Электронные книги по юридическим наукам бесплатно.

Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте.

 


 

 

Российский институт тсжК'ррдаенлых рвгмстраторов при Министерств 1г*тауи(цгос.сий(:кой' федерации

Гцниш» решрер прав

НЯ HPIIfflf Will! IIPTIi * пРоблемы

ПО ПиДОпЛтПииШ. регистрационного

права


УДК 347.2(470) ББК 67.99(2)3 Г726

Otd. редактор: Кирсанов Л.Р.

Аьторы:

Акчурнн А.В., начЯлЫШХ отделы ii|  щчии и методического обеспече­
нии Учреждении юстиции но тосуда решенной регистрации прнн нн не
движимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области

Завьялов А.А., дскьш юриди4l-lкого факультета Высший школы прн-ВатииПЩИ и предпринимательства при Министерстве имущественных отношении Российской Федерации

Исакова Н.А., мичллытк, управления регистрации npjn на иеднижИ' мость Московской областной регистрационной палаты

Ки идее и u E.A., пнесютель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав нн недвижимое имуществе и сделок с ним на территории города Москвы [Моерегистрация)

Кирсанов А.Р., прорек i up Российского институты гисудиритненных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Кравцов с.п., ирпюдаиателъ Российского института государЕ-твен-ных рггигтрлторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Пискунооа М.Г., заведующий ка^дриЛ Российского И1^:титута государ-стиенных регистраторов при Министерстве юстцин Российский Фсдерншш

Плотникова И.Н., заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав im недвижимое имущество и сде-

лок '- ним ни Терри lap it 11 СарИТОВСКОЙ ОблЕСТИ

Сарьнн ё.р.. чямгститель вредвсдвмля MouKuijcKufl обдаотяой pent' странионной палаты

Уткнн Б., эаведоющнй отделом ПО регистрации прав, па эсмлю Мос­ковской облпетной ре гнет рационной палаты

Г726 Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права /Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М.: Ось-89, 2003 г, - 528 с.

1SUN 5-86894-74S-0

БКК 67.99(2)3


ISBN 5-86894-746-0


© Коллектив я ft аров, 200,1 © Издательство ось 89, 2003


ПРЕДИСЛОВИЕ

В 1997 году был принят и в 1998 году вступил в силу Феде­ральный аакон "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним". В исторически короткие сро­ки (к 1 января 2000 года, как и предусматривал названный за­кон) в субъектах Российской Федерации были образованы новые органы - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недви­жимостью регистрируются этими органами.

Несовершенство законодательства о государственной реги­страции прав ни недвижимое имущество и сделок с ним, с од­ной стороны, и отсутствие фундаментальных исследований тео­рии и практики государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним, с другой, привели к тому, что не только практика учреждений юстиции по регистрации прав, но и судебная практика п разных регионах России складывались по-разному. Потребности учреждений юстиции по регистрации нрав обусловили научение в первую очередь практических ас­пектов государственной регистрации, таких, как государствен­ная регистрация прав на жилые помещении, государственная регистрации прав на земельные участки, государственная реги­страции ипотеки, государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства, и некоторых других. Теоретиче­ские основы и практические аспекты государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Россий­ской Федерации продолжают и сегодня интересовать ученых и юристов-практиков.

Предлагаемая читателю книга представляет собой сборник статей преподавателей Российского института государствен­ных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Фе­дерации, подготовленных и опубликованных в последнее вре­мя. Российский институт государственных регистраторов, об­разованный Министерством юстиции Российской Федерации в 199S году, яедст подготовку кадров для учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним и осуществляет научные исследования в этой области.


Помещенные в сборнике статьи пыражают мнение аяторон и не могут восполнить пробелы законодательства, но, безусловно, представляют интерес для практических работников правопри­менительных органов, юрисконсультов, адвокатов, студентов, аспирантов, а также собственников недвижимости,

Ангоры публикаций отдают себе отчет п том, что содержа­щиеся: в этой книге выводы и рекомендации могут быть под­вергнуты критике, и мы с благодарностью примем вс< конст­руктивные замечания и предложения.

А.Р. Кирсанов


Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права

А.Р. Кирсанов

Понятие, предмет и метод регистрационного права

, его ПрПИП Й свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита пряп и свобод человека и гра­жданина - обязанность государства <с~- 2 Конституции Россий­ской Федерации], Признание права - это не только способ су­дебной зашиты гражданских прав (ст. '.2 ГКРФ), но и установ­ленный законпм способ га не судей чей защиты И охраны права В результате признания зарегистрированного права государством. Такое признание права оформляется путем внесения государст-венн1.1м регистратором записей о праве в Ндиный государствен­ный реестр прап i-;a недпнжнмое имущество и сделок с ним (ст 2 Федерального закона "О -государственной регистрации прап на недвижимое имущество н сделок с ним", далее - Закон о регистрации).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним (далее - регистрацию прап) в научно-практических комментариях Федеральнсто закона "О государст­венной регистрации Прян на недвижимее лмущееггво и сделок с ним" относят к институтам гражданского права Прошедшие покле аркнятин (в 1997 г.) Закона о регистрации четыре года право up именительной практики дают основания переосмыслить это пилежение.

Гразкданскае право как отрасль права регулирует имущест­венные и личные шмшушестненнт.и: отношения. Законодатель­ство г- регистрации регулирует отношения иного рода- отноше­ния ыежхз учреждениями ЮСТИШШ из государственной регист-рации прав на ыелдижимое имущество и сделок с ним (далее -учрегг^ценке юстиции) и заявителями |ст- 5 Закона О регистра-шеи]. В этличие от частноправовых гражданских отношений эти правоотношения пнлнются публичьгыми, тпк как учреждение юстиции является государственным органом (п. 5 ст. 9 Закона о регистрации),

В теории праиа все отрасли права принято делить на мате­риальные   и  процессуальные.   Рассматриваемые  общественные


отношения в сфере государственной регистрации регулируются, без сомнения, нормами процессуального права.

Законодательство о государственной регистрации - это сис­тема норм, регулирующих процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрационный процесс (регистрационная деятельность) -это урегулированная законодательством о государственной ре­гистрации деятельность государственных органов - учреждений юстиции по регистрации прав, направленная на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), пе­рехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Предметом правового регулирования законодательства о го­сударственной регистрации являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной дея­тельности.

В отличие от основного метода гражданского права - диспо-зитивно-разрешительного, общественные отношения, возни­кающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний. Императивными являются прежде всего нормы гражданского права, устанавливающие необходи­мость государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации; регистрации подлежат: право собственности, право оперативного управле­ния, право хозяйственного ведения, право пожизненного насле­дуемого владения, право постоянного пользования и иные права в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 131 ГК РФ); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Закон о регистрации также содержит императивные предписания.

Таким образом, можно высказать предположение о том, что складывается относительно самостоятельное регистрационное право.

В результате сравнительно-правового анализа гражданского и регистрационного права выявляются следующие существен­ные их различия.

1.        Гражданское право регулирует общественные отношения,
для которых свойственно юридическое равенство сторон, реги­
страционное право - отношения власти-подчинения.

2.   Гражданское право регулирует имущественные отноше­
ния, регистрационное право - процессуальные отношения.

3.   Гражданское право - отрасль материального права, реги­
страционное право - отрасль процессуального права.

4.   Гражданское право - отрасль частного права, регистраци­
онное право - отрасль публичного права.


Государственная регистрация является институтом граждан­ского права, но этим ее роль и место в системе права не ограни­чиваются. Институты права выступают составными частями отрасли права. Регистрационное право имеет свои институты как совокупность норм, регулирующих отдельные отношения, возникающие в процессе создания и деятельности органов, осу­ществляющих государственную регистрацию, а именно: госу­дарственная регистрация; регистрационный округ; учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним; федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним; признание ранее возникших прав, правоустанавливающий документ; Единый государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ос­нования для государственной регистрации прав; основания для приостановления государственной регистрации; основания для отказа в государственной регистрации и др.

Регистрационное право (как законодательный массив) вклю­чает в себя совокупность норм, регулирующих отношения между заявителями и органами государственной регистрации в процес­се осуществления последними регистрационной деятельности.

Тем самым регистрационное право выступает как комплекс­ная отрасль российского права, имеющая свой предмет регули­рования.

Источники регистрационного права

Законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со­стоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации (п. 1 ст. 3 Закона о регистрации).

Основные (первоначальные) нормы о государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним содер­жат части первая и вторая Гражданского кодекса Российской Федерации. Возникновение вещных и некоторых обязательст­венных прав законодатель связывает с моментом государствен­ной регистрации. Право собственности и иные вещные права, по общему правилу, возникают с момента государственной ре­гистрации, а обязательственные права - право залога или право аренды - с момента регистрации документов, являющихся осно­ванием их возникновения, т.е. с момента регистрации соответ­ствующих договоров.

Конкретизирующие (производные) нормы, устанавливающие порядок   государственной   регистрации   прав   на   недвижимое


имущество и сделок с ним в соответствии с отсылочной нормой по п. 6 ст. 131 ГК РФ, содержатся в Законе о регистрации и иных нормативных актах Российской Федерации. Основания отказа в регистрации устанавливаются исключительно Законом о регистрации.

Источником регистрационного права являются также поста­новления Правительства Российской Федерации. Назовем ос­новные из них:

1) постановление от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утвержде­
нии Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции постанов­
ления от 23 декабря 1999 г. № 1429);

2)        постановление от 6 марта 1998 г. № 228 "Об утвержде­
нии Примерного положения об учреждении юстиции по госу­
дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним";

3)        постановление от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установ­
лении максимального размера платы за государственную реги­
страцию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о зарегистрированных правах".

Важное место в системе источников регистрационного права занимают ведомственные нормативные акты: правила, инст­рукции, утвержденные приказами Министерством юстиции Российской Федерации и других федеральных ведомств. В соот­ветствии с п. 2 Положения о порядке государственной регист­рации ведомственных нормативных актов, утвержденного по­становлением Правительства Российской Федерации от 8 мая 1992 г. №305, государственной регистрации подлежат норма­тивные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права и законные интересы граждан или нося­щие межведомственный характер. Государственную регистра­цию нормативных актов министерств и ведомств Российской Федерации в соответствии с Указом Президента Российской Фе­дерации от 5 декабря 1991 г. № 261 осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации, которое ведет Реестр государ­ственной регистрации ведомственных нормативных актов. По­сле регистрации Минюстом России ведомственные нормативные акты подлежат применению к соответствующему кругу отноше­ний и являются источником права.

К таким источникам регистрационного права относятся: - Правила ведения книг учета документов и дел правоуста­навливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минюста России, Мингосимущества России, Мини­стерства  по   земельной  политике,   строительству  и  жилищно-


коммунальному хозяйству Российской Федерации  от 22 июля 1998 г. №83/172/23;

-    Инструкция о государственной регистрации прав и сде­
лок с объектами недвижимого имущества, расположенными на
территории нескольких регистрационных округов, утвержден­
ная приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной
службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. № 193
/17/2/169,;

-    Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о
государственной регистрации прав, сообщений об отказах в го­
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, ут­
вержденная приказом Минюста России, Минимущества России,
Госстроя России, Федеральной службы земельного кадастра Рос­
сии от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/168;

-    Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого поме­
щения, возникшей в силу закона или договора, а также о поряд­
ке  регистрации  смены залогодержателя  в связи  с переходом
прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная прика­
зом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии
по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000 г. № 289/235/290;

-    Инструкция о порядке государственной регистрации дого­
воров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения, утвержденная приказом Минюста России от 6 авгу­
ста 2001 г. №233.

Закон о регистрации запрещает требовать у заявителя до­полнительные документы, за исключением указанных в Законе о регистрации, если представленные документы отвечают требо­ваниям Закона о регистрации и иное не установлено законода­тельством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистра­ции). Установленный Законом о регистрации порядок государ­ственной регистрации, предусматривающий правовую экспер­тизу документов, представляемых на государственную регист­рацию, и проверку законности сделок (п. 1 ст. 13 Закона о реги­страции) вызвал необходимость проверки учреждениями юсти­ции и иных документов, необходимых в соответствии с законо­дательством Российской Федерации для совершения сделок с недвижимостью.

Учитывая изложенное, к источникам регистрационного пра­ва следует отнести федеральные законы, указы Президента и постановления Правительства, содержащие нормы о возникно­вении прав на недвижимое имущество и совершении с ним сде­лок. Полный перечень таких источников привести невозможно. Нормы, устанавливающие правила совершения сделок с недви­жимостью и особенности приобретения прав на отдельные объ-


екты недвижимости, содержатся, например, в Водном, Лесном, Градостроительном и Жилищном кодексах, законодательстве об инвестиционной деятельности, о семье и браке, а также в дру­гих нормативных правовых актах.

Следует обратить внимание на то, что в качестве источников регистрационного права могут выступать только акты феде­ральных государственных органов, поскольку законодательство о государственной регистрации находится в ведении Россий­ской Федерации. Субъекты Российской Федерации вправе при­нимать только правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию (п. 2 ст. 3 Зако­на о регистрации), и о плате за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним (п. 2 ст. 11 Закона о регистрации).

Обобщение судебной практики имеет важное значение для формирования единообразной правоприменительной практики. Вместе с тем в отличие от англо-американской правовой систе­мы российская правовая система не признает в качестве ис­точников права судебный прецедент, поэтому руководящие разъяснения высших судебных органов содержат толкование действующих правовых норм, но не устанавливают новые нор­мы права.

Принципы регистрационного права

Каждая самостоятельная отрасль права имеет свои основные начала, или принципы. Представляется, что в регистрационном праве действует шесть основных принципов, отражающих ха­рактерные черты отношений в сфере регистрации прав на не­движимость и сделок с ней. Рассмотрим их более подробно.

Принцип законности. Законность является основой регист­рационной деятельности, осуществляемой учреждениями юсти­ции. Основными элементами законности выступают:

1)  наличие законов, регулирующих соответствующие обще­
ственные отношения. Современное законодательство о государ­
ственной регистрации состоит из Гражданского кодекса Рос­
сийской Федерации, Закона о регистрации, других федераль­
ных законов и иных нормативных актов Российской Федера­
ции. Следует отметить, что законодательство о государственной
регистрации прав находится в ведении Российской Федерации
(п.  1 ст. 3 Закона о регистрации}. Принимаемые правительст­
венные, ведомственные и локальные акты не должны противо­
речить закону;

2)         обеспечение прав граждан и законных интересов юриди­
ческих лиц в процессе осуществления регистрационной деятель-

10


ности. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходи­мо в целях защиты основ конституционного строя, нравственно­сти, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспече­ния обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ);

3) соблюдение закона всеми участниками регистрационного процесса.

Принцип законности регулирования общественных отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предполагает также за­конность действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (законность сделок), и законность деятель­ности органов государственной регистрации.

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. Зарегистрированное право на недвижимое иму­щество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутст­вие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегист­рированными или ранее заявленными правами на данный объ­ект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержание Закона о регистрации, но к в его назва­ние - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При совершении подлежащей госу­дарственной регистрации сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, например при купле-продаже кварти­ры, регистрации подлежат и договор, и переход права собствен­ности (в нашем примере - к покупателю). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момен­та его регистрации (п. 3 ст. 433 ГКРФ). Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 233 ГК РФ). При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обремене­ние ипотекой.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (учреждением юс­тиции по регистрации прав) по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним (далее - Единый государственный реестр прав].

11


Принцип гласности. Любое лицо, предъявившее удостовере­ние личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государст­венном реестре прав, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).

Стадии регистрационного процесса

Регистрационный процесс заключается в прохождении сле­дующих стадий: приема заявлений, правовой экспертизы, со­вершения акта государственной регистрации, стадии предос­тавления информации, наконец, обжалования отказов в госу­дарственной регистрации.

Рассмотрим содержание названных стадий.

На стадии приема заявлений осуществляются прием и реги­страция заявлений и документов, необходимых для государст­венной регистрации. Регистрационный процесс после этой ста­дии может переходить в стадию правовой экспертизы в случае принятия документов на государственную регистрацию либо в стадию обжалования в случае отказа в приеме документов.

Во время стадии правовой экспертизы:

-    проверяется действительность поданных заявителем доку­
ментов;

-    выявляется соответствие представленных на государствен­
ную регистрацию документов законодательству Российской Фе­
дерации;

-    проводится проверка законности сделки;

-    устанавливается отсутствие противоречий между заявляе­
мыми и уже зарегистрированными правами на объект недви­
жимого имущества;

-   выявляются другие основания для приостановления или
отказа в государственной регистрации.

Регистрационный процесс во время рассматриваемой стадии может быть приостановлен (не более чем на месяц) по инициа­тиве регистратора прав при наличии у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации в целях подтвер­ждения подлинности представленных документов (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации). Регистрационный процесс может быть приостановлен (не более чем на три месяца) и по мотивирован­ному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. В таком заявлении указываются причины, послужившие его ос­нованием, и срок, необходимый для приостановления (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации). В порядке, установленном законодатель­ством, государственная регистрация может быть приостановле­на на основании определения или решения суда (п. 4 ст. 19 За­кона о регистрации).


Регистрационный процесс после стадии правовой эксперти­зы переходит в стадию совершения акта государственной реги­страции в случае отсутствия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, либо в стадию обжа­лования в случае необоснованного приостановления или необос­нованного отказа в государственной регистрации.

На стадии совершения акта государственной регистрации производятся внесение записей в Единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соверше­ние надписей на правоустанавливающих документах.

Стадия предоставление, информации включает:

-    выдачу документов, подтверждающих государственную ре­
гистрацию прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации), в том числе
свидетельств о государственной регистрации прав и докумен­
тов, выражающих содержание сделок, имеющих специальную
регистрационную надпись;

-    выдачу мотивированного отказа в приеме документов (п. 3
ст. 18 Закона о регистрации);

-    письменное уведомление заявителя о приостановлении го­
сударственной регистрации прав (п. 2 ст. 19 Закона о регист­
рации);

-    направление заявителю сообщения о причине отказа в го­
сударственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации);

-    предоставление информации о зарегистрированных правах
на объекты недвижимого имущества (п. 3 ст. 9 Закона о регист­
рации) .

Стадия обжалования. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, ар­битражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации). В соответст­вии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Фе­дерации и Законом Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граж­дан" заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном по­рядке не только отказ в государственной регистрации, но и от­каз в приеме документов, а также приостановление государст­венной регистрации.

Следует обратить внимание на невозможность обжалования действий учреждений юстиции по регистрации прав и их должностных лиц (регистраторов прав) в Минюст России и его территориальные органы. Законом не предусмотрена возмож­ность отмены или изменения Минюстом России решения, при­нятого на любой из стадий регистрационного процесса орга­ном, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9, 10 Закона о ре­гистрации). Это объясняется тем, что Минюст России, являю-

13


щийся федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе самостоятельно осуществлять реги­страционную деятельность. Отметим в связи с изложенным, что жалобы граждан, направляемые в Минюст России, не име­ют процессуального значения.

Взаимодействие регистрационного права с другими отраслями российского права

Прежде всего регистрационное право неразрывно связано с конституционным правом. Конституция Российской Федерации, во-первых, в ст. 2 предусматривает такую обязанность государ­ства, как признание, соблюдение и защита прав; во-вторых, в п. 2 ст. 8 признает многообразие форм собственности. Прямое действие имеет норма п. 3 ст. 15 Конституции о том, что любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, ес­ли они не опубликованы официально для всеобщего сведения. В соответствии с п. 2 ст. 24 Конституции органы государствен­ной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспе­чить каждому возможность ознакомления с документами и ма­териалами, непосредственно затрагивающими его права и сво­боды, если иное не предусмотрено законом. Статья 35 Консти­туции допускает право частной собственности на землю. Нако­нец, ст. 46 Конституции устанавливает право на обжалование в суд решений и действий органов государственной власти и должностных лиц.

Основные положения регистрационного права содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, что обусловило его ведущую роль в определении принципов государственной регистрации.

Регистрационное право тесно связано с административным правом. Порядок создания и структура учреждения юстиции как государственного органа являются предметом административно -правового регулирования и относятся к совместному ведению Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

Как было показано выше, регистрационная деятельность представляет собой процесс. Это обусловливает взаимосвязь ре­гистрационного права с процессуальным правом. Обратим вни­мание на то, что завершающая стадия регистрационного про­цесса проходит в порядке судебного производства. Регистраци­онный процесс может перейти в стадию обжалования после лю­бой из рассмотренных его стадий - в случае отказа в приеме за­явления, приостановления государственной регистрации, отказа


в. государственной регистрации, Регистрационный процесс мо­жет быть начат без заявления правообладателя, например в слу­чае наложения судом ареста на недвижимое имущество. На основании решения или определения суда государственная регистрация может быть приостановлена.

