Электронные книги по юридическим наукам бесплатно.

Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте.

 


 

 

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: ЗАО Юстицинформ, 2005.

 

Оглавление

КОММЕНТАРИЙ

Недвижимость как объект гражданских прав

Регистрация прав на недвижимость

Совершение сделок с недвижимостью

Договор купли-продажи недвижимости

Дарение

Аренда

Ипотека

Долевое участие в строительстве

Наследование объектов недвижимости

Приложение. ФОРМЫ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Государственная регистрация объектов недвижимости и сделок с ним

Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество

Заявление о государственной регистрации права по доверенности

Заявление о государственной регистрации права совместной собственности

Заявление о государственной регистрации права долевой собственности

Заявление о государственной регистрации права от имени несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет)

Заявление о государственной регистрации права от имени малолетнего (до 14 лет)

Заявление о государственной регистрации договора

Заявление о государственной регистрации договора по доверенности

Заявление от продавца о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю

Заявление от покупателя о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности

Договор об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве)

Передаточный акт при купле-продаже

Передаточный акт при купле-продаже с рассрочкой платежа

Акт приема-передачи по договору об инвестировании строительства жилья

Договор купли-продажи жилого дома

Договор купли-продажи земельного участка

Передаточный акт к договору купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи здания (сооружения)

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры с оплатой по жилищному сертификату военнослужащего

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор аренды земельного участка

Ипотека

Договор об ипотеке квартиры (жилого дома) (ипотека имеющегося у залогодателя имущества)

Договор залога приватизированной квартиры

Наследование объектов недвижимости

Завещание

Заявление наследника о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по ст. 1149 ГК

Свидетельство о праве на наследство по закону

Библиография

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

О.Г. КУРНОСКИНА

 

Курноскина Ольга Германовна, руководитель консалтинговой юридической фирмы. Специалист в области гражданского и предпринимательского права. Автор книг по проблемам гражданского законодательства.

 

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

 

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ <*> (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля 2004 г.) недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.

--------------------------------

<*> Далее - ГК РФ.

 

Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.

Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

С недвижимым имуществом можно совершать следующие сделки.

Купля-продажа - это двусторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Аренда - сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ипотека (залог недвижимого имущества) - сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Приватизация - это переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.

Рента - это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненное содержание с иждивением - сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Безвозмездное пользование - это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Дарение - сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

 

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

 

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004 г.) (далее - Закон N 122-ФЗ). Право собственности на любое недвижимое имущество возникает только при наличии документа - свидетельства, выдаваемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего наличие такого права.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

К компетенции органов по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей; выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Орган по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием своего учреждения.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ началом срока государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении государственной регистрации.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов и осуществляются в строгой последовательности.

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 192 Гражданского кодекса РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если в том месяце, на который приходится окончание срока, нет соответствующего числа (например, при подаче документов 31 января), то срок истекает в последний день следующего месяца (28 февраля или 29 февраля в високосном году). В случае когда окончание срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока является следующий за ним рабочий день. Нерабочими являются выходные дни и праздничные, в том числе и перенесенные Правительством РФ выходные дни. Регистрация прав на жилые помещения, приобретенные гражданами в порядке приватизации, осуществляется в течение 14 календарных дней.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона N 122-ФЗ информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдается в течение пяти календарных дней.

Исчисление срока начинается в день поступления заявления и оканчивается на пятый день. Если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных сведений и документов регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации. В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае если дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации, в государственной регистрации будет отказано.

Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

О приостановлении государственной регистрации регистратор выносит решение.

О принятом решении приостановить государственную регистрацию регистратор в срок не позднее трех дней извещает заявителя с указанием оснований принятого решения.

Решения о приостановлении в обязательном порядке должны направляться: в дело; заявителю (заявителям); в службу делопроизводства.

Регистратор прав может отказать в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Пример.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.

 

СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

Договор купли-продажи недвижимости

 

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Следует отметить, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не могут являться объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса). Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним, возмездным, реальным.

Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель.

Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.

Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю).

При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

В вводной части договора должно быть указано наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, т.к. они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают, кроме собственника, наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношению к лицам, пользующимся указанным объектом на законных основаниях.

Иногда на практике риэлторские организации (организации, оказывающие платные услуги по сделкам с недвижимостью) и непосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающих в продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться с регистрационного учета из занимаемой квартиры. Также иногда возникают ситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже после совершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В случае если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все-таки проживает лицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата ему (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.

Особое внимание следует обратить на условия снятия с регистрационного учета при продаже квартиры прописанных в ней несовершеннолетних детей. В данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства дает такое согласие при условии, что права несовершеннолетних детей после снятия их с регистрационного учета (выписки из квартиры) не ущемляются. Судебная практика показывает, что в случае, когда после заключения договора купли-продажи выясняется, что в проданной квартире остались прописанными несовершеннолетние дети, а согласия на снятие их с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не получено, договор может считаться заключенным на законном основании в случае, если судом будет установлено, что права детей не ущемляются. Если суд установит, что несовершеннолетние дети фактически проживают в лучших условиях, чем они проживали до продажи квартиры, то отсутствие согласия на их снятие с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Как же можно снять с регистрационного учета лиц, оказавшихся зарегистрированными в приобретенной квартире? Это можно сделать через суд. Так, в соответствии со ст. ст. 42, 45 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. Началом исчисления срока для признания гражданина безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем. Если же такой срок установить невозможно, то срок исчисляется с 1 января следующего года.

Суд, установив факт отсутствия гражданина более года, выносит решение, которое вступает в законную силу в течение десяти дней с момента его вынесения.

В соответствии со ст. 276 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (далее - ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября 2004 г.) заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица.

В соответствии со ст. 277 ГПК РФ в заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. В отношении военнослужащих или иных граждан, пропавших без вести в связи с военными действиями, в заявлении указывается день окончания военных действий.

Снятие граждан с регистрационного учета в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изм. и доп. от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г.), осуществляется органами, осуществляющими регистрацию и снятие с регистрационного учета в течение трех дней с момента поступивших в их распоряжение соответствующих документов (в данном случае - решения суда, вступившего в законную силу).

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом и т.д.). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Разновидностью договора купли-продажи объекта недвижимости является купля-продажа недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа. При заключении данного договора обязательно указываются размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.

Перечисленные условия являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Кроме существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) по договору.

Так, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В случае несоблюдения простой письменной формы договора купли-продажи стороны не имеют права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Пример.

Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда 26 мая 2000 г. и президиумом Московского городского суда 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права оставила без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, Постановление президиума Московского городского суда и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.

 

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября 2004 г.) (далее - ЗК РФ) предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных Законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим. Более того, закон (ст. 1 ЗК РФ) устанавливает приоритет особо ценных земель и особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы, и некоторые другие).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Федеральной службой земельного кадастра России утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка по конкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

Законом установлены условия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В случае если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Как общее правило гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Как исключение из общего правила Гражданским кодексом РФ предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.

В случае если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК РФ, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.

В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, сторона, например продавец недвижимого имущества, не заявляет исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.

Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество переходит к покупателю, и наличие решения суда о расторжении договора не может являться основанием для прекращения уже возникшего права покупателя. В этом случае для того чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.

 

Дарение

 

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Основным признаком такой сделки является безвозмездность.

Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что дарение - это сделка, осуществляемая на безвозмездной основе, т.е. лицо, изъявившее желание подарить другому лицу находящееся в его собственности имущество, не вправе требовать от одаряемого какой-либо платы за передаваемое ему в дар имущество.

По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади.

На практике распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). К такого рода сделке применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Нередко граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

Статьи 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещение и ограничение дарения. Не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность.

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Часто граждане не могут решить, что же лучше - завещание либо дарение. Отличие договора дарения от завещания составляет тот факт, что после дарения даритель не вправе изменить своего решения и предмет договора дарения (особенно это касается недвижимого имущества - квартиры, дома) после оформления права собственности на него в установленном российским законодательством порядке переходит в собственность одаряемого безвозвратно. Тогда как при оформлении завещания наследодатель в любое время может его изменить, а также аннулировать.

