств1.

Законодательными актами ряда республик в составе Рос­сийской Федерации предусмотрено полное освобождение от оплаты за жилье вышеуказанных категорий граждан, но в пределах социальной нормы, а также коммунальных услуг в пределах нормативов потребления. В частности, постанов­ление Правительства Республики Башкортостан от 19 сен­тября 1997 г. («Положение о порядке предоставления вете­ранам войны, труда и Вооруженных Сил льгот в оплате жилищно-коммунальных услуг»)2 полностью освобождает от оплаты (в пределах социальной нормы) инвалидов Вели­кой Отечественной войны и инвалидов боевых действий на территории других государств, военнослужащих, лиц рядо­вого, начальствующего состава органов внутренних дел, уча­стников Великой Отечественной войны, ставших инвали­дами вследствие общего заболевания, трудового увечья и

1  Собрание законодательства РФ. 1998. № 47. Ст. 5704.

2 Собрание законодательства РФ. 1996. №32. Ст. 3936.

' Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 5. С. 2—3. Ведомости Государственного собрания, Президента и Кабинета мини-

стров Республики Башкортостан. 1998. № 3. Ст. 174.

116

117

других причин, женщин - - участниц Великой Отечествен­ной войны независимо от наличия инвалидности. Членам се­мей вышеуказанных категорий ветеранов, совместно с ними проживающих, предоставляется 50-процентная скидка опла­ты общей площади жилых помещений (в пределах социаль­но^ нормы) и коммунальных услуг.

III категория. Льготы, установленные для отдельных ра­ботников и специалистов: военнослужащих; милиции, про­куратуры и суда.

Как предусмотрено в Федеральном законе «О статусе во­еннослужащих»1, лица, проходящие военную службу по контракту, совместно проживающие с ними члены их семей, а также граждане, уволенные с военной службы по достиже­нии предельного возраста, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, если о(|щая про­должительность их службы составляет 20 и более лет, оплачи­вают занимаемое жилье и коммунальные услуги в размере 50% установленных платежей.

На основе положений Законов РФ (Федеральных зако­нов) «О милиции», «О прокуратуре», «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппара­тов судов Российской Федерации» также установлены 50-процентные скидки по оплате квартир и коммунальных услуг работникам этих сфер.

Нормы о жилищно-коммунальных льготах являются им­перативными, не могут быть изменены (отменены) подза­конными актами.

X. и П. обратились в Верховный Суд РФ с жалобами о признании недействительным (незаконным) п. 7 постанов­ления Правительства РФ от 12 июля 1996 г. «О порядке воз­мещения расходов, связанных с предоставлением льгот, предусмотренных Федеральным законом «О внесении изме­нений и дополнений в статьи 15 и 23 Закона РФ «О статусе военнослужащих», согласно которому их право на 50-про­центную скидку оплаты установки телефона и абонентную плату реализуется путем возмещения им соответствующих денежных сумм воинскими частями (предприятиями, учреж­дениями и организациями) либо военными комиссариатами, по документам об оплате указанных услуг в полном размере.

1   Заявители указали на противоречие этого постанов-ения п. 9 ст. 15 Закона РФ от 22 января 1993 г. «О стату-е военнослужащих» (в редакции Федерального закона т 24 ноября 1995г.). Верховный Суд РФ жалобы удовлетворил по следующим основаниям.

Указанная в п. 9 ст. 15 Закона РФ «О статусе военнослужа­щих» категория граждан наделена правом на оплату установ­ки телефонов и внесение абонентной платы в размере 50%.

Эта норма закона (социальная льгота) является непос­редственно действующей, т.е. в процессе ее осуществления военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и граждане, уволенные при определенных условиях с воен­ной службы, изначально должны оплачивать установку теле­фона и вносить абонентную плату именно в размере 50%.

Поскольку обжалуемый заявителями п. 7 постановления Правительства РФ от 12 июля 1996 г. незаконно обязывает их оплачивать такие расходы в размере 100%, Верховный Суд РФ в соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 7 Закона РФ «Об обжало­вании в суд действий и решений, нарушающих права и свобо­ды граждан» признал это положение правового акта недей­ствительным (незаконным)1.

В отличие от социального найма по договору коммерчес­кого найма размер оплаты устанавливается соглашением сто­рон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, договорная сумма не должна превы­шать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое по­мещение, как правило, не допускается. Плата вносится на­нимателем в сроки, предусмотренные договором. Если эти сроки не предусмотрены, наниматель обязан вносить квар­тирную плату ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца (ст. 56 ЖК РСФСР).

Законом «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрена возможность выселения нанимателя и членов его семьи (с предоставлением помещения, соответствующе­го санитарно-техническим требованиям) за невнесение квар­тирной платы и платы за коммунальные услуги в течение шести месяцев.

Собрание законодательства РФ, 1998. № 22. Ст. 2331.

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 6. С. 4—5.

118

119

3.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими. Бронирование жилого помещения

Жилищное законодательство гарантирует право нанима­телей на закрепленное жилое помещение в случае их вре­менного отсутствия по условиям и характеру работы, уче­бы, состоянию здоровья и т.п. При этом предполагается, что за время отсутствия право на другое жилое помещение не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, вре­менно отсутствующих по условиям и характеру работы).

Статья 60 ЖК РСФСР, предусматривающая основания и условия сохранения жилого помещения за временно отсут­ствующими, только в пункте 1 указывает конкретные сроки такого отсутствия. В остальных случаях они квалифицируют­ся как «уважительные» и могут быть разными: менее дли­тельными (в пределах шести месяцев), более длительными (свыше шести месяцев). Необоснованным представляется утверждение, что «временное отсутствие не должно быть слишком длительным»'.

Рассматривая дела об утрате права на жилую площадь, суды нередко исходят из факта непроживания нанимателя в спорном помещении длительное время, в частности сверх установленных сроков, и не выясняют причины их отсут­ствия, а также основания, по которым они проживают в другом жилом помещении.

Подобные ошибки встречаются в решениях судов и по жилищным спорам между супругами. Признавая или отказы­вая в праве на жилую площадь другого супруга, временно на ней не проживающего, суды во главу угла ставят наличие прописки (регистрации). При этом не обращается внимание на то, что само по себе наличие прописки (регистрации) не порождает право на жилую площадь, если нет других обсто­ятельств, предусмотренных, в частности, ст. 54 ЖК РСФСР.

С. обратилась в суд с иском к В., брак с которым растор­гнут, о признании его утратившим право пользования квар­тирой. В обоснование иска С. сослалась на то, что ответчик

1 Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 60 ЖК РСФСР «Сохранение жилого по­мещения за временно отсутствующими гражданами» // Жилищное законода­тельство. Комментарий. — М.: Юрид.лит., 1991. С. 198.

не проживает в квартире с конца 1982 г., вывез имущество, не вносит квартирной платы, его отсутствие не вызвано уважительными причинами. А. иск не признал и пояснил, что намерений оставить жилое помещение он не имел; его отсутствие носит временный характер и связано с наличи-ем крайне конфликтных отношений с истицей.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР, рассмотрев дело по первой инстанции, пришла к выво­ду, что исковые требования С. не подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 61 Жилищного кодекса Литовской ССР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести меся­цев. Если отсутствие по уважительным причинам длилось свыше шести месяцев, этот срок может быть продлен най-модателем, а в случае спора о праве отсутствующего на пользование жилым помещением — судом. Установлено, что ответчик, несмотря на расторжение брака, продолжал про­живать в квартире и оставил ее после неудавшихся попыток восстановить семью. В 1983, 1984 гг. ответчик жил в квартире эпизодически, лишь в отсутствие истицы, поскольку враж­дебные отношения между сторонами делали его постоян­ное проживание на спорной площади невозможным1.

Положения ст. 60 ЖК РСФСР следует применять с уче­том постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. «По делу о проверке конституционности части I и п. 8 части II ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жало­бами граждан У.Р. Токновой, Е.А. Оглобина, А.Н. Ващука»2.

Как отметил Конституционный Суд РФ, положения ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституцион­ного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, не соответствуют требо­ваниям Конституции РФ. Кроме того, ч. I данной статьи противоречит провозглашенному ст. 27 Конституции РФ праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пре­бывания и жительства, не ограниченному какими-либо сро­ками. Положение п. 8 части II ст. 60 ЖК РСФСР, фактически одящее не предусмотренное уголовным законодательством

' Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. № 2. С. 34. ' Собрание законодательства РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.

120

121

дополнительное наказание в виде лишения жилплощади, приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством прин­цип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст, 19 Конституции РФ).

Другие положения ст. 60 ЖК РСФСР (за исключением п. 6 ч. II') продолжают действовать.

Жилое помещение сохраняется за временно отсутствую­щими в случаях (ч. IV ст. 60 ЖК РСФСР):

призыва на военную службу --в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту — в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая време­ни обучения в военных образовательных учреждениях профес­сионального образования). То же касается военнослужащих, обеспеченных служебными жилыми помещениями. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва (поступ­ления) на военную службу;

временного выезда с постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (сту­денты, аспиранты и т.п.) - в течение всего времени вы­полнения такой работы или обучения.

В дополнение к этим случаям сохранения жилья в Феде­ральном законе от 17 мая 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»2 предусмотрено: «Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, име­ют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в те­чение шести месяцев с момента поступления в стационар­ное учреждение социального обслуживания, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, -в течение всего времени пребывания в этом учреждении».

Приняты подзаконные акты, предусматривающие сохра­нение права пользования жильем в случаях временного выезда по условиям и характеру работы за работниками топографо-геодезических, лесоустроительных экспедиций, передвижных, механизированных колонн, строительно-монтажных и других организаций1. Как разъяснено в руководящем постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редак­ции от 30 ноября 1990 г.)2, «при временном выезде граждани­на по условиям и характеру работы, а также в связи с обуче­нием право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда потребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту но­вой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользо­вание другое жилое помещение».

Для применения жилищных льгот по этому основанию достаточен трудовой договор, подтверждающий объектив­ную необходимость выезда с места жительства по условиям и характеру работы;

помещения детей на воспитание в государственное дет­ское учреждение, к родственникам или опекунам (попечи­телям) - - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, оста­лись проживать другие члены семьи. В противном случае, а также если ох обратное вселение невозможно по иным при­чинам, они обеспечиваются жилой площадью местной ад­министрацией во внеочередном порядке. Отказ в предостав­лении жилой площади может быть обжалован в суд;

выезда в связи с обязанностями опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей. Жилое помещение сохраняется за опекуном (попечителем), если он вынужден проживать в месте жительства подопеч­ных или непосредственно в их жилом помещении3. При этом

1  Не действует в связи с ликвидацией лечебно-трудовых профилакториев

2  Собрание законодательства РФ, 1995. № 32. С. 3198.

122

1   В частности, Советом Министров СССР 16 апреля 1988 г. было принято постановление «О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы» (СП СССР, 1988. № 18. Ст. 54).

2  Бюллетень Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

J По смыслу ст. 54 ЖК РСФСР, граждане, вселившиеся в жилое помеще­ние нанимателя в качестве опекунов и попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают (если они не признаны членами семьи).

123

должны быть соблюдены требования ст. 123, 145, 146 Семей­ного кодекса РФ относительно оснований и условий уста­новления опеки и попечительства;

выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреж­дении _ в течение всего времени пребывания в нем;

заключения под стражу -- в течение всего времени на­хождения под следствием или судом.