Отрасль права - категория научная, это итог научных иссле­дований. В научных кругах нет единого мнения об отраслях права, входящих в систему права Российской Федерации, что неудивительно. Правовая теория развивается вслед за появле­нием и стремительным развитием в современной России регули­руемых правом новых общественных отношений. Правоприме­нительная практика в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним развивается быстрее, чем теория. Потребности учреждений юстиции по регистрации прав обусловили, в первую очередь, научно-практическое изуче­ние конкретных проблем, возникающих при государственной регистрации, таких, как регистрация прав на жилые помеще­ния, земельные участки, предприятия как имущественные ком­плексы, регистрация прав на объекты недвижимости в кондо­миниумах, регистрация ипотеки и др.

Подытоживая сказанное выше о предмете, доминирующем методе и принципах правового регулирования, можно опреде­лить понятие "регистрационное право" как:

-   комплексную отрасль российского права;

-   отрасль законодательства, нормы которой регулируют об­
щественные отношения в процессе осуществления регистраци­
онной деятельности;

-   учебную дисциплину (спецкурс) в учебных заведениях по
подготовке специалистов юриспруденции;

-   область научного знания.

Регистрационная деятельность, направленная на охрану и защиту конституционных прав граждан и законных интересов юридических лиц, несомненно, будет и в обозримом будущем находиться в центре внимания органов законодательной, испол­нительной и судебной власти, общественности, практикующих юристов и ученых. Развитие новой сферы урегулированных правом общественных отношений позволит формирующейся в настоящее время отрасли занять свое место в системе россий­ского права.

(Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2001, № 11)

15


Укрепление вещных прав

в дореволюционной России и современная

государственная регистрация прав

на недвижимое имущество

А.Р. Кирсанов

Человеку на протяжении всей своей жизни приходится всту­пать в широкий круг имущественных интересов. Имуществен­ные интересы были и остаются самыми насущными интересами каждого россиянина.

Вопросы охраны имущественных интересов подданных Рос­сийской империи и гражданского оборота недвижимости регу­лировались обширным отделом гражданского права дореволю­ционной России, известным под названием имущественных прав. По объекту имущественные права в этом отделе делились на несколько категорий, из которых необходимо выделить две важнейшие: права вещные и права обязательственные. Под вещным правом традиционно понимается непосредствен­ное господство лица над вещью. Таким образом, уже из самого определения вещного права следует, что для осуществления вещного права субъект права не нуждается в содействии како­го-либо другого лица, ибо объектом вещного права является вещь. В обязательственном же праве отношение лица к вещи не непосредственное, а возникает при посредстве другого лица, имеющего право на вещь. Субъект обязательственного права не получает никаких прав на вещь, а получает только право требо­вать лично у другого лица совершения или несовершения тех действий, которые составляют обязанность другого лица и кото­рые поставят субъекта обязательственного права в известное выгодное для него отношение к веши. Объектом обязательствен­ного права является не вещь, как в случае вещного права, а действие одного или нескольких заранее известных лиц.

В вещном праве обязанным субъектом являются все так на­зываемые третьи лица, ибо нарушить вещное право может вся­кий, кто станет в такое отношение к вещи, выступающей объек­том вещного права, которое будет находиться в противоречии с той властью, которой наделен субъект вещного права. Вещное право защищается абсолютно против любого третьего лица. Та­ким образом, по способу защиты оно входит в категорию так называемых абсолютных прав. В обязательственном праве за­щита возможна только относительно заранее определенного ли-

16


ца, которое одно только и может нарушить его, следовательно, обязательственное право можно назвать относительным.

Вещные права в дореволюционной России включали: право собственности, право пользования чужой вещью, юридическое владение. Владение по истечении десятилетней давности пре­вращалось в право собственности.

В современном русском языке слово "собственность" занима­ет весьма прочное место. В "Толковом словаре живого велико­русского языка" В. Даля издания 1880-1882 гг. имущество, по­житки и богатство назывались словом "собь". Именно в коммен­тарии к этому слову мы и находим слова "собственность" - как определение имения и всякой вещи как чьего-нибудь личного достояния; "собственник" - как определение "владетеля, вла­дельца, владателя, обладателя, полного хозяина и господина ве­щи»; словосочетание "право собственности" - как определение безусловного владения чем-нибудь навсегда. Поясняя значение слова "недвижимость", В. Даль характеризует его как "свойство и состояние недвижимого", приводя следующие примеры: "не­движимое имение, деревня, земля, вотчина, дом, все неперенос­ное, крепкое месту".

Действительно, право собственности по объему власти, пре­доставляемой субъекту прав, является самым обширным и пол­ным из всех гражданских прав. Власть собственника находит препятствие к своему безграничному распространению только там, где закон, в интересах общего блага, не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений.

Этому тезису русского гражданского права созвучно положе­ние ч. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. о том, что "гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства".

Знакомство с отечественным дореволюционным опытом гражданско-правового регулирования отношений собственности начнем с изучения способов приобретения права собственности на недвижимость. В русской теории гражданского права (как и в современной гражданско-правовой теории) было принято де­лить способы приобретения права собственности на первона­чальные н производные. К первоначальным способам относятся те, когда право собственности на недвижимость устанавливает­ся или первоначально, или если и не первоначально, то незави­симо от существующего на нее права другого лица. При произ­водных способах право собственности устанавливается на осно­вании права предшественника.

17


Законодательство дореволюционной России предусматрива­ло такие первоначальные способы приобретения права собст­венности, как овладение, приращение, давность.

Овладением считался способ приобретения права собствен­ности посредством захвата никому не принадлежащей вещи с намерением распоряжаться ею как своей собственной. Таким образом, для овладения как способа приобретения права необ­ходимы три условия: во-первых, чтобы вещь была бесхозяйной, т.е. чтобы она не была объектом чьего-либо права собственно­сти; во-вторых, чтобы было установлено фактическое господство над вещью - захват и, в-третьих, чтобы захват был совершен с намерением распоряжаться вещью как своей собственной. От­носительно второго условия следовало иметь в виду, что не все бесхозяйные вещи могли быть объектом завладения. Так, не­движимость, если она не принадлежала никому и в течение де­сяти лет никто не просил об утверждении в правах на нее, счи­талась собственностью государства.

По современному российскому гражданскому законодатель­ству бесхозяйная вещь сначала принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на не­движимое имущество, а затем, если она не признана по реше­нию суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собствен­ность в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приращение есть такой способ приобретения права, при ко­тором собственник главной вещи, присоединяя к ней дополни­тельную вещь, даже составляющую собственность другого лица, приобретает на эту вещь право собственности. К такому способу относится застроение, т.е. возведение нового здания или соору­жения. На лице, построившем объект недвижимости для себя, лежит обязанность оплаты материалов, использованных для строительства.

В современном российском гражданском праве существуют такие первоначальные способы приобретения права собственно­сти, как возникновение права собственности на вновь созда­ваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ) и переработка (ст. 220ГКРФ).

В Российской империи спокойное, бесспорное и непрерыв­ное владение вещью в виде собственности превращало это вла­дение по прошествии земской давности (десять лет) в право соб­ственности. Для того чтобы десятилетнее владение привело к возникновению права собственности, необходимо было соблю­сти следующие условия. Во-первых, чтобы владение не было простым держанием, а было бы юридическим владением, т.е.

18


чтобы вещью обладали с ясно выраженным намерением обра­щаться с ней как со своей собственной и, во-вторых, чтобы вла­дение было бесспорно, спокойно и непрерывно. Бесспорность владения понималась в том смысле, что никто через суд не предъявлял на него притязаний. Что же касается признаков спокойности и непрерывности, то русское законодательство не содержало по этому поводу каких-либо указаний, а в теории об­щепризнанного мнения не установилось. Наибольшее распро­странение получила точка зрения, в соответствии с которой не­прерывность и спокойствие считаются нарушенными в том слу­чае, если у владельца не было преемства во владении, если вла­делец отказывался от намерения распоряжаться вещью как сво­ей собственной или лишался возможности господствовать над вещью. По сложившейся судебной практике давность владения не прерывалась, если нарушенное владение было восстановлено по иску о восстановлении нарушенного владения.

Приобретательная давность- известный современному рос­сийскому гражданскому праву первоначальный способ приобре­тения права собственности. Лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником, но добросовестно, откры­то и непрерывно владеющее как своим собственным недвижи­мым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собствен­ности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).

К числу производных способов возникновения права собст­венности русское законодательство относит передачу. Переда­ча - чаще всего встречающийся на практике способ приобре­тения права собственности. При передаче уже существующее право собственности на недвижимость и сама недвижимость передаются другому лицу, вследствие чего это лицо и стано­вится субъектом права собственности. Современники отмеча­ли, что законодательство о передаче весьма неясно и противо­речиво. В теории также не существовало : общепризнанного взгляда на передачу: одни ученые утверждали, что для переда­чи существенным моментом является фактическая передача вещи или ввод во владение ею, другие же, наоборот, не счита­ли это необходимым. В. Максимов в "Практическом курсе но­тариата" 1912 г. издания, рассматривая проблему с практиче­ской точки зрения, ссылался на судебную практику, которая придерживалась того, что право собственности на недвижимые вещи приобретается при помощи перехода их от одного лица к другому в момент окончательного совершения договора, т^е. в момент утверждения акта старшим нотариусом1. Таким мо­ментом был момент внесения утвержденного акта в реестр крепостных дел.

1 См.: Максимов В. Практический курс нотариата. СПб., 1912, с. 108- L09.

19


Для сравнения обратим внимание на то, что по современному российскому законодательству права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ), а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Датой государственной реги­страции является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Федерального за­кона "О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним"). Как видим, определение момента воз­никновения права в российской дореволюционной судебной практике аналогично определению момента возникновения права по современному российскому законодательству.

Акт (договор) о купле»продаже недвижимости, называемый купчей крепостью, должен был быть совершен младшим нота­риусом.

Под куплей-продажей (как и в современном российском праве) понимался договор, в силу которого одна сторона обязы­валась передать вещи в собственность другой стороны, а дру­гая - уплатить первой условленную сумму денег. Существенным условием договора являлись соглашения о предмете и цене. Вещь могла быть предметом купли-продажи только в том случае, если отчуждение ее не запрещено законом. Недвижимость должна быть свободной от запрещений, продаваемая вещь должна находиться у продавца на праве собственности. Несо­блюдение установленной формы договора купли-продажи не­движимости "лишало договор силы".

Акты, совершавшиеся в дореволюционной России младшим нотариусом, именовались нотариальными, а утвержденные старшим нотариусом - крепостными. В самом акте, помимо ус­ловий о предмете и цене, должно было указываться, кому пред­стоит оплатить пошлину за переход права собственности на не­движимость. Выписка из книги младшего нотариуса в течение года должна быть представлена на утверждение старшего нота­риуса того окружного суда, в округе которого находится недви­жимость.

Обратим внимание на то, что современное законодательство о государственной регистрации не устанавливает срока, в тече­ние которого после подписания подлежащего государственной регистрации договора он должен быть представлен на государ­ственную регистрацию. Установление такого срока, на наш взгляд, было бы целесообразным. Учитывая, что государствен­ной регистрации подлежит переход права собственности на ос­новании сделки, а в установленных законом случаях- и сама сделка, следовало бы установить, во-первых, срок подачи доку-

20


ментов для государственной регистрации перехода права после возникновения соответствующих оснований и, во-вторых, срок подачи документов для регистрации сделки после подписания договора сторонами.

Позиция русской судебной практики, согласно которой ввод во владение недвижимостью не являлся существенным и необ­ходимым моментом передачи, косвенно нашла подтверждение в русском законодательстве, в соответствии с которым в слу­чае, если имение продано двум лицом, право собственности приобретает тот из покупателей, чья купчая совершена рань­ше. С другой стороны, такой подход судебной практики к пе­редаче имел подтверждение также в обязанности старшего но­тариуса после внесения акта в реестр крепостных дел немед­ленно уведомить земскую или городскую управу о переходе права собственности к другому лицу с указанием наименова­ния недвижимого имущества, фамилий и званий прежнего и нового владельцев.

Русское законодательство предусматривало следующую про­цедуру ввода во владение. После утверждения акта старшим но­тариусом (отметим, что для всех актов о переходе права на не­движимое имущество в России требовался крепостной порядок) он выдавал выписку из крепостной книги, в которую заносились утверждаемые старшим нотариусом акты. Эта выписка пред­ставлялась в окружной суд, в округе которого находилось не­движимое имущество, а окружной суд выдавал исполнительный лист, на основании которого судебный пристав производил ввод во владение, т.е. в присутствии покупателя и свидетелей зачи­тывал акт укрепления права за новым владельцем и затем со­ставлял вводный лист. Совершение ввода во владение отмеча­лось на самом акте укрепления, и об этом сообщалось старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Как мы уже отмечали, ввод во владение не имел существенного значения для перехода права, несмотря на то, что в законода­тельном порядке он не был отменен.

Рассмотрим крепостной порядок. Старший нотариус не только утверждал акты о недвижимом имуществе, но и вел кре­постные книги, реестры крепостных дел и указатели. Нотари­альные акты, которыми устанавливались права на недвижимое имущество, превращались после утверждения их старшим нота­риусом в акты крепостные. После утверждения акта о переходе права собственности на недвижимое имущество в реестр крепо­стных дел вписывались:

1) имя, отчество и фамилия приобретателя, а по желанию, для более точного определения личности, - его звание и место жительства;

21


2) вид акта, в силу которого право собственности перешло к приобретателю, с указанием времени утверждения акта, номера и страницы его в крепостной книге.

В современной России права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним (далее - ЕГРП). Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов (п. 2 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регист­рации). При заполнении ЕГРП в нем указываются:

1) фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий
личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места
жительства или преимущественного пребывания (п.  18 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, далее - Правила);

2)       реквизиты тех правоустанавливающих документов, на ос­
новании которых принято решение о государственной регист­
рации прав (п. 19 Правил).

Старший нотариус в дореволюционной России не только ут­верждал акты, но и вносил в реестр крепостных дел отметки об ограничениях права собственности на недвижимое имущество, таких, как залог, право пожизненного владения, право пользо­вания, сервитут, запрет отчуждать имущество. Акты, ограничи­вающие право собственности, после утверждения их старшим нотариусом отмечались в реестре крепостных дел.

Старший нотариус после внесения акта в реестр крепостных дел сообщал в Сенатскую типографию сведения о содержании акта о переходе или ограничении права собственности на име­ния для публикации в "Сенатских Объявлениях".

Собственник имущества, его поверенный или наследник имели право получить выписки из крепостной книги и реестра крепостных дел. В таких выписках содержалась информация обо всех отметках, внесенных в реестр. Право получать справ­ки и выписки из реестра крепостных дел имели лица, в пользу которых в реестре имелись отметки об обеспечении их требо­ваний, например залогодержатели. Посторонние лица имели допуск к реестру не иначе как с согласия собственника. Ис­ключения из этого правила допускались в установленных зако­ном случаях для:

1) должностных лиц судебного ведомства и должностных лиц
административных ведомств;

2)       частных лиц, когда право получения справки или копии
предоставляется судебным определением.


Как видим, доступ к информации, содержащейся в крепост­ной книге, был весьма ограничен. Для сравнения: сведения, со­держащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости в совре­менной России могут быть предоставлены любому лицу, предъя­вившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).

Наиболее подробно ведение крепостных книг было регламен­тировано в прибалтийских губерниях дореволюционной России. Крепостными книгами назывались установленные для укрепле-,        н^ш^нрав публичные книги. Представляют интерес структура и Д. ч ^остав\репостных книг и реестров к ним. Крепостная книга со-(   ^лстояла изЧтодлинных актов и документов, на основании которых \    \\последовало укрепление прав на недвижимое имущество. Кре-\      рпостные книги составлялись на каждый год, причем укреплен-\/ные в течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года перепле­тались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, со­ставленными по названиям недвижимого имущества и по фа­милиям собственников.

Укрепление прав осуществлялось по территориальному принципу, т.е. в крепостные книги вносилось укрепление лишь на то недвижимое имущество, которое находилось в округе Кре­постного отделения. Этот принцип действует и в современной российской регистрационной системе: учреждение юстиции по регистрации прав действует в пределах регистрационного окру­га, создаваемого, как правило, в границах, совпадающих с гра­ницами административно-территориальных единиц (ст. 1 Зако­на о регистрации).

В реестре крепостных книг каждый объект недвижимого имущества имел свой отдел. Каждый отдел реестра получал осо­бый, присвоенный недвижимости в реестрах, к прежним пуб­личным книгам номер (крепостной номер), который сохранялся за недвижимостью и в случае закрытия одного из ранее откры­тых отделов. В отделы реестра вносились все касающиеся не­движимости отношения (собственности, пользования и др.) и ус­тановленные применительно к этой недвижимости ограничения, а также изменения и прекращения прав и ограничений. В отде­лы реестра вносились записи двух видов: статьи н отметки. Статьями называли все записи об укрепленных на недвижи­мость юридических отношениях и правах, а также об изменении или прекращении таких записей. В виде отметок записывались:

1) объявление собственника недвижимости несостоятельным
должником;

2)       обращение взыскания на недвижимое имущество;

23


3)       судебные определения об обеспечении исков;

4)       требования административных органов и лиц, наделенных
соответствующими полномочиями законом;

5)       принесение жалоб на определения начальников Крепост­
ных отделений - впредь до разрешения жалобы в установленном
порядке;

6)       с согласия собственника все, что могло бы быть внесено в
виде статьи, - впредь до устранения  препятствий, делающих
окончательное укрепление невозможным.

Объявление собственника несостоятельным должником служи­ло препятствием для укрепления всяких прав, каким бы образом они ни были установлены (добровольно или принудительно). От­метки, перечисленные в пп. 2, 3, в случаях, когда судебные опре­деления об обеспечении иска последовали по спору о праве собст­венности на недвижимость, препятствовали укреплению любых добровольно установленных собственником прав на эту недвижи­мость. Во всех остальных случаях отметки не были препятствием к дальнейшему производству укреплений, но сохраняли старшинст­во по времени отметки и давали этому праву обязательную силу в отношении тех приобретателей недвижимого имущества, права которых укреплены позже названных отметок.

Каждый отдел реестра состоял из заглавия и четырех частей. В заглавии указывались:

1) крепостной номер;

2)       название объекта недвижимого имущества;

3)       место нахождения недвижимости.

Первая часть отдела состояла из двух граф. В первую графу первой части отдела вносили следующие записи:

1) о составе недвижимости;

2)       о принадлежностях недвижимости;

3)       об установленных сервитутах и поземельных повинностях;

4)       обо всех вновь присоединяемых к имению участках;

5) о площади имения.

Во второй графе первой части отдела указывались:

1)   участки, отделяемые от имения посредством продажи или
иным способом, с указанием их площади;

2)    прекращение записанных в  первой  графе поземельных
повинностей и сервитутов.

Вторая часть отдела также состояла из двух граф. Первая графа второй части отдела содержала следующую информацию:

1) о собственнике недвижимости;

2)        об основаниях владения;

3)        о сумме, за которую приобретено имение, если она указана
в договоре.  Кроме того, в этой графе указывалась "общность
имущества супругов".

24


Во вторую графу второй части вносились:

1) отметки   об   объявлении   собственника  несостоятельным
должником;

2)        отметки об обращении взыскания на недвижимое иму­
щество ;

3)        судебные определения об обеспечении исков, если они ка­
сались обеспечения права собственности;

4)        установленное договором или завещанием запрещение от­
чуждать недвижимость и некоторые другие.

В третьей части отдела, которая имела две графы, содержа­лась следующая информация. В первую графу вносились от­метки:

1) об обременяющих недвижимость вещных правах, кроме
тех, которые указывались во второй части;

2)        о судебных определениях об обеспечении исков;

3)        о требованиях административных органов;

4)        о принесении жалоб на действия начальника Крепостного
отделения.

Во вторую графу вносились записи об изменениях и пре­кращениях обременении недвижимости.

Четвертая часть отдела содержала подробную информацию о закладных правах, если недвижимость была заложена. Эта часть отдела содержала пять граф, в которые, в частности, вносили некоторые из рассмотренных выше отметок, если они касались возникновения, изменения или прекращения залого­вых отношений.

Каждая запись в отделе реестра состояла из текста и указа­ния года крепостной книги журнала и номера, под которым внесена в журнал просьба о производстве записи. Текст записи содержал:

1) указание на акт, на основании которого произведено ук­
репление;

2)       вид права.

Запись содержала информацию о дате ее производства и подписывалась начальником Крепостного отделения и секре­тарем.