Важен также вопрос о налоге, взимаемом с договоров дарения. Так, в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.) налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения, исчисляется по следующим ставкам:

а) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (на 1 сентября 2004 г. - 100 рублей):

- детям, родителям - 3% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

- другим физическим лицам - 10% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

б) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

- детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

- другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

в) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

- детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

- другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

г) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

- детям, родителям - 176,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

- другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Граждане, которые проживают вместе с дарителем на момент заключения договора дарения, освобождаются от уплаты вышеназванного налога.

 

Аренда

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Цель договора - обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу в данном качестве могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А в роли арендатора - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.

В случае если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

В связи с этим важно отметить некоторые моменты. Так, в случае если договор заключен на срок менее одного года, но в тексте договора есть слова о том, что если ни от одной из сторон за месяц до окончания срока действия договора аренды не поступит письменного заявления об окончании срока действия договора аренды, то он автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, такой договор не считается заключенным на срок более одного года. Судебная практика считает такой договор заключенным на срок менее одного года, срок действия которого заканчивается каждый год и возобновляется каждый раз заново. Таким образом, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, т.к. срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

В случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, даже если этот срок превышает год, такой договор аренды недвижимого имущества также не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Пример.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Содержание договора аренды образует определенные права и обязанности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенным условием договора аренды является его предмет.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям.

Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

- предоставить имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

- предоставить имущество в обусловленный (а если в договоре он не указан - в разумный) срок;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т.п.). Передача имущества в аренду не влечет за собой прекращения или изменения этих прав третьих лиц;

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендодатель обязан:

- своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. ГК РФ устанавливает различные виды арендной платы. При этом стороны вправе выбрать сочетание разных форм или иные формы, не предусмотренные ГК РФ;

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества);

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором;

- вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Пример.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) сдал в аренду обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) нежилое помещение. В связи с истечением срока аренды комитетом было предъявлено арендатору требование о выселении из этого помещения на основании ст. 622 ГК РФ. Договор аренды нежилого помещения был заключен со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение.

Арендодатель при предъявлении требования ссылался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, т.е. произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Факт начала реконструкции был полностью подтвержден завершением реконструкции соседних домов на территории, примыкающей к спорному зданию, и проведением работы по переключению действующих коммуникаций, а само здание было отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации и выселены все арендаторы, кроме общества. Кроме того, арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, поэтому требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В свою очередь арендатор отказался выполнить требование арендодателя о выселении, т.к., по его мнению, событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды, не наступило. А именно, арендатор обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Договор между сторонами считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ч. 2 ст. 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку данное предупреждение было выполнено, требование арендодателя о выселении арендатора из помещения является правомерным.

Если договор заключен между собственником здания и другим лицом, последнее использует на основании этого договора отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, такой договор не является договором аренды.

Пример.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Пример.

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (ст. 622 ГК РФ).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тыс. долл. США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка РФ на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тыс. долл. США (более 2,5 млн. руб.) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

На этом основании к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тыс. долл. США, что превышает половину стоимости судна (520 тыс. долл. США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании ст. 622 ГК РФ.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, т.к. подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.

Пример.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Т.к. по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании п. 1 и 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п. 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п. 2 ст. 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.

Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

Пример.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Кодекса в случае если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, т.к. передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 Кодекса правомерным.

Поскольку арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Пример.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со ст. 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

При применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Пример.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, т.к. это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 Кодекса как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п. 3 ст. 614 Кодекса, т.к. влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 Кодекса является неосновательным.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Пример.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Пример.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, т.к. она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, т.е. до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Пример.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование ст. 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на п. 1 ст. 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, т.к. у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, т.е. после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Пример.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, т.е. на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.е. в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Пример.

Акционерное общество на основании п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со ст. 382 ГК РФ.

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования п. 2 ст. 615 ГК РФ, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям п. 1 ст. 20 названного Закона.

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что п. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Пример.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на пять лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу п. 2 ст. 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Поскольку ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.

Наряду с арендой существуют и другие формы имущественных отношений.

Так, субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено договором.

Ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. Арендатор, субарендатор определяют условия договора субаренды. Субарендатор отвечает за исполнение обязательств перед арендатором. Субарендатор вправе требовать заключения с арендатором договора аренды (на оставшийся срок) при досрочном расторжении договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

В качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора.

Содержание договора проката имеет следующие особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК РФ):

в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Особенности договора:

1) договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации;

2) условие о размере арендной платы является существенным. При его отсутствии договор считается незаключенным. Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, передаваемым со зданием или сооружением, если иное не предусмотрено договором (ст. 654 ГК РФ). К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) относится также и предмет;

3) арендатору предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором, на земельный участок. Если договором не предусмотрено определенное право, то арендатору переходит право пользования на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования по назначению. Если арендодатель не является собственником земельного участка, то аренда здания или сооружения возможна без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст. 652 ГК РФ);

4) изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ);

5) передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производятся по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами.

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Существуют определенные законом особенности договора аренды предприятий.

1. Многие нормы, регулирующие аренду предприятий, совпадают с нормами о купле-продаже предприятий:

а) по передаваемому предмету как имущественному комплексу (ст. 559 и 656 ГК РФ);

б) по форме договора (ст. 560, 658 ГК РФ);

в) по правам предприятия (ст. 562, 657 ГК РФ);

г) по передаче предприятия (ст. 563, 659 ГК РФ).

2. Если это не влечет уменьшения стоимости предприятия, то арендатор может без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование и взаймы материальные ценности, сдавать их в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Данное правило не применяется в отношении земли и иных природных ресурсов.

3. Увеличение стоимости предприятия путем технического перевооружения, расширения, реконструкции и других изменений возможно также без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

4. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт, а также нести иные расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 661 ГК РФ).

5. Арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель освобождается от этой обязанности, если докажет, что:

издержки арендатора на улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

К договору аренды предприятий не применяются правила ГК РФ о недействительности сделок, если изменение с одной или с обеих сторон существенно нарушает права и интересы кредиторов арендатора и арендодателя, других лиц или противоречит общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды предприятий, помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата).

Форма договора - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятий влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предмет договора - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

 

Ипотека

 

В соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" ипотека - это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды.

Договор об ипотеке двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом.

Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека может быть установлена на:

- земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- иное недвижимое имущество.

Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море" и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Ипотека может быть установлена в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе обязательства, основанного на займе, купле-продаже, найме, подряде, ином договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной закладной.

Если в закладной не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за пользование чужими средствами, предусмотренных кредитным или иным договором либо законом;

3) в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

4) в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями закладной или в силу необходимости вынужден нести расходы по содержанию и охране предмета ипотеки либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет стоимости предмета ипотеки.

Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября 2004 г.) (далее - Закон об ипотеке).

Пунктом 5 ст. 340 ГК РФ установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам; в соответствии с этим пунктом при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В пункте 6 ст. 340 ГК РФ определяется исключительно важное положение для осуществления самых различных залоговых операций, прежде всего в рамках проектного финансирования. В этих случаях банк открывает кредит для осуществления нового строительства здания или сооружения, а в договоре залога предусматривается, что по мере их возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего возвращение кредита. Кроме того, это правило открывает возможность для производителей сельскохозяйственной продукции получить кредиты под будущий урожай.

Существуют некоторые особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с Законом об ипотеке не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Когда договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются положениями Закона об ипотеке.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодержателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (ст. 340 ГК РФ). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Законом об ипотеке предусмотрены некоторые специальные правила, которые применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются. В случае когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона об ипотеке в части, касающейся жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии со ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на этом основании, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного ниже.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

- жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

Правила Закона об ипотеке применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.

По отношениям, возникшим до введения в действие Закона об ипотеке, указанный Закон применяется к тем правилам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

 

Долевое участие в строительстве

 

Широкое применение на практике в наше время получил договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве следует отличать от договора инвестирования строительства. На практике же часто встречается именно замена одного вида договора на другой - часто название договора не соответствует его содержанию.

Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ). По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из данного легального определения договора простого товарищества следует, что определяющими для данного типа договора будут являться следующие признаки:

- совместная деятельность сторон по договору;

- соединение сторонами по договору своих вкладов;

- наличие у сторон по договору общей цели.

В целях осуществления совместной деятельности стороны по договору долевого участия вносят и объединяют свои вклады.

Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому при заключении такого договора следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору простого товарищества, в связи с чем в условиях договора следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте. Это очень важный момент, т.к. при отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п. 2 ст. 1042 ГК РФ, исходя из принципа, что вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из фактических обстоятельств, причем бремя доказывания увеличения реального размера вклада будет возложено на истца.

По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.

Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.

В ряде договоров долевого участия в строительстве стороны устанавливают раздел "Цена договора" и определяют "цену договора". В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначена "цена договора", т.к. ни одна из сторон по договору долевого участия в строительстве не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.

Существенным условием договоров данного типа является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги (в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению) и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Общность цели у сторон по договору долевого участия в строительстве должна быть четко обозначена и сформулирована в предмете договора (объединение вкладов в целях совместного возведения конкретного объекта).

Необходимо также установить условиями договора доли каждого из товарищей и порядка выдела долей в натуре после сдачи объекта в эксплуатацию (в соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "к недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются объектом иных обязательственных прав"). Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что норма п. 1 ст. 1043 ГК РФ об общей долевой собственности товарищей является диспозитивной и будет применяться в случае возникновения спорного правоотношения, если из условий договора и существа обязательств не вытекает иного. При отсутствии четко прописанных в договоре условий о разделе объекта (выделе доли в натуре) раздел конкретного объекта (выдел долей в натуре) будет происходить в соответствии со ст. 252 ГК РФ в зависимости от величины внесенного товарищами вклада. Пропорционально величине фактически внесенного вклада будут определяться доли сторон и в случае расторжения сторонами договора долевого участия.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При отсутствии в договоре, обозначенном как договор долевого участия в строительстве, перечисленных выше существенных условий в случае возникновения спорного правоотношения между сторонами по договору суд при квалификации договора будет руководствоваться нормами ст. 431 Гражданского кодекса РФ, т.е. толкование договора будет основываться на буквальном значении содержащихся в нем слов и выражений.

Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (ст. 1044 - 1050 ГК РФ).

Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, что дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме. Данный договор имеет свои плюсы и минусы. Так, если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит. Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства. Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, т.к. известны случаи так называемых "долгостроев", когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается. Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают. Поэтому при заключении договора инвестирования строительства либо договора долевого участия в строительстве нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании (наличие устава, свидетельства о государственной регистрации, выданного налоговым органом, наличие лицензии на осуществление строительной деятельности и т.д.). Лучше всего заключать подобные договоры с известными строительными компаниями, которые работают на рынке строительства жилья уже не первый год и зарекомендовали себя как надежные партнеры.

Договор инвестирования жилья, так же как договор долевого участия в строительстве, в соответствии со ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации. Такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.

В настоящее время существует обширная судебная практика по договорам долевого участия в строительстве и по договорам инвестирования жилья.

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 г.) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса РФ, Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) и ряда других законодательных актов.

Новый ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 25 апреля 1995 г., 25 октября 1996 г., 17 января 1997 г., 21 ноября 2000 г., 10 октября 2001 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября 2004 г.) предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изм. и доп. от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.), ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г.) не упоминается.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, - по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства.

Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений.

Между тем суды Республики Башкортостан, Кировской, Новосибирской, Мурманской областей и другие при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которого отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо": в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".

К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик - "ЗЖБИ-7" обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры.

Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст. 333 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Между тем, если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности).

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Изучение судебной практики по упомянутой категории гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок и последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги), с применением Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и норм ГК РФ об обязательствах.

Положениями Закона РФ "О защите прав потребителей", несмотря на то что требования истцов были основаны на этом Законе, суды не руководствовались, поскольку считали, что в данном случае речь не идет об оказании каких-либо услуг.

Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр недвижимости "Исмерита", в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик - передать ему (дольщику) квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителей", истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон РФ "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей", в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.

По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые гл. 55 ГК РФ "Простое товарищество", и действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на них не распространяется.

Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Судебная практика по применению к правоотношениям сторон упомянутого Закона складывалась неоднозначно во всех регионах России.

Одни суды, рассматривая указанную категорию дел, не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального вреда, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоров буквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона.

Например, суды Костромской области ссылались на положения ст. 1046 ГК РФ. В силу названной нормы порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением; при отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следовательно, по мнению этих судов, выводы об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности не противоречат законодательству, компенсация морального вреда по рассматриваемым правоотношениям Законом не предусмотрена.

В других судах отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичный характер (ст. 426 ГК РФ "Публичный договор"), истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в договорах указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении упомянутого Закона отклонялись.

Разрешая такие споры, некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к выводу, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества, а также что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поэтому Закон РФ "О защите прав потребителей" в данном случае неприменим.

Анализируя нормы ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.

Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона РФ "О защите прав потребителей" над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный Закон.

Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.

Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". С ответчика взысканы стоимость работ по устранению недостатков, неустойка, компенсация морального вреда.

Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г., отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и Определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО "Калужский деловой центр", по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик - передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.

Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226,427 руб., что составляет стоимость 100% площади.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО "Калужский деловой центр" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.

Однако, как правильно отмечено в Постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.

Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.

Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.

Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.

Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса РФ.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".

В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей".

Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос, можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах по регистрации прав, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.

При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.

Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.

Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.

Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.

В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона РФ "О защите прав потребителей".

Сходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды Республики Башкортостан. С данной организацией граждане заключали договоры паенакопления, по условиям которых кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал его в собственность, а у члена кооператива возникало право собственности на жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.), Гражданским кодексом РФ (в частности, ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, в силу ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.

Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с этим Законом, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов РФ и уставом товарищества.

Поскольку отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, в том числе подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и кооперативов, а также товариществами регулируются уставами данных организаций, - суды полагают, что такие споры не подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

Верховным Судом РФ за период с 1999 г. по 2001 г. данная категория дел не рассматривалась.

При разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещения истцами указывался трудовой договор, суды руководствовались положениями ст. 309, 310 ГК РФ в их взаимосвязи с содержанием трудового договора и не применяли положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома - заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.

По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".

Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.

При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только Гражданским кодексом РФ, в том числе положениями ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.

Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.

Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.

Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим.

Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Помимо вопросов, связанных с признанием права гражданина на квартиру в жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы по поводу взыскания денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: порядок индексации сумм, внесенных на строительство, и возможность применения к рассматриваемым правоотношениям мер ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.

Так, удовлетворяя иск К. о расторжении договора на строительство квартиры и взыскании внесенных на строительство квартиры денежных сумм с учетом индексации, Октябрьский районный суд г. Архангельска произвел индексацию взысканных в пользу истицы денежных сумм, которые она внесла на строительство квартиры, применив при этом индексы роста потребительских цен на товары и услуги по Архангельской области за период с момента внесения денежной суммы на счет ЖСК по день перечисления этой суммы ЖСК на счет истицы.

Кассационная инстанция решение суда в этой части отменила, указав, что суд необоснованно произвел индексацию.

При новом рассмотрении данного дела суд отказал К. в иске о выплате указанных денежных сумм с учетом индексации, сославшись на то, что ни уставом ЖСК, ни законом не предусмотрена обязанность кооператива индексировать денежные суммы, направленные на финансирование строительства, при их возврате.

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда, проверяя законность этого решения в кассационном порядке, признала выводы суда правильными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании упомянутых денежных сумм с учетом индексации, суды ссылались на то, что индексация их не предусмотрена ни уставными документами соответствующего жилищно-строительного кооператива (коллектива индивидуальных застройщиков, товарищества индивидуальных застройщиков и т.п.), ни соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществляющей строительство многоквартирного жилого дома. Законом РСФСР "Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР", а также другими правовыми актами данные суммы не отнесены к объектам индексации.

Одной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной категории, является применение к указанным правоотношениям последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.

Так, Р. 22 сентября 1997 г. заключила с товариществом с ограниченной ответственностью ПКФ "Ригель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры, по условиям которого она взяла на себя обязательство в срок до 26 декабря 1997 г. перечислить или внести в кассу товарищества 60 тыс. рублей. Во исполнение условий договора 24 сентября 1997 г. и 8 декабря 1997 г. Р. передала ответчику 45 тыс. рублей. Оставшуюся сумму в 15 тыс. рублей она не внесла в связи с утратой доверия к ТОО ПКФ "Ригель" и 29 декабря 1997 г. направила в его адрес письмо об отказе от договора с 5 января 1998 г. с требованием возвратить денежные средства.