Во всех названных случаях жилое помещение сохраняет­ся за отсутствующим в течение шести месяцев со дня, когда действие соответствующей уважительной причины пцекра-тилось. При этом в период временного отсутствия нанима­тель и члены его семьи несут все обязанности, вытекающие из договора жилищного найма.

Другие условия и случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами на более длитель­ные сроки устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов'.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймо-дателем а при наличии спора — судом. Это правило отно­сится и'к ч. IV ст. 60 ЖК РСФСР, т.е. к случаям, когда со дня окончания сроков, указанных в пунктах названной ста­тьи, истекло шесть месяцев.

Лицо признается утратившим право на жилое помеще­ние ввиду отсутствия сверх установленных законодательством сроков в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР). Из этой ста­тьи вытекает три принципиальных положения:

во-первых, само по себе отсутствие лица в жилом помеще­нии сверх установленных сроков не влечет утраты права пользо­вания жильем; только суду предоставлено такое право;

во-вторых, согласно ст. 60 ЖК РСФСР правила сохранения жилья должны быть применены на основе законодательства как Российской Федерации, так и ее субъектов (в случае их соответствия ЖК РСФСР);

в-третьих, положения этой статьи подлежат расширит* ному толкованию, т.е. суд может признать уважительными и иные случаи временного отсутствия, не предусмотреннь в действующих законодательных актах.

ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство нахо­дится а совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «'

124

При рассмотрении в судах дел в связи с отсутствием на­нимателей по месту основного жительства весьма важным представляется разграничение норм ст. 60 и 89 ЖК РСФСР (расторжение договора найма жилого помещения).

Л. обратился в суд с иском о вселении в трехкомнатную квартиру, сославшись на то, что он — наниматель этого жилого помещения, однако его бывшая жена Л-ва препят­ствует в пользовании жильем. Л-ва предъявила встречный иск о признании Л. утратившим право на жилую площадь по тем мотивам, что с января 1983 г. он в квартире не прожива­ет, переехал к другой женщине, препятствия в пользова­нии квартирой ему не чинились.

Ленинский районный суд г. Кирова в иске Л. отказал, а встречный иск удовлетворил. Судебная коллегия Кировского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Кировского областного суда в порядке надзора оставил ре­шение народного суда и кассационное определение без удов­летворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председа­теля Верховного Суда РСФСР об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указав следующее. В соответ­ствие со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма. В случае выезда нанима­теля и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня его выезда. Признавая Л. утратившим право на жилую площадь на основании указанной нормы закона, суд исходил из того, что с августа 1982 г. он в квартире не проживал; в январе

3 г. забрал свои вещи и ушел на постоянное место жи­тельства к другой женщине. Однако этот вывод суд сделал, не проверив всесторонне и полно все обстоятельства дела. Как утверждал Л. в судебном заседании, он договора найма илого помещения не расторгал, из квартиры не выписы-1ся, не отказывался от пользования ею, принимал меры обмену. На жилой площади отсутствовал, поскольку был бывшей женой в неприязненных отношениях, что пре-ятствовало ему пользоваться квартирой; кроме того, нахо-1лся на сельскохозяйственных работах. Эти существенные

1 дела обстоятельства суд надлежащим образом не иссле-• Ссылку суда, кассационной и надзорной инстанций

показания свидетелей о том, что Л. более года в квартире

125

не появлялся, имеет другую семью, в квартире которой про­живает, нельзя признать обоснованной. Отсутствие нанима­теля на жилой площади само по себе не свидетельствует о расторжении им договора найма жилого помещения.

Принятые по делу судебные постановления отменены. Судебная коллегия по гражданским делам отметила: «Рас­сматривая требования о признании гражданина утратившим право на жилое помещение по мотиву того, что он выбыл на постоянное место жительства в другое место, суд должен проверить, расторгнул ли он договор найма жилого помеще­ния и поселился ли на другой жилой площади в установлен­ном законом порядке»1.

В судебной практике возникают вопросы относительно возможностей применения ст. 60 ЖК РСФСР к жилищным отношениям, возникающим в домах ЖК и ЖСК. В постанов­лении президиума Новосибирского областного суда в свое время было отмечено, что лицо, которому принадлежит доля пая в ЖСК, может быть признано утратившим право на жилую площадь в кооперативном доме только в случае выбытия на другое постоянное место жительства2.

Очевидно, данный вопрос должен решаться ^ зависимо­сти от того, возникло ли у члена ЖК (ЖСК) право соб­ственности на квартиру. Ибо право пользования жилыми помещениями в домах ЖК и ЖСК основано на членстве в кооперативе, а в случае полной выплаты паевого взноса -на праве собственности на квартиру. Как разъяснено в по­становлении Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жи­лищно-строительными кооперативами», «члены семьи вы­бывшего из кооператива члена кооператива, а также его на­следники, имеющие преимущественное право на принятие их в кооператив, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при усло­вии вступления в члены кооператива. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квар­тирой он решается в судебном порядке»3.

1  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 4. С. 4

2  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 5. С. 12.

' Судебная практика по жилищным спорам // Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. — М., 1998. С. 31.

Гарантия прав нанимателей на жилое помещение за время их временного отсутствия может быть реализована и в форме бронирования жилплощади, т.е. путем оформления и выдачи охранного свидетельства жилищным органом на основе реше­ния местной администрации.

Статья 62 ЖК РСФСР предусматривает возможность бро­нирования жилого помещения в случаях направления за гра­ницу (на все время пребывания за границей), выезда на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (на все время действия трудового договора, а в слу­чаях, предусмотренных законодательством, - - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях). Постановлением Совета Министров РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О первоочередных мерах по развитию свободной экономической зоны в районе г. Находки (СЭЗ Находка) Приморского края»1 предусмотрено бронирование жилья за лицами, выезжающими для работы в СЭЗ Находка, по месту постоянного жительства (независимо от ее ведом­ственной принадлежности) на весь период их работы в этой зоне.

Законодательством бывшего Союза ССР были, а РФ — могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений. Постановление Совета Министров РСФСР от 14 июня 1991 г. «О дополнительных мерах по раз­витию крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяй­ственных кооперативов в РСФСР»2 предписано брониро­вать за гражданами, переезжающими в сельскую местность для организации и ведения крестьянского (фермерского) хо­зяйства, жилплощадь по прежнему месту жительства на пе­риод строительства жилого дома, но не более чем на 3 года.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 984 г. утверждена Инструкция о порядке бронирования жило­го помещения (в редакции от 28 февраля 1996 г.)3. Как пред­усматривает инструкция, за нанимателем или членом его се­мьи бронируется все жилое помещение (в домах государствен­ного, муниципального и общественного жилищного фонда), анятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе.

1 СП РСФСР. 1991. № 4. Ст. 50.

Жилищный кодекс (постатейный материал) — М., 1991. С. 512. ' Собрание законодательства РФ. 1996. № 10. Ст. 949.

126

127

При возникновении споров о бронировании жилого поме­щения (относительно правомочий сторон) суд обязан выяс­нить, имеет ли человек, обратившийся с просьбой о брони­ровании, право пользования этим жильем, не утратил ли он это право до заключения трудового договора.

,В судебной практике возникли вопросы относительно права опекуна бронировать жилое помещение в интересах несовершеннолетних. В свое время президиум Новосибирс­кого областного суда решил, что «опекун несовершенно­летних вправе исходя из интересов опекаемых, совершать действия по бронированию за ними жилого помещения»1. При этом следует иметь в виду: Пленум Верховного Суда РСФСР в постановлении от 25 декабря 1984 г.2 (в редакции от 26 октября 1996 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» разъяснил, что жилые помещения в домах, нахо­дящихся в собственности граждан и жилищно-строительных кооперативов, бронируются только за членами семьи собствен-.. ника жилого дома и за членами семьи члена жилищно-строи­тельного кооператива. Нанимателям жилых помещений в ука­занных домах право бронирования не предоставлено (п. 11).

Бронирование допустимо в пределах шести месяце! с мо­мента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) выдается по месту нахож­дения бронируемой жилплощади независимо от принадлеж­ности жилого дома. Оно регистрируется в Книге учета брони­рованных жилых помещений в жилищно-эксплуатационных

органах.

Для получения охранного свидетельства (брони) нани­матель (член его семьи) подает заявление в местную адми­нистрацию. К заявлению прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при вы­езде на работу по трудовому договору - - копия трудового договора, а в других случаях -- ходатайство соответствую­щего предприятия, учреждения, организации.

Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах; первый представляется в жилищно-экс-плуатационную организацию по месту нахождения брони­руемого жилья, второй остается у гражданина.

Жилое помещение не бронируется: а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; б) за проживающими на служебной жилой пло­щади и в общежитиях; в) за временными жильцами и подна­нимателями. Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке.

Наниматель вправе заселить забронированное жилое по­мещение по договору поднайма либо поселить в нем времен­ных жильцов в пределах срока действия охранного свиде­тельства (ст. 64 ЖК РСФСР). Независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма, наниматель или чле­ны его семьи вправе в случае возвращения потребовать не-<едленного освобождения забронированного жилья. Подна-шматели и временные жильцы, отказавшиеся освободить абронированное помещение, выселяются в судебном по­рядке без предоставления другой жилплощади.

3.6. Обмен жилыми помещениями

Большинство ученых-цивилистов определяют обмен как соглашение сторон о взаимной передаче своих прав и обя­занностей1. Как представляется, такое определение не вы­ражает существа обмена — переезда в обусловленное дого­вором жилое помещение.

Более точным представляется квалификация обмена, дан­ная С.М. Корнеевым: «Обмен заключается в том, что одно лицо, имеющее определенное право на жилое помещение (пра­во нанимателя, арендатора, члена ЖСК, собственника), пе­редает свое жилое помещение другому лицу или нескольким лицам и получает взамен другое жилое помещение (или не­сколько помещений)»2.

На наш взгляд, обмен жилья — соглашение нанимателей (жильцов) о взаимной передаче прав и обязанностей в связи

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1988. № 3. С. 12. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997. № 1.

1 См., в частности: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 139.

1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды)

_     *~*     I If

жилого помещения. С. 176.

128

129

с переездом в обусловленное жилое помещение. Он (обмен) может быть охарактеризован как одно из правомочий распо­ряжения нанимателя, вытекающего (как правило) из догово­ра найма жилого помещения.

Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и други­ми'интересами: приближение жилья к месту работы, про­живания родных и близких; удобство торгового, транспорт­ного обслуживания; экологическое состояние окружающей среды и т.п.

Предметом обмена выступают изолированные, неизоли­рованные (смежные) комнаты. Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обме­на только в случае «обмена родственников или иных лиц с целью объединения их в одну семью, проживающих в смеж­ных комнатах по одному договору»1.

Не может быть предметом обмена часть комнаты, услов­но приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Обмен в домах местных администраций, предприятий, уч­реждений и организаций (ведомственный фонд), коопера­тивных и общественных организаций обычно производится через разрешительную систему компетентных органов. /

Допускается обмен: в домах жилищно-строительных коо­перативов — на основе решения общего собрания членов коо­ператива о приеме в кооператив лица, обменивающего жилое помещение; в домах, принадлежащих гражданам на праве лич­ной собственности, — с разрешения собственника дома.

Возможен обмен между двумя, тремя (и более) нанимате­лями, проживающими как в одном, так и в разных домах, городах, рабочих, курортных, дачных поселках и других насе­ленных пунктах.