Для сравнения: в современной России государственная ре­гистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения соответствующих записей в ЕГРП, который содержит информацию об объектах недвижи­мого имущество, существующих и прекращенных правах на них, а также сведения о правообладателях. Составными частя­ми ЕГРП являются:

1) дела правоустанавливающих документов;

2)      книги учета документов;


3) разделы реестра (ст. 12 Закона о регистрации).

Рассмотрим содержание названных частей ЕГРП.

Дела правоустанавливающих документов открываются на каждый объект недвижимого имущество. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.

Книги учета содержат данные о:

1) принятых на регистрацию документах об объекте недви­
жимого имущества;

2)       правообладателях;

3)       регистрируемом праве;

4)       заявителях;

5)       выданных свидетельствах о государственной регистрации
прав;

6)       выписках из ЕГРП;

7)       справках из ЕГРП.

Записи о правах на объект недвижимого имущество, их воз­никновении, прекращении и ограничении (обременении) содер­жатся в разделах ЕГРП. Каждый раздел состоит из трех подраз­делов:

подраздел I - содержит описание объекта недвижимости. Здесь указываются:

-    местонахождение (адрес);

-    название объекта;

-    площадь объекта;

-    назначение объекта;

-    иная необходимая информация;

подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах. В этом подразделе содержится следующая информация:

-    имя (наименование) правообладателя;

-    дата рождения правообладателя - физического лица и удо­
стоверяющий личность документ и его реквизиты;

-    реквизиты  правообладателя -  юридического  лица  (ИНН,
юридический адрес, дата и место государственной регистрации,
номер регистрационного свидетельства);

-    адрес, указанный правообладателем;

-    вид права;

-    размер доли в праве;

-    наименования и реквизиты правоустанавливающих доку­
ментов;

-    дата внесения записи;

-    имя регистратора;

подраздел III - содержит записи об ограничениях (обреме-нениях) права собственности и других вещных прав. В этот подраздел вносят записи об:


-    аренде;

-    ипотеке;

-    сервитуте;

-    сделках;

-    аресте;

-    прочих ограничениях (обременениях);

-    безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

Каждая запись в реестре - о праве, его ограничении (обре­менении) и сделке с объектом недвижимости - идентифицирует­ся номером регистрации.

Дела правоустанавливающих документов, книги учета доку­ментов и разделы ЕГРП подлежат вечному хранению. Их унич­тожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются (п. 4 ст. 12 Закона о регистрации).

Таким образом, сравнение порядка укрепления прав в доре­волюционной России и порядка современной государственной регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что:

1} определение момента возникновения права в российской дореволюционной судебной практике аналогично определению момента возникновения права по современному российскому законодательству;

2)          современный российский законодатель, в отличие от до­
революционного, не определил сроки, в течение которых после
возникновения соответствующих оснований должны быть пред­
ставлены в регистрирующий орган документы для регистрации
прав или сделок;

3)          существовавшие в прибалтийских губерниях России кре­
постные книги и реестры к ним можно без преувеличения на­
звать прообразом существующего ныне Единого государствен­
ного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Развитие системы регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним в России будет, на наш взгляд, эолее эффек­тивно, если при ее совершенствовании учитывать не только со­временный опыт государственной регистрации прав и зарубеж­ный опыт регистрации недвижимости, но и дореволюционный опыт укрепления вещных прав. При подготовке настоящей ста­тьи автор ставил своей задачей привлечь внимание специали­стов в области правового регулирования регистрационной дея­тельности к такому опыту.

(Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2002, № 1}

27


Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом

А.Р. Кирсанов

Краткий обзор существующих систем регистрации

Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии. Регистрация осуществляется путем вне­сения записи в поземельную 'книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный прин­цип системы регистрации - "без регистрации нет права".

По аналогии с системой регистрации прав построена система регистрации в России, существенным дополнением которой яв­ляется необходимость регистрации не только возникновения, прекращения, обременения, ограничения прав на недвижи­мость, но и некоторых видов сделок с недвижимостью. В по­следнем случае приведенный выше принцип дополняется сле­дующим: "без регистрации нет сделки", т.е. сделка считается не­заключенной. Если в классической системе регистрации прав с момента регистрации возникает право, то в отечественной мо­мент регистрации обусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон по сделке, так как сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной с момента регистрации.

Консенсуальная система регистрации сделок существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещ­ные права, а правоустанавливающие документы. По общему пра­вилу регистрация правоустанавливающих документов не являет­ся обязательной (из этого правила есть исключения, например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности достаточно договора. Соглашение о предмете сделки и его цене по закону является дос­таточным для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

Система традиции предполагает достаточным для перехода права собственности нотариально удостоверенной сделки или завладения. Право собственности возникает без внесения запи­си в реестр.

ОЙ


Система Торренса получила распространение в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран. Эта сис­тема близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществля­ется по заявлению продавца.

Англо-американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета докумен­тов, поскольку регистрация является технической операцией. Собственником является последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключе­ния договора и вступления во владение. В США покупатель вос­станавливает цепочку предшествующих документов на приоб­ретение недвижимости. Сделка может быть признана недейст­вительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в це­почку сделок, могут предъявить права на данную недвижи­мость. Недостаточность законодательных средств компенсируют адвокаты или страховые компании, которые стали специализи­роваться на проверке прав продавца. В настоящее время в США развивается система страхования риска утраты собственности.

На наш взгляд, страхование должно не заменять регистра­цию прав, а служить дополнительным инструментом защиты имущественных прав. Отметим, что какой бы совершенной ни была система регистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. Страхование титула собственни­ка будет развиваться и в России, но не вместо, как в США, а на­ряду с системой регистрации прав, гарантируя права добросо­вестных приобретателей.

Регистрация недвижимости в Европе

Сравним наиболее важные аспекты регистрации недвижи­мости в России и некоторых европейских странах. Регистрация прав на недвижимость в этих странах, как и в России, преду­смотрена гражданским законодательством1. В Болгарии регист­рацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществ­ляет нотариус. Право собственности возникает с момента госу­дарственной регистрации. В силу должностных полномочий не­зависимо от наличия заявления нотариус обязан зарегистриро­вать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о та­ких актах производится в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой

1   Подробнее см.:  Основные институты  гражданского права зарубежных стран. М., 2000, с. 226-246.

29


режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят от­крытый характер, справки о них могут выдаваться устно или письменно.

В отечественной системе регистрации прав информация так­же носит открытый характер, но она не может быть предоставле­на в устной форме. Закон устанавливает только письменную форму предоставления информации - в виде выписок из реестра (ст. 7 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о реги­страции). Опыт предоставления информации в устной форме за­служивает внимания, поскольку в определенных ситуациях важ­на именно оперативность полученной информации.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство. Регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления заинтересо­ванного лица, в силу его должностных полномочий. Возможно ли подобное в России? Закон о регистрации не содержит такого указания. Вместе с тем регистрация в силу должностных полно­мочий регистратора на практике возможна и у нас, например, при регистрации арестов или ипотеки в силу закона. Такие об­ременения (ограничения) регистрируются без заявления заинте­ресованных лиц.

В Венгрии регистрацию недвижимости осуществляет соот­ветствующее территориальное земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о но­вом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр не­движимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижи­мость, и архива. В разделе о собственности фиксируются сведе­ния о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ограничении прав. Поземель­ная книга в Венгрии имеет две части: в одной регистрируются земельные участки, в другой - все иные объекты недвижимости. Этот опыт представляется интересным.

Единый государственный реестр прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним в нашей стране строится по принципу единого объекта, но без такого разделения на две части. На наш взгляд, разделение реестра на две части по названному крите­рию не лишено смысла. Исследуя полномочия венгерского реги­страционного органа, обратим внимание на то, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие занесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы реги­страции прав и налоговой системы в России, возможно, потре­бует наделения такими полномочиями отечественных учрежде­ний юстиции по регистрации прав или налоговых органов. Это

30


может иметь место, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принад­лежащих им земельных участках здания и сооружения.

В Польше ведение поземельных книг отнесено к компетен­ции районных судов. Здесь действует общий принцип системы регистрации - «без регистрации нет права». Представляет инте­рес положение польского законодательства об ответственности за нарушение требования обязательности регистрации права собственности на недвижимость. Если новый собственник затя­гивает подачу заявления, суд вправе наложить на виновного штраф. Российскому законодательству такая ответственность неизвестна. Возможно, со временем опыт польского законодате­ля пригодится и в России.

Обращает на себя внимания еще одно правило, установлен­ное польским законодательством: при совершении нотариально­го акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семи­дневный срок со дня совершения акта переслать выписку из указанного акта в районный суд по месту нахождения недви­жимости для внесения записи в поземельную книгу. Российское законодательство о государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним не устанавливает сроков для подачи документов на государственную регистрацию после возникновения соответствующих оснований, например после подписания договора в надлежащей форме. На наш взгляд, ус­тановление таких сроков было бы целесообразно.

В Чехии регистрация недвижимости и связанных с ней прав осуществляется местными органами (управлениями по ведению кадастра) Чешского управления геодезии и картографии. По общему правилу права на недвижимость возникают с момента внесения соответствующих записей в кадастр недвижимости. Регистрация недвижимости в кадастре недвижимости осущест­вляется в следующих формах: внесение записи, отметка или примечание. Для каждой из этих форм законом предусмотрен специальный порядок. При этом право собственности и другие вещные права регистрируются только в форме внесения записей.

Сравнивая такую систему внесения информации в кадастр с системой ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России, обнаруживаем различие: в нашей системе предусмотрена только одна форма регистрации - внесение записей в реестр (п. 2 ст. 2 Закона о ре­гистрации) . На наш взгляд, существование различных форм реги­страции (записи, отметки, примечания) с различными процеду­рами их осуществления вполне оправданно. Об этом свидетельст­вует и опыт дореволюционной России: в реестр крепостных книг вносились записи в одной из двух форм: статьи и отметки.

31


В Чехии решение управления по ведению кадастра об отказе в регистрации можно обжаловать в вышестоящую организацию. Обратим внимание на следующее существенное отличие систе­мы регистрации в Чехии от отечественной системы регистра­ции: в России обжаловать отказ в регистрации и иные действия учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно только в суд.

Представляет интерес и установление в Чехии ответственно­сти за правонарушения в области ведения кадастра, Так, уста­новлена ответственность собственников в виде штрафа за на­рушение сроков, установленных для сообщения об изменениях внесенных в кадастр сведений, за непредоставление по запросу управления по ведению кадастра документов, необходимых для регистрации недвижимости, за предоставление заведомо лож­ных сведений, касающихся недвижимости.

В Югославии регистрация прав на недвижимость прово­дится в поземельных книгах, которые ведутся на основе зе­мельного кадастра. Ведение земельных кадастров относится к компетенции республиканских и общинных органов власти. Поземельные книги ведут общинные суды, в которых действу­ют специализированные отделы по поземельным книгам. В по­земельную книгу вносятся сведения о собственниках недвижи­мости и носителях права распоряжения. Специальный раздел поземельной книги предназначен для регистрации ограничен­ных вещных прав (ипотека, сервитут) и иных обременении не­движимости.

Представляют интерес следующие особенности ведения по­земельной книги. Для облегчения работы с поземельной книгой ведутся два реестра - вещный и личный. Первый реестр предна­значен для объектов недвижимости, второй - для правооблада­телей. Другой особенностью ведения поземельной книги являет­ся наличие, вспомогательной книги, в которой в хронологиче­ском порядке указаны документы, ставшие основанием для вне­сения регистрационных записей. Такие реестры и дополнитель­ная книга позволяют лучше ориентироваться при обращении к поземельной книге в случае необходимости поиска информации по объекту недвижимости, субъекту права или правоустанавли­вающему документу.

В Италии поземельную книгу ведет особое должностное ли­цо - хранитель поземельной книги. Хранитель ведет несколько книг для регистрации отдельных действий. Например, он ведет книгу записи судебных решений. Обязательной регистрации в поземельной книге подлежат договоры о передаче права собст­венности на недвижимое имущество, договоры аренды недви­жимого имущества на срок более десяти лет и некоторые другие


договоры, которые получают силу в отношении третьих лиц по­сле совершения соответствующей записи. Информация, содер­жащаяся в поземельной книге, является доступной для любого лица: по запросу заявителя должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить копию записи в поземельной книге, а кроме того, в рабочие ча­сы он должен предоставить поземельные книги тому, кто захо­чет с ними ознакомиться.

В Швейцарии запись в реестре недвижимости презюмиру-ет действительность сделки и служит решающим доказатель­ством положения вещей. На такой записи основывается пре­зумпция наличия прав у лица и его добросовестность. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться права и недобросовестного приобретателя. В гражданском за­конодательстве закреплен принцип публичной открытости реестра недвижимости. Однако на практике можно получить доступ к информации, содержащейся в реестре, лишь обосно­вав свой интерес. Простое любопытство не считается "оправ­данным интересом".

В Германии принцип внесения вещных прав реализован пу­тем ведения поземельной книги судом по месту нахождения объекта недвижимости. Как было отмечено выше, система реги­страции в России построена по аналогии с германской системой регистрации прав. Поэтому для сравнения рассмотрим процеду­ру ведения поземельной книги более подробно. Поземельная книга состоит из листов (страниц). Одна такая страница содер­жит сведения обо всех земельных участках, принадлежащих од­ному собственнику и находящихся в районе действия поземель­ной книги.

Каждый лист поземельной книги состоит из пяти частей: надписи, описи состояния и трех разделов. Надпись содержит информацию об участковом суде, который ведет поземельную книгу, районе поземельной книги и номере листа (например, участковый суд Potsdam, поземельная книга района Werder, лист 12345}.

В описи состояния подробно описываются земельные участ­ки, причем для каждого участка заводится отдельный лист. При описании земельных участков используют данные, предостав­ленные кадастровой службой, - границы участка, вид использо­вания (застроенная площадь, свободная земля), местонахожде­ние (адрес), размер.

В раздел I внесены собственники, в том числе участники до­левой собственности. Здесь же отмечаются правовые основания приобретения права собственности (передача права собственно­сти, наследство, приобретение на аукционе).

33


В раздел II вносятся все обременения, кроме ипотечных и пенсионных долгов. Это, например, право проезда или прохода через участок, право прокладки электрического кабеля, право проживания, поземельные налоги. Кроме того, здесь зафикси­рованы ограничения права распоряжения собственностью вла­дельца (исполнением завещания, наследованием, принудитель­ной продажей с торгов), а также предварительные записи от­носительно права собственности (записи о передаче права соб­ственности) и противоречия (если право собственности под со­мнением).

В разделе III регистрируются ипотечные долги, которые час­то обеспечивают оплату предоставленных банком ссуд, и рент­ные отчисления.

Регистрация в поземельной книге возможна на основании заявления одной из сторон сделки (в этом случае вторую сторо­ну представляет нотариус) либо совместного заявления. К заявлению прилагаются нотариально удостоверенные: раз­решение на регистрацию от лица, чьи права затрагивает реги­страция; дополнительное заявление правоотчуждателя и пра-вополучателя о передаче права собственности. Помимо пере­численных выше документов при передаче земельного участка необходимо представить подлинную справку от финансовой службы, подтверждающую уплату налога на приобретение зе­мельного участка, и удостоверение общины о неиспользовании права преимущественной покупки. Как видим, перечень доку­ментов, необходимых для регистрации прав в Германии, в от­личие от России, достаточно краток. Даже договор купли-продажи представлять не нужно, так как он, по германскому законодательству, для передачи собственности несущественен. Это, по-видимому, объясняется тем, что при совершении сдел­ки велика роль нотариуса.

После проверки документов уполномоченное лицо земельного ведомства (кандидат на должность регистратора в Германии не должен иметь юридического образования) производит регистра­цию нового собственника в поземельной книге. По факту реги­страции обеим сторонам высылается оповещение. В случае, если оплата за приобретаемую недвижимость еще не состоялась, воз­можна предварительная запись о передаче права собственности в пользу покупателя. Это гарантирует его права на приобрете­ние данной земли. На наш взгляд, регистрация сделок в России является аналогом такой предварительной записи о передаче права собственности в пользу покупателя. Существенная разни­ца заключается в том, что регистрация отдельных видов сделок в России является обязательной, а предварительная: запись о пе­редаче права собственности в Германии - дело добровольное.

34


В отличие от России, где получить информацию из реестра может любое лицо, доступ к информации, содержащейся в по­земельной книге, открыт лишь для лиц, имеющих обоснованный интерес (например, собственников или арендаторов). Только эти лица вправе получить сведения из поземельной книги. На наш взгляд, такое ограничение доступа к информации вполне оправ­данно.

Кроме стандартной поземельной книги в Германии сущест­вуют и другие виды регистрационных книг, которые построены по образцу поземельной книги. Таковыми являются книга реги­страции приватизированного жилья и поземельная книга для регистрации долевой собственности, в которых регистрируются гаражи для личного автотранспорта и квартиры, находящиеся в частной собственности; книга регистрации строительных объек­тов для записи права их наследования; книга регистрации строений и зданий, существующих в новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) в результате деления объектов недви­жимости на землю и постройки. В старых федеральных землях (территория бывшей ФРГ) все постройки - составляющая часть земельного участка и принадлежат собственнику данного участ­ка. В перспективе и в новых федеральных землях будет установ­лен общепринятый порядок, и книга регистрации зданий и строений потеряет свою значимость.

Как же обстоят дела в России? В нашей стране реализован принцип разделения учета объектов недвижимости и регистра­ции прав на них. В результате не только в учреждениях юсти­ции по регистрации прав ведется реестр (Единый государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), но и в органах кадастрового и технического учета ведутся соответ­ствующие самостоятельные реестры. На основе сведений, полу­ченных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется Единый государственный реестр объектов градо­строительной деятельности (п. 11 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной дея­тельности, утвержденного Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации № 921 от 4 декабря 2000 г.). Сведения о су­ществующих и прекративших существование земельных участ­ках содержит Единый государственный реестр земель (ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" № 28-ФЗ от 2 января 2000 г.). Как видим, и в России, и в Герма­нии существуют несколько реестров недвижимости.

Возможен ли иной подход к рассматриваемой проблеме? Для ответа на этот вопрос обратимся к опыту регистрации недви­жимости в Японии.

35


Организационно-правовые аспекты регистрации недвижимости в Японии

История создания системы регистрации прав на недвижи­мое имущество в Японии уходит в девятнадцатый век, когда в 1886 г. впервые был принят Закон о регистрации. По этому за­кону устанавливалось, что органом, осуществляющим регист­рацию, будет мировой суд. Система регистрации, созданная по примеру Германии для придания регистрации статуса юриди­ческого действия, должна была обеспечить соблюдение прин­ципа справедливости. При регистрации все регистрационные записи по каждой недвижимой вещи, являющейся объектом прав, помещались в отдельный раздел. Регистрация устанавли­валась в качестве необходимого условия совершения оборота недвижимости.

В 1899 г. в Японии был принят новый Закон о регистрации недвижимости, который упростил процедуру регистрации. В старом законе важное значение придавалось удостоверяющим документам: предусматривалось обязательное представление правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи, включение их копий в реестр и т.д. В отличие от прежнего порядка новым законом допускается непредставление правоустанавливающих документов, а в случае их подачи - воз­врат документов сторонам после завершения регистрации. Та­ким образом, происходит дистанцирование от реальных отно­шений и сведение процедуры в основном к одной подаче доку­ментов. Удостоверительная надпись о совершении регистрации стала использоваться для установления правообладателя при следующей подаче заявления о регистрации.

В современной Японии регистрацию прав на недвижимость осуществляют регистрационные палаты. Регистрационной пала­той, осуществляющей действия по регистрации недвижимости, считается управление юстиции или региональное бюро Мини­стерства юстиции Японии, а также их филиалы или отделения, в чьем ведении находится территория, где находится недвижи­мость. В ходе реформы системы в 1950 г. система кадастрового учета была переведена из налоговых управлений в ведение управлений юстиции, подконтрольных Министерству юстиции. Таким образом, управления юстиции стали органами унифици­рованного управления системой регистрации недвижимости в широком смысле.

С 1960 г. кадастровые сведения заносятся не в земельные книги, а в титульные разделы реестров недвижимости, что фак­тически означает объединение реестров недвижимости и зе­мельных книг.

36


Регистрация прав на недвижимость осуществляется, как правило, на основе заявления сторон. Заявление о регистрации подается совместно от лица, обладающего правом на регистра­цию (лица, приобретающего право собственности), и лица, не­сущего обязанность по регистрации (лица, теряющего право соб­ственности). Исключением из общего правила является регист­рация в силу официальных полномочий регистратора. Отметим, что регистрация "без заявления" возможна и в России, например при возникновении ипотеки в силу закона или наложении упол­номоченным органом ареста на недвижимое имущество.