Согласно договору в случае отказа дольщика от сделки ему возвращаются денежные средства в течение трех месяцев с момента письменного извещения ТОО ПКФ "Ригель". Однако денежные средства Р. не были возвращены, в связи с чем она обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с иском о взыскании суммы, внесенной ею в счет оплаты стоимости квартиры, и процентов за пользование денежными средствами.

Решением суда с ТОО ПКФ "Ригель" в пользу Р. взыскано 45 тыс. рублей, а также проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, с учетом ставки рефинансирования Банка России - 60% на дату предъявления иска и периода просрочки (289 дней) в сумме 20808 руб.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, т.к. подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

Однако с момента расторжения (прекращения) договора у этой организации возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, - указанных в договоре либо в уставных документах хозяйствующего субъекта. Если такие сроки сторонами не оговорены, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора.

Верховный Суд РФ, отменяя решение Биробиджанского городского суда по иску А. к Биробиджанской акционерной промышленно-торговой фирме "Надежда" о расторжении договора, возмещении материального и компенсации морального вреда, убытков при разрешении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, указал, что ответчик дважды предлагал истице получить уплаченные ею деньги на долевое участие в строительстве дома, в связи с чем применение судом первой инстанции ст. 395 ГК РФ и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами нельзя признать правильными.

Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

 

НАСЛЕДОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ существует два основания наследования: по завещанию и по закону.

Наследование по закону наступает при наличии следующих оснований:

1) смерть наследодателя;

2) принятие наследником наследства;

3) наличие определенного состояния (родство с наследодателем, супружество и т.п.), позволяющее призвать наследника к наследованию.

Наследование по завещанию предполагает помимо перечисленных оснований - смерти наследодателя и принятии наследником наследства - наличие завещания, являющегося односторонней сделкой.

Наследование по закону, по общему правилу, наступает при отсутствии завещания. Исключение составляют случаи, когда наследодатель лишил всех своих законных наследников наследства, не указав при этом наследника из числа иных лиц.

Наследование по закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишил наследства всех своих наследников по закону, не указав при этом кого-либо в качестве наследника из иных лиц (имущество как выморочное в этом случае перейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 1151 ГК)). Возможны и иные случаи наследования по закону при наличии завещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части своего имущества, в отношении незавещанного имущества возникает наследование по закону. Если завещание признано в целом либо в части недействительным, то в отношении этой части имущества либо наследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник по завещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, то причитающаяся такому наследнику доля должна перейти к наследникам по закону при условии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодатель оставляет назначенным в завещании наследникам.

Пример.

Гр-н Иванов скончался, завещав квартиру сыну. Супруга Иванова обратилась с исковым заявлением в суд о признании завещания недействительным в части распоряжения наследодателя 1/2 квартиры, принадлежащей ей, как совместно нажитое в браке имущество. Суд признал правомерными требования истицы, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права на имущество, нажитое ими за время их совместного проживания. Следовательно, несмотря на то что по документам владельцем квартиры является гр-н Иванов, его супруга имеет право на 1/2 часть указанной квартиры. Таким образом, при отсутствии завещания супруга Иванова имела бы право претендовать на половину от 1/2 части квартиры, как наследница по закону, наравне с сыном и, таким образом, при вступлении в права наследства являлась бы владелицей 3/4 квартиры. Поскольку гр-н Иванов завещал квартиру сыну, супруга Иванова не может претендовать на 1/2 квартиры, принадлежавшей ее покойному супругу, но при этом остается полноправной владелицей 1/2 квартиры, принадлежащей ей на праве совместно нажитого имущества в браке.

Наследодатель вправе завещать любое принадлежащее ему на праве собственности как движимое, так и недвижимое имущество. Завещание удостоверяется нотариусом по месту жительства наследодателя. При наличии у наследодателя недвижимого имущества в разных местах завещание составляется по месту нахождения наиболее ценного объекта (объектов) недвижимости.

Лица, имеющие право на обязательную долю, наследуют не менее 1/2 части имущества, которая причиталась бы им при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

При наследовании по завещанию квартиры либо жилого дома, в которых проживают члены семьи наследодателя, право распоряжения указанными объектами недвижимости у наследника возникает с учетом соблюдения законных интересов лиц, которые имеют право на проживание и пользование данными объектами недвижимости.

Наследник, которому завещан объект недвижимости (земельный участок, садовый домик, квартира, жилой дом и т.д.), обязан в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя явиться в нотариальную контору по месту нахождения завещания и заявить свои права наследника. При этом он должен иметь при себе документ, удостоверяющий личность (паспорт). По истечении шести месяцев с момента открытия наследственного дела наследник вступает в права наследства. Право на объект недвижимости, перешедший в собственность в порядке наследования, подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (в учреждении государственной регистрации недвижимости по месту нахождения объекта). Только после государственной регистрации прав наследника на объект недвижимости и выдаче наследнику свидетельства о государственной регистрации указанного объекта и его прав как законного владельца у него возникает право собственности на объект недвижимости, перешедший к нему в порядке наследования.

Как уже было сказано выше, при отсутствии завещания (за некоторым исключением) наступает наследование по закону.

Наследование по закону наступает в порядке очередности.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются:

- родные и усыновленные (удочеренные) дети наследодателя;

- супруг (супруга) наследодателя;

- родители умершего;

- внуки наследодателя, при условии, что на момент открытия наследства их родители, являвшиеся наследниками первой очереди, умерли (ст. 1146 ГК РФ);

- потомки внуков наследодателя.

В соответствии со ст. 1143 ГК РФ наследниками второй очереди являются:

- полнородные братья, сестры наследодателя, лица, у которых одни и те же кровные родители;

- неполнородные братья и сестры. Речь идет о лицах, с которыми наследодатель имеет общих или отца, или мать;

- дедушка и бабушка наследодателя (как со стороны отца, так и со стороны матери);

- дети полнородных братьев и сестер;

- дети неполнородных братьев и сестер;

- усыновленные дети полнородных и неполнородных братьев и сестер. Потомки усыновленного приравниваются к родственникам наследодателя (в данном случае к племянникам) по происхождению.

Наследники второй очереди получают право на наследование по закону при условии отсутствия наследников первой очереди ввиду их смерти на момент открытия наследства и отсутствия у них детей; лишения наследников первой очереди права на наследство; отсутствия их при открытии наследства либо в соответствии со ст. 1117 ГК РФ признания их недостойными наследниками.

В соответствии со ст. 1144 ГК РФ наследниками третьей очереди являются:

- полнородные братья и сестры родителей наследодателя (т.е. его дяди и тети). Речь идет о лицах, которые являются единокровными братьями или сестрами отца (или матери) наследодателя, т.е. происходят от бабушки и дедушки наследодателя (которых к моменту открытия наследства в живых уже не было);

- неполнородные братья и сестры родителей наследодателя. Речь идет о лицах, происходящих от того же отца (матери), от которого (которой) происходит родитель наследодателя. Однако второй родитель дяди (тети) и второй родитель отца (матери) наследодателя - разные лица;

- двоюродные братья и сестры наследодателя;

- двоюродные братья и сестры, которые происходят не от единокровных (единоутробных) братьев и сестер родителей наследодателя, а от лиц, ставших братьями и сестрами родителей наследодателя в силу того, что они были усыновлены бабушкой и дедушкой наследодателя.

В соответствии со ст. 1145 ГК РФ при отсутствии наследников первой, второй и третьей очередей право на наследование по закону возникает у наследников последующих очередей по мере их убывания.

К наследникам четвертой очереди относятся прабабушки и прадедушки наследодателя. Они считаются (для целей наследования по закону) родственниками третьей степени родства.

К наследникам пятой очереди относятся:

- дети родных племянников и племянниц (т.е. двоюродные внуки и внучки наследодателя);

- родные братья и сестры дедушек и бабушек наследодателя (т.е. его двоюродные дедушки и бабушки).