Недопустимо ограничение права нанимателей на обмен приказами, распоряжениями министерств, ведомств, мест­ными органами власти и управления. Верховный Суд РФ своим решением от 16 апреля 1998 г. отменил приказ Мини­стерства обороны бывшего СССР от 1975 г. в части условий о порядке создания «закрытых военных городков» и ограни­чений обмена жилыми помещениями в таких городках.

1 Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 67 ЖК. РСФСР // Жилищное законода­тельство (комментарий). С. 223.

Обмен жилыми помещениями (независимо от их ведом­ственной принадлежности) оформляется обменным ордером местной администрации, выдаваемым по ее поручению соот­ветственно управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищно-коммунального хо­зяйства, бюро по обмену. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров.

В судах рассматривается немало споров, связанных с при­знанием обмена недействительным. К. обратился в суд с ис­ком к И. о выселении из квартиры. Он указал, что проживал в г. Стерлитамаке (Республика Башкортостан) и совершил обмен квартирами с И., проживающей в г. Нижневартовске. Несмотря на получение обменных ордеров, она освободить квартиру отказалась. И. предъявила встречный иск о призна­нии обмена недействительным, мотивировав это тем, что по состоянию здоровья не может совершить обмен, отказа­лась от него до получения обменного ордера, который вы­писан помимо ее воли.

Решением Нижневартовского городского суда (оставлен­ным в силе кассационной инстанцией суда Ханты-Ман­сийского автономного округа) требование К. удовлетворе­но, а во встречном иске отказано. Президиум окружного суда также согласился с решением суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, отменяя судебные постановления, указала: «При раз­решении спора суд исходил из того, что И. была согласна на обмен, по этому вопросу обращалась к руководству исполко­ма городского Совета, что обменный ордер на имя И. был получен К. с ее согласия. Действительно, И. не отрицала, что была согласна на обмен и собирала для этой цели документы. Вместе с тем она утверждала, что ввиду ухудшения состояния здоровья решила отказаться от обмена, о чем хотела сообщить К. после возвращения из командировки. Однако К. в ее отсут­ствие получил обменный ордер, хотя она такой просьбы не высказывала и доверенности на получение ордера не выдава­ла. Несмотря на то, что обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора, они судом пер­вой инстанции всесторонне не исследованы и не учтены кас­сационной и надзорной инстанциями окружного суда»1.

' Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопро­сам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзор­ном порядке. — Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 9. С. 12; № 10, С. 11; № II. С. 9.

130

131

Законодательство допускает возможность обмена неравно­ценных, не равных по размерам жилых помещений, но с со­блюдением требований п. 7 ст. 73 ЖК РСФСР (граждане, пере­селившиеся в новое помещение, не должны становиться нуж­дающимися в улучшении жилищных условий). Недопустим отказ по формальным признакам. Отказ в оформлении обмена по мотивам его неправомерного характера возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и на основании обстоятельств дела, всесторонне проверенных и исследован­ных судом'. Представляется весьма важным установление того, что обмениваемые помещения являются жилыми и включены в состав жилищного фонда.

При рассмотрении конкретных дел сложности возника­ют в связи с правом одного из обменивающихся на допол­нительную жилую площадь. Если в результате обмена одна из сторон «теряет» дополнительную жилую площадь, можно ли признать такой обмен недействительным? Судебная прак­тика по этому вопросу противоречива.

Одним из оснований отмены президиумом Московского областного суда (по протесту заместителя Председателя Ёер-ховного Суда РСФСР) решения Рузского районного суда об отказе в иске К. к Бучкоскому комбинату строительных мате­риалов об обмене жилыми помещениями явился неправиль­ный вывод суда о том, что поскольку истица имеет право на дополнительную жилую площадь, она, получив по обмену комнату размером 13,7 кв. м, станет нуждающейся в улучше­нии жилищных условий. В Правилах учета граждан, нужда­ющихся в улучшении жилищных условий, и предоставле­ния жилых помещений в Московской области от 29 декабря 1984 г. не предусмотрено такое основание для улучшения жилищных условий, как наличие права на дополнительную жилую площадь (кроме граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний)2.

Важнейшим требованием правил об обмене является вза­имное согласие нанимателя и проживающих с ним членов семьи, а также временно отсутствующих лиц, сохраняющих право на жилье. Наниматель только тогда может предпринять

1  Бюллетень Верховного Суда СССР. 1990. № 6. С. 5.

2  Обзор судебной практики Верховного суда РСФСР «Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении граждан­ских дел в кассационном порядке за 1991 г.» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1991. № 10. С. 13.

132

конкретные действия по обмену, когда получит письменное согласие всех указанных лиц.

Если между членами семьи не достигнуто согласие об об­мене, то любой из них вправе требовать принудительного об­мена в судебном порядке (ст. 68 ЖК РСФСР). Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 25 октября 1996 г.), при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надле­жит тщательно проверять, заслуживают ли внимания дово­ды и интересы членов семьи, проживающих в обменивае­мом помещении. Под заслуживающими внимания следует понимать ссылки на обстоятельства, препятствующие в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предос­тавляемым в порядке обмена жилым помещением.

«В случае, когда возникает спор между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помеще­ние, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для от­каза в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой» (п. 12).

Обмен жилых помещений в домах предприятий (учрежде­ний, организаций) допускается лишь с их согласия. Отказ дать согласие может быть обжалован в суд, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

Особый вид обмена предусматривается ст. 70 ЖК РСФСР. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потре­бовать так называемого родственного обмена, т.е. обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятель­ных источников существования для такого обмена необяза­тельно; непременным условием является возможность вы­деления доли (в виде комнаты или ее части), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи. При рассмотрении таких споров в судах прежде всего должно быть обращено внимание на цели, преследуе­мые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возни­кают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родите­лей (или наоборот) при отсутствии письменного согласия последних на вселение в порядке ст. 54 ЖК РСФСР.

133

«Родственный» обмен предполагает, что въезжающий вселяется в обмениваемое помещение в качестве члена се­мьи. В отдельных решениях судов1, учебной литературе, ком­ментариях говорится, что въезжающий должен быть род­ственником нанимателя или кого-либо из членов его семьи. Такая позиция сужает ст. 70 ЖК РСФСР и не учитывает содержание ст. 53 ЖК РСФСР относительно понятия члена семьи нанимателя. Не только родственники (без учета сте­пени родства), но и другие граждане могут быть вселены в качестве члена семьи по такому обмену с соблюдением тре­бований ст. 53, 54 ЖК РСФСР.

Статья 73 ЖК РСФСР предусматривает условия, при которых обмен жилого помещения не допускается2.

1)   К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.

Независимо от оснований и характера исковых требова­ний обмен недопустим, пока дело не будет рассмотрено судом и решение не вступит в законную силу.

2)  Обмен носит корыстный или фиктивный характер.

Корыстный обмен может быть охарактеризован как сдел­ка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Будучи ничтожной сдел­кой, такой обмен должен быть признан недействительным с последствиями, зависящими от наличия умысла одной или обеих сторон. Корыстность предполагает грубое нарушение правил обмена жилыми помещениями, в частности внесе­ние платежей (компенсаций) за предоставление квартиры большего размера, с улучшенной планировкой и т.п.

Подобные обстоятельства должны быть доказаны.

П. — наниматель двухкомнатной квартиры в г. Тольятти, был прописан в этой квартире с несовершеннолетним сыном. Его жена П-ва — наниматель однокомнатной квартиры в этом же городе Тольятти, была прописана в ней со своим сыном Л. Фактически вся семья проживала в двухкомнатной квартире, однокомнатную сдавала.

2 марта 1995 г. был оформлен договор обмена жилыми помещениями, по которому П-ва стала нанимателем двух-

1  Бюллетень Верховного Суда РФСР. 1989. № 8. С. 9.

2   Пункт 6 этой статьи исключен на основании Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1991. №28. Ст. 963).

комнатной квартиры (вместе с ней в этой квартире пропи­саны оба сына), а П. — однокомнатной. Фактически вся се­мья продолжала проживать в двухкомнатной квартире, но после расторжения брака в июле 1995 г. П. переселился в однокомнатную квартиру.

П. обратился в суд с иском к П-вой о признании обмена жилыми помещениями недействительным. По его мнению, сделка совершена под влиянием обмана со стороны ответ­чицы, принудившей его обменяться под угрозой развода.

В ходе судебного разбирательства П. изменил основания иска о признании договора недействительным, объявив о корыстном характере обмена со своей стороны, поскольку ответчица обещала купить ему импортный музыкальный центр.

Решением Центрального районного суда Самарской обла­сти (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) иск П. удовлетворен по п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР.

Президиум Самарского областного суда по протесту за­местителя Председателя Верховного Суда РФ отменил су­дебные постановления, указав следующее: «Приобретение имущества в браке, в данном случае музыкального центра, не может рассматриваться как корыстное и противоправное деяние одного из супругов, совершенное в ущерб интересам другого супруга, поскольку у них возникает равное право на имущество. Кроме того, вывод суда не основан на фактичес­ких данных. Достоверных доказательств совершения обмена жилыми помещениями под упомянутым условием истец суду не представил. Ответчица же утверждала, что никаких обе­щаний по приобретению музыкального центра не давала»1.

Как отмечалось выше, в принципе не противоречит за­кону обмен неравноценного жилья: большего размера на меньшее, благоустроенного на менее благоустроенное. Но при этом не должно быть корыстного интереса сторон, на­правленного против установленных оснований и порядка обмена жилыми помещениями.

Фиктивный обмен по гражданско-правовой природе мо­жет быть квалифицирован как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Такой обмен создает видимость правовых последствий,

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 8, 9, 10.

134

135

по существу не желая их наступления. На самом деле пре­следуются скрытые цели, направленные на незаконное зав­ладение, уступку квартир престарелых, инвалидов (в част­ности, используя положения ст. 70 ЖК РСФСР о «родствен­ном» обмене). Мнимая сделка, будучи оспоримой, может быть признана недействительной только по иску заинтере­сованных лиц.

3)  Дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или обществен­ных нужд.

Эти случаи должны быть подтверждены документами, выданными компетентными государственными органами.

4)  Помещение является служебным или находится в об­щежитии.

Не допускается обмен служебных жилых помещений, если он приводит к изменению их правового режима. Как отмеча­лось, служебное жилье предназначено для заселения гражда­нами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Не допускается обмен служебных жилых помещений и в тех слу­чаях, когда проживающие в них работники не могут быть вы­селены без предоставления другого жилья (ст. 108 ЖК РСФСР).

Особый правовой режим общежитий тоже не допускает их обмена. Однако в случаях, когда жилая площадь предос­тавлена в порядке улучшения жилищных условий с заклю­чением договора найма, наниматель имеет право на обмен этой площади независимо от того, что она находится в жи­лом доме-общежитии1.

5) Обмен, при котором жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего гражда­не становятся нуждающимися в улучшении жилищных ус­ловий (на основании ст. 29 ЖК РСФСР).

Другие условия, при которых обмен не допускается, ус­танавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недей­ствительным (ст. 74 ЖК РСФСР) в случаях: а) если он произ­веден с нарушением требований, предусмотренных ст. 73 ЖК РСФСР, других жилищно-правовых актов; б) по основаниям,

Бюллетень Верховного Суда РФ,  1995 г., № 7.