Доказательные материалы, которые могут приниматься во внимание регистраторами при решении о регистрации или от­казе в ней, ограничены. Закон не допускает принятие решений, основанных на всех имеющихся материалах, как это делается судьями.

Регистрация осуществляется путем внесения записей в ре­естр, который состоит из титульного подраздела, в котором ре­гистрируется объект недвижимости, подраздела А, в котором ре­гистрируются сведения о лицах, являющихся субъектами права собственности, и подраздела В, в который вносятся записи об ограниченных правах, например запись об ипотеке. При срав­нении этой структуры со структурой ЕГРП последняя, на наш взгляд, явно проигрывает.

Информация о регистрации носит открытый характер. Лю­бому лицу, заплатившему денежный сбор в размере 500 йен (1 доллар США =110 йен), предоставляется информация из рее­стра. Получить информацию можно не только в регистрацион­ной палате, но и с 25 сентября 2000 г. - через фирму-посредника в Интернете. В последнем случае, правда, заинтере­сованное лицо заплатит вдвое больше.

Регистрационным делопроизводством в Японии занимают­ся служащие, нанятые управлениями юстиции из числа лиц, успешно сдавших квалификационный экзамен. Необходимо отметить, что к сдаче экзамена допускаются лица, не имею­щие высшего образования. Всего по стране работой по регист­рации заняты около 10 тыс. государственных служащих. Для сравнения; в системе регистрации России - примерно 18 тыс. человек.

В Японии развит негосударственный сектор, связанный с оказанием услуг при подаче заявления о регистрации посредни­ками: это около 14 тыс. "юридических делопроизводителей" и примерно 18 тыс. "кадастровых сюрвейеров". Специальность "юридического делопроизводителя" предполагает профессио­нальную деятельность в качестве доверенного лица при регист­рации прав, а также деятельность по составлению документов

37


для подачи в суд, прокуратуру и управления юстиции. Специ­альность "кадастрового сюрвейера" предполагает профессио­нальную деятельность по обследованию и обмеру земли и строе­ний, которые необходимы для регистрации объектов недвижи­мости, а также по подаче заявлений в управления юстиции. Во всех случаях такие квалификации присваиваются лицам, ко­торые успешно сдали государственный экзамен или в течение определенного времени работали в качестве регистраторов. Эти люди, действуя эффективно и профессионально, выступают связующим звеном между населением и государственными уч­реждениями.

Отношение к посредникам в России неоднозначное. Вместе с тем опрос населения, проведенный в Нижегородской области, свидетельствует, что от 35% (среди неимущих граждан) до 67% (среди зажиточных и богатых) опрошенных считают, что люди не должны сами заниматься регистрацией недвижимости, для этого нужны специализированные посреднические фирмы1.

В начальный период существований системы регистрации японское правительство стремилось максимально упростить процедуры регистрации. В отличие от законодательства других стран, в Японии необязательны привлечение нотариуса для под­тверждения волеизъявления при подаче заявления на регистра­цию или получение нотариального удостоверения на договорах и других правоустанавливающих документах. В целях обеспече­ния надежности системы регистрации стремление гарантиро­вать соответствие регистрируемых сведений истине проявляется в требовании "явки заявителей в регистрационную палату" и "обязательного приложения к заявлению правоустанавливающих документов". Но на практике существуют отступления от уста­новленного порядка, и если представление правоустанавливаю­щих документов затруднительно (например, при утрате), то счи­тается достаточным представление дубликата заявления.

В японском Законе о регистрации недвижимости помимо ре­гистрации прав предусмотрена отдельная и относительно само­стоятельная процедура регистрации описаний недвижимости (функция, выполняемая в России организациями кадастрового и технического учета).

Объектом регистрации являются земельные участки в сухо­путной части территории Японии. Поскольку общественные во­доемы (реки, моря, озера и пр.) являются общественными веща­ми (государственной собственностью), которые не могут быть объектом частных прав, они не подлежат регистрации. Тем не менее возможна регистрация болот, земель под каналами, путей

1 Дятлова Л.С, Зернов Д.В. и др. Население о проблемах становления госу­дарственной системы регистрации. Н.Новгород, 1999. с. 24.

38


отвода грязной воды, прудов и т.д., которые могут быть объек­том частных прав, несмотря на то, что их поверхность покрыта водой. В России регистрации подлежат права на недвижимость независимо от формы собственности - частной, государственной или муниципальной.

Поскольку физически земля представляет собой неразрывное целое, существует необходимость юридических единиц, выде­ляемых в определенных границах. В связи с этим Законом о ре­гистрации недвижимости предусматривается открытие одного реестра (использование отдельного регистрационного бланка) по каждой единице (записи) земли. Регистрация земли в реестре делает ее юридически одним земельным участком.

В России моментом возникновения (моментом прекращения) существования земельного участка как объекта недвижимости признается дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В Японии, в отличие от Германии, здания являются само­стоятельными объектами недвижимости, отдельными от земель­ных участков, на которых они расположены. В соответствии с законом зданием признается строение, прочно связанное с зе­мельным участком. Это требование является недостаточным, и в связи с этим установлены Критерии признания зданий, которые отражают цели системы регистрации недвижимости и предот­вращают возможные споры. К таким критериям отнесены:

-    прочная связь с земельным участком (физическая связь и
долговечность);

-    обладание крышей и наружными стенами или подобными
им элементами (изолированность от внешнего воздуха и др.);

-    состояние,    позволяющее   использовать   по   назначению
(применимость);

-  способность быть предметом сделок.

На наш взгляд, если бы подобные критерии были сформули­рованы в российских нормативных правовых актах, на практи­ке было бы меньше споров из-за разногласий, возникающих ме­жду заявителями и органами по государственной регистрации по поводу определений объектов недвижимости.

При регистрации земельного участка в реестр недвижимости в Японии вносятся следующие сведения:

-   местоположение (город, район, деревня);

-   номер участка;

-   категория земли;

39


-   площадь участка;

-   имя и адрес собственника (при совместной собственности -
соответствующие доли).

При регистрации здания в реестр вносятся следующие све­дения;

-местоположение (город, район, деревня};

-   номер дома;

-   вид, конструкция и общая площадь здания;

-   номер строения;

-   вид, конструкция и общая площадь прилежащих строений;

-   имя и адрес собственника (при совместной собственности -
соответствующие доли).

Процедура регистрации описания недвижимости начинается с подачи заявления собственником. Заявление может быть по­дано либо лично собственником, либо доверенным лицом - када­стровым сюрвейером. Заявления о регистрации, которые не со­ответствуют закону, отклоняются, но при этом предоставляется возможность внести дополнения и исправления. Обратим вни­мание на то, что законом ограничен срок хранения заявлений: заявления, по которым регистрация была завершена, хранятся в течение пяти лет.

В России документы, поданные на государственную регист­рацию, должны храниться вечно (п. 4 ст. 12 Закона о регистра­ции). Уже сегодня такое требование закона приводит к неоп­равданному, на наш взгляд, увеличению единиц хранения. Представляется целесообразным установить вечный срок хране­ния лишь для правоустанавливающих документов. А такие до* кументы, как заявления, документы, свидетельствующие об оп­лате регистрации, учредительные документы юридических лиц, заявления супругов о согласии на отчуждение недвижимости, и некоторые другие документы целесообразно хранить лишь в те­чение срока, установленного для предъявления иска о примене­нии последствий недействительности ничтожной сделки, т.е. де­сяти лет (ст. 181 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности в Японии осуще­ствляется на основании заявления, подписанного двумя сторо­нами сделки - продавцом и покупателем. К заявлению прилага­ются правоустанавливающие документы, которые формально удостоверяют совершение юридических действий или наступле­ние юридических событий, являющихся основаниями возникно­вения, изменения, прекращения прав, например договор купли-продажи. Если правоустанавливающий документ не составлялся или невозможно его представить, то взамен представляется дуб­ликат заявления, подписываемый двумя сторонами сделки.

При регистрации взимается плата, которая составляет 0,05% от стоимости  объекта недвижимости.     России установлена

40


фиксированная плата за государственную регистрацию, которая не зависит от суммы сделки. Переход к определению платы (или пошлины) за регистрацию в процентах от суммы сделки приве­дет, как это у нас уже было в случае нотариального удостовере­ния, к "двойной бухгалтерии": в договоре в целях снижения пла­ты будут указывать одну цену, а реально оплачивать другую. Та­кая практика показала ее главный минус - при признании сде­лок недействительными правоприобретатель возвращал отчуж-дателю только сумму, указанную в договоре.)

В Японии к заявлению о регистрации прилагаются: свиде­тельство полномочий доверенного лица; свидетельство о регист­рации печати лица, несущего обязанность по регистрации (каж­дый совершеннолетний японец имеет личную печать); свиде­тельство о месте проживания лица, имеющего право на регист­рацию. Японское законодательство называет лицо, приобре­тающее право собственности (например, покупателя), лицом, об­ладающим правом на регистрацию, а лицо, теряющее право собственности (например, продавца), лицом, несущим обязан­ность по регистрации.

Срок регистрации законом не установлен. На практике он составляет четыре-пять дней в так называемых "простых" слу­чаях и около месяца в случаях, когда, например, требуется вы­езд на место. Обратим внимание: российское законодательство о государственной регистрации не предусматривает выезд работ­ника учреждения юстиции по регистрации прав на место. Это объясняется тем, что кадастровый и технический учет в России ведут специализированные организации, информация которых является основой для заполнения ЕГРП.

Таким образом, сравнение российской и японской систем ре­гистрации показывает следующее.

1.       В Японии действует унифицированная система: управле­
ния юстиции регистрируют, во-первых, описания недвижимого
имущества (ведут учет объектов) и, во-вторых, права на него.
В России функции технического учета, кадастрового учета и
регистрации прав отнесены к компетенции трех разных орга­
низаций.

2.       Процедуры подачи заявления и собственно регистрации в
Японии просты и не вызывают сложностей во взаимоотношени­
ях правообладателей и регистраторов. В России от 65% (среди
неимущих граждан) до 76% (среди зажиточных и богатых) оп­
рошенных считают, что система регистрации - это бюрократи­
ческая  структура,   создающая дополнительные  сложности  для
населения1. Для объективной оценки результата опроса следует

1 Дятлова Л.С, Зернов Д.В. и др. Указ. соч.


иметь в виду следующее. Опрос был проведен в течение первого года работы учреждения юстиции по регистрации прав на не­движимое имущество, поэтому на его результаты повлияли "трудности роста" вновь созданного учреждения. Сам факт про­ведения опроса свидетельствует о стремлении учреждения юс­тиции к совершенствованию своей деятельности.

3.        В Японии стороны достаточно свободны в выборе формы
сделки, поскольку возможность представления дубликата заяв­
ления вместо правоустанавливающего документа (договора) де­
лает на практике возможным совершение сделки не только в
простой письменной форме, но и в устной. Гражданское законо­
дательство России оставляет решение вопроса о форме сделки
на  усмотрение   сторон,   за   исключением  договоров,   которые
должны быть совершены в нотариальной форме (рента, ипотека).

4.   Население Японии активно пользуется услугами посредни­
ков - кадастровых сюрвейеров и юридических делопроизводи­
телей.

Нетрудно предсказать развитие услуг, связанных с представ­лением интересов в учреждении юстиции и в России. В этой связи представляется целесообразным установление обязатель­ной нотариальной формы доверенности в случаях совершения сделок с недвижимостью и представления интересов заинтере­сованных лиц в учреждении юстиции.

(Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2002, № 3)


Особенностн правового регулирования общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

А.Р. Кирсанов

Принятый в 1997 г. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установил необходимость созда­ния в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основой построения и деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает законность. Об этом свидетельствуют:

1.           Наличие   законов,   регулирующих   соответствующие
общественные отношения. Законодательство о государствен­
ной регистрации включает Гражданский кодекс Российской Фе­
дерации (далее ГК), Закон о регистрации, другие федеральные
законы и иные нормативные акты Российской Федерации. За­
кон о регистрации установил основные правила, которые обяза­
тельны и для участников сделок, и для учреждений юстиции по
регистрации прав. Следует отметить, что законодательство о го­
сударственной регистрации прав находится в ведении Россий­
ской Федерации (п. 1 ст. 3 Закона о регистрации). Принимаемые
правительственные, ведомственные и локальные акты должны
строго соответствовать закону.

2.     Гарантии прав граждан и законных интересов юри­
дических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на
основании федерального закона и только в той мере, в какой это
необходимо   в  целях  защиты   основ  конституционного   строя,
нравственности, здоровья, прав и законных интересов других
лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства
(п. 2 ст. 1 ГК).

3.     Соблюдение закона всеми участниками обществен­
ных отношений, возникающих при государственной регистра­
ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

43


Общественные отношения, регулируемые законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Закон о регистрации определяет участников общественных отношений, возникающих при государственной регистрации: с одной стороны - собственники недвижимого имущества и обла­датели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с другой - органы, осуществляющие государственную ре­гистрацию (ст. 5). При более детальном подходе можно увидеть, что категория "участник" имеет более сложный характер. Дело в том, что при регистрации сделок с недвижимостью в такие от­ношения вовлечены не только правообладатели и органы госу­дарственной регистрации, но и иные лица. В первую очередь речь идет о стороне сделки, именуемой, например, покупателем, арендатором, одаряемым. Перечисленные лица в момент госу­дарственной регистрации сделки не являются правообладателя­ми, но они - полноправные участники общественных отноше­ний, регулируемых законодательством о государственной реги­страции. Участниками рассматриваемых общественных отно­шений выступают и третьи лица, чьи интересы затрагиваются при государственной регистрации, например участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве собственности.

Анализ общественных отношений, регулируемых законода­тельством Российской Федерации о государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показыва­ет, что эти общественные отношения являются двухуровневыми.

Первый уровень составляют отношения между сторонами сделки, например между покупателем и продавцом жилого по­мещения. Содержание правоотношения, возникающего между ними после подписания договора, составляет обязанность сто­рон зарегистрировать сделку. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После регистрации договора содержание правоотношения в рассмат­риваемом примере составляют обязанность продавца передать жилое помещение в собственность покупателя и обязанность по­купателя принять и оплатить это жилое помещение. Эти отно­шения являются гражданско-правовыми, носят частный харак­тер и регулируются нормами материального права.

Второй уровень общественных отношений, регулируемых за­конодательством о государственной регистрации, составляют отношения между органом государственной регистрации и зая-

44


вителями. В качестве заявителей могут выступать: правооблада­тели; стороны договора; уполномоченные правообладателем или стороной договора лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности; лица, в отношении которых приня­ты акты государственного органа, являющиеся основанием воз­никновения права; лица, в пользу которых установлен сервитут. Эти правоотношения носят характер публичных администра­тивно-правовых отношений. Они регулируются, главным обра­зом, нормами процессуального права. (Закон о регистрации, по сути, - свод правил, регулирующих процедуру государственной регистрации.)

Принципы регулирования общественных отношений, возникающих при государственной регистрадии прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Принцип законности. Этот принцип в равной мере приме­ним и к общественным отношениям первого уровня, и к обще­ственным отношениям второго уровня.

С одной стороны, действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение и прекращение граж­данских прав и обязанностей, должны соответствовать закону. С другой - учреждение юстиции по государственной регистра­ции прав как государственный орган вправе действовать строго в рамках компетенции, определенной законом.

Принцип обязательности. Право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество, их ограничения (об­ременения) подлежат обязательной государственной регистра­ции во всех случаях, когда правоустанавливающие документы оформлены после введения в действие Закона о регистрации (п. 2 ст. 8 ГК, ст. 4 Закона о регистрации).

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. Зарегистрированное право на недвижимое иму­щество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутст­вие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегист­рированными или ранее заявленными правами на данный объ­ект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о ре­гистрации) .

Принцип двойной регистрации. При совершении подлежа­щей государственной регистрации сделки, направленной на от­чуждение недвижимого имущества, например при купле-прода-

45


же квартиры, регистрации подлежат и договор, и переход права собственности к покупателю. Договор, подлежащий государст­венной регистрации, считается заключенным с момента его ре­гистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Право собственности у приобретате­ля по договору возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 433 ГК). При заключении договора об ипотеке государствен­ной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой. Государственная регистрация аренды удостоверяется посредст­вом совершения специальной регистрационной надписи на дого­воре и вьхдачи свидетельства о регистрации права аренды.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъек­тах Российской Федерации единственным органом (учреждени­ем юстиции по регистрации прав) по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Принцип гласности. Любое лицо, предъявившее удостовере­ние личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государст­венном реестре прав, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).

Законность действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Законность договора

Действия граждан и юридических лиц, направленные на ус­тановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками. Если для совершения сдел­ки необходимо волеизъявление двух и более сторон, то такая сделка совершается в виде договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении дого­вора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая приме­няется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения ус­ловие договора определяется диспозитивной нормой (ст. 421 ГК).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законам и иными правовыми актами (императивными кормами), действующими в момент его заклю-

46


нения (ст. 422 ГК). Обратим внимание на то, что обязательные для сторон правила закона могут представлять собой запреты на включение каких-то условий в договор или, напротив, предписа­ния об обязательном включении в договор определенных условий.

Цель правовой экспертизы договора, проводимой учрежде­нием юстиции по государственной регистрации прав, - устано­вить отсутствие противоречий условий договора закону. В от­ношении договора, содержащего запрещенные условия или не содержащего предписываемых законом условий либо не соот­ветствующего закону в каком-то ином отношении, применяются правила, установленные, соответственно, ст. 168, 169 ГК, о не­действительности противозаконных сделок и их последствиях. Не следует при этом забывать правило ст. 160 ГК о том, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, в целом может быть признана действительной.

Сказанное выше относится к стадии заключения договора. Поскольку после исполнения договора, направленного на отчуж­дение недвижимости, государственной регистрации подлежит переход права собственности, сторонам сделки необходимо учи­тывать, что исполнение обязательств по договору также должно соответствовать требованиям закона. В соответствии с граж­данским законодательством обязательства по договору должны исполняться сторонами надлежащим образом. Надлежащее ис­полнение обязательств по сделке с недвижимостью включает:

-   надлежащий предмет - конкретный объект недвижимости,
указанный в договоре;

-   надлежащую валюту денежного обязательства - российский
рубль;

 

-    надлежащий   способ  исполнения   обязательства  передать
недвижимость;  передача  недвижимости  оформляется  переда­
точным актом, если стороны своим соглашением не установили
иное;

-    надлежащее место исполнения,  которым является место
нахождения недвижимого имущества;

-    надлежащий срок исполнения; обязательство должно быть
исполнено в срок, установленный договором, а при отсутствии в
договоре условия о сроке - в разз^ный срок.

В связи с широко распространенной практикой оценки не­движимости, а иногда и реального расчета между сторонами в долларах США следует обратить внимание на специальное тре­бование гражданского законодательства, связанное с валютой денежного обязательства. Денежное обязательство должно быть выражено в рублях. Вместе с тем в денежном обязательстве мо­жет быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в сумме, эк­вивалентной определенной сумме в долларах США. Расчеты по

47


сделке в этом случае должны быть произведены в рублях по кур­су ЦБ РФ на день платежа, если иной курс или иная дата не ус­тановлены договором.

Законность деятельности

органов государственной регистрадин

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним проводится учреждением юстиции по госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав). Учреждение юстиции по регистрации прав- государст­венный орган, который вправе действовать только в рамках оп­ределенной Законом о регистрации компетенции.

В пределах своей компетенции учреждение юстиции по го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество о суще ствляет:

1)  прием документов, необходимых для государственной ре­
гистрации;

2)         проверку действительности  поданных заявителем доку­
ментов и наличия соответствующих прав у подготовившего до­
кумент лица или органа власти;

3} проверку наличия ранее зарегистрированных и заявлен­ных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4)         правовую экспертизу документов, представленных на го­
сударственную регистрацию прав, в целях выявления их соот­
ветствия законодательству Российской Федерации, а также про­
верку законности сделки;

5)         выявление оснований для приостановления или отказа в
государственной регистрации прав;

6)         направление юридическим лицам, гражданам, государст­
венным органам и организациям запросов с целью получения
сведений и документов, необходимых для государственной реги­
страции;

7)         внесение записей в Единый государственный реестр прав;

8)         выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

9)         совершение специальной регистрационной надписи на до­
кументах, выражающих содержание сделки;

 

10)         выдачу информации о зарегистрированных правах;

11)         принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей;

12)         ведение делопроизводства при осуществлении государст­
венной регистрации прав;

13)     обеспечение бессрочного хранения  Единого  государст­
венного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих

48


документов на недвижимое имущество, а также книг учета до­кументов.