К наследникам шестой очереди относятся:

- двоюродные правнуки и правнучки наследодателя (т.е. дети его двоюродных внуков и внучек). Они являются родственниками пятой степени родства;

- двоюродные племянники и племянницы (т.е. дети двоюродных братьев и сестер наследодателя), а также дети двоюродных бабушек и дедушек (двоюродные дяди и тети) наследодателя. Они также являются родственниками пятой степени родства.

К наследникам седьмой очереди наследования относятся:

- пасынки и падчерицы наследодателя;

- отчим и мачеха наследодателя.

При этом мачеха, отчим, пасынок, падчерица наследодателя:

а) не имеют родственных связей с последним, в том числе связей, основанных на усыновлении;

б) призываются к наследованию по закону лишь постольку, поскольку нет наследников первой-шестой очереди.

При отсутствии наследников как по закону, так и по завещанию, либо при отказе всех наследников от завещания наследуемое имущество считается в соответствии со ст. 1151 ГК РФ выморочным и поступает в собственность РФ.

Наследники всех очередей наследуют имущество наследодателя в равных долях.

Так, при наследовании квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д. указанные объекты недвижимости делятся на равные доли и распределяются между наследниками.

Порядок оформления прав на наследуемое по закону недвижимое имущество осуществляется так же, как и оформление прав на недвижимое имущество при наследовании по завещанию.

Наследники могут прийти к соглашению о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе к соглашению о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников. Данное соглашение может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

 

Приложение

 

ФОРМЫ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ

ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НИМ

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации права

на недвижимое имущество

 

    В ____________________________________________________________

                   (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

                 (фамилия, имя, отчество полностью)

"____"_________________ года  рождения,  паспорт  (иной  документ)

__________________________________________________________________

             (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"_________ г. __________________________________________

                        (наименование органа, выдавшего документ)

__________________, проживающий _________________________________.

    Прошу    зарегистрировать   право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                       (объект недвижимости: квартира,

__________________________________________________________________

                 жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

     (точный адрес или место расположения объекта в соответствии

__________________________________________________________________

                       с документами)

на основании _____________________________________________________

                (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

договор купли-продажи, договор мены, договор дарения,

__________________________________________________________________

     свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.)

 

    Подпись ________________________

    Дата "___"______________________ г.

    Контактный телефон _____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации

права по доверенности

 

    В ____________________________________________________________

                   (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

               (фамилия, имя, отчество полностью)

"____"_____________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"_________ г. __________________________________________

                        (наименование органа, выдавшего документ)

__________________, проживающий _________________________________.

    Прошу    зарегистрировать   право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                 (объект недвижимости: квартира,

__________________________________________________________________

             жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                 (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                   в соответствии с документами)

на основании _____________________________________________________

                (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

      договор купли-продажи, договор мены, договор дарения,

__________________________________________________________________

     свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.)

    Действующий по доверенности, удостоверенной "____"_________ г.

__________________________________________________________________

 (нотариус или иное должностное лицо, удостоверившее доверенность)

__________________________________________________________________

        (фамилия, имя, отчество представителя полностью)

"____"________________ _____года рождения, паспорт (иной документ)

выдан ____________________________________________________________

          (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

"___"___________ ____ г. _________________________________________

                         (наименование органа, выдавшего документ)

_______________, проживающий по адресу ___________________________

__________________________________________________________________

 

    Подпись ________________________

    Дата "___"______________________ г.

    Контактный телефон _____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации

права совместной собственности

 

    В ____________________________________________________________

                   (наименование регистрирующего органа)

    1)____________________________________________________________

                   (фамилия, имя, отчество полностью)

"____"_________________ года  рождения,  паспорт  (иной  документ)

__________________________________________________________________

       (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "__"_________ г. __________________________________________;

                        (наименование органа, выдавшего документ)

    2) ___________________________________________________________

                    (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"___________________ г. ________________________________

            (наименование органа, выдавшего документ)

    Прошу   зарегистрировать    право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                 (объект недвижимости: квартира,

__________________________________________________________________

          жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                 (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                в соответствии с документами)

на основании _____________________________________________________

                (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

  договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор

__________________________________________________________________

                  приватизации жилья и пр.)

 

    Подпись ______________________________________

              (один из совместных собственников)

    Дата "___"_________________________г.

    Контактный телефон ________________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________________

        (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации права долевой

собственности

 

    В ____________________________________________________________

                 (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

               (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"__________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

       (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"__________ г. _________________________________________

                         (наименование органа, выдавшего документ)

_____________________, проживающий ______________________________.

    Прошу  зарегистрировать  право  долевой собственности и выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                      (объект недвижимости:

__________________________________________________________________

       квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

расположенный по адресу: _________________________________________

                           (точный адрес или место расположения

__________________________________________________________________

             объекта в соответствии с документами)

доля в праве _____________________________________________________

                     (размер доли в виде простой дроби)

на основании _____________________________________________________

                 (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

      договор купли-продажи, договор мены, договор дарения,

__________________________________________________________________

    свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.)

 

    Подпись ________________________

    Дата "___"______________________ г.

    Контактный телефон _____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации права

от имени несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет)

 

    В ____________________________________________________________

                (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

               (фамилия, имя, отчество полностью)

"______"___________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"___________ г. ________________________________________

                         (наименование органа, выдавшего документ)

__________________________, проживающий _________________________,

действующий с согласия __________________ (законного представителя

(отца, матери, усыновителя, попечителя) __________________________

_________________________________________________________________.

                (фамилия, имя, отчество полностью)

    Прошу    зарегистрировать   право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                 (объект недвижимости: квартира,

__________________________________________________________________

            жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                        в соответствии с документами)

на основании _____________________________________________________

                (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

       договор купли-продажи, договор мены, договор дарения,

свидетельство ____________________________________________________

                   о праве на наследство, решение суда и пр.)

 

    Подпись _______________________________________

              (личная подпись несовершеннолетнего)

    С согласия ____________________________________

                (подпись законного представителя)

    Дата "___"________________________г.

    Контактный телефон _______________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации права

от имени малолетнего (до 14 лет)

 

    В ____________________________________________________________

             (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

              (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

       (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"___________ г. ________________________________________

                         (наименование органа, выдавшего документ)

_____________________________, проживающий _______________________

__________________________________________________________________

    Прошу    зарегистрировать   право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права на _____________

__________________________________________________________________

                 (объект недвижимости: квартира,

__________________________________________________________________

             жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                  в соответствии с документами)

на основании _____________________________________________________

                (наименование правоустанавливающего документа:

__________________________________________________________________

договор    купли-продажи,    договор   мены,   договор    дарения,

свидетельство ____________________________________________________

                   о праве на наследство, решение суда и пр.)

действующий от имени малолетнего _________________________________

_________________________________________________________________,

    (законный представитель: отец, мать, усыновитель, опекун)

__________________________________________________________________

              (фамилия, имя, отчество полностью)

"____"_____________ _______ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

       (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "____"________ _____ г. ____________________________________

                                    (наименование органа,

_______________________, проживающий по адресу ___________________

  выдавшего документ)

__________________________________________________________________

 

    Подпись _______________________________________

               (подпись законного представителя)

    Дата "___"________________________г.

    Контактный телефон _______________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации договора

 

    В ____________________________________________________________

             (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

               (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"_______________г. _____________________________________

                                     (наименование органа,

___________________________, проживающий _________________________

выдавшего документ)

_________________________________________________________________.

    Прошу зарегистрировать договор _______________________________

__________________________________________________________________

  (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.)

от "___"________________ г. ______________________________________

                                  (объекта  недвижимости:

__________________________________________________________________

     квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                  в соответствии с документами)

с ________________________________________________________________

    (фамилия, имя, отчество другой стороны договора полностью)

 

    Подпись ________________________

    Дата "___"______________________ г.

    Контактный телефон _____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации договора

по доверенности

 

    В ____________________________________________________________

                 (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

               (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"___________ г. ________________________________________

                                    (наименование органа,

_____________________________, проживающий _______________________

      выдавшего документ)

_________________________________________________________________.

    Прошу зарегистрировать договор _______________________________

__________________________________________________________________

  (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.)

от "___"___________________г. ____________________________________

                                     (объекта недвижимости:

__________________________________________________________________

     квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

                (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                 в соответствии с документами)

с ________________________________________________________________

__________________________________________________________________

    (фамилия, имя, отчество другой стороны договора полностью)

    Действующий по доверенности, удостоверенной "___"__________ г.