136

установленным гражданским законодательством для при­знания сделки недействительной. Сделки по обмену могут быть признаны недействительными в случаях нарушения строго обязательной письменной формы; несоответствия воли и волеизъявления сторон; содержания, противореча­щего требованиям закона или иных правовых актов; заклю­чения недееспособными лицами или лицами, не имеющи­ми соответствующих полномочий (ст. 166—181 ГК РФ).

К нормам об обмене примыкают положения ст. 75 ЖК РСФСР о праве нанимателя на предоставление ему жилья меньшего размера взамен занимаемого.

Действующее законодательство не допускает принудитель­ного изъятия излишней жилплощади. Только сам наниматель вправе (с согласия членов семьи) требовать от местной адми­нистрации, предприятия, учреждения, организации (в зави­симости от принадлежности жилого дома) предоставления ему жилого помещения меньшего размера. Излишки должны быть существенными (независимо от того, представлены ли они отдельной комнатой или являются внутрикомнатными) и выступать, как правило, основанием для определения по­вышенной квартирной платы.

Предоставленое взамен жилое помещение должно соот­ветствовать требованиям ст. 40, 41 ЖК РСФСР.

3.7. Поднаниматели. Временные жильцы

Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищно­строительных кооперативов). Наниматель вправе с согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя сдавать вподнаем закрепленное за ним жилое помещение (ст. 76 ЖК РСФСР). Причем это право не только самого нанимателя, но и членов его семьи.

В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жи­лым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР).

Действующее жилищное законодательство не предусмат­ривает форму, в которой должно быть выражено согласие

137

наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение до­говора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймо­датель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).

Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока прожи­вания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в про­цессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей.

Размер платы за пользование жилым помещением и ком­мунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства.

Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радио­телеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приго­товление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг. Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя-инвалида, больно­го, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмезд­ными, и их стоимость засчитывается в ежемесячно вносимые суммы за пользование жилой площадью.

Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока до­говора поднайма поднаниматель не вправе требовать возоб­новления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без пре­доставления другого жилья. В таком же порядке поднанима­тель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его пре­кращении за три месяца. На договор поднайма распростра-

138

няются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предос­тавления другого жилья лиц, которые систематически раз­рушают, портят жилое помещение, нарушают правила про­живания.

Сдача жилого помещения вподнаем не допускается:

1)  если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающе­го, оказывается менее установленной нормы. Под «установ­ленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека;

2)  если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмот­ренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофре­ния, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.);

3)  без согласия других нанимателей и совершеннолет­них членов их семей, проживающих в одной квартире;

4)  в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1.

Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъя­тия жилой площади, используемой для извлечения нетру­довых доходов, в судебном порядке. При рассмотрении та­ких дел должно быть доказано систематическое извлечение прибыли.

Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государ­ства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем ко­торой он является, извлекая нетрудовые доходы.

Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен.

Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР

1 На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты.

139

об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в до­ход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сдан­ную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по догово­ру поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью системати­ческого извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела.

Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое поме­щение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вслед­ствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться.

Эти доводы ответчика суд должным образом не прове­рил, хотя они имеют существенное значение для дела1.

Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по вза­имному согласию могут временно вселить к себе других граж­дан (временных жильцов) без взимания платы.

В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязан­ность нанимателя по предоставлению части или всего жи­лого помещения. Вселение таких лиц (обычно родственни­ков, друзей, близких знакомых) предполагается исходя из добровольных «потеснений», без соблюдения установлен­ных норм жилья на период временного проживания до полу­тора месяцев).

Характерный признак правового статуса временных жиль­цов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаи­моотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987 г., № 10, С. 9.

140

сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма.

Для вселения временных жильцов, как правило, не требу­ется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусмат­ривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания времен­ных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользо­вания жилым помещением и должны освободить его немед­ленно по требованию нанимателя или любого из совершенно­летних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником).

3.8. Изменение жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения характеризуются стабильно­стью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по догово­ру найма. Законодательство допускает изменение жилищ­ных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и переплани­ровка жилого помещения).

Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и чле­нов его семьи. Изменения могут быть связаны одновремен­но с предметом найма и субъектным составом или субъект­ным составом и характером, объемом прав и обязанностей.

ЖК РСФСР к изменениям жилищных правоотношений относит: изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86), изменение до­говора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну

141

семью (ст. 87), изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88). По мнению ряда ученых, к изменениям жилищных правоотношений могут быть отнесены и другие случаи. Неоднозначна квалифика­ция учеными-цивилистами переустройства и перепланировки жшшх помещений. Как полагает В.Ф. Чигир, «различают переоборудование и перепланировку жилых помещений и подсобных помещений квартир, сданных внаем, в ходе ка­питального ремонта и без него. В обоих случаях изменяется объект жилищного правоотношения, а это влечет измене­ние объема прав и обязанностей его субъектов»1.

Более обоснованным представляется высказывание И.И. Ан­дрианова: «...но переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, сле­довательно, необходимость изменения договора»2.

С.М. Корнеев к изменению жилищных правоотношений относит передачу нанимателю освободившейся комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения (ч. 1 ст. 46 ЖК)3.

Как представляется, необоснованно расширяет случаи из­менения жилищных правоотношений Ю.К. Толстой, относя к ним отказ пользователя от части жилого помещения, перевод жилого помещения на другой правовой режим4. В первом слу­чае, очевидно, речь идет о прекращении одних жилищных правоотношений и возникновении других; изменение же право­вого режима не затрагивает ни объекта, ни субъекта, ни ха­рактера прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

Жилищное правоотношение может быть изменено только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодек­сом РСФСР, другими законодательными актами. Здесь име­ются в виду вышеперечисленные случаи (ст. 86—88 ЖК РСФСР).

Как предусматривает ст. 86 ЖК РСФСР, совершеннолет­ний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. При этом необходимо

1  Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 135.

2 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 235.

3  См.:   Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 184.

4  См.: Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. — М., 1997. С. 265, 266, 267, 268.

142

соблюдение ряда условий: а) согласие остальных проживаю­щих с ним совершеннолетних членов семьи, б) возможность выделения жилой площади, приходящейся на его долю (либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помеще­нием в соответствии с требованиями ст. 52 ЖК).

Требовать раздела (выдела) жилого помещения могут лица от имени несовершеннолетних. Как указывается в постанов­лении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» (в редакции от 25 октября 1996 г.), «поскольку все члены пользуются равными правами по дого­вору найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требование от их име­ни предъявляют их опекуны (попечители)» (п. 7). При этом необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Суть рассматриваемого изменения жилищного правоот­ношения сводится к разделу или выделу жилья по требова­нию одного из членов семьи с намерением заключить дру­гой (самостоятельный) договор найма жилого помещения. Заключив такой договор, лицо приобретают право распоря­жаться этой частью жилья (приватизировать, обменять), а также вселить супруга, других лиц в свое жилое помещение.

Споры, возникающие в связи с отказом заключить от­дельный договор найма со стороны других членов семьи или наймодателя, разрешаются в судебном порядке.

Н. обратилась в суд с иском к сыну о разделе отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Н. просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с сыном — на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площа­дью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за не­правильного поведения сына и его отказа на обмен квартиры.

Ответчик иск не признал; сложившийся порядок пользо-зния отдельными комнатами не отрицал. Решением Ленин-радского районного суда г. Москвы в иске отказано. В касса-шонном порядке дело не рассматривалось. Заместитель 1редседателя Верховного Суда РФ по протесту поставил эпрос о необходимости отменить решение суда и напра­вить дело на новое рассмотрение.

143

 

Президиум Московского городского суда 21 июня 1996 г. протест удовлетворил, исходя из следующего.

Отказ в иске, суд мотивировал тем, что поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жи­лищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. Суд в обоснование отказа в иске сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими на­нимателями вследствие размера кухни — 5,2 кв. м.

С данным выводом согласиться нельзя, так как он про­тиворечит фактическим обстоятельствам дела и закону. Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требо­вание о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с уче­том состоявшегося соглашения о порядке пользования жи­льем может быть выделено изолированное помещение.

Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложил­ся определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица живет в комнате размером 17,2 кв. м, а ответ­чик — в комнате размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как ком­мунальная, комнаты являются изолированными, их размер не исключает по закону возможности заключения договора найма жилого помещения.

Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившегося порядка пользования квартирой не дано1.

Как предусматривается в постановлении Пленума Верхов­ного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законо­дательства», «разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя и члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помеще­ния возможно лишь при условии, предусмотренном законо­дательством (ст. 86 ЖК РСФСР); суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая сани­тарные и технические требования, он придет к выводу о не­возможности заключения нескольких договоров найма» (п. 10)2. Пленум также разъяснил: «Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанима-

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. 33. С. 8. 1 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

144

телем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется раз­решение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жи­лых помещений» (п. 14).

В ходе применения норм ст. 86 ЖК РСФСР часто возникает вопрос относительно возможности заключения отдельного договора на помещение, не соответствующее норме, пред­усмотренной ст. 38 ЖК РСФСР. В постановлении президиума Московского городского суда от 5 февраля 1992 г. по делу В. о разделе жилой площади было отмечено: «При разделе жи­лой площади изолированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям и соответствующее доле жилой площади, приходящейся одной из сторон, может быть выделено и в том случае, если по размеру оно являлось менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади»1.

Ограничения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 ЖК РСФСР относительно изменения договора найма в домах предприя­тий, учреждений, организаций важнейших отраслей народ­ного хозяйства, фактически утратили силу, поскольку п. 1 ст. 95 ЖК РСФСР (о выселении с предоставлением другого жилья) исключен.

Может ли один из сонанимателей заключить отдельное со­глашение с наймодателем по договору коммерческого найма? Непосредственной статьи, предусматривающей раздел жилья и заключение отдельного договора, в ГК РФ нет. Как представ­ляется, такая возможность вытекает из ч. 4 ст. 677 ГК РФ при наличии согласия наймодателя.

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строитель­ного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака, если пай являет­ся их общим совместным имуществом и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (ст. 120 ЖК РСФСР). Как считает Ю.К. Толстой, «расторже­ние брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, по­скольку в силу п. 1 ст. 38 Семейного кодекса (СК) раздел

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 10. С. 12.

145

общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов»1. Ученый также полагает возмож­ным раздел между наследниками, имеющими преимуТце-ственное право вступления в данный кооператив в силу граж­данско-правовых оснований.

Граждане, проживающие в одной квартире, но по отдель­ным договорам найма, в случае создания семьи вправе требо­вать заключения с кем-либо их них договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). При этом должно состояться реальное (фактическое) объединение в одну семью; намерение создать семью в будущем не является осно­ванием, чтобы изменить жилищные правоотношения. Типич­ным примером такого объединения является заключение бра­ка между женщиной и мужчиной, проживающими в разных изолированных комнатах по самостоятельным договорам най­ма. С кем конкретно из нанимателей должен быть заключен договор, решают сами члены семьи. Споры между ними отно­сительно этого вопроса суду не представляются. В судебном порядке рассматривается отказ наймодателя в заключении еди­ного договора.