Закон о регистрации не только определяет компетенцию уч­реждения юстиции по регистрации прав, но и содержит некото­рые ограничения, которые необходимо учитывать в его деятель­ности.

Во-первых, учреждению юстиции по государственной реги­страции прав запрещено требовать у заявителей дополнитель­ные документы, за исключением указанных в законе (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации), если последние отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Во-вторых, учреждение юстиции по государственной регист­рации прав не вправе осуществлять иную деятельность, кроме предусмотренной Законом о регистрации (п. 4 ст. 9 Закона о ре­гистрации}.

Вопрос о документах, указанных в Законе, заслуживает от­дельного внимания. В качестве оснований для государственной регистрации прав Законом о регистрации признаются:

1)  акты, изданные органами государственной власти или ор­
ганами местного самоуправления в рамках их компетенции и в
порядке,  который установлен законодательством,  действовав­
шим в месте издания таких актов на момент их издания;

2)    договоры   и  другие   сделки  в   отношении   недвижимого
имущества, совершенные в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте  расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки;

3)       акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
совершенные  в  соответствии  с  законодательством,  действо­
вавшим в месте осуществления приватизации на момент ее со­
вершения;

4)       свидетельства о праве на наследство;

5)       вступившие в законную силу судебные решения;

6} акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество (и сделок с ним) заявителю от прежнего правообладателя в соот­ветствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведе­ние кадастровых работ - территориальным органом Федераль­ной службы земельного кадастра, и (или) план объекта недви-

49


жимости, удостоверенный соответствующим органом учета объ­ектов недвижимого имущества (организацией технического уче­та и инвентаризации).

При подаче заявления о государственной регистрации физи­ческое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие его полномочия действовать от имени юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).

Истребование дополнительных документов у заявителя до­пускается только в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав обязано провести правовую экспертизу документов, представ­ленных на государственную регистрацию, а также проверку за­конности сделки (п. 9 Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, утвержденного постановлением Пра­вительство Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 г.). В связи с тем, что пределы проверки законности сделки законом не определены, на практике работники учреждений юстиции нередко руководствуются соображениями целесообразности. Например, имеют место необоснованные требования предостав­ления только нотариально удостоверенных копий документов, справок об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и других не предусмотренных законодательством о го­сударственной регистрации документов.

Среди других нарушений действующего законодательства обоснованные жалобы на действия государственных регистра­торов вызывают:

1)  нарушение установленных законом сроков регистрации.
Отметим, что применяемая в субъектах Российской Федерации
так называемая ускоренная регистрация законом не предусмот­
рена, поэтому о нарушении сроков регистрации уместно говорить
только тогда, когда срок регистрации превышает установленный
законом месячный срок (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации);

2)         взимание платы за государственную регистрацию прав,
возникших до введения в действие Закона о регистрации, Такие
права должны признаваться юридически действительными при
отсутствии государственной регистрации, введенной Законом о
регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации);

3)         взимание  платы  за  регистрацию  прав  на  недвижимое
имущество, возникших в переходный период (после введения в
действие Закона о регистрации, но до момента начала деятель­
ности учреждения  юстиции  по регистрации прав в  субъекте
Российской Федерации);

50


4)          взимание платы за регистрацию прав каждого из участ­
ников долевой собственности. Размер платы за регистрацию об­
щей собственности, как представляется, не должен зависеть от
числа сособственников;

5)          увеличение предельных размеров платы за регистрацию
на сумму налога на добавленную стоимость. Максимальная пла­
та за государственную регистрацию не должна превышать раз­
мер, установленный постановлением Правительства Российской
Федерации. Так, для физических лиц максимальный размер пла­
ты за государственную регистрацию прав на недвижимое иму­
щество не должен превышать троекратный установленный за­
коном минимальный размер оплаты труда.

Законность и деле сообразность

По мере становления и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выявилась проблема соотношения законности и целесообразно­сти. Процесс законотворчества не успевает за происходящими изменениями в общественных отношениях. Несовершенство за­конов приводит к необходимости принимать целесообразные, но не всегда обоснованные с точки зрения законодательства реше­ния. Такие решения не должны противоречить если не букве, то духу закона.

Соотношение законности и целесообразности в сфере регу­лирования общественных отношений, возникающих при госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выражается в следующем:

-     в рамках,  очерченных законодательством,  государствен­
ный регистратор выбирает наилучший, т.е. целесообразный, ва­
риант;

-     при отсутствии правового предписания государственный
регистратор действует исходя из целесообразности;

-     при наличии законодательного предписания недопустимо
руководствоваться целесообразностью.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит отдельные противоречивые нормы, что ставит учреждение юстиции перед необходимостью разрешения коллизий норм права.

Принцип законности предполагает соблюдение следующих основных правил разрешения коллизий правовых норм:

1) если противоречащие друг другу нормы исходят от разных
правотворческих органов, то применяется норма, исходящая от
вышестоящего органа.;

2)      если такие нормы приняты одним органом, то применяет­
ся норма, изданная позднее;

51


3) если специальные нормы противоречат общим нормам, то применяются специальные нормы.

В соответствии с Законом о регистрации в 1998-2000 гг. уч­реждения юстиции по регистрации прав были созданы во всех 89 субъектах Российской Федерации. Правоприменительная практика в этих учреждениях складывается по-разному вслед­ствие несовершенства законодательства о государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При разрешении имеющихся правовых коллизий и пробелов в зако­нодательстве на практике приоритет должен принадлежать принципу законности. Подмена законности целесообразностью может приводить не только к жалобам на действия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и к снижению их авторитета.

(Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2001, № 6)


Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации

М.Г. Пискунова

Становление в России единой системы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вно­сит существенные изменения в реализацию норм законодатель­ства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке не­движимости. Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о государственной регистрации). Государ­ственная регистрация - это юридический акт признания и под­тверждения государством возникновения, ограничения (обреме­нения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуще­ство в соответствии с Гражданским кодексом Российской Феде­рации. Складывающаяся в регионах различная правопримени­тельная практика учреждений юстиции, обилие и сложность норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, обусловливают актуальность публикаций на данную тему. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регист­рации подлежат не правообладатели, не сами объекты недви­жимости и не документы на нее, а гражданские правоотноше­ния по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижи­мое имущество, б) сделки с ним; в) ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юри­дические последствия.

Целью настоящей статьи является описание проблем госу­дарственной регистрации, связанных с моментом возникнове­ния права, особенностей приобретения и регистрации права общей собственности на недвижимость, оформления наследст­венных прав граждан. Данная публикация должна помочь уча­стникам рынка недвижимости определить, какие юридические последствия влечет акт государственной регистрации либо его отсутствие, и выбрать верный вариант поведения в конкретной

53


ситуации. Статья может быть полезной также для нотариусов и государственных регистраторов прав.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной реги­страции права возникают с момента государственной регистра­ции права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основ­ным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216ГКРФ:

-   право собственности;

-   право хозяйственного ведения имуществом;

-   право оперативного управления имуществом;

 

-     право   пожизненного   наследуемого   владения   земельным
участком;

-     право постоянного  (бессрочного)  пользования земельным
участком;

-  сервитут.

Система вещных прав отечественного гражданского законо­дательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут суще­ствовать только право собственности, право пожизненного на­следуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользова­ния и сервитут, причем право пожизненного наследуемого вла­дения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земель­ным участком законодательством не предусмотрено.

Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК РФ), право прожи­вать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Однако требование государственной регист­рации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регули­руемых жилищным, семейным и наследственным законодатель­ством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники,  нетрудоспособные  иждивенцы.  В исключитель-


ных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением не­собственниками не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что эти права не участвуют в граж­данском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодате­лем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п, 2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотари­ального удостоверения или регистрации сделок с жилыми поме­щениями являются выписки из домовых книг, справки пас­портных столов. Не предусмотренная законом регистрация прав пользования жилыми помещениями привела бы к выполнению несвойственной учреждениям юстиции административной функции паспортно-визовой службы МВД РФ.

Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. № 767 утвержден порядок регистрации прав пользования жи­лым помещением членами семьи собственника в соответствии со ст. 292 ГК РФ, которая производится на основании совмест­ного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи. Данный акт субъекта Российской Федерации противоре­чит ст. 3, 11 Закона о государственной регистрации, согласно которой субъекты РФ вправе принимать акты только в части создания органов регистрации и определения платы за регист­рацию, а также п. «О» ст. 71 Конституции РФ, относящему граж­данское законодательство к исключительному ведению Россий­ской Федерации.

К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения иму­ществом, приобретенным, учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учре­ждения может возникнуть только вещное право, подлежащее го­сударственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйст­венное ведение, оперативное управление) конкретного учрежде­ния определяется в соответствии со ст, 299 ГК РФ, а для образо­вательных учреждений - в соответствии с федеральными зако­нами «Об образовании» и «О высшем и послевузовском профес­сиональном образовании».

Не является вещным правом, подлежащим государственной регистрации,   и   ипотека.   Несмотря   на  дискуссию   о   вещно-


правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости яв­ляется обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что не­движимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает владения ве­щью, а при гибели предмета залога право залога не прекращает­ся (п. 2 ст. 345 ГК РФ}1. Как известно, залог возникает в силу до­говора или в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). В случае заключе­ния договора об ипотеке в Едином государственном реестре ре­гистрируется сделка. Возникновение залога в силу закона (на­пример, при купле-продаже в кредит, с рассрочкой платежа на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, либо при передаче недвижимости под выплату ренты согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ) отражается в реестре как обременение права залогодателя.

Определенную проблему породило название "Государ­ственная регистрация права аренды" ст. 26 Закона о государст­венной регистрации. До сих пор продолжаются дискуссии о том, что должно быть зарегистрировано: договор аренды как сделка, право аренды или обременение права арендодателя. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ перечень прав, подлежащих государственной регистрации, может быть дополнен иными законами. При том, что в Гражданском кодексе содержатся требования о государст­венной регистрации только договоров аренды, может сложиться мнение, что Законом о государственной регистрации прав уста­новлено новое право, подлежащее государственной регистрации наряду с договорами аренды, - "право аренды". Однако не бук­вальное, а логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, данного закона и Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (далее- Правила ведения ЕГРП), позволяет сделать вывод, что никакого нового «права аренды», подлежащего регистрации, Закон о государственной регистра­ции не устанавливает.

Пунктом 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации ус­тановлено, что в тексте закона под государственной регистра­цией прав подразумевается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ог­раничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодек­сом РФ, То есть понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процеду­ру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским

1 Брагинский М.И., ВитрянскиЙ В.В. Договорное право: общие положения. М., Статут, 1998. с.402-403.


^


 

кодексом. Только Кодексом может быть конкретно установле­но, что подлежит регистрации - право, сделка или обременение (ограничение) права. В абз. 2 п. 1 ст. 26 Закона о государствен­ной регистрации говорится, что с заявлением о регистрации права аренды может обратиться одна из сторон договора арен­ды недвижимости. Но с заявлением о регистрации своего права может обратиться только правообладатель. Если считать, что ре­гистрации подлежит право аренды, то получается, что с заявле­нием может обратиться только арендатор, а это противоречит данной норме. Далее в п. 2 ст. 26 указывается, что на государ­ственную регистрацию представляется договор аренды, а в п. 3 также говорится о регистрации договора. Таким образом, Закон о государственной регистрации не устанавливает обязательно­сти государственной регистрации права аренды помимо регист­рации договоров аренды, определенных в ГК РФ. Дополнительно подкрепить данную позицию можно ссылкой на авторитетный постатейный комментарий к Закону о государственной регист­рации1, а также на публикации в прессе2. Право аренды возни­кает у арендатора на основании заключенного надлежащим об­разом договора аренды. Если договор не подлежит государст­венной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одно­го документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если договор подлежит реги­страции, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная "регистрация права аренды" также не может быть осуществлена (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Записи о подлежащих государственной регистрации правах вносятся в подраздел II соответствующего раздела Единого госу­дарственного реестра, перечень таких прав установлен п. 38 Правил ведения ЕГРП, в котором "право аренды" не указано. Записи об аренде содержатся в III подразделе разделов Единого государственного реестра прав, содержащем записи об ограни­чениях (обременениях) прав на основании подлежащих обяза­тельной государственной регистрации договоров (п. 43 Правил ведения ЕГРП). Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи в часть III-1 раздела Единого государственно­го реестра. Со дня внесения такой записи договор считается за-

1   Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / Под общ.
ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. - С. 193-194.

2   С.  Козлов. Договор аренды недвижимости.  Неоднозначность правовых
норм. - ЭЖ-ЮРИСТ, 1999, № 7.

57


ключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), соответственно арендатор при­обретает обязательственное прав© аренды. Договор аренды об­ременяет арендованную недвижимость, поскольку в случае от­чуждения договор не прекращается, а новый приобретатель становится правопреемником арендодателя в силу закона (ст. 617ГКРФ).

Момент возникновения прав на недвижимость

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на не­движимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права являет­ся возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимо­сти, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым по­следствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный до­говор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные ст. 454 ГК РФ взаимные обязательства сторон: продавца- пере­дать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства- это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление вто­рого регистрационного действия - регистрации его права. Толь­ко с момента внесения второй регистрационной записи в Еди­ный государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исклю­чения из этого правила. Только с момента государственной ре­гистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГКРФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечислен-

58


ных ниже случаях она только подтверждает существование пра­ва, т. е. имеет правоподтверждающее значение.

Возникновение права на недвижимость с момента, отличного от момента государственной регистрации

1. Право собственности на наследственное имущество воз­никает с момента открытия наследства.

В соответствии со ст. 546 ГК РСФСР 1964 г. принятое на­следство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 528 ГК РСФСР)1. Наследники вправе, но не обязаны получить в но­тариальной конторе свидетельства о праве на наследство, кото­рые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимость. Принявшие наследство наследники мо­гут произвести раздел наследственного имущества в соответст­вии с причитающимися им долями. Договор (соглашение) о раз­деле оформляется после получения свидетельства о праве на на­следство, после заключения соглашения свидетельство на на­следство с долями, определенными по закону или завещанию, изымается, поскольку долевая собственность на наследственное имущество прекращается. Наследники, осуществляя раздел на­следства, действуют как собственники в силу закона. Зачастую учреждения юстиции отказывают в регистрации их прав на ос­новании договора раздела, ссылаясь на то, что без регистрации возникшего права на наследство в долях наследники не приоб­ретают права на недвижимость и поэтому не могут распоря­диться ею. Такие отказы неправомерны, предварительная госу­дарственная регистрации права долевой собственности перед разделом наследства не требуется2.

1    Прим. авт. Ст.   1152,   1164 ГК РФ (часть третья, вступившая в силу с
1 марта 2002 г.) также установлено, что принятое наследство признается
принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия на­
следства независимо от момента государственной регистрации.

2    Прим. авт. Ст. 1165 ГК РФ установлено, что государственная регистра­
ция прав наследников при разделе наследства осуществляется на основании
соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве
на наследство, а если государственная регистрация была осуществлена до
заключения соглашения о разделе наследства, то на основании данного со­
глашения. Поскольку при разделе наследства право на недвижимость при­
обретается на основании сделки, а не в порядке правопреемства, то оно
возникает с момента государственной регистрации.

59


2.       Другим случаем правопреемства как способа приобрете­
ния права собственности на имущество, не имеющее собствен­
ника, является реорганизация юридических лиц (п. 2 ст. 218
ГКРФ). При реорганизации право у вновь образованных органи­
заций возникает с момента их государственной регистрации
в
государственном реестре юридических лиц. Основанием возник­
новения права являются передаточный акт или разделительный
баланс (ст. 58 ГК РФ). Юридическое лицо считается реорганизо­
ванным с момента государственной регистрации вновь возник­
ших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоеди­
нения - с момента внесения записи о прекращении деятельности
присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

3.   В случае приватизации жилых помещений право возника­
ет с момента регистрации договора
безвозмездной передачи в
уполномоченном органе местного самоуправления согласно ст. 7
Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жи­
лищного фонда в  Российской Федерации"  в  редакции ФЗ  от
11.08.94 № 26-ФЗ, а не с момента государственной регистрации
права в учреждении юстиции1.

4.   Право, установленное решением суда, возникает с мо­
мента, определенного решением.
Это закреплено п. 1 ст. 28 За­
кона о государственной регистрации, Однако указание момента
возникновения права в судебном решении не обязательно, по­
скольку содержание судебного решения должно соответствовать
нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодек­
сов, но не нормам законодательства о государственной регист­
рации. Если момент возникновения права не указан в решении,
то права на недвижимость регистрируются на общих основани­
ях и возникают также по общему правилу с момента государст­
венной регистрации.

Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возник­новения права на недвижимость устанавливается не процессу­альными нормами, а материальными нормами гражданского права. Права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГКРФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную построй­ку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) могут быть признаны судом, но возникнут в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ с момента государственной регистрации.

1 Прим. авт. В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального за­кона от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ »О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право собст­венности на приватизированное жилье возникает с момента государствен­ной регистрации.

60


5.   При   приватизации  государственное и муниципальных
предприятий
путем акционирования (преобразования в откры­
тые акционерные общества, 100 % акций которых принадлежат
государству) право на имущество, включенное в уставный капи­
тал в соответствии с планом приватизации,  возникает с мо­
мента государственной регистрации  акционерного  общества
как юридического лица
(Постановление Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разреше­
ния споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав», п. 12). Согласно ст. 217 ГК РФ государственное и
муниципальное имущество передается в частную собственность
в порядке,  предусмотренном законодательством  о приватиза­
ции. При этом для возникновения права собственности акцио­
нерного общества не требуется окончания приватизации пред­
приятия, срок которого определяется моментом отчуждения 75%
акций государства (муниципального образования) либо сроком,
предусмотренным планом приватизации.

В ряде случаев момент возникновения права на недвижи­мость совпадает с государственной регистрацией другого права.

6.    При возмездном приобретении имущества одним из суп­
ругов право совместной собственности другого супруга возника­
ет с момента регистрации права того супруга,  на чье имя
оформлен правоустанавливающий документ, если брачным до­
говором не установлен правовой режим имущества, отличный от
законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 Семей­
ного кодекса РФ).

7.          Долевая  собственность  на  общее  имущество  в много­
квартирном жалом доме и кондоминиуме возникает с момента
государственной регистрации права на жилое помещение
в жи­
лом доме или кондоминиуме, поскольку право долевой собствен­
ности на общее имущество неразрывно связано с правом на жи­
лое помещение (ст. 290 ГК РФ, п. 2 ст. 23 Закона о государст­
венной регистрации прав).

 

8.       С момента регистрации права хозяйственного ведения или
оперативного   управления   государственного    (муниципального)
предприятия или учреждения возникает в силу закона право соб­
ственности государства или муниципального образования, в чьем
ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК РФ).

9.   Право на земельный участок при продаже находящейся на
нем недвижимости возникает с момента государственной ре­
гистрации права на недвижимость (ст. 552 ГК РФ), Таким спо­
собом право возникает не на весь участок продавца, а только на
его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее ис­
пользования. Этот случай также можно отнести к случаям при­
обретения   права  в   порядке   правопреемства   (см.   абз. 2   п. 3

61


ст. 552  «приобретает право пользования  соответствующей ча­стью земельного участка на тех лее условиях, что и продавец»)1.

10. Особый порядок предусмотрен для возникновения прав публичных собственников Постановлением Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной соб­ственности в Российской Федерации на федеральную собствен­ность, государственную собственность республик в составе Рос­сийской Федерации, краев, областей, автономной области, авто­номных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муни­ципальную собственность" от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 (п. 9). Право собственности субъектов РФ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента принятия постановления Правительства РФ о передаче, а если постановление не было принято в течение 3 месяцев со дня регистрации в Мингосиму-ществе РФ перечней объектов, представленных соответствую­щим субъектом, то право возникнет с момента принятия реше­ния о принятии объектов в собственность.

Документом, подтверждающим право федеральной, государ­ственной и муниципальной собственности на отдельные объек­ты, является соответствующий реестр собственности, а до вне­сения объекта в реестр - перечень объектов, составленный в со­ответствии с указом Президента от 18 марта 1992 г. № 114-РП.

Особо рассмотрим способ приобретения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Законом СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (ст. 7), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (с изменениями от 24 июня 1992 г.) было установлено, что члены указанных потребительских коопе­ративов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, да­чу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имуще­ство и вправе распоряжаться им по своему усмотрению - про­давать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям бы­ла придана обратная сила: член кооператива является собствен­ником независимо от того, когда им уплачен пай: до или после вступления в действие закона2.

1   Прим. авт. Данное утверждение является весьма спорным. Исследова­
нию порядка приобретения прав на земельный участок при отчуждении не­
движимости посвящена отдельная статья.