__________________________________________________________________

 (нотариус или иное должностное лицо, удостоверившее доверенность)

__________________________________________________________________

         (фамилия, имя, отчество представителя полностью)

"____"_____________________ _____ года  рождения,  паспорт   (иной

документ) ________________________________________________________

            (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

__________________________________________________________________

             (наименование органа, выдавшего документ)

выдан "____"________________ _____ г. ___________________________,

проживающий по адресу ____________________________________________

__________________________________________________________________

 

    Подпись __________________________

    Дата "___"________________________г.

    Контактный телефон _______________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

от продавца о государственной регистрации

договора купли-продажи и перехода права собственности

к покупателю

 

    В ____________________________________________________________

                 (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

                (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

        (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"_______________ г. ____________________________________

                                 (наименование органа,

________________________, проживающий ____________________________

   выдавшего документ)

__________________________________________________________________

    Прошу зарегистрировать договор _______________________________

_________________________________________________________________,

   (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.)

от "___"___________________г. ____________________________________

                                     (объекта недвижимости:

__________________________________________________________________

     квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.)

по адресу: _______________________________________________________

               (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                 в соответствии с документами)

и переход права собственности к покупателю _______________________

__________________________________________________________________

          (фамилия, имя, отчество покупателя полностью)

в связи  с  исполнением  им  обязательств  по  договору. Подлинник

своего   Свидетельства   о   государственной   регистрации   права

собственности прилагаю.

 

    Подпись _______________________

    Дата "___"_____________________г.

    Контактный телефон ____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил _________________

            (подпись)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

от покупателя о государственной регистрации договора

купли-продажи и права собственности

 

    В ____________________________________________________________

                (наименование регистрирующего органа)

__________________________________________________________________

              (фамилия, имя, отчество полностью)

"___"______________________ года рождения, паспорт (иной документ)

__________________________________________________________________

       (серия и номер документа, удостоверяющего личность)

выдан "___"______________ г. _____________________________________

                                     (наименование органа,

_______________________________, проживающий _____________________

      выдавшего документ)

__________________________________________________________________

    Прошу зарегистрировать договор _______________________________

__________________________________________________________________

  (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.)

от "___"_______________ г. _______________________________________

                                   (объекта   недвижимости:

__________________________________________________________________

     квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.)

расположенного: __________________________________________________

__________________________________________________________________

          (точный адрес или место расположения объекта

__________________________________________________________________

                 в соответствии с документами)

с ________________________________________________________________

__________________________________________________________________

    (фамилия, имя, отчество другой стороны договора полностью)

    Прошу   зарегистрировать    право   собственности   и   выдать

Свидетельство о государственной регистрации права.

 

    Подпись ________________________

    Дата "___"______________________ г.

    Контактный телефон _____________

    Расписку о принятии документов на государственную  регистрацию

получил______________

         (подпись)

 

ДОГОВОР

об инвестировании строительства жилья

(долевое участие в строительстве)

 

    г._______________                     "____"_______________ г.

 

__________________________________________________________________

          (наименование организации, органа власти или

________________________, именуемый(ая) в дальнейшем "Застройщик",

местного самоуправления)

в лице ___________________________________________________________

            (должность, фамилия, имя, отчество представителя)

_______________________________________, действующего на основании

__________________________________________________________________

     (наименование и иные реквизиты документа, в соответствии

_________________________________________________________________,

с которым действует представитель: устав, положение, доверенность)

с одной стороны, и _______________________________________________

         (наименование организации, фамилия, имя, отчество

______________________________, именуемый в дальнейшем "Инвестор",

физического лица)

в лице____________________________________________________________

            (должность, фамилия, имя, отчество представителя:

_________________________________________________________________,

      заполняется в случае, если Инвестор - юридическое лицо

__________________________________________________________________

                     или орган власти)

действующего на основании ________________________________________

                               (наименование и иные реквизиты

__________________________________________________________________

   документа, в соответствии с которым действует представитель:

____________________________________, заключили настоящий Договор

   устав, положение, доверенность)

о нижеследующем.

 

                          1. Предмет договора

 

    1. Предметом договора является участие  Сторон в строительстве

жилого дома по адресу: __________________________________________.

    Инвестор   принимает   участие   в   строительстве   в   части

финансирования квартиры общей площадью _____________ кв. м, (жилой

площадью _________________________ кв. м, N квартиры ___________).

(При наличии данных на момент подписания договора.)

    Застройщик осуществляет строительство дома  и  после  принятия

его  в эксплуатацию   передает   Инвестору   квартиру  (квартиры),

которая  финансируется   Инвестором  в  соответствии  с  настоящим

Договором.

 

        2. Объем и условия инвестирования (финансирования)

 

    2.1. Объем  инвестирования  указанной(ых)  квартиры  (квартир)

устанавливается в сумме __________________________________________

                            (указать сумму цифрами и прописью)

    Объем  инвестирования   может   быть   определен   исходя   из

проектной  стоимости  одного   квадратного  метра   общей площади.

Проектно-сметная    стоимость     одного     квадратного     метра

составляет _______________________________________________________

                    (указать сумму цифрами и прописью)

    2.2. Инвестор производит внесение  указанной в п. 2.1 Договора

суммы в следующие сроки:

    2.3. Сумма инвестирования является ___________________________

(окончательной, ориентировочной) и __________________________ быть

                                        (может, не может)

изменена.

    Изменения   объема   инвестиций   согласуются    Сторонами   и

оформляются  дополнительным соглашением,  являющимся  неотъемлемой

частью договора.

 

                 3. Обязательства и права сторон

 

    3.1. Инвестор обязуется:

    3.1.1.  Производить финансирование указанной в п. 1 настоящего

Договора квартиры (квартир) в объеме и в сроки,  установленные  в

п. 2 настоящего Договора.

    3.2. Застройщик обязуется:

    3.2.1. Сдать законченный строительством жилой дом, указанный в

п. 1 договора, в эксплуатацию в ___ квартале года.

    3.2.2. В счет полного расчета, произведенного в соответствии с

п. 3.1.1 настоящего  Договора в ____________________ -дневный срок

                                (указать какой)

после принятия дома  в  эксплуатацию передать Инвестору или по его

представлению третьему лицу указанные в п. 1 квартиры в состоянии,

соответствующем    проекту   и   техническим  условиям.   Передача

производится   по   акту   приема-передачи,  подписанному   обеими

Сторонами.

    3.2.3.  Представить  в  орган,  осуществляющий государственную

регистрацию  прав,  документы,  необходимые  для регистрации права

собственности Инвестора на квартиры.

    3.3.  Стороны  вправе требовать надлежащего исполнения условий

настоящего Договора.

 

                    4. Ответственность сторон

 

    4.1.  За  неисполнение  или  ненадлежащее исполнение взятых на

себя   обязательств   по   настоящему   Договору   Стороны   несут

ответственность   в соответствии с действующим  законодательством.

    4.2. В  случае   неисполнения     Инвестором     обязательств,

предусмотренных п. 3.1.1 Договора,  им  выплачивается  Застройщику

неустойка в размере ________% от _______________________ за каждый

                                  (сумма обязательства)

день просрочки.

    4.3. В   случае    неисполнения   Застройщиком   обязательств,

предусмотренных   п.   3.2.1,  3.2.2  Договора,  им  выплачивается

Инвестору неустойка в размере ____% от ________________________ за

                                         (сумма обязательства)

каждый день просрочки.

    4.4. Наступление     обстоятельств      непреодолимой     силы

(форс-мажор),   которые   Стороны   не   могли  ни  предвидеть, ни

предотвратить,   освобождает   Стороны   от   ответственности   за

невыполнение     или      ненадлежащее       выполнение      своих

обязательств по договору.  Обстоятельствами   непреодолимой   силы

являются пожары,  наводнения,  иные  стихийные бедствия, изменения

действующего     законодательства,    влияющие    на    исполнение

обязательства   Сторон. Сторона, выполнению обязательств   которой

препятствуют      форс-мажорные      обстоятельства,       обязана

в _______________ -дневный срок письменно известить другую Сторону

  (указать какой)

о наступлении таких обстоятельств.

    Действие   настоящего  Договора  приостанавливается  на  срок,

установленный Сторонами, но не более чем на _____________ месяцев.