Принадлежность жилых домов к ведомственному фонду не может служить основанием для отказа изменить договор, и не имеет значения, работают ли указанные лица на предприя­тиях (в учреждениях, организациях), которым принадлежит этот дом. Однако правом изменять жилищные правоотноше­ния по нормам ст. 87 ЖК РСФСР не обладают лица, прожи­вающие в общежитиях и служебных жилых помещениях.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может (с со­гласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи) требовать признания его нанимателем по ранее за­ключенному договору найма вместо первоначального нани­мателя (ст. 88 ЖК РСФСР). Необходимость такого измене­ния жилищного правоотношения возникает в случаях смер­ти нанимателя, утраты им права пользования жильем в связи с выездом на другое постоянное жительство и длительным отсутствием (ст. 60 ЖК РСФСР).

 

Признание другого члена семьи нанимателем по новому договору возможно и в случаях болезни, недобросовестности выполнения прежним нанимателем своих обязанностей или просто его нежелание такие обязанности нести. Причины за­мены могут быть самыми разными. Кому из совершеннолет­них выступить в качестве нанимателя по новому договору, решают сами члены семьи. Для наймодателя важно, чтобы «новый» наниматель выполнял свои обязанности надлежащим образом. Все споры, возникающие в связи с признанием чле­на семьи «новым» нанимателем, разрешаются в судебном по­рядке.

Правила изменения договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи применяются к найму жилых помещений в домах предпри­ятий, учреждений и организаций (ведомственного фонда) без каких-либо исключений. Но допустимы ограничения относительно служебной жилой площади, общежитий из-за целевого характера их использования.

3.9. Особенности пользования квартирой в доме ЖСК, служебными жилыми помещениями, общежитиями и специализированными жилыми домами

а) Член кооператива имеет право проживать со своей се­мьей в предоставленной ему кооперативом (решением общего собрания) квартире. Он может добровольно выйти из коопера­тива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любо­му постоянно проживающему с ним дееспособному члену семьи, получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива, если он нуждается в улучшении жилищных условий, обменять занимаемое жилье на другое, в том чис­ле в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома), принадлежащий гражданину на праве собственности; при полной выплате паевого взноса — распоряжаться квартирой1. Как предусмат-

Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. Т. 2. С. 258.

1 Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» (су­дебная практика по жилищным делам) — М., 1998. С. 28.

146

147

ривает ст. 218 ПС РФ, член жилищного, жилищно-строи­тельного кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопления, полностью внесшие свой паевой взнос, приоб­ретают право собственности на предоставленную квартиру.

Допускается раздел жилого помещения в доме жилищно­строительного кооператива. Он возможен, как отмечаюсь, между членом кооператива и его супругом в случае растор­жения брака, если пай является общим совместным иму­ществом супругов и каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение. Вместе с тем, если оно состоит из смежных (неизолированных) комнат, раздел воз­можен при условии переоборудования их в изолированные, с учетом того, что переустройство или перепланировка раз­решены местной администрацией (ст. 120 ЖК РСФСР).

Улучшение жилищных условий члена ЖСК допустимо предоставлением ему вместе с членами семьи квартиры боль­шего размера, а также выделением свободной квартиры в доме кооператива одному из членов его семьи (либо не­скольким)1.

Следует иметь в виду, что суду неподведомствен спор между членами ЖСК о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры в доме ЖСК, даже когда член ЖСК просит в порядке улучшения жилищ­ных условий передать эту квартиру члену своей семьи (если иное не предусмотрено уставом данного кооператива)2.

Однако споры о преимущественном праве наследников на квартиру в доме ЖСК, если они пользовались этой квартирой при жизни наследодателя, подлежат рассмотрению в суде.

В связи со смертью члена ЖСК Центрального района г. Тулы Ф. с заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме ЖСК обратились члены кооператива: 3., нуждающаяся в улучшении жилищных условий, и Д., полагающие, что имеют преимущественное право на получение этой квартиры.

Решением общего собрания членов ЖСК квартира была предоставлена 3. для отселения семьи сына.

Д. обратилась в суд с иском о признании недействитель­ным решения общего собрания и просила признать за ней право на упомянутую квартиру, ссылаясь на то, что прожи-

вала с престарелой Ф. единой семьей на протяжении 13 лет — до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла необ­ходимую помощь; пай на квартиру Ф. завещала ей.

Решением Заречного районного суда г. Тулы (оставленном в силе судебной коллегией по гражданским делам Тульского областного суда) требования Д. удовлетворены.

Постановлением президиума Тульского областного суда протест прокурора области об отмене судебных постановле­ний оставлен без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных решений.

31 января 1996 г. Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест заместителя Ге­нерального прокурора РФ, указав следующее.

Разрешая данный спор, суд полно проверил все его об­стоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что Д. в последние 13 лет жизни Ф. проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за ней постоянный уход. Суд сделал правильный вывод о том, что Д., как наслед­ница Ф. и как член ее семьи, приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет преимущественное право на нее после смерти Ф. Является несостоятельной ссыл­ка в протесте на то, что суд не мог признать Д. членом семьи Ф., поскольку она и Ф. являлись соседями и пользователями двух разных квартир на одной лестничной площадке в коопе­ративном доме, имели самостоятельные источники средств существования, у Д. есть своя семья.

Доводы протеста о том, что Д., унаследовала только пай, а не саму квартиру, не могли повлечь отмену судебных поста­новлений, поскольку суд удовлетворил ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося указанной квартирой при жизни наследодателя, и как члена ее семьи1.

На практике довольно часто возникают споры относитель­но определения размеров платы за жилое помещение в доме ЖСК по найму. Жилищно-эксплуатационные организации счи­тают, что положение ст. 122 ЖК РСФСР (размер платы не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатацион-

1  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 3, С. 15.

2  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. № П. С. 2.

Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 6. С. 4.

148

149

ных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение) не соответствует условиям перехода к рыночной экономи­ке, является сдерживающим фактором развития отноше­ний по найму.

Как предусматривает ст. 121 ЖК РСФСР, член жилищно­строительного кооператива может сдать внаем — с согласия правления кооператива — часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде семьи - - все жилое помещение. В этой статье нет указаний относительно согла­сия членов семьи, других лиц на такую передачу. Как считает П.Я. Трубников, по смыслу норм, регулирующих права членов кооператива и членов его семьи, во всяком случае требуется такое согласие супруга члена кооператива и других лиц, про­живающих в этом жилом помещении и имеющих право на часть паенакопления1. Представляется, такое разъяснение про­тиворечит п. 18 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между граж­данами и жилищно-строительными кооперативами»: «Член кооператива, не выплативший полностью паевой взнос за квар­тиру, может с согласия правления кооператива сдать внаем часть занимаемого им помещения, а при временном выезде семьи — все жилое помещение».

Из этого постановления вытекает, что не требуется со­гласия членов семьи и при сдаче квартиры внаем, когда член кооператива стал собственником.

Член жилищно-строительного кооператива может быть исключен из него в случае: предоставления не соответству­ющих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив; неправомерных действий долж­ностных лиц; систематического разрушения или порчи жи­лья; нарушения правил совместного проживания; системати­ческой сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов. Уставом жилищно-строительного коопе­ратива могут быть предусмотрены и другие случаи исключе­ния (ст. 123 ЖК РСФСР).

б) Служебные жилые помещения предоставляются граж­данам на все время их работы по определенной (установленной

(гконодательством) должности. К порядку пользования ими рименяются правила Типового договора найма жилого по-ещения, заключения договора на основе специального орде-_ га, платы за жилье и коммунальные услуги, сохранения жи­лья за временно отсутствующими гражданами (ст. 50, 51, 52, 54, 55—61). Имеются ограничения по объему и пределам прав и обязанностей членов семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР). В частности, по вопросам раздела жилья и заключения от­дельного договора найма жилого помещения1; недопустимы приватизация (за исключением совхозной жилплощади), приобретение гражданами занимаемых ими жилых помеще­ний в собственность по иным основанием (купля-продажа), бронирование и обмен жилых помещений.

Допустимо применение норм ЖК РСФСР о: временных жильцах; предоставлении гражданам жилых помещений в связи с капитальным ремонтом, существенными изменениями раз­мера жилой площади; переустройстве и перепланировке жи­лого помещения; расторжении договора найма; основаниях и условиях выселения (за исключением ст. 94, ч. II ст. 95, ст. 98 ЖК РСФСР).

Наниматели служебных жилых помещений не имеют прав, предусмотренных ст. 46 ЖК РСФСР (заселение осво­бодившихся жилых помещений). Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются к случаям, когда в квартире, где прожива­ют такие наниматели, освободилось служебное жилое по­мещение, если правовой режим этого помещения в уста­новленном порядке не изменен2.

Наниматель служебного жилого помещения и члены его семьи, имеющие права на льготы, предусмотренные ст. 108 ЖК РСФСР (инвалиды войны, другие инвалиды из числа военнослужащих, участники Великой Отечественной вой­ны, семьи военнослужащих и партизан, инвалиды из числа рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации не менее 10 лет, лица, освобож-

1 См.: Трубников П.Я. Комментарий к ст. 121 ЖК РСФСР // В кн.: Жилищ­ное законодательство (комментарий). С. 332.

1 По одному из жилищных дел, рассмотренному в свое время Верховный Суд СССР разъяснил: «договор найма служебного жилого помещения не может быть изменен по требованию членов семьи нанимателя» (Бюллетень Верхов­ного Суда СССР. 1985. № 2. С. 16).

1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 10. С. 13.

150

151

 

денные от должности, в связи с которой им было предос­тавлено жилое помещение; лица, уволенные в связи с лик­видацией предприятия, учреждения, организации, либо по сокращению численности или штатов работников; пенсио­неры по старости, инвалиды труда I и II групп, члены семьи умершего работника, одинокие лица с проживавши­ми вместе с ними несовершеннолетними детьми), не могут быть выселены без предоставления другой жилой площади, несмотря на то, что трудовые отношения с предприятием (учреждением, организацией) прекращены.

При этом другое жилое помещение должно быть пригодно для проживания гражданина и членов его семьи. Предоставля­емое помещение не может быть служебным1. Как исключение из общих правил допустима приватизация жилья, принад­лежащего предприятиям и учреждениям на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления. Такие пред­приятия и учреждения вправе разрешить гражданам прива­тизировать служебные жилые помещения самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.

В связи с этим возник вопрос, как следует поступить суду при разрешении спора о приватизации служебного жилого помещения, если предприятие, за которым жилищ­ный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, запретили приватизировать служебное помещение, а соответствующий комитет по управлению имуществом дал согласие на приватизацию. Исходя из смысла ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда, можно сделать вывод: приоритет в решении этого вопроса принад­лежит предприятию, учреждению, а не комитету по управ­лению имуществом2.

в) Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы предостав­ляются общежития. Под общежитием понимается специально

1 Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судеб­ной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (п. 5) // Сб. «Судебная практика по жилищным делам». — М, 1998. С. 3—4.

1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией граж­данами жилых помещений» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 2).

построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими пред­метами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Как отмечается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судейской практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», разрешая споры о выселении из общежития, следует про­верять, является ли таковым помещение, занимаемое от­ветчиком, для чего необходимо выяснять следующие об­стоятельства: находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, в ведении истца; построен ли он в каче­стве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его засе­ление как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплекто­ван ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным обо­рудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

При рассмотрении дел о выселении из общежития, пре­доставленного в связи с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор был заключен между истцом и от­ветчиком и по каким основаниям он был прекращен, имея в виду, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР без предос­тавления другого жилья могут быть выселены прекратившие работу сезонные, временные работники, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также работники, уво­лившиеся по собственному желанию без уважительных при­чин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР, могут быть выселены с пре­доставлением им другого жилого помещения, отвечающего требованиям ст. 97 ЖК РСФСР (помещение должно отве­чать установленным санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта).