2   Некоторые вопросы практики ВС РСФСР, возникшие при рассмотрении
гражданских дел в кассационном и надзорном порядке. // Бюллетень ВС
РСФСР.- 1991.-No 10.-C. 13; № П.-С. 11.

62


Однако вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ связало возникновение права не только с полной выпла­той пая, но и с моментом государственной регистрации. По мнению Е.А. Суханова1, взаимоотношения потребительского кооператива как собственника и граждан-пайщиков как его членов, пользующихся соответствующими объектами недвижи­мости, предоставленными им кооперативом, носят срочный ха­рактер. Как только пайщик полностью выплатит паевой взнос за такой объект, он приобретает на него право собственности, ко­торое в силу п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК подлежит обязательной го­сударственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК РФ не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе, т. е. право возникнет на основа­нии полной выплаты пая, но с момента государственной регист­рации.

В то же время материалы судебной практики и ранее дейст­вовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности, а также неоднозначное толкование п. 4 ст. 218 ГК РФ дают право на другую точку зрения. Так, П.В. Крашенинников указывает, что член кооператива приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона2.

Государственная регистрация и правосубъектность. Наследственные права граждан

Определение момента возникновения права на недвижи­мость имеет важное практическое значение. Как уже отмеча­лось, государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Субъектами таких правоотношений являются физические и юридические лица, обладающие гражданской право- и дееспо­собностью (правосубъектностью). Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рожде­ния и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законно­сти сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, от-

1   Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федера­
ции. - М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК». - 1995. -
С. 218.

2   Правовая основа сделок с недвижимостью / Права на недвижимость ре­
гистрирует государство. - С. 35.

63


крывается наследство, и возникшие при жизни права и обязан­ности переходят к наследникам в порядке правопреемства. По­этому учреждения юстиции не регистрируют справки о полной выплате умершим пая в кооперативе, решения судов о призна­нии права умершего, договоры приватизации с участием умер­ших. Если указанные документы попадают в выше приведен­ный перечень исключений и подтверждают возникновение пра­ва при жизни гражданина без государственной (или иной) реги­страции, то они являются основанием для включения имущест­ва в наследственную массу, но не для государственной регист­рации прекратившегося права наследодателя.

Аналогично решается проблема в случае признания судом. права умершего на имущество. Это решение подтверждает приобретение права собственности наследодателем при жизни. Но поскольку все права гражданина, в том числе и признанные судом, прекратились его смертью, государственная регистрация права датой позже даты смерти не может быть произведена. Судебное решение о признании прав наследодателя является ос­нованием для включения имущества в. наследственную массу и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, кото­рое является бесспорным основанием для государственной реги­страции права наследников на недвижимость. Нотариус, оформляя наследство, вправе дополнительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав о правообладателе наследуемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в отсутствии противоречий между данными реестра и судебным решением на тот случай, если имущество выбыло из владения наследодателя при жизни.

Проблемы возникают и в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имущест­вом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учрежде­нии юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ) и как недействительная сделка не может порождать право­вых последствий (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следует отметить, что к этому случаю пункт 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистра­ции, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъ­екта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в слу­чае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив от­каз в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически ис­полнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников право-

64


отчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательст­венные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения зако­на до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если договор отчуждения не подлежит государственной регистрации (например, купли-продажи или мены недвижимости нежилого назначения), то такой договор считается заключенным с момента подписания его сторо­нами. В этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве.

Если после заключения договора отчуждения недвижимости, но до регистрации перехода права скончался правоотчужда-тель, то возникает правопреемство на стороне продавца. Если был подписан передаточный акт,, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользо­вания при жизни наследодателя и права на которое обременены обязательствами по договору. В этом случае регистрация пере­хода права на основании договора, заключенного е простой письменной форме, осуществляется в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации по заявлению обе­их сторон договора, где на стороне продавца действуют наслед­ники. Если наследники уклоняются от регистрации перехода права, то таковая может быть осуществлена согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения. Если же договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в учреждении юс­тиции как сделка и исполнен сторонами, то регистрация права приобретателя может быть осуществлена только по его заявле­нию, как это установлено абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона о государст­венной регистрации. Смерть право отчуждателя не является препятствием для государственной регистрации перехода права к приобретателю.

Если после государственной регистрации сделки скончался правоприобретателъ, то, как отмечалось выше, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако ес­ли недвижимое имущество было передано по передаточному ак­ту приобретателю, правоотчуждатель, оставаясь титульным соб­ственником, тем не менее утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотно­шение вступают наследники. После исполнения всех обяза­тельств наследодателя (например, оплаты имущества, если тако­вая не была произведена им при жизни), они приобретают пра­во общей долевой собственности на имущество. Если имущество не было оплачено приобретателем при жизни, то отчуждатель

65


вправе как кредитор наследодателя предъявить претензии в по­рядке, предусмотренном ст. 63 Основ законодательства РФ о но­тариате. Государственная регистрация перехода права к на­следникам как правопреемникам по договору может быть осу­ществлена на основании договора отчуждения и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Таким образом, основной проблемой является смерть одной из сторон до государственной регистрации сделки. Статья 16 (абз. 4 п. 1) Закона о государственной регистрации устанавлива­ет, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора. Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию регистрация даже нота­риально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны. Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивени­ем. В п. 3 ст. 596 ГК РФ впрямую установлено, что договоры по­жизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту за­ключения договора, ничтожны. Если такой договор будет заре­гистрирован в учреждении юстиции после смерти получателя ренты, то он будет ничтожным в силу прямого указания закона, несмотря на проведенную регистрацию. Во многих регионах сложилась практика подачи заявления на регистрацию обеими сторонами и в случае нотариального удостоверения договора. В случае подачи заявления только одной стороной (особенно ес­ли с момента нотариального удостоверения прошло много вре­мени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п. 1 ст. 19 За­кона о государственной регистрации). Данной статьей не уста­новлен «срок годности» нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот пе­риод в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только поря­док государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить основным положениям Ко­декса и препятствовать проверке учреждениями юстиции за­конности сделок с недвижимостью.

В связи с данным вопросом хотелось бы обратить внимание на недопустимость расширительного толкования абз. 3 п. 8 По­становления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно указанному разъяснению, если гражданин, подав необходимые для привати­зации документы, умер до оформления договора или до его ре­гистрации в местной администрации, то это не является осно-

66


ванием для отказа судами в удовлетворении требований наслед­ников о включении жилого помещения в наследственную массу. Если гражданин выразил волю на приватизацию при жизни, этот факт сам по себе не является основанием для возникнове­ния его права собственности, а дает основание для наследников требовать в судебном порядке включения недвижимости в на­следственную массу и дальнейшее оформление прав на наслед­ство в установленном порядке. Если наследники не заявят в суд своих требований, то квартира останется в государственной (муниципальной) собственности. Таким образом, указанный су­дебный документ не допускает возможности приобретения пра­ва собственности на основании только волеизъявления гражда­нина. Но на практике некоторые органы по приватизации жи­лья неправомерно руководствуются данным разъяснением. Дело доходит до оформления договора передачи с включением фами­лии умершего в качестве стороны договора и словом «умер» в скобках. Договор передачи должен заключаться с живыми на­нимателями, если один из них скончался после подачи заявле­ния в орган по приватизации, но до оформления договора, то это проблема наследников. Ссылаясь на этот судебный доку­мент, нельзя говорить и о государственной регистрации сделки в случае смерти одной из сторон только на том основании, что ли­цо выразило свою волю при жизни.

Часто на практике учреждения юстиции обнаруживают, что запись о праве или сделке внесена в реестр датой позже даты смерти правообладателя. Например, в случае выдачи граждани­ном доверенности на сбор документов и заключение договора приватизации жилья от его имени. После смерти доверителя его представитель, действуя на основании доверенности, подписал договор приватизации и заявил о государственной регистрации права. Учреждение юстиции зарегистрировало по заявлению представителя право умершего гражданина, не зная о смерти. Представляется, что в случае обнаружения такого факта (сличе­ния даты внесения записи о праве в реестр и даты, указанной на свидетельстве о смерти), такая запись должна быть погашена учреждением юстиции самостоятельно. Можно возразить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в су­дебном порядке и учреждению юстиции не дано право само­стоятельно отменять собственную регистрацию. Но указанная норма говорит о зарегистрированном праве, а в случае государ­ственной регистрации после прекращения правосубъектности лица нельзя говорить о праве, можно говорить только о записи в реестре. Как отмечалось ранее, регистрируются правоотноше­ния. Внесение записи в реестр приобретает силу юридического

67


акта только в соответствии с общими положениями гражданско­го законодательства. Внесение записи о праве или о сделке по­сле смерти правообладателя или участника сделки не имеет силы юридического акта и не может «реанимировать» правоотноше­ние, прекратившееся исчезновением субъекта права. Эта серь­езная проблема правоприменительной практики государствен­ной регистрации требует решения путем принятия специального нормативного акта. Разумеется, что в случае последующих сде­лок с таким имуществом вопрос должен решаться с учетом за­конных прав добросовестных приобретателей, полагавшихся на записи в Едином государственном реестре. Возможно, что это будет подзаконный акт, поскольку действующее законодатель­ство позволяет урегулировать вопрос без внесения изменений в Закон о государственной регистрации.

Проблемы могут иметь место и при регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации юридического лица-продавца недвижимости. Договор купли-продажи недвижимо­сти нежилого назначения считается заключенным с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, со­держащего все существенные условия сделки. Если недвижимое имущество было передано по передаточному акту покупателю, то организация-продавец, оставаясь титульным собственником, утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненно­го им обязательства, возникшего из договора. Покупатель явля­ется законным владельцем такого имущества (п. 14 Постановле­ния Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). До момента госу­дарственной регистрации перехода права к покупателю послед­ний, пользуясь и владея имуществом, не вправе распоряжаться им. Если до государственной регистрации перехода права к по­купателю организация-продавец ликвидирована в установлен­ном для юридических лиц порядке, то ее права прекращаются без правопреемства со дня внесения записи о ликвидации в го­сударственный реестр юридических лиц. Но это не является препятствием для регистрации права покупателя на приобре­тенное имущество. Регистрация возникновения права осуществ­ляется в установленном порядке после проведения правовой экспертизы учреждением юстиции договора купли-продажи как основания для регистрации. Естественно, что одним из условий законности такой сделки является принадлежность имущества продавцу на праве собственности, поэтому покупатель обязан представить такие документы в регистрирующий орган. В про­тивном случае в регистрации может быть отказано, после чего покупатель может обратиться за признанием своего права в суд.

68


Особенности государственной регистрации права общей собственности

Право общей долевой собственности представляет собой еди­ное право, особенностью которого является то, что оно принад­лежит одновременно нескольким лицам. Доля в праве общей собственности не означает права собственности на определен­ную часть недвижимости. Государственная регистрация права совместной собственности производится внесением одной запи­си о праве с указанием в качестве субъектов права всех совме­стных собственников. Государственная регистрация права доле­вой собственности осуществляется внесением записи о праве каждого сособственника с указанием его доли в праве. Важной особенностью общей собственности является то, что она возни­кает одновременно при поступлении одной вещи в собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК РФ), Возникает вопрос о необхо­димости одновременной государственной регистрации права всех сособственников. Поскольку для регистрации долевой соб­ственности требуется подача каждым правообладателем заявле­ния с приложением документа об оплате, это создает сложности в случае нежелания одного из сособственников регистрировать свое право. Однако порядок регистрации долевой собственности также зависит от основания и момента возникновения права.

На основании договоров приобретения недвижимого имуще­ства в общую собственность право на недвижимое имущество возникает у приобретателей с момента государственной регист­рации права, которая осуществляется одновременно по заявле­нию всех сособственников путем внесения записей о праве ка­ждого участника с указанием его доли. В данном случае госу­дарственная регистрация права только одного из сособственни­ков не может быть произведена без регистрации прав осталь­ных. Например, если недвижимость приобретена тремя покупа­телями, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, невозможно осуществить регистрацию права только двух сособственников с указанием 2/3 доли в праве. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел и она ос­талась в собственности продавца. Продавец не передавал каж­дому покупателю по 1/3 доли, он передал одну вещь в собствен­ность трех лиц, и право собственности на имущество может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один до­говор приобретатели обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как укло­нение от государственной регистрации, случаи которого уста­новлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

69


Если один из сособственников отчуждает принадлежащую ему долю в праве, то право на недвижимость возникнет у при­обретателя доли с момента государственной регистрации права в соответствии с требованиями ст. 251 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае регистрация осуществляется по заявлению приобретателя путем внесения в реестр записи о его праве с указанием размера доли. Требовать регистрации права осталь­ных сособственников регистратор не может, поскольку их право возникло ранее и признается юридически действительным.

В случае наследования имущества в долях право собствен­ности у наследников возникает не с момента государственной регистрации, а с момента открытия наследства в силу ст. 546 ГК РСФСР 1964 г. Свидетельства о праве на наследство выда­ются нотариусом всем наследникам или каждому в отдельно­сти в зависимости от их желания. Данные свидетельства под­тверждают бесспорное право и являются основанием для госу­дарственной регистрации в соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. В данном случае при подаче заявления одним из наследников регистрация его права также может быть осуществлена без регистрации прав других наследников.

При приватизации коммунальной квартиры один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участни­ками. Если квартира передается в долевую собственность, то количество подлинных экземпляров договора должно соответст­вовать числу участников. Договор приватизации, например, «25/86 доли коммунальной квартиры» неправомерен, поскольку объектом приватизации могут являться находящиеся в найме жилые помещения: коммунальная квартира в целом, либо со­стоящая из одной или нескольких комнат часть квартиры, либо иное жилое помещение. В случае приватизации коммунальной квартиры возникает право долевой собственности в целом на квартиру как объект недвижимости. Как отмечалось выше, дан­ное право возникает не с момента государственной регистрации в учреждении юстиции, а с момента регистрации договора в ор­гане местного самоуправления. В подобной ситуации каждый из участников приватизации может обратиться за государственной регистрацией права собственности независимо от других1.

Регистрация права долевой собственности на основании ре-имения суда также должна быть произведена без регистрации прав остальных сособственников, поскольку согласно п. 1 ст. 28

1 Прим. авт. В настоящее время в связи с изменениями в Законе о прива­тизации жилищного фонда за регистрацией права общей долевой собствен­ности должны обратиться все участники приватизации, поскольку право возникает с момента государственной регистрации.

70


Закона о государственной регистрации регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

При заключении участниками общей собственности согла­шения об установлении (изменении) долей записи о правах с указанием новых долей должны быть внесены в Единый госу­дарственный реестр одновременно по заявлениям всех сособст-венников. Если общая собственность была ранее зарегистриро­вана в учреждении юстиции, то производится не государствен­ная регистрация, а внесение изменений в существующую реги­страционную запись. В соответствии со ст. 251 и 233 ГК РФ доля в праве собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в случае отчуждения до­ли сособственником. Но доли в существующем праве собствен­ности определяются законом или соглашением между сособст-венниками, при этом законом не установлено, что доли возни­кают с момента государственной регистрации. В случае общей собственности в Едином государственном реестре регистрирует­ся не право на долю, а право собственности с указанием или без указания размера долей, поскольку долевая и совместная собст­венность - только виды одного вещного права собственности. Неверно будет утверждать, что, например, при определении до­лей прекращается совместная собственность и возникает собст­венность долевая. Как отмечалось выше, с момента государст­венной регистрации у сособственников возникает одно право на один объект недвижимости, но определение долей в существую­щем праве с моментом государственной регистрации не связано.

Если граждане приобрели в совместную собственность квар­тиру и зарегистрировали в учреждении юстиции право совмест­ной собственности, а впоследствии соглашением установили до­ли, превратив совместную собственность в долевую, то следует обратиться не за регистрацией права долевой собственности, а за внесением изменений. При этом каждому из долевых собст­венников должно быть выдано свидетельство о регистрации с указанием его доли в праве. В качестве основания указывается правоустанавливающий документ, на основании которого ранее возникла совместная собственность, а также соглашение об ус­тановлении (изменении) долей. Если учесть, что соглашение об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежа­щей государственной регистрации, и не требует обязательного нотариального удостоверения, то затраты на изменение совме­стной собственности на долевую или на изменение размера до­лей будут минимальными.

Дополнительные трудности возникают при определении доли умершего, если при жизни он являлся участником совместной

71


собственности, следовательно, его доля не была определена. В подобной ситуации давать советы о нежелательности образо­вания совместной собственности лицами, не являющимися суп­ругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства, уже поздно. В нотариальной практике имеют место соглашения об определении долей между сособственниками, причем «от имени умершего» (!) действуют наследники. Данные соглашения не подлежат регистрации в учреждении юстиции, потому что не входят в число сделок, подлежащих регистрации, следовательно, считаются заключенными с момента подписания сторонами. Кроме того, заключить соглашение от имени лица, чья право­субъектность прекратилась смертью, также невозможно. Если споры между наследниками и другими участниками общей соб­ственности отсутствуют, то долю умершего не надо определять в судебном порядке, тем более если доли признаются равными со­гласно ст. 254 ГК РФ. Соглашения, в которых наследники вы­ступают не от имени умершего, а от собственного имени как универсальные правопреемники наследодателя, не противоречат законодательству. Выход видится в том, что определенная та­ким образом доля умершего включается нотариусом в наследст­венную массу и права на нее приобретаются в установленном порядке. Если до этого в Едином реестре было зарегистрировано право совместной собственности, то по заявлению участников общей собственности в реестр на основании такого соглашения вносятся изменения (указываются определенные соглашением их доли), а также производится регистрация прав наследников на основании нотариального свидетельства. Если ранее право совместной собственности в реестре не зарегистрировано, то производится государственная регистрация права всех участ­ников, причем основанием для записей о праве наследников яв­ляется свидетельство о праве на наследство, а основанием для записей о праве других участников - документ, подтверждаю­щий возникновение совместной собственности и соглашение об определении долей.

Согласие участников долевой собственности на государственную регистрацию

Согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявле­нию о государственной регистрации должны прилагаться согла­сия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Указанное требование порождает сложности при государствен-

72


ной регистрации прав1. Но это требование должно соответство­вать положениям Гражданского кодекса (в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ) об общей собственности. ГК РФ установлена толь­ко одно ограничение реализации правомочий по распоряжению долей в праве - соблюдение права остальных участников общей собственности на преимущественную покупку при возмездном отчуждении доли (п. 2 ст. 246, ст. 250). Если материальной нор­мой не предусмотрено согласия на отчуждение доли, то процес­суальная норма не может предоставить каких-либо новых прав остальным сособственникам в ущерб обладателю доли. Необхо­димость согласия участников общей собственности на государ­ственную регистрацию доли определяется способом приобрете­ния права в соответствии с Гражданским кодексом,

Возможны следующие случаи приобретения и регистрации права долевой собственности.

1.       При возникновении долевой собственности на основании
договоров, подписанных всеми долевыми собственниками (на­
пример, при приобретении недвижимости в долевую собствен­
ность, заключении соглашения об установлении, изменении до­
лей), данные договоры выражают согласие всех сособственни­
ков, поэтому для регистрации их долей в праве подачи отдель­
ных заявлений о согласии каждым из них не требуется.

2.       Если возмездный договор отчуждения одним из участни­
ков доли в праве удостоверен нотариально, то нотариус должен
удостовериться в соблюдении права преимущественной покупки
доли. Доказательством могут служить: заявления от других со­
собственников об отказе от права преимущественной покупки,
свидетельства  нотариальной   конторы   о   передаче   извещения
продавца о продаже доли сособственникам, если с момента из­
вещения всех сособственников до удостоверения договора про­
шло более месяца. Если право преимущественной покупки при
возмездном  отчуждении  соблюдено,  то  нотариально удостове­
ренные копии таких доказательств могут заменить согласия дру­
гих сособственников и предотвратить приостановку регистрации.

3.   В случае возникновения доли в праве на основании воз­
мездной сделки, заключенной в простой письменной форме, к

1 В данную статью Федеральным законом от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ внесе­ны изменения. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимы документы, подтверждающие соблюдение преимуществен­ного права покупки доли, - отказы остальных участников долевой собственно­сти, заверенные нотариально или оформленные в учреждении юстиции, либо документы, подтверждающие, что продавец доли известил остальных сособст­венников о намерении продать долю. Если со дня извещения на день подачи Заявления в учреждение юстиции не истек месячный срок, то регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца, после чего начина­ется течение общего месячного срока государственной регистрации.