    В случае   более   длительного  срока  действия  форс-мажорных

обстоятельств Стороны могут отказаться от исполнения  обязательств

по договору. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные

взаимные  претензии  решаются  Сторонами  в  соответствии с п. 6.1

настоящего Договора.

 

                   5. Уступка прав по договору

 

    5.1. Инвестор вправе уступить свои права по договору  третьему

лицу  при условии  принятия последним всех обязательств Инвестора.

О  переходе   прав  по  настоящему   Договору   Инвестор  обязан в

письменной форме уведомить Застройщика в ________________ -дневный

                                          (указать какой)

срок.

 

6. Разрешение споров

 

6.1. Споры и разногласия, возникающие между Сторонами при исполнении обязательств по настоящему Договору, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из Сторон вправе обратиться в суд.

 

7. Срок действия договора

 

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

7.2. Договор прекращается с момента полной выплаты Инвестором предусмотренной суммы инвестирования и подписания Сторонами акта приема-передачи квартиры (квартир) в соответствии с п. 3.2.2. или в случаях, предусмотренных в п. 4.4, 8.2, 8.3 Договора.

 

8. Изменение и расторжение договора

 

8.1. Условия договора могут быть изменены по взаимному соглашению Сторон. Все согласованные изменения и дополнения оформляются в письменной форме, вступают в силу после подписания их Сторонами и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются Сторонами в соответствии с п. 6.1 настоящего Договора.

8.3. Каждая из Сторон вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке при несоблюдении существенных условий договора.

    Существенными условиями Стороны считают: _____________________

__________________________________________________________________

    Вопрос  о  расторжении   договора  в  этом  случае  решается в

судебном порядке.

 

9. Заключительные положения

 

9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

 

    Реквизиты Сторон:

 

    Застройщик ________________          Инвестор ________________

 

    Подписи Сторон ____________                   ________________

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

при купле-продаже

 

    г.________________              "_____"____________________ г.

 

    Мы, гр. _____________________________________, проживающий(ая)

                    (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: ______________________________________________________,

и гр. ___________________________________________, проживающий(ая)

            (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: _______________________________________, в соответствии

со    ст.   556    ГК РФ составили настоящий акт о  нижеследующем:

    1. Гр. ____________________________________________ (Продавец)

                      (фамилия, имя, отчество)

в соответствии с договором купли-продажи от ______________________

                                               (указать число,

__________________________________________________________________

                        месяц, год)

продал гр. __________________________________________ (Покупателю)

                      (фамилия, имя, отчество)

квартиру, находящуюся по адресу: _________________________________

__________________________________________________________________

    2. В соответствии с настоящим актом гр. ______________________

__________________________________________________________________

                   (фамилия, имя, отчество)

(Продавец) передал в собственность гр. ___________________________

__________________________________________________________________

                    (фамилия, имя, отчество)

(Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном  состоянии, как

она есть на  день подписания настоящего акта.

    3. Гр. ________________________________ (Покупатель) принял от

                (фамилия, имя, отчество)

продавца  вышеназванную  квартиру в том  состоянии, в котором  она

есть на день подписания настоящего акта.

    Покупатель оплатил Продавцу  стоимость  переданной  квартиры в

полной сумме в соответствии с условиями договора.

    4. Настоящим актом каждая из сторон по договору  подтверждает,

что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у

сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

    5. Настоящий передаточный  акт составлен  в  трех экземплярах,

один  из которых   находится  у  Продавца, второй - у  Покупателя,

третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав

на недвижимое имущество __________________________________________

                         (указать наименование органа полностью)

 

    Подписи Сторон:

 

    Продавец _______________         Покупатель __________________

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

при купле-продаже с рассрочкой платежа

 

    г.________________                 "_____"_________________ г.

 

    Мы, гр. _____________________________________________________,

                        (указать фамилию, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: ______________________________________,

__________________________________________________________________

и гр. ___________________________________________________________,

                    (указать фамилию, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: ______________________________________,

в  соответствии  со ст.  556  ГК   РФ  составили  настоящий  акт о

нижеследующем:

    1. Гр. _____________________________ (Продавец) в соответствии

              (фамилия, имя, отчество)

с договором купли-продажи от ______________________________ продал

                               (указать число, месяц, год)

гр. ___________________________ (Покупателю) квартиру, находящуюся

      (фамилия, имя, отчество)

по адресу: ______________________________________________________.

    2. В соответствии с настоящим актом гр. ______________________

                                                (фамилия,

__________________________________________________________________

     имя, отчество)

(Продавец) передал в собственность гр. ___________________________

                                         (фамилия, имя, отчество)

(Покупателя)  вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как

она есть на день подписания настоящего акта.

    3. Гр. ___________________________________ (Покупатель) принял

                (фамилия, имя, отчество)

от Продавца вышеназванную  квартиру в том состоянии, в котором она

есть на день подписания настоящего акта.

    4. Настоящий передаточный акт составлен  в  трех  экземплярах,

один  из которых  находится  у  Продавца,  второй - у  Покупателя,

третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав

на недвижимое имущество __________________________________________

                          (указать наименование органа полностью)

__________________________________________________________________

 

   Подписи Сторон:

 

    Продавец _______________            Покупатель _______________

 

АКТ

приема-передачи по договору

об инвестировании строительства жилья

 

    г. ______________                      "____"______________ г.

 

_________________________________________________________________,

        (наименование организации, органа власти

__________________________________________________________________

                  или местного самоуправления)

именуемый(ая) в дальнейшем "Застройщик", в лице __________________

                                                    (должность,

_____________________________________________________ действующего

         фамилия, имя, отчество представителя)

на основании _____________________________________________________

          (наименование и иные реквизиты документа, в соответствии

__________________________________________________________________

с которым действует представитель: устав, положение, доверенность)

с одной стороны, и _______________________________________________

                       (наименование организации, фамилия, имя,

______________________________, именуемый в дальнейшем "Инвестор",

  отчество физического лица)

в лице ___________________________________________________________

            (должность, фамилия, имя, отчество представителя:

__________________________________________________________________

      заполняется в случае, если Инвестор - юридическое лицо

__________________________________________________________________

                           или орган власти)

действующего   на   основании    в    соответствии   с   договором

инвестирования строительства жилья N ___________ от ______________

                                                    (указать дату)

(далее - Договор), _______________________________________________

                         (дополнительное соглашение - указать

__________________________________________________________________

                          при наличии)

составили настоящий акт о нижеследующем.

    1. Согласно п. ___ Договора  Застройщик передает,  а  Инвестор

принимает _____________________________________ комнатную квартиру

          (указать прописью количество комнат)

N ___________ общей площадью ________________ кв. м (в  том  числе

жилой площадью ____________________________________ кв. м) в жилом

              (указать площадь цифрами и прописью)

доме, расположенном по адресу: __________________________________.

    Стороны  согласились, что техническое  состояние  передаваемой

квартиры   соответствует  проектно-техническим  условиям. Ключи от

квартиры N ____________ переданы  Инвестору  в  момент  подписания

настоящего акта приема-передачи.

    Застройщик   гарантирует,  что  квартира  на  момент  передачи

свободна от прав требования третьими лицами.

    2. Условия     по     финансированию     квартиры   N _______,

предусмотренные п. _________ Договора, Инвестором исполнены, сумма

инвестиций в размере______________________________________________

внесена полностью.

    Стороны считают взаимные обязательства по Договору ___________

(дополнительному соглашению)  исполненными  и не  имеют  в  рамках

Договора взаимных претензий.

    3. Настоящий акт составлен  в  двух экземплярах (по одному для

каждой из Сторон), имеющих равную юридическую силу.

 

    Реквизиты Сторон:

 

    Застройщик _________________         Инвестор ________________

 

    Подписи Сторон: ____________                  ________________

 

ДОГОВОР

купли-продажи жилого дома

 

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

 

    г. ___________                   "_____"___________________ г.