Если ответчик не относится к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии,

152

153

необходимо сначала решить вопрос о признании недействи­тельным ордера на занятие жилой площади в общежитии, а затем применить ст. 100 ЖК РСФСР (последствия призна­ния ордера недействительным и выселение).

На основании п. 5 ст. 73 ЖК РСФСР обмен жилого поме­щения не допускается, когда оно с соблюдением вышеп/ре-численны'х правил отнесено к общежитию. Если же на это помещение не распространяется режим общежития, то об­мен может быть произведен1. Сказанное имеет прямое от­ношение и к вопросу о возможности приватизации.

На практике возникают сложности в связи с признанием правового режима общежития. В частности, перевод общежи­тий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами жилых помещений, как правило, связан с пе­рераспределением жилья в целях разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприя­тия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров, при рассмотрении которых судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из общежитий, в том числе и с предоставлением другого жилья, указаны в зако­не; расширительному толкованию их перечень не подлежит. Изменение статуса жилого помещения (перевод в общежи­тие) само по себе не является основанием для выселения.

К. обратился в суд с иском к П. о выселении ее с двумя несовершеннолетними детьми из трехкомнатной квартиры. Он ссылался на то, что эта квартира, бывшая ранее жилым помещением в общежитии АОЗТ Московский международ­ный комплекс «Молодежный», предоставлена ему с семь­ей по внутриведомственному ордеру от 27 декабря 1994 г.

П. предъявила встречный иск к К., АОЗТ ММК «Моло­дежный» и жилищному комитету Северного административ­ного округа г. Москвы о признании за ней и детьми права пользования упомянутой квартирой и об отсутствии такого права у семьи К.; о заключении с ней договора найма этого жилого помещения и выдаче ордера. По ее мнению, она имеет преимущественное право на получение квартиры как моло­дой специалист, не обеспеченный жильем с 1980 г., а также в связи с рождением у нее близнецов. Более того, разрешение

Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 33.

на право занять спорную квартиру в общежитии ей было дано 17 марта 1994 г.

Распоряжением префектуры Северного административ­ного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. часть жилых помеще­ний в общежитии, в число которых входит занимаемая П. квартира, переведена в разряд муниципального жилья с за­креплением за проживающими в них семьями.

Решением Тимирязевского межмуниципального район­ного суда Северного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения кассационной инстанцией) в иске К. отказано, встречный иск П. удовлетворен.

Президиум Московского городского суда судебные ре­шения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила постановление суда надзорной инстан­ции и оставила в силе решение районного суда и кассаци­онное определение, указав следующее.

Отменяя судебные постановления, президиум городского суда считал, что согласно ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения на предоставленную жилую пло­щадь является ордер, а П. его не имела. Кроме того, район­ный суд не был вправе рассматривать вопрос о предоставле­нии ей жилого помещения как нуждающейся в улучшении жилищных условий, поскольку это относится к компетен­ции других органов.

Данные выводы ошибочны. Статья 47 ЖК РСФСР опреде­ляет порядок предоставления жилых помещений, пользова­ние которыми осуществляется по договору жилищного найма. П. же вселилась в названную квартиру в ином порядке.

Спорная жилая квартира во время ее предоставления П. являлась общежитием, в связи с чем данная норма матери­ального права применена президиумом ошибочно.

Пунктом 10 Примерного положения об общежитиях, ут­вержденного в соответствии с ч. 2 ст. 109 ЖК РСФСР поста­новлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 (в редакции постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г.), установлен порядок предоставления жилой площади в общежитии по ордерам, выдаваемым администрацией предприятия по совместному с профсоюзным комитетом решению, и запрещено самовольно переселяться из одного помещения общежития в другое.

154

155

^

При этом порядок переселения в другое помещение об­щежития не урегулирован и выдача ордера на переселение не предусмотрена.

Как установил суд, жилая площадь в общежитии была предоставлена П. в 1980 г. в соответствии со сложившимся по­рядком. 17 марта 1994 г. ей выдано письменное разреше/ие заместителя директора на закрепление за ее семьей после освобождения квартиры, в которой она с детьми и прожива­ла на момент принятия распоряжения префекта Северного административного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. о перево­де упомянутого общежития в разряд муниципального жилья.

К., пользовавшемуся с семьей двухкомнатной кварти­рой по договору найма, внутриведомственный ордер на право заселения в семейное общежитие был выдан незаконно.

Суд обоснованно применил п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР, в соот­ветствии с которым П. как молодой специалист, не обеспе­ченный жилым помещением с 1980 г., имеет право на внеоче­редное получение квартиры.

Ссылка президиума городского суда на то, что суд не вправе был рассматривать вопрос о предоставлении П. жи­лого помещения, дана без учета изложенных юридически значимых обстоятельств и лишала ее гарантированной ст. 46 Конституции Российской Федерации защиты нарушенного права на жилище.

При таком положении у суда надзорной инстанции не было оснований отменять судебные постановления'.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание су­дов на необходимость выяснять при рассмотрении споров о выселении из общежития, исполнила ли администрация обязанность по внеочередному обеспечению молодых спе­циалистов постоянным жильем. Если эта обязанность не исполнена, оснований удовлетворять иски о выселении без предоставления другой жилплощади нет.

г) Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции от 8 июля 1999 г.)1 к жи­лищному фонду относит так называемые специализированные жилые дома: гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,

специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Кроме перечисленных П.И. Седугин к таким домам от­носит специальный фонд для беженцев и вынужденных пе­реселенцев и жилые дома в системе органов социальной защиты, дома иного специального назначения1. Хотя уче­ный выделяет особую, пятую разновидность жилых домов в системе органов социальной защиты — дома иного специ­ального назначения, к сожалению, он не раскрывает осо­бенности их правового режима. Создается впечатление, что жилые дома в системе органов социальной защиты, дома социального назначения — по существу, те же дома-интер­наты для инвалидов, ветеранов, гостиницы-приюты и др. Возможно, автор имел в виду «дома ребенка», «детские дома-интернаты для умственно отсталых детей» органов со­циальной защиты.

К специализированным домам можно отнести:

дома-интернаты для престарелых и инвалидов;

гостиницы-приюты;

дома маневренного фонда;

жилые дома в системе органов социальной защиты: дома-ребенка, дома-интернаты для детей с физическими недо­статками, дома-интернаты для умственно отсталых детей, социально-реабилитационные центры для несовершенно­летних, социальные приюты для детей, центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей;

специальный фонд для беженцев и вынужденных пере­селенцев.

1) Законом РФ от 2 августа 1995 г. «О социальном обслу­живании граждан пожилого возраста и инвалидов»2, поста­новлением Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и ин­валидов» (с изменением на 6 июля 1999 г.)3 выделены осно­вания и условия принятия в эти дома граждан, в том числе частично или полностью утративших способность к самооб­служиванию и нуждающихся в постоянном уходе.

В названных актах предусматривается создание муниципаль­ного жилищного фонда социального использования для граж-

1  Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судеб­ной практики по гражданским делам» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 17; № 39, С. 184; № 10. С. 15; № И. С. 20; № 12. С. 4; 2000. № 1. С. 17).

2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст. 3486.

1  Седугин П.И. Жилищное право. С. 183.

2 Собрание законодательства РФ. 1995. № 32. Ст. 3198.

3 Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 3734.

156

157

дан пожилого возраста и инвалидов; жилые помещения в этих домах предоставляются одиноким гражданам, а также гражданам, родственники которых по объективным причи­нам не могут обеспечить им помощь и уход, при условии сохранения указанными гражданами способности к само­обслуживанию и несоответствия условий их прежнего про­живания требованиям жилищного законодательства, соци­ально-бытовым основам жизни.

Гражданам, проживающим в этих помещениях, не раз­решается раздел занимаемой жилой площади, вселение, регистрация других лиц. Эти помещения не подлежат при­ватизации, обмену, сдаче в поднаем. Действующее законо­дательство выделяет все права проживающих на материально-бытовые, социально-культурные услуги и льготы. Вместе с тем они обладают и правом выбора учреждения, формы со­циального обслуживания в порядке, установленном федераль­ными органами социальной защиты населения и субъектов Российской Федерации.

Услуги проживающим в таких учреждениях предоставля­ются с учетом прав граждан на льготы или бесплатно.

2)   Специального законодательного акта, предусмат­ривающего правовой режим гостиницы-приюта, пока нет. Гостиницу-приют можно рассматривать в качестве вре­менного жилья для: оказания необходимой социальной помощи гражданам в случаях стихийных бедствий, ава­рий, разрушений жилых домов; размещения на ночлег, иной кратковременный период бездомных, бомжей; бе­женцев и вынужденных переселенцев.

Гостиницы-приюты относятся к муниципальному жи­лищному фонду и содержатся за счет бюджета местных ад­министраций или органов социальной защиты.

3)  Дома маневренного фонда. Как считает П.И. Седугин, маневренный жилищный фонд образуется за счет включения в его состав жилых домов, предназначенных для временного проживания граждан, которые переселяются в связи с капи­тальным ремонтом (на время его производства) дома и/или жилого помещения, являющегося местом их жительства1. За­конодательных актов, определяющих правовой режим  ма­невренного жилого фонда, нет. И трудно согласиться с мне­нием ученого, что маневренный фонд создается только для

1 Седугин П.И. Жилищное право. С. 184. 158

заселения граждан в связи с капитальным ремонтом. Прак­тика показывает, что маневренный или, как его иногда на­зывают, резервный, фонд создается с целью неотложного и экстренного обеспечения жильем граждан в случаях сти­хийных бедствий, разрушений, аварий. Поэтому маневрен­ный фонд -- это не только помещения, предназначенные для временного проживания.

Как представляется, порядок создания маневренного фонда должен определяться Правительством РФ, правила же предоставления - - исполнительными органами субъек­тов Российской Федерации.

4) Положение о доме ребенка и «Инструкция о порядке приема детей в дома ребенка и выписки из него» были ут­верждены приказом Минздрава СССР от 19 ноября 1986 г.

Дом ребенка является учреждением здравоохранения, предназначенным для воспитания и оказания медицинской помощи детям-сиротам и детям, оставшимся без попече­ния родителей, а также детям с дефектами умственного и физического развития. В доме ребенка общего типа воспи­тываются дети от рождения до трехлетнего, а в специали­зированном — до четырехлетнего возраста.

Из домов ребенка дети выписываются при возвращении их в семью, переводе в детский дом системы просвещения, дом-интернат системы социального обеспечения, при пере­даче на усыновление и под опеку. Помещение дома ребенка, твердый и мягкий инвентарь, медицинское и хозяйственное оборудование должны отвечать санитарно-гигиеническим, медицинским и педагогическим требованиям, соответство­вать нормам, утвержденным Министерством здравоохране­ния РФ.

Такие же требования предъявляются к жилым помещени­ям, используемым в качестве детского дома-интерната для детей с физическими недостатками1. На основе положений о социально-реабилитационных центрах для несовершеннолет­них, центрах помощи детям, оставшимся без попечения ро­дителей, от 27 ноября 2000 г. основными задачами центров являются профилактика безнадзорности и беспризорности,

1 Положение о детском доме-интернате для детей с физическими недостат­ками Министерства социальной защиты населения РФ (утверждено приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 5 ноября 1980 г. — Не опубликовано).