73


заявлению о государственной регистрации договора и права должны прилагаться письменные согласия со стороны осталь­ных сособственников. Согласия со стороны граждан могут быть подписаны ими лично или их представителями (лучше по нота­риальной доверенности) непосредственно в учреждении юсти­ции либо нотариально засвидетельствованы. При отсутствии со­гласия всех сособственников государственная регистрация при­останавливается на два месяца, о чем в трехдневный срок со­общается заявителю и сособственникам, не выразившим согла­сие. С учетом месячного срока государственной регистрации общий срок в этом случае может составить три месяца. Именно такое время предоставлено сособственникам для заявления в судебном порядке требований о переводе на себя прав и обя­занностей по договору отчуждения доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ}.

4.         Если доля в праве продается другому участнику долевой
собственности, то согласия остальных также не требуется, по­
скольку   право   преимущественной   покупки   соблюдается   при
продаже доли постороннему лицу.

5.         В случае отчуждения доли в праве на основании безвоз­
мездной сделки также не требуется согласия остальных сособст­
венников, поскольку право преимущественной покупки должно
быть соблюдено только для возмездной сделки. Право возникает
в данном случае на основании договора, заключенного в соот­
ветствии с Гражданским кодексом, дополнительные требования
к заключению договора не могут быть установлены Законом о
государственной  регистрации.   Но  поскольку дарение доли  в
праве   собственности,   например,  на коммунальную  квартиру,
часто представляет собой скрытую продажу комнаты, т.е. при­
творную сделку, государственный регистратор вправе потребо­
вать представления согласия остальных сособственников в соот­
ветствии со ст. 24 Закона.

 

7.       Не требуется также приложение согласия остальных сособ­
ственников  и  при  регистрации  на  основании  нотариального
свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство яв­
ляется документом, подтверждающим бесспорное право, и ука­
зывается в качестве одного из оснований для регистрации пра­
ва в ст. 17 Закона о государственной регистрации. То же самое
может быть сказано и о свидетельстве на долю в общем имуще­
стве супругов, выданном в установленном ст. 75 Основ законо­
дательства РФ о нотариате порядке.

8.       Не требуется представления согласия со стороны осталь­
ных участников долевой собственности при регистрации доли в
праве на основании решения суда. В случае отсутствия такого
согласия,  но при наличии судебного решения регистратор не
вправе отказать в государственной регистрации права, установ-

74


ленного в ходе судебного разбирательства (ст. 28 Закона о госу­
дарственной регистрации).                                                              ..

Таким образом, любой из долевых собственников может об­ратиться независимо от остальных сособственников с заявлени­ем о регистрации своей доли в праве на основании1.

-  договора о безвозмездном приобретении доли;

-   свидетельства о праве на наследство по закону, завеща­
нию, выданного нотариусом;

-   свидетельства о праве на долю в общем имуществе супру­
гов, выданного нотариусом;

-   судебного решения о признании доли в праве собственности;

-  договора приобретения доли у другого участника общей
собственности.

Обязательность государственной регистрадни

Государственной регистрации как правоприменительной деятельности присущ принцип диспозитивности, вытекающий из общего принципа гражданского права - автономии воли уча­стников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей. Диспозитивность (или заявительный характер процесса государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регист­рации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о государственной регистрации заявление правообла­дателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистра­ции, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание пра­ва на недвижимость, а также ничтожность сделки с недвижимо­стью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недви­жимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникше­го права или останется беститульным владельцем, поскольку ос­новным началом гражданского законодательства является при­обретение лицами гражданских прав своей волей и в своем ин­тересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до ре­гистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкций со стороны государства за отсутствие ре­гистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регист­рации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от реги-

75


страции. Нельзя признать правонарушением отсутствие госу­дарственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности, на­пример, как это предусмотрено ст. 6 «Ответственность за нару­шение правил учета и регистрации объектов нежилого фонда» Закона г. Москвы от 2 апреля 1997 г. № 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве"1. Можно сослаться на пози­цию Пленума Высшего арбитражного суда, отметившего, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до го­сударственной регистрации перехода права право собственно­сти сохраняется за продавцом, а покупатель является законным владельцем недвижимости (Постановление Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. № 8, п. 142).

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоре­чит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от но­тариальной формы договора, стороны не вправе своим соглаше­нием установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистра­ции, то он считается заключенным с момента регистрации, а ес­ли не подлежит, - то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 ГК РФ). Так, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государ­ственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а купли-продажи недвижимости нежилого назначения - с момента под­писания договора сторонами (или нотариального удостоверения, если стороны решили облечь сделку в квалифицированную фор­му). В соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистра­ции в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров най­ма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.

В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о государст­венной регистрации конкретизирует случаи необходимости ре­гистрации. Согласно ему обязательной регистрации подлежат права:   а)  на недвижимое  имущество,  правоустанавливающие

1  Ведомости Московской городской Думы, 1997, № 5.

2  Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, № 10.

76


документы на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4); б) ранее возникшие права перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай имеет прямое отношение к теме данной ста­тьи, Если право на недвижимость возникло без акта государст­венной регистрации, то собственник вправе пользоваться и вла­деть недвижимостью. Например, гражданин, унаследовавший жилое помещение или дачу, может проживать в них, не оформ­ляя свидетельства о праве на наследство и не регистрируя своих прав в учреждении юстиции (правда, при этом он лишается до­казательств существования своего права). Одновременно он также обязан нести расходы, связанные с реализацией права собственности, уплачивать коммунальные платежи и налоги, ремонтировать жилье. Но если он как собственник решит рас­порядиться недвижимостью (продать, обменять, подарить и пр.), его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Аналогично, если юридическое лицо приобрело право на здание после реорганизации в порядке пра­вопреемства, оно вправе осуществлять свои правомочия по пользованию и владению, а также обязано уплачивать необхо­димые платежи и налоги. Следует отметить, что административ­ное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответст­вии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимо­стью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существую­щего права.

Заключение

Государственной регистрации подлежат не все права на не­движимость, а только вещные права, которые могут свободно отчуждаться в гражданском обороте. Обязательственные права на недвижимость не регистрируются, а возникают на основании должным образом заключенных договоров. Если договор подле­жит государственной регистрации, то он регистрируется как сделка. С момента государственной регистрации сделки договор признается заключенным, и основанное на нем обязательствен­ное право дополнительной регистрации не требует.

Основной особенностью приобретения прав на недвижи­мость является правило, согласно которому момент возникнове­ния  права  связан   с   моментом   государственной  регистрации

77


права. Но перечень приведенных в настоящей статье исключе­ний подтверждает, что для большинства оснований приобрете­ния права собственности законодатель установил иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права оп­ределяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на при­обретенную и вновь созданную недвижимость. В случае приоб­ретения прав на недвижимость по иным основаниям (наследо­вание, реорганизация, приватизация и пр.) момент возникнове­ния права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению не­движимостью путем заключения сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижи­мости.

(Правовое регулирование рынка недвижимости. - 1999. -№ 1(1).

 

78


Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрадии прав на недвижимое имущество и сделок с ним

М.Г. Пискунова

Анализ методических и инструктивных материалов учреж-1ений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество

сделок с ним (далее - учреждения юстиции), судебной практи-по делам с их участием позволяет определить характерные 1ерты правоприменительной деятельности регистрирующих ор--анов. В отсутствие официальных методических материалов вы-;енное нормотворчество учреждений юстиции ведет к раз-шчию процедуры и порядка регистрации, осуществляемой в ;убъектах Российской Федерации. Одной из основных проблем шляется определение пределов проверки учреждениями юсти-щн законности сделок с недвижимостью и перечня документов, [еобходимых для государственной регистрации сделок и прав ia их основании. Введенные Федеральным законом «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

ним» (далее - Закон о государственной регистрации) понятия «правовая экспертиза», «сомнения в наличии оснований для го-:ударственной регистрации» оказывают субъективное влияние ia процедуру регистрации. На практике должностные лица уч-)еждений юстиции требуют у заявителя документы, часто не шеющие отношения к приобретению и регистрации прав на 1едвижи мость.

В настоящей публикации предпринята попытка определения [ределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с [едвижимостью, а также перечня документов, необходимых для

)сударственной регистрации, и требований к ним в соответст­вии с действующим законодательством.

Проверка законности сделок с недвижимостью и компетенция учреждений юстиции

Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия дей­ствительности сделки:

79


1) правосубъектность сторон (обладание правоспособностью
и дееспособностью, необходимыми для данной сделки);

2)       соответствие субъективной воли сторон ее объективному
волеизъявлению;

3)       соблюдение установленной законом или соглашением сто­
рон формы сделки;

4)       правомерность, законность сделки (соответствие требова­
ниям закона или иных правовых актов).

Таким образом, законность сделки является одним из усло­вий ее действительности. Однако согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий наруше­ния. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая тре­бованиям закона, является ничтожной, в установленных зако­ном случаях она может быть оспорена и признана недействи­тельной в судебном порядке. До момента признания судом не­действительности сделки она является действительной и порож­дает те правовые последствия, на которые была направлена.

Однако государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством правомерности сде­лок и перехода прав вводит более строгий правовой режим сде­лок с недвижимостью. Пунктом 1 ст. 13 Закона о государствен­ной регистрации к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка законности сделки с недвижимостью, которая осуще­ствляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость. Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в государст­венной регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Например, в соответствии с п. 1 ст. 20 За­кона о государственной регистрации одним из оснований для отказа в регистрации является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего зако­нодательства. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако с учетом того, что учреждения юстиции представляют собой органы бесспорной юрисдикции, представляется, что пра­вовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), огра­ниченными судом в дееспособности гражданами без согласия

80


попечителей (ст. 176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ) являются оспо­римыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

Вместе с тем, из приведенных выше четырех условий дейст­вительности сделки правосубъектность сторон и соблюдение формы сделки являются также требованиями закона, предъяв­ляемыми к сделкам. Например, сделки малолетних противоречат ст. 28 ГК РФ, а сделки юридических лиц за пределами их специ­альной правоспособности противоречат ст. 49 ГК РФ. Несоблю­дение нотариальной формы сделки в предусмотренных законом и соглашением сторон случаях противоречит п. 2 ст. 163 и п. 1 ст. 434 ГК РФ. Таким образом, право- и дееспособность сторон и форма сделки являются необходимыми условиями ее законно­сти, определяемыми при правовой экспертизе учреждениями юстиции. С учетом требований, предъявляемых законодательст­вом к содержанию договоров, а также положений Закона о го­сударственной регистрации можно определить следующие ус­ловия законности сделок с недвижимостью, проверку кото­рых должны осуществлять учреждения юстиции:

         право- и дееспособность сторон;

         наличие    необходимых    полномочий    представителей
сторон сделки;

         соблюдение формы договора (простая письменная или
нотариальная в форме одного документа, подписанно­
го сторонами);

         наличие установленных законом  существенных усло­
вий договора;

         принадлежность   имущества   лицу,   распоряжающемуся
недвижимостью, или полномочия по распоряжению не­
движимостью   лицами,   не   являющимися   владельцами
имущества;

         соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не
участвующих  в   сделке,   а  также   публично-правовых
интересов в установленных законом случаях;

         отсутствие ограничений (обременении) прав лица, рас­
поряжающегося недвижимостью, а в случае их нали­
чия - указание этих условий в договоре.

При государственной регистрации сделка выступает как са­мостоятельный объект регистрации (договоры, подлежащие го­сударственной регистрации), так и в качестве основания для го­сударственной регистрации перехода права (исполненные дого­воры отчуждения недвижимости). Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его ре-

81

6-6994


гистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). С этого момента (если иное не ус­тановлено законом} возникают .обязательственные отношения между участниками договора. В этом случае зарегистрирован­ная сделка выступает как правоотношение. Если сделка с не­движимостью не подлежит государственной регистрации, то до­говор считается заключенным с момента подписания его сторо­нами, и обязательственное правоотношение возникает без акта государственной регистрации сделки. Исполнение сторонами ус­ловий договора отчуждения недвижимости, необходимых для перехода права, является юридическим фактом, порождающим право у приобретателя имущества. Право на отчуждаемую не­движимость возникает с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ), если иное не установлено законом. В этом случае исполненный сторонами договор незави­симо от того, зарегистрирован он или считается заключенным без регистрации, выступает как юридический факт. Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юс­тиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам дого­вор, либо он является только основанием для регистрации пере­хода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК РФ), поэтому проверка законно­сти договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Законом о государственной регистрации не установлено ка­кого-либо ограничения компетенции учреждения юстиции при проверке законности сделки в зависимости от ее формы. Право­вая экспертиза и проверка законности должна осуществляться и в случаях нотариального удостоверения сделок. Трудно признать обоснованным утверждение, что ревизия нотариально удостове­ренных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения мате­риального права при удостоверении является незаконной1. Как указывается в указанном обзоре судебной практики, проверка законности нотариально удостоверенной сделки должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными орга-

1 Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона Ю госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике. - Нотариус, 1999, № 3. с. 15.

82


нами не установлено иное, а проверка документов, на основа­нии которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что не относится к компетенции учрежде­ний юстиции. Однако в соответствии с п. 1 ст. 165 ПК РФ несо­блюдение в установленных законом случаях требований о госу­дарственной  регистрации  сделки  влечет ничтожность сделки. Нотариальное удостоверение сделки является лишь приданием договору формы, установленной законом или соглашением сто­рон. Соблюдение формы договора- необходимое, но не доста­точное условие действительности сделки. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, учреждение юстиции также должно осуществить проверку за­конности   сделки.   Здесь  хотелось  бы  отметить  существенную разницу между такими нотариальными действиями, как удосто­верение сделок и выдача свидетельств о праве на наследство. В первом случае нотариус, действуя в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, облекает сделку в квалифи­цированную форму, но это не придает соглашению сторон силы бесспорного юридического акта. Более того, если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистра­ции,  в дальнейшем не будет зарегистрирована,  она не будет считаться заключенной, не вступит в силу и не породит тех пра­вовых последствий, на которые была направлена. То есть сделки не подпадают под бесспорную юрисдикцию нотариальных дей­ствий. Напротив, выдача нотариусом свидетельств о правах на­следников  является  действием,   подтверждающим   бесспорный юридический факт, а точнее совокупность юридических фак­тов, порождающих наследственное правоотношение. Совершая указанное нотариальное действие,  нотариус в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате проверяет факты смерти наследодателя, родственных отношений, принятия на­следства, принадлежности имущества наследодателю, время и место открытия наследства и др. Поэтому в ст. 17 Закона о госу­дарственной регистрации свидетельство о праве на наследство указано как одно из оснований для государственной регистрации прав. И в этом случае правовая экспертиза учреждения юстиции должна включать проверку действительности поданного доку­мента (компетенция нотариуса и наличие сведений, необходи­мых для государственной регистрации}, а также исследование Единого государственного реестра прав на предмет противоре­чий между заявленным и ранее зарегистрированным правом на наследуемый объект. Проверка родственных отношений, размера причитающихся наследникам по закону или завещанию долей, соблюдения права на обязательную долю и пр., т.е. ревизия но­тариального действия - выдачи свидетельства о праве на на­следство не входит в компетенцию учреждений юстиции.

83


Документы, необходимые

для государственной регистрации

Исходя из требований ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации, перечень документов можно условно разделить на следующие группы:

1) документы, удостоверяющие личность заявителей;

2)       учредительные документы юридических лиц;

3)       документы, подтверждающие полномочия представителей
правообладателей и участников сделок;

4)       заявления;

5)       документы об оплате регистрации;

6)       правоустанавливающие документы;

7)     описание объекта недвижимости;

8)       дополнительные документы в случаях, установленных за­
коном.

Документы, удостоверяющие личность заявителей

Эти документы должны предъявлять как сами правооблада­тели и участники сделки, так и их представители, а также пред­ставители юридических лиц. Личность физического лица удо­стоверяет один из следующих документов: паспорт гражданина РФ (СССР); общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ (СССР), выехавшего в другое государство на постоянное ме­сто жительства и временно находящегося на территории РФ; общегражданский заграничный паспорт иностранного гражда­нина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах; свидетельство о рож­дении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних); вид на жительство иностранного гражданина или лица без граждан­ства; удостоверение личности военнослужащего действительной службы; военный билет военнослужащего срочной службы; пас­порт моряка; временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2П; свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу; удостоверение беженца, выданное органом миграци­онной службы.

Учредительные документы юридических лиц

Учредительные документы содержат обязательные для госу­дарственной регистрации прав сведения: полное наименование, юридический адрес, дату и место государственной регистрации

84


юридического лица, адрес фактического местонахождения. Правоспособность организации, правовой режим ее имущества, порядок управления, например компетенция руководителя и принятие решений о совершении сделок, также определяются учредительными документами. Учредительными документами юридических лиц являются уставы, либо учредительные догово­ры и уставы, либо только учредительные договоры.

В случаях, предусмотренных законом, некоммерческие орга­низации могут действовать на основании общего положения об организациях данного вида {п. 1 ст. 52 ГК РФ). Так, Положение о территориальном фонде обязательного медицинского страхова­ния утверждено Постановлением Верховного Совета РФ от 24 февраля 1993 г. № 4543-1. Положение о Государственной на­логовой службе РФ утверждено Указом Президента РФ от 31 де­кабря 1991 г. № 340 (с изменениями и дополнениями от 6 апре­ля, 16 декабря 1994 г., 22 июля 1998 г.). В подобных случаях не­обходимо представление индивидуального акта о создании ор­ганизации, например приказа или распоряжения руководителя вышестоящей организации. В данном акте содержатся сведения об индивидуальном наименовании, месте нахождения организа­ции, которых нет в общем положении.

Для внесения регистрационной записи в соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав необхо­димо также представление свидетельства о государственной ре­гистрации юридического лица и информационного письма тер­риториальной налоговой инспекции о присвоении ИНН (инди­видуального номера налогоплательщика). Не является обязатель­ным, но представляется возможным приобщение к представ­ленным на регистрацию документам копии справки о присвое­нии организации статистических кодов. ОКПО - это индивиду­альный код по общероссийскому классификатору предприятий и организаций, который позволяет найти в информационной системе юридическое лицо (его правопреемника) после измене­ния его наименования или реорганизации.

Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок

К указанной категории участников отношений по государст­венной регистрации можно отнести: а) органы юридических лиц; б) законных представителей несовершеннолетних; опекунов и попечителей недееспособных или не полностью дееспособных граждан; в) представителей в силу полномочий, основанных на актах  государственной  власти  или  местного   самоуправления;

85


г) представителей физических и юридических лиц в силу полно­мочий, основанных на доверенности или договоре; д) лиц, не яв­ляющихся правообладателями имущества, но участвующих в сделке от собственного имени.

1. От имени юридических лиц, как правило, действуют еди­ноличные органы (руководители). Их полномочия могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учреди­телей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица либо приказом о назначении директора (за­ключенным контрактом) (для организаций, имеющих единст­венного учредителя, в том числе государственных и муници­пальных предприятий, учреждений, ИЧП).

Если организация находится на стадии ликвидации, то пол­номочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (п. 3 ст. 62 ГК РФ). В этом случае представляется выписка из протокола общего собрания учредителей (участников, акционе­ров) либо решение единственного учредителя о назначении лик­видационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении организации-должника начата процедура банкротства, то на стадии наблюдения органы должника про­должают осуществлять свои полномочия (ст. 58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (бан­кротстве)»}. С момента введения внешнего управления руково­дитель должника отстраняется от должности (ст. 69 Закона о банкротстве). От имени организации действует внешний управ­ляющий, чьи полномочия подтверждаются определением арбит­ражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст. 72 Закона о банкротстве).

Особый порядок управления устанавливается в потребитель­ских обществах. Управление потребительским обществом осуще­ствляют общее собрание потребительского общества, совет и правление потребительского общества, являющееся исполни­тельным органом. К исключительной компетенции совета отне­сены: осуществление представительства общества, отчуждение имущества потребительского общества (кроме имущества, стои­мость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества), выдача доверенностей на заключе­ние договоров (п. 4 ст. 19 Федерального закона от 11 июня 1997 г. № 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О потребительской кооперации в Российской Федерации"). Та­ким образом, председатель совета, заявляющий от имени потре­бительского общества о государственной регистрации прав, предъявляет в подтверждение своих полномочий решение (вы­писку из решения) общего собрания пайщиков о его избрании. Если председатель совета или председатель правления заключа-

86


ют сделку по распоряжению имуществом общества, то их пол­номочия должны быть подтверждены решением совета.

2.    Законными представителями несовершеннолетних от 14
до 18 лет являются их родители, усыновители или попечители
(п. 1 ст. 26 ГК РФ}, а несовершеннолетних до 14 лет (малолет­
них) - родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). Пол­
номочия  родителей  и  усыновителей  подтверждаются   свиде­
тельствами, выданными органами ЗАГС в соответствии с Фе­
деральным законом от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ "Об актах
гражданского состояния".  Родители представляют свидетель­
ство о рождении, а усыновители - свидетельство об усыновле­
нии   (ст. 23,   43  указанного  закона).   Опекуны  и  попечители
представляют удостоверение, выданное органами опеки и по­
печительства.

3.    От имени публичных участников гражданского оборота -
Российской Федерации и субъектов Федерации выступают орга­
ны государственной власти в рамках их компетенции, установ­
ленной актами, определяющими статус этих органов. От имени
муниципальных образований в рамках своей компетенции вы­
ступают органы местного самоуправления. Система федераль­
ных органов исполнительной власти в настоящее время опреде­
ляется Указом Президента РФ от 9 июля 1997 г. № 710. Система
органов   государственной   власти   субъектов   РФ   определяется
конституцией республики в составе РФ или уставом края, облас­
ти ,  другого   субъекта  РФ.   Структура  органов  местного   само­
управления   определяется   уставом  соответствующего   муници­
пального образования.

В случае подачи заявления на государственную регистрацию прав указанных публичных собственников или сделок с их уча­стием необходимо приложение документа, подтверждающего полномочия лица - представителя уполномоченного органа. На­пример, доверенность представителя администрации муници­пального образования или комитета по управлению имущест­вом. Руководители органов государственной власти или местно­го самоуправления действуют от их имени без доверенности, данным лицам достаточно предъявить приказ о назначении. Правовые акты, определяющие статус данных органов, являют­ся публичными документами. Они вступают в действие после опубликования в соответствующем печатном органе субъекта РФ или муниципального образования, поэтому представления их подлинников не требуется.

Случаи представительства органов власти и управления от имени публичных образований следует отличать от действий указанных организаций от собственного имени. Министерства, администрации, департаменты, комитеты, как правило, явля-

87


ются юридическими лицами в организационно-правовой форме учреждений, обладающих собственной гражданской правоспо­собностью. Данные субъекты могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Приобретенное ими от собственного имени недвижимое имущество поступает в оперативное управ­ление в соответствии со ст. 299 ГК РФ.

4. Представители физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности, могут обладать как полномочиями на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации. Сделка может быть заключена непосредственно сторонами, а представление интересов при государственной регистрации стороны могут доверить другим лицам. Доверенности оформля­ются в соответствии с требованиями главы 10 ГК РФ с обяза­тельным указанием срока выдачи. Доверенности юридических лиц должны быть подписаны руководителями с приложением печати юридического лица (п. 5 ст. 185 ГК). Доверенности, вы­данные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нота­риальному удостоверению, хотя и могут иметь оттиск печати филиала (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК РФ).

На совершение сделок в нотариальной форме требуется но­тариально удостоверенная или приравненная к таковой дове­ренность (п. 2,3 ст. 185 ГК РФ). В доверенности рекомендуется указывать помимо обязательных данных год рождения и пас­портные данные доверителя, поскольку эти сведения необходи­мы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности.

Формально при государственной регистрации возможно представительство на основании доверенности в простой пись­менной форме. Однако в этом случае у регистратора могут воз­никнуть сомнения в подлинности документа. Поэтому доверен­ность на представление интересов при государственной регист­рации рекомендуется удостоверять нотариально. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: правообладатель подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет дру­гому лицу. Представляется, что в этом случае доверенность мо­жет быть составлена непосредственно в учреждении юстиции. Вполне оправданно при этом проставлять отметку должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении, подобно оформлению до­веренности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или органи­зацией связи (п. 4 ст. 185 ГК РФ в редакции Федерального зако­на от 12 августа 1996 г. № 111-ФЗ).

88


Особого внимания заслуживает форма доверенности на со­вершение сделок в простой письменной форме. Законом не ус­тановлена обязательная нотариальная форма доверенности на совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме. Однако представление доверенности, совершенной в простой письменной форме, должно стать поводом для возник­новения у регистратора сомнений в наличии оснований для го­сударственной регистрации. Сомнения могут возникнуть не только в подлинности, но и в действительности документа. Дей­ствие такой доверенности может быть прекращено вследствие отмены представляемым или смерти выдавшего ее лица (ст. 188 ГК РФ). Аналогичные сомнения могут возникнуть, если предста­витель действует по нотариально удостоверенной доверенности, срок действия которой истекает в .ближайшие дни. В этом слу­чае представитель вправе в соответствии со ст. 19 Закона о го­сударственной регистрации предъявить дополнительные доказа­тельства, например одобрение представляемым совершенной от его имени сделки (нотариально заверенное или оформленное в органе регистрации).

Заключение договора и представление интересов при госу­дарственной регистрации возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заклю­чать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах без прямого указания на государствен­ную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься ре­гистрирующим органом, но должна быть представлена в под­линнике с приложением копии.

Особые требования установлены п. 5 ст. 576 ГК РФ к дове­ренности на совершение дарения, в которой должен быть ука­зан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию представлен договор дарения, заключенный по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то должно быть ис­требовано прямое одобрение сделки дарителем (ст. 183 ГК РФ). Данное требование ограничивает полномочия руководителей филиалов по безвозмездному распоряжению имуществом. В слу­чае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем филиала от имени юридического лица необходима либо специ­альная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.

Определенные сложности может создать доверенность, вы­данная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место случаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собственной женой. В си­лу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов независимо от того, на чье

89


имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель про­давца выступал одновременно приобретателем имущества. Пунктом 3 ст. 182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Уч­реждение юстиции вправе потребовать, чтобы сделка была одобрена самим представляемым. Поэтому продавцам не реко­мендуется выдавать доверенность супругу покупателя.

Несмотря на обязательную нотариальную форму договора о залоге, п. 6 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает за­ключение от имени гражданина договора ипотеки жилого дома (квартиры) по доверенности.

Представительство может быть основано также и на догово­ре. От имени предпринимателей при заключении договоров в сфере предпринимательской деятельности может выступать коммерческий представитель, действующий на основании дого­вора (ст. 184 ГК РФ}. Объем полномочий устанавливается дого­вором или доверенностью. Если представитель действует от имени представляемого на основании договора поручения, то полномочия поверенного подтверждаются доверенностью (п. 1 ст. 975 ГК). В случае совершения сделки с недвижимостью аген­том от имени принципала к отношениям представительства применяются нормы о договоре поручения (ст. 1011 ГК РФ), со­ответственно полномочия агента также подтверждаются дове­ренностью.

5. Правомочия распоряжения имуществом могут быть пере­даны собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражда­нина (ст. 38, 43 ГК РФ)). Сделки с переданным в доверительное управление имуществом совершаются доверительным управ­ляющим от собственного имени, при этом в документах после имени или наименования делается отметка "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ). Полномочия доверительного управляющего определяют­ся договором доверительного управления. Учредителем довери­тельного управления является, как правило, собственник. Если доверительное управление учреждается по основаниям, преду­смотренным законом (ст. 1026), то права учредителя могут при­надлежать органу опеки и попечительства, душеприказчику (ис­полнителю завещания) или иному лицу, указанному в законе. Передача недвижимости в доверительное управление должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции (ст. 1017 ГК РФ), Если возможность распоряжения имуществом не предусмотрена договором доверительного управления, то доверительный управ-

90


ляющий может заключить сделку от имени собственника, дейст­вуя по доверенности.

Не являются представителями юридических лиц конкурсные управляющие при банкротстве (п. 2 ст. 182 ГК РФ). Сделки с имуществом должника они совершают хотя и в чужих интере­сах, но от собственного имени. Полномочия конкурсного управ­ляющего подтверждаются определением арбитражного суда о признании должника банкротом, открытии конкурсного произ­водства и назначении конкурсного управляющего (ст. 99 Закона о банкротстве).

При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или за­ложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организа­цией заключается договор о проведении публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК РФ, ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Договор продажи заключается в форме подписания протокола о результатах тор­гов (п. 5 ст. 448 ГК РФ). При реализации заложенного имущества после внесения покупной цены организатор торгов подписывает с лицом, выигравшим торги, договор купли-продажи. Но осно­ванием для внесения записей о праве покупателя является и протокол о результатах торгов, и договор (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке). Поскольку продажа на торгах является особым пуб­личным актом, совершаемым в установленных случаях помимо воли собственника имущества, особенности государственной ре­гистрации прав на такое имущество в данной работе не рас­сматриваются .

Заявления о государственной регистрации

Принципом государственной регистрации является заяви­тельный порядок. Без заявления о регистрации сделки или пра­ва регистрационные действия не начинаются. Исключение из заявительного порядка представляет регистрация ограничений (обременении), возникающих в силу закона или судебных актов. Например, залог в силу закона возникает при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ) или при передаче не­движимости под выплату ренты, предоставления пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Эти ограничения возникают из обстоятельств, указанных в Гражданском кодексе, помимо воли сторон и без акта государственной регистрации. Отражение их в Едином государственном реестре прав - обя­занность регистратора для обеспечения законности дальнейших

91


сделок с этим имуществом. Определение о наложении ареста на имущество ответчика в обеспечение судебного иска исполняется немедленно, поэтому в случае получения копии данного доку­мента запись об аресте вносится в реестр без заявления заинте­ресованного лица.

Заявления о регистрации права может подать сам правооб­ладатель или его представитель. Порядок подачи заявлений о ре­гистрации прав несовершеннолетних соответствует порядку со­вершения сделок от их имени. От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усы­новитель, опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление самостоятельно, но с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя. Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из совместных собственников с указанием всех сособственников, чье право подлежит регистрации. Заявление о регистрации доли в праве общей собственности подает каждый из сособственни­ков от собственного имени.

Одним из условий действительности сделки является соот­ветствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления о со­вершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле-продаже недвижимости. При купле-продаже жилья совершаются два регистрационных, дей­ствия (регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю), при продаже с рассрочкой платежа осуществляет­ся также регистрация залога в силу закона. Продавец может по­дать, например, заявление только о регистрации договора (сдел­ки) и не ходатайствовать о регистрации перехода права к поку­пателю. Если договор в части перехода права не исполнен, куп­ля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (на­пример, цена имущества не уплачена, имущество не передано), либо до оплаты имущества право собственности сохраняется за продавцом (ст. 491 ГК РФ), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его за­явлению. Заявление о регистрации перехода права к покупате­лю подается обеими сторонами после исполнения ими обяза­тельств, необходимых для перехода права.

Особое внимание хотелось бы обратить на порядок подачи заявлений, установленный ст. 16 Закона о государственной ре­гистрации прав. Подача заявления одной из сторон нотариально удостоверенной сделки осуществляется согласно данной норме в случаях: а) надлежащего оформления и заключения сделок; б) исполнения сторонами договорных обязательств в части переда-

92


чи прав на имущество. Например, в нотариально удостоверен­ном договоре купли-продажи садового домика или гаража, со­держится указание на полную оплату имущества до заключения договора, и к документам также приобщен подписанный обеими сторонами передаточный акт. В данном случае регистрация пе­рехода права может быть осуществлена по заявлению одного покупателя. В случае сделок с отложенным исполнением (напри­мер, договоров купли-продажи, в которых стороны обусловили переход права частичной или полной оплатой имущества) реги­страция перехода права к покупателю должна осуществляться на основании заявления обеих сторон.

Так, К.И. Скловский в работе «Собственность в гражданском праве» (М.: Дело. 1999. С.368) обращает внимание, что в ст. 17 Закона о государственной регистрации основанием указан не акт передачи или иной акт перехода права собственности, как в ст. 551 ГК РФ, а договор. При буквальном применении этой нормы может оказаться, что покупатель получит возможность требовать регистрации в одностороннем порядке, тогда как его иск об обязанности продавца подписать документ о передаче недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК РФ) лишен перспективы, пока он, например, не выполнил встречного обязательства по оплате. Учитывая, что односторонняя регистрация будет главным обра­зом предметом судебного разбирательства, автор полагает, что несовпадения в формулировках ст. 551 ГК и ст. 17 Закона будут решены в пользу нормы Гражданского кодекса.

Таким образом, если представленные на регистрацию доку­менты не свидетельствуют о заключении сделки и исполнении обязательств в части передачи прав на имущество, порядок подачи заявления только одной из сторон даже в случае нота­риальной сделки не применим.

Приходится признать, что данные положения п. 1 ст. 16 не регулируют также и подачу заявлений на государственную ре­гистрацию сделок. Определяя порядок подачи заявлений на ре­гистрацию сделки, очевидно, следует руководствоваться общи­ми положениями и специальными нормами Гражданского ко­декса. Сделка, подлежащая государственной регистрации, счи­тается заключенной с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Нотариально удостоверенную, но не зарегистрированную сделку нельзя признать заключенной, незарегистрированная сделка ничтожна и не может являться основанием для регистрации пе­рехода права. После нотариального удостоверения соглашения у сторон возникает только одна обязанность - совершить дейст­вия, необходимые для государственной регистрации сделки. Но до этого момента любая из сторон вправе отказаться от заклю­чения сделки. П. 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что в случае укло-

93


нения одной из сторон от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, решение о регистрации сделки принимает­ся в судебном порядке. При этом особенностей регистрации, связанных с нотариальной формой договора, данной нормой не установлено. Суд, разрешая спор, будет рассматривать также и причины уклонения одной стороны от регистрации. Если тако­вые будут признаны необоснованными, то суд вправе вынести решение о регистрации сделки и о возмещении другой стороне убытков, вызванных задержкой в регистрации (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Но в случае признания судом уклонения от регистрации обоснованным, судебное решение может быть принято и не в пользу истца. Таким образом, независимо от формы договора для государственной регистрации сделки действия должны со­вершить обе стороны.

С учетом криминализации рынка жилья и особенностей оп­латы проданной недвижимости необходимость подачи в учреж­дение юстиции заявлений всех участников сделки (их предста­вителей) о государственной регистрации договора является дей­ственной защитой интересов сторон и гарантией законности сделки. В обширной правоприменительной практике учрежде­ний юстиции нередки случая подачи заявлений на регистрацию после смерти одного из участников сделки. Сделка, при которой одна из сторон не доживает до государственной регистрации договора, не только не соответствует требованиям закона ввиду прекратившейся правосубъектности участника сделки, но вы­зывает правомерные сомнения в ее действительности. Таким образом, необходимость подачи заявления на регистрацию сдел­ки обеими сторонами является не только законным, но и обос­нованным требованием учреждений юстиции.

Исходя из вышеизложенного, можно определить следующий порядок подачи заявлений на государственную регистрацию сделок с отчуждением имущества и прав, возникающих на их основании:

         заявления на регистрацию  сделки независимо от ее
формы подают все стороны договора;

         заявления о регистрации перехода права на основании
сделки, заключенной в простой письменной форме, по­
дают все стороны договора;

         заявление о регистрации перехода права на основании
нотариально удостоверенной и зарегистрированной в
установленных законом случаях сделки подает приоб­
ретатель имущества, если представленные на регист­
рацию документы свидетельствуют об исполнении обя­
зательств, необходимых для перехода права;

94


заявление о регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенной и зарегистрированной в установленных законом случаях сделки подают все стороны договора, если представленные на регистра­цию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

Описание объектов недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной реги­страции обязательным приложением к документам является план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. Для государственной регистрации прав на объекты недвижимо­сти могут быть представлены следующие документы, заверен­ные организациями технического учета (БТИ): копии техниче­ских паспортов; выписки из технических паспортов, содержа­щие планы и экспликации помещений; справки с приложенным планом (выкопировкой из поэтажного плана) и экспликацией помещений.

Вместе с тем, для сохранения преемственности в регистра­ции ограничений (обременения) прав при «первичной» регистра­ции в Едином государственном реестре необходимы сведения о наличии либо об отсутствии ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (обременении) прав. Не­которые БТИ при наличии записей об этом не выдают техниче­скую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие огра­ничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обра­тившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка по форме 11а (так называемая «форма на отчуждение»). (Если на регистрацию представлен нотариально удостоверенный договор, то достаточно копии такой справки, истребованной но­тариусом при удостоверении сделки.) Учреждение юстиции в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о государственной ре­гистрации, вправе самостоятельно запросить в БТИ информа­цию об ограничениях и запрещениях.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной реги­страции все необходимые документы представляются в учреж­дение юстиции не менее чем в двух экземплярах. После регист­рации документы, содержащие техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В соответствии с п. 42 Правил ведения книг учета документов и дел правоуста­навливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в деле остается

95


копия плана объекта недвижимости, заверенная работником учреждения юстиции, с указанием лица, получившего подлин­ник документа. В дальнейшем при совершении сделок техниче­ский паспорт объекта (или иной документ} может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей не­движимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ.

Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Указанные в них сведения о правообладателях не имеют юриди­ческой силы. Поэтому если в техническом паспорте (выписке, справке) указан прежний собственник (или вообще не указан), то это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является ис­точником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для госу­дарственной регистрации не требуется.

Во многих регионах учреждения юстиции каждый раз тре­буют представления справки из БТИ для регистрации перехода прав на один и тот же объект (подобно справке по форме N° 11а) либо справки «об отсутствии изменений в объекте». Соглаше­ниями между организациями БТИ и учреждениями юстиции субъектов РФ устанавливается различный «срок действия» таких справок- 10 дней, 1 месяц, 6 месяцев и пр. Данные требования не соответствуют нормативным актам, регулирующим порядок регистрации и деятельность учреждений юстиции. Даже в слу­чае представления «просроченной» справки у учреждения юсти­ции не имеется оснований для отказа в порядке, предусмотрен­ном ст. 20 Закона о государственной регистрации. Соображе­ния, которыми руководствуются должностные лица, как прави­ло, таковы: «А вдруг там перепланировка или самовольное строительство?» Следует отметить, что факт самовольной пере­планировки квартиры не влечет прекращения или ограничения прав на нее и не является основанием для отказа в регистрации. Так, решением Петрозаводского городского суда Республики Ка­релия от 4 ноября 1998 г. по иску Шицель М.Л. отказ Центра го­сударственной регистрации на основании факта перепланиров­ки признан неправомерным. Суд указал, что контроль за техни­ческой эксплуатацией квартир возложен на соответствующие архитектурно-строительные ведомства и в функциональные обя­занности регистрирующего органа не входит1. Если правообла­датель осуществит самовольную пристройку к жилому дому или самовольно возведет отдельные хозяйственные постройки, то это также не прекращает права на жилой дом и не препятствует ре-

1 Бех;О.В. Указ соч., с. 16.

96


Игистрации дальнейших сделок с ним. При этом самовольная по-встройка не включается в состав недвижимости и не изменяет ее «характеристик (площади, этажности).

Соглашения между учреждениями юстиции и организация-■ми технического учета должны определять порядок взаимодей-вггвия и обмена информацией между ними, а не устанавливать ■обязанности граждан, не предусмотренные законом и правовы-■ми актами. Учреждение юстиции в соответствии с п. 3 ст. 8 За-исона о государственной регистрации вправе самостоятельно за-■просить необходимую информацию у БТИ.

Если после регистрации права на объект в Едином государ-

■ственном реестре в дальнейшем на регистрацию представля-

^Ьтся правоустанавливающие документы,  содержащие описа-

I ние объекта недвижимости, соответствующее данным реестра,

то оснований для истребования дополнительной информации

  об объекте, равно как и «подтверждения отсутствия измене-
| ний« не имеется. Если же на регистрацию представлены доку-
|* менты, содержащие описание объекта, отличающееся от дан-
Вгьгх подраздела I, то учреждение юстиции обязано истребовать
I новое техническое описание объекта, заверенное БТИ. В запи-

  си подраздела I вносятся изменения на основании новых дан-
':   ных технического учета. При этом приложение разрешительно­
го документа на изменение объекта (разрешения на перепла­
нировку, пристройку и пр.) не является обязательным. Данные
документы  истребуют органы технического учета,  поскольку
именно они в соответствии со ст. 31 Закона о государственной
регистрации прав несут ответственность за точность данных об
объектах недвижимости.

Необходимым документом для регистрации сделок и перехо­да прав на отдельно стоящие здания, жилые дома и другие объ­екты являются правоустанавливающие документы на земель-t ный участок, занимаемый недвижимостью. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные об имуществе, в том числе данные, определяю­щие расположение недвижимости на соответствующем земель­ном участке. Однако отсутствие документов на землю не являет­ся основанием для отказа в регистрации прав при наличии над­лежащим образом оформленных правоустанавливающих доку­ментов на недвижимость.

Дополнительные документы

для государственной регистрации

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о государственной реги­страции дополнительные документы должны быть представлены

97

^           7-6994


в случаях, установленных законом. Определить, требуется ли данный документ на стадии приема документов на государст­венную регистрацию, не всегда возможно, это может быть уста­новлено при правовой экспертизе, Представляется, что именно отсутствие необходимого в соответствии с законом дополни­тельного документа является основанием для возникновения со­мнений у регистратора и его действий в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.

Анализ действующего законодательства позволяет устано­вить следующие случаи необходимости представления дополни­