159

а также социальная реабилитация несовершеннолетних; вре­менное содержание несовершеннолетних, оставшихся без по­печения родителей, содействие в их дальнейшем устройстве.

5) Закон РФ от 19 февраля 1993 г. «О беженцах»1 (в*ре­дакции от 30 марта 1999 г.) предусматривает образование фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами', и членов их семей, не имеющих жилья на тер­ритории Российской Федерации. К фонду жилья для вре­менного поселения могут быть отнесены дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения.

Жилые помещения, арендуемые территориальным орга­ном федеральной миграционной службы, используются на основе договора аренды с их собственниками.

В соответствии с Законом РФ от 19 февраля 1993 г. «О вы­нужденных переселенцах»2 (в редакции от 20 декабря 1995 г.) создается фонд жилья для временного поселения вынужден­ных переселенцев. Он создается за счет средств федерального бюджета, а также средств, направляемых из других источни­ков. Жилые помещения из этого фонда могут передаваться в собственность органов местного самоуправления с сохране­нием за территориальным органом миграционной службы права заселять его вынужденными переселенцами на основе договора. Помещения фонда не подлежат приватизации, об­мену, бронированию, сдаче вподнаем, аренду. Лицу, прожи­вающему в таком помещении, не разрешен раздел занимае­мой площади и вселение временных жильцов без согласия на это территориального органа миграционной службы.

1  Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

2 Собрание законодательства РФ. 1995. № 52. Ст. 5110.

160

Глава IV

ОСНОВАНИЯ И УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ

4.1. Общая характеристика форм

и способов приобретения жилых помещений в собственность

Граждане могут улучшить свои жилищные условия пу­тем приобретения в собственность жилья в домах государ­ственного и муниципального жилищного фонда.

Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной.

Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобрете­нию жилплощади. К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование).

В свою очередь, договорные способы могут быть возмез­дными и безвозмездными (договор дарения). К особому спо­собу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков.

Исходя из практической значимости, выделим следую­щие способы возникновения права собственности на жили­ще:

а)  договор купли-продажи жилья;

б) приватизация жилых помещений в домах государствен­ного, муниципального жилого фонда;

в)  членство в жилищных, жилищно-строительных коо­перативах;

г)  приобретение и реализация государственных жилищ­ных сертификатов;

161

д) коллективное и индивидуальное жилищное строитель­ство1.

Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответству­ющих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти соб­ственника помещение переходит к наследникам по основани­ям и в порядке, предусмотренным наследственным правом.

Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они глав­ным образом с установлением особого правового режима жилого фонда - - целевого использования жилья для про­живания граждан. Собственник владеет, пользуется и рас­поряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ).

Следовательно, все правомочия собственника жилья долж­ны быть непосредственно связаны с удовлетворением жилищ­ных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопусти­мо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов.

Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в лич­ной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохра­няется за этими лицами и в случае, если семейные отноше­ния с собственником жилого дома прекращены, т.е. при раз­воде супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи-

1 Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, коопера­тивными организациями (в порядке приватизации), специально не рассмат­риваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые воп­росы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы.

162

тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности).

Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР).

Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию.

В целом правовой режим жилья, принадлежащего граж­данам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользо­вания и распоряжения

Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жило­го дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е. та-<им лицам принадлежат на праве общей долевой собствен­ности общие помещения, несущие конструкции дома, ме­ханическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (за пределами или внутри квартиры), обслу­живающее более одной квартиры.

Права собственника на эти виды общей долевой соб­ственности ограничены. Он не вправе отчуждать свою долю, также совершать иные действия, влекущие передачу этой ноли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 "К РФ). Для обеспечения эксплуатации многоквартирного имущества общего пользования создаются товарище-гва собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья - - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для со-зместного управления и обеспечения эксплуатации комп-1екса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, юльзования и (в установленных законодательством преде-iax) распоряжения общим имуществом1.

Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников килья» (Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963).

163

Кондоминиум же определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (в установленных границах) и расположенное на нем >^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные час­ти, предназначенные для жилых или иных целей (помеще­ния), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных обра­зований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Доля домовладельца в праве общей собственности соот­ветственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах.

На практике возникли вопросы относительно обязательно­сти участия собственников в таких товариществах. В постанов­лении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах соб­ственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых рас­ходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарище­ство собственников жилья не вправе нарушать права до­мовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользо­ванию общей долевой собственностью только для членов то­варищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, вы­ходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управ­лению кондоминиумом и его эксплуатации»1.

Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и ре­конструкции, а также на все товарищества домовладельцев,

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164

жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперати­вы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы од­ним членом, иные объединения собственников недвижи­мости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квар­тирами и общим имуществом жилого дома1.

Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике не­мало противоречий в вопросах регистрации функциониро­вания кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2.

4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение

Возможность продажи гражданам квартир в собственность была предусмотрена постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. Этим постановлением утверждено Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт (с изменениями и дополнениями на 23 июля 1993 г.)3. Оно сняло ограниче­ния: относительно продажи только незаселенных квартир и только в соответствии с количеством членов их семей (п. 11); относительно того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.

Отношения по купле-продаже жилых домов регламенти­руются ст. 549—558 ГК РФ (продажа недвижимости). Как пре­дусматривает ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

1  Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 1996 г.

2  См.: Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное

право. 2000. №1 .С. 30-31 'Закон РФ, 1996. № 8. Ст. 35

165

Дом № 41 по Ленинградскому шоссе г. Москвы, состоящий из двух корпусов, находился на балансе научно-производст^вен-ного объединения (НПО) «Машиностроитель». 16 декабря 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотруд­ничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане А., М. и др. обратились в суд с'иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным.

Ленинградский районный суд г. Москвы в удовлетворе­нии иска отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе. Президиумом Московского городского суда дело не рассмат­ривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поста­вил вопрос об отмене судебных постановлений. Судебная кол­легия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены тре­бования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегист­рирован в БТИ. Между тем решение вынесено вопреки требова­ниям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду. Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без со­гласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. «О введении в дей­ствие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подле­жат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом1.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Рас­сматриваемая статья распространяется на все случаи купли-продажи жилья. Как считает В.В. Чубаров, «статья 558 ГК РФ охватывает случаи так называемый «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государ­ственных или муниципальных жилых помещений в собствен­ность граждан в порядке приватизации осуществляется со­гласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», переход права собственности на кооперативные квартиры - - ранее в порядке, предус­мотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О соб­ственности в СССР», п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», постановлением Вер­ховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О соб­ственности СССР на территории РСФСР», а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК»1.

Действительно, охватывает. Но комментируемую статью нельзя сводить только к случаям продажи приватизирован­ных квартир.

При совершении договора купли-продажи жилого поме­щения и его регистрации последовательно должны соблю­даться требования ст. 213 ГК РФ: «Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не огра­ничиваются». Такие ограничения допустимы только по феде­ральному закону и только в той мере, в какой это необходи­мо в целях защиты основ конституционного строя, нрав­ственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные, возведенные застройщиком, приобретенные в собственность в порядке наследования, да­рения помещения, в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищных, жилищно­строительных кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

1 Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 17 февраля 1995 г. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 9. С. 4.

166

1 Чубаров В.В. Комментарий к ст. 558 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй (постатейной). — М.: Контракт, 1996. С. 932.

167

В договоре выделяются все существенные условия, выте­кающие из правил продажи недвижимости, особенностей купли-продажи жилых помещений, а также условия, отно­сительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Особого внимания заслуживает требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупателя при продаже доли в общей собственности.

Б. обратилась в суд с иском к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и перевода на нее прав и обязанностей покупателя. В обоснование своих требований Б. сослалась на то, что С. — собственник '/3 этого дома, нарушил достигнутую между ними договоренность и, не известив ее об изменении условий продажи, заключил договор с Ф.

Ответчики иска не признали, а Ф. предъявил к Б. встреч­ное требование обязать ее к заключению с ним договора купли-продажи в соответствии с ранее достигнутой догово­ренностью.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (оставленным в силе опреде­лением Судебной коллегии по гражданским делам Верхов­ного Суда РФ) иск Б. удовлетворен.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте по­ставил вопрос о необходимости отменить судебные поста­новления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум Верховного Суда РФ 10 марта 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее. Согласно ст. 120 ГК РСФСР, действующего на тот момент, при пере­воде доли в общей собственности постороннему лицу ос­тальные участники общей долевой собственности имеют пре­имущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая про­дажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письмен­ной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю.

В связи с возникшим у С. намерением продать принадлежа­щую ему долю все собственники дома вместе с покупателем Ф. в октябре 1988 г. составили письменное соглашение о том, что последнему продаются три жилые комнаты.

Поданному соглашению Ш. (третий собственник дома) и Б. отказались от права преимущественной покупки принадлежа­щей С. доли дома. Однако вопреки достигнутому соглаше­нию С. 22 декабря 1988 г. заключил с Ф. договор купли-продажи '/3 доли дома без указания конкретных помещений, не извес­тив других собственников об изменении условий договора.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиками при заключении договора права преимущественной покупки истицы и удовлетворил ее исковые требования1.

В тексте соглашения должны содержаться ссылка на до­говоренность относительно цены, размеров, места нахожде­ния жилого помещения, его характеристика с точки зрения благоустроенности, соответствия санитарно-техническим требованиям. Особо тщательно следует проверять принадлеж­ность жилого помещения продавцу. Обладает ли он правом собственности2, иными правами, достаточными для прода­жи этого объекта недвижимости?

Договор заключается путем составления одного докумен­та, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации также влечет недействительность соглашения.

Особо должны быть оговорены сроки и условия переда­чи денежной суммы. Если получение денежной суммы «из рук в руки» рискованно и небезопасно, следует заключить со­глашение с банком. По этому соглашению покупатель оставля­ет деньги на хранении в банке, с условием их выдачи продавцу только по предъявлении им нотариально удостоверенного и зарегистрированного в комитете муниципального жилья (в ином жилищно-коммунальном органе) договора.

На практике возникли вопросы относительно возможности удостоверения предварительного договора купли-продажи жи­лого помещения, которое еще на приватизировано и в котором зарегистрирован (по месту жительства) несовершеннолетний.

' Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 7. С. 12.

2 Судебная коллегия Верховного Суда РФ в своем определении от 27 января 1994 г. по делу У-ных указал: «Суд, признав действительной сделку купли-про­дажи дома, осуществленную лицами, не являющимися его собственниками, существенно нарушил права и интересы настоящего собственника» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 2).

168

169

В принципе это допустимо. Но в тексте «удостоверения» ука­зывается, что сделка купли-продажи может быть совершена при условии приватизации в установленном законом порядке и наличии соответствующего разрешения органов опеки и по­печительства.

В связи с тем, что предприятиям (различных форм соб­ственности) предоставлено право за счет собственных средств приобретать квартиры для последующей реализации своим сотрудникам, на практике возникают споры о порядке и ус­ловиях такой реализации.

Д. обратился в суд с жалобой на действия администра­ции, профсоюзного комитета и совета арендаторов предпри­ятия УМ-214, отказавших ему в просьбе о продаже квартиры на льготных условиях.

Решением суда (оставленным в силе постановлениями вышестоящих судебных инстанций) в удовлетворении иска Д. отказано.

Как видно из материалов дела, арендное предприятие УМ-214 за счет прибыли, заработанной его трудовым кол­лективом, приобрело в 1992 г. 13 квартир.

Согласно ст. 15 Устава арендного предприятия эти квар­тиры подлежали продаже работникам по сниженным це­нам в зависимости от стажа работы на предприятии.

Общее собрание трудового коллектива приняло Поло­жение о порядке реализации квартир, приобретенных за счет прибыли, согласно которому ранее занимаемые работ­никами УМ-214 квартиры подлежали освобождению и даль­нейшему распределению среди работников коллектива со­гласно очередности. Д. отказался освободить ранее занимае­мую им двухкомнатную квартиру и тем самым не выполнил условия, при которых между ним и УМ-214 мог быть заклю­чен договор купли-продажи. В связи с этим ему было обо­снованно отказано в продаже трехкомнатной квартиры на льготных условиях. Народный суд и последующие судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответ­ствии со ст. 2 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действовавшего на момент возникновения и рассмотрения спора, собственник вправе по своему усмотрению распоря­диться принадлежащим ему имуществом, в данном случае квартирами. Порядок их реализации и условия, при кото­рых она возможна, определены при непосредственном учас-

тии трудового коллектива, членом которого являлся и зая­витель1.

Действующее законодательство допускает предоставление жилья по месту работы за счет средств организаций (вклады­ваемых в долевое участие в строительстве)2, продажу кварти­ры, числящейся у него на балансе, своему сотруднику, а также покупку квартиры у других лиц для своего сотрудни­ка. Во втором случае необходимо заключить специальный договор купли-продажи между предприятием и работни­ком, по которому возможна оплата лишь небольшой сум­мы (обычно 25—30% балансовой стоимости квартиры). До­говор также подлежит государственной регистрации. В третьем случае в договоре купли-продажи покупателем выступает со­трудник предприятия, а оплата покупки производится пред­приятием (до полной стоимости). Приказ по предприятию о пе­речислении денег за своего сотрудника, купившего квартиру по договору, издается на основании трудового контракта либо до­полнительного соглашения к нему в соответствии с заявлением сотрудника об оплате расходов по приобретению жилья.

Допустима проплата квартиры, приобретенной работ­ником, в качестве оказания ему материальной помощи. Воз­можна ситуация, когда предприятие оплачивает такую квар­тиру на условиях возврата предоставленного ему займа. При этом отношения предприятия с сотрудником должны быть оформлены договором займа, регулирующим порядок и сро­ки возврата заемных средств3.

Такую форму предоставления займа обычно называют кре­дитованием за счет средств предприятий, учреждений и орга­низаций.

1  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10.

2 Довольно распространенный способ обеспечения граждан жильем — пред­ставление жилых помещений по месту работы за счет средств организаций, вкладываемых в долевое участие в строительстве жилья. В судебной практике встречаются случаи, когда таким путем решаются жилищные проблемы слу­жащих государственных органов. Верховный Суд РФ при рассмотрении дел данной категории занял позицию о возможности такого способа обеспечения граждан жильем в тех случаях, когда финансовые средства на долевое участие в строительстве жилья государственному органу выделены с соблюдением Закона и установленного в субъектах Российской Федерации порядка (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по граж­данским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8—12; 2000. № I).

3  Финансово-правовой абонемент «Предпринимательская практика: вопрос-ответ», созданный между компанией «Гарант» и АКДИ «Экономика и жизнь», 2000 г., апрель.

170

171

Приобретение жилья за счет средств бюджета предусмот­рено «Положением о предоставлении гражданам РФ, нуж­дающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья», утверж­денным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищ­ных кредитах»1.

Кредитовать приобретение жилья может банк, предо­ставляя долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам.

4.3. Принципы и условия приватизации жилья

По Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. (в редакции от 1 мая 1999 г.)2 приватизация жилья — бесплатная передача в соб­ственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном, в том числе ведом­ственном и муниципальном, жилищном фонде. Граждане, проживающие по договору найма в домах общественного жилищного фонда, таким правом не обладают. Собственник общественного жилищного фонда (уполномоченный орган) может самостоятельно принять решение о бесплатной пере­даче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

Переход государственных и муниципальных предприя­тий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в до­мах таких предприятий и учреждений, в том числе на право приватизации жилья.

Приватизация жилых помещений в домах, требующих ка­питального ремонта, в коммунальных квартирах3 осуществля­ется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохра­няется обязанность производить капитальный ремонт дома.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения,

1  Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.

2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214.

1 К вопросу о приватизации коммунальных квартир см.: Постановление Кон­ституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. «По делу о проверке конституци­онности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О привати­зации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Вол­гоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской обла­сти и жалобой гражданина В.А. Мостипонова» (Собрание законодательства РФ. 1998. №45. Ст. 5603).

в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации служеб­ного жилья, коммунальных квартир и находящегося в сель­ской местности жилищного фонда стационарных учрежде­ний социальной защиты.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находя­щиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закры­тых военных городков, а также служебные жилые помеще­ния, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда ста­ционарных учреждений социальной защиты населения1.

Под принципами приватизации жилья кроме названных «бесплатности» и «добровольности» следует понимать и право только на разовое его приобретение в собственность. Как ис­ключение, несовершеннолетние, ставшие собственниками за­нимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию жилого по­мещения в домах государственного и муниципального жилищ­ного фонда после достижения совершеннолетия.

Жилые помещения, в которых проживают только несовер­шеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собствен­ность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечи­тельства либо по инициативе этих органов. Жилые поме­щения, в которых проживают одни несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попе­чителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти и любой иной утраты попечения роди­телей оставшиеся в жилом помещении несовершеннолет-ше получают его в собственность по договору, который обязаны оформить (в течение трех месяцев) в их пользу эрганы опеки и попечительства, руководители учреждений 1я сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе-<уны (попечители), приемные родители или иные законные

Следует иметь в виду: постановлением Конституционного Суда РФ от 24 ок-ября 2000 г. отменен запрет на приватизацию сельскими учителями квартир, деленных им образовательными учреждениями // Российская газета, 2000. Иокт. С. 5.

172

173

представители несовершеннолетних. Договоры передачи жи­лых помещений в собственность несовершеннолетним вфэрм-ляются бесплатно на условиях, изложенных выше.

Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием (уч­реждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. В договор включаются все лица, проживаю­щие по договору найма, отсутствующие, но сохраняющие право пользования, а также не желающие участвовать в приватиза­ции'; несовершеннолетние, имеющие право пользования дан­ным жилым помещением.

В процессе применения законодательства, регулирующе­го приватизацию жилищного фонда в России, возник воп­рос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанны­ми, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ, рассматривая кон­кретное дело, пришла к выводу, что, поскольку истец не ут­ратил право на спорную жилую площадь, то ее приватизация возможна только с его согласия; его должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в при­ватизируемой квартире, но и те лица, которые членами се­мьи не являются, но имеют равное с нанимателями и члена­ми его семьи право на жилую площадь в этой квартире2.

За гражданами (жильцами), отказавшимися от приватиза­ции, сохраняется право проживания в качестве нанимателей.

1  Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», «...если указанные лица (отказавшиеся от приватиза­ции, не ставшие собственниками жилья) вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц про­тив вселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходи­мых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих дей­ствий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения» (п. 13).

2  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 7 (обзор судебной практики).

Кроме того, они вправе бесплатно приобрести в собствен­ность — в порядке приватизации — другое жилое помещение, полученное ими впоследствии.

Решение вопроса о приватизации жилья должно прини­маться по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня представления правильно оформленных документов.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Однако если гражданин, подавший заявление о приватиза­ции и необходимые для этого документы, умер до оформле­ния договора или до его регистрации, указанное обстоятель­ство само по себе не может служить основанием к отказу удовлетворить требование наследника, поскольку наследо­датель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано1.

Б. обратился в суд с иском о признании приватизации квар­тиры, нанимателем которой являлась его сестра В. Как он указал в исковом заявлении, в 1993 г. сестра подала заявление приватизации квартиры, однако после ее смерти в 1995 г. выяснилось, что договор приватизации не заключен. Решени­ем суда (оставленным без изменения последующими судеб-1ыми инстанциями) Б. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке над­зора, и отменила судебные постановления, направив дело

новое рассмотрение исходя из следующего. Принимая эешение, суд посчитал, что приватизация квартиры не со­стоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, <оторый подтвержден актом, подписанным должностными шцами исполкома.

Между тем данный акт противоречил всем действиям В., направленным на получение квартиры в собственность. В. по-ша заявление о передаче ей в собственность квартиры, оп-1атила услуги по оформлению договора приватизации. Реше-

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О неко-орых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О прива-изации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховно­го Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.

174

175

"

ние о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт об отказе приватизир^-вать квартиру. Из содержания акта не видно, была ли В. при­глашена в исполком для подписания акта или он был состав­лен у нее дома и почему отказ от приватизации оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Рос­сийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации».

В нарушение ст. 50 ГПК РСФСР суд неполно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не указал, какой из сторон она подлежит доказыванию. Суд не исследо­вал достоверность акта, хотя это было необходимо. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан не­медленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги приватизации, однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В. прошло более двух лет, и, как следует из содержа­ния акта, отказ от приватизации квартиры обусловлен тяже­лым материальным положением В. Кроме того, не выяснены вопросы, связанные с обстоятельствами отмены решения исполкома о передаче квартиры в собственность спустя год после его принятия; не проверено, принадлежит ли В. под­пись в акте, не допрошено в качестве свидетеля лицо, под­писавшее акт1.

Как отмечается в вышеупомянутом постановлении Пле­нума Верховного Суда РФ о приватизации жилья, «в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собствен­ность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинте­ресованных лиц могут быть признаны судом недействитель­ными по основаниям, установленным гражданским законо­дательством для признания сделки недействительной» (п. 6).

Ошибки в решении организационных вопросов приватиза­ции и заключении договоров нередко допускаются в процессе анализа правовых норм, правовой оценки возможности при­ватизировать конкретное жилое помещение. Упускается из виду,

' Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17.

что граждане, проживающие в жилом помещении без право­вых оснований, не обладают правом на приватизацию.

Л. обратилась в суд с иском к управлению народного обра­зования Южного округа Московского департамента о прива­тизации жилого дома. Она сослалась на то, что в данном доме проживает на правах нанимателя с 1993 г. и намерена его при­ватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал.

Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал отказ в при­ватизации незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе ответ­чика решение суда отменила по следующим основаниям. Признавая за истицей право на приобретение в собствен­ность всего дома, суд указал, что это одноквартирный дом индивидуального жилищного фонда и что истица в нем про­писана и проживает одна.

Между тем подобные выводы опровергаются имеющи­мися в материалах дела документами: техническим паспор­том и поэтажным планом строения, заявлением Л., справ­кой управления народного образования, показаниями сви­детелей. Согласно этим данным дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная пло­щадь составляет 178,4 кв. м, и кроме Л., в нем постоянно проживало несколько семей.

Однако какое конкретно жилое помещение занимала в доме истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет дан­ные не истребовал и, более того, необоснованно отказался удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство о приоб­щении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей. Не проверена и принадлежность дома, тогда как выяснение этого вопроса имело существенное значение для дела. Опро­вергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Л. жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполком не выносил. Однако на конкретные дока­зательства при этом не сослался и к материалу дела их не приобщил.

В подтверждение вывода о принадлежности дома, в ко­тором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта.

176

177

Суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд при­ватизация не распространяется. Исходя из этого, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а п