 

    Мы, гр. _____________________________________, проживающий(ая)

               (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: ______________________________________________________,

паспорт серии __________ N ____________, выдан ___________________

                                              (указать дату выдачи

______________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем

 и наименование органа, его выдавшего)

"Продавец", с одной стороны, и

гр. _____________________________________________________________,

                      (указать фамилию, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: ______________________________________,

паспорт серии _______________________ N ___________________, выдан

______________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем

  (указать дату выдачи и наименование

__________________________________________________________________

     органа, его выдавшего)

"Покупатель",  с  другой  стороны, заключили  настоящий  Договор о

нижеследующем:

    1. Я, гр. ___________________________________________________,

                   (указать фамилию, имя, отчество продавца)

обязуюсь передать в собственность, а я, гр. ______________________

______________________________________________, обязуюсь принять и

 (указать фамилию, имя, отчество покупателя)

оплатить в соответствии с условиями  настоящего Договора следующее

недвижимое  имущество: жилой   дом   с   надворными   постройками,

находящийся по адресу: __________________________________ область,

город (поселок, деревня) ________________________________________,

улица ___________________, дом N _____.

    2. Указанный  жилой  дом  состоит  из  основного  (кирпичного,

бревенчатого)         строения,        размером       общеполезной

площади ____________________________________________________кв. м,

                (указать площадь цифрами и прописью)

в том числе жилой площади ________________________________________

                            (указать площадь цифрами и прописью)

кв. м, и служебных построек и сооружений:

 

__________________________________________________________________

       (перечисляются все надворные постройки и сооружения

________________________________________________, расположенных на

        с указанием присвоенных им литер)

земельном участке размером ___________________________________ кв.

                           (указать площадь цифрами и прописью)

 м,

__________________________________________________________________

находящемся в постоянном (бессрочном)  пользовании  у  Продавца на

основании постановления главы администрации ______________________

__________________________________________________________________

         (указать наименование муниципального образования)

N _____ от _____________________________________ и свидетельства о

                (указать число, месяц, год)

постоянном (бессрочном) пользовании земельным участком.

(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)

    3. Указанный  жилой   дом   принадлежит   Продавцу   по  праву

собственности на основании ______________________________________,

                                   (указать наименование

__________________________________________________________________

             правоустанавливающего документа,

__________________________________________________________________

      например: договора купли-продажи от 12 ноября 1997 г.,

__________________________________________________________________

    удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество

__________________________________________________________________

  нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска,

__________________________________________________________________

     регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.)

что  подтверждается  Свидетельством о государственной  регистрации

права от ___________________________ серия _______________ N ____,

         (указать число, месяц, год)

выданным _________________________________________________________

              (указать наименование органа, осуществившего

__________________________________________________________________

                  государственную регистрацию)

регистрационный номер ____________________________________________

                            (указать номер государственной

__________________________________________________________________

           регистрации права в Едином государственном

__________________________________ от ____________________________

          реестре прав)                (указать число, месяц, год)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого продавец имеет право собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением главы района (города). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о государственной регистрации.)

    4. Инвентаризационная  оценка    указанного     жилого    дома

составляет _____________________________________________ руб., что

                 (указать сумму цифрами и прописью)

подтверждается справкой N _____, выданной ________________________

                                              (указать число,

_____________ БТИ _______________________________________________.

 месяц, год)     (указать наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка жилого дома и надворных строений используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

    5. Указанный  жилой  дом  с  надворными  постройками продается

за _______________________________________________ руб. Соглашение

         (указать сумму цифрами и прописью)

о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

    6. Покупатель обязуется в течение ____________________________

                                           (указать количество

_____________________ дней  после  регистрации  договора  уплатить

    дней прописью)

Продавцу сумму, указанную в п. 5 Договора, в полном объеме.

Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17 Договора) и возникновение у продавца обязанности передать имущество, а у покупателя принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов продавца.

Вариант А.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б.

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача жилого дома с надворными постройками осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом с надворными постройками после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты покупателем стоимости жилого дома и его передачи, произведенной в соответствии с п. 8 Договора.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.

11. Согласно ст. 552 ГК РФ Покупатель приобретает право постоянного пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего Договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации по заявлению Покупателя в установленном порядке. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи продавца или сам продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

    "В указанном жилом доме сохраняют право проживания: __________

                                                    (перечисляются

__________________________________________________________________

        фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право

________________________________________________________________".

                     пользования жилым домом)

14. До подписания настоящего Договора указанный жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

    17. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в

соответствии  со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его

государственной    регистрации. Расходы     по     государственной

регистрации договора несет _______________________________________

                            (указать, кто несет расходы - Продавец

__________________________________________________________________

                       или Покупатель)

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

    19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых

один  находится  у  Продавца,  второй - у  Покупателя,  третий - в

органе,   осуществляющем   государственную   регистрацию  прав  на

недвижимое имущество ____________________________________________.

                        (указать наименование органа полностью)

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19.

Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный  экземпляр договора оставлять в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с  ним или ином  органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    Подписи Сторон:

 

    Продавец _______________            Покупатель _______________

 

ДОГОВОР

купли-продажи земельного участка

 

    ___________________________            "___"___________20__ г.

    (место заключения договора)

 

__________________________________________________________________

      (Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные

__________________________________________________________________

              или наименование юридического лица),

именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице ________________________

(если договор заключается лицом, уполномоченным Продавцом, указать

Ф.И.О. уполномоченного  гражданина,  место  жительства, паспортные

данные; если  в  качестве  Продавца  выступает  юридическое  лицо,

указать  Ф.И.О.   и   должность ответственного лица), действующего

на основании __________________ (устава, положения, доверенности),

с одной стороны, и _______________________________________________

                              (Ф.И.О. гражданина, место

__________________________________________________________________

жительства, паспортные данные или наименование юридического лица),

именуемый в дальнейшем "Покупатель", в лице ______________________

__________________________________________________________________

(если  договор  заключается   лицом,  уполномоченным  Покупателем,

указать  Ф.И.О.   уполномоченного   гражданина,   местожительство,

паспортные   данные;   если   в   качестве  Покупателя   выступает

юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица),

действующего на основании _______________________________________,

                             (устава, положения, доверенности)

с   другой,   заключили    настоящий   Договор   (далее - Договор)

о нижеследующем:

                       1. Предмет договора

 

    1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок  из

земель __________________ с кадастровым N _______________________,

                                              (категория земель)

расположенный по адресу: _________________________________________

                        (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом,

__________________________________________________________________

                  строение), (далее - Участок),

для использования в целях _______________________________________,

                                  (разрешенное использование)

в  границах,  указанных  в  кадастровой   карте  (плане)  Участка,

прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей

площадью _________ кв. м, принадлежащий   на   момент   совершения

настоящего  Договора Продавцу на праве собственности на основании

__________________________________________________________________

     (реквизиты Свидетельства о праве собственности Продавца     ,

__________________________________________________________________

на земельный участок или иного правоустанавливающего документа)

с расположенными на нем __________________________________________

                          (указать здания, строения, сооружения,

__________________________________________________________________

                       их характеристики;

__________________________________________________________________

      в случае  если здания, строения, сооружения на Участке

_________________________________________________________________.

          отсутствуют, указать на это обстоятельство)

 

                       2. Плата по договору

 

    2.1. Цена проданного Участка, определенная ___________________

                                               (по договоренности

__________________________________________________________________

              Сторон, профессиональным оценщиком)

составляет _______________________________________________ рублей.

                          (сумма цифрами и прописью)

    2.2. Оценочная стоимость объектов  недвижимости, расположенных

на Участке, составляет: __________________________________ рублей.

                            (сумма цифрами и прописью)

    2.3. Покупателем перечислено:

    2.3.1. Продавцу на счет N ____________________________________

в банке __________________________________________________________

                      (наименование и реквизиты банка)

рублей по ________________________________________________________

                          (сумма цифрами и прописью)

_________________________________________________________________;

     (название платежного документа, его номер и дата оплаты)

    2.3.2. Залогодержателю _______________________________________

                              (в случае  если предмет Договора

__________________________________________________________________

                      обременен залогом)

__________________________________________________________________

                     (название залогодержателя)

на счет N ________________________________________________ в банке

                  (наименование и реквизиты банка)

в ________________________________________________________________

                   (сумма цифрами и прописью)

рублей по ________________________________________________________

          (название платежного документа, его номер и дата оплаты)

согласно   прилагаемому    к    настоящему   Договору   требованию

залогодержателя по задолженности,   необходимой   для   совершения

погашения   закладной   на   предмет   Договора,   подтвержденному

Продавцом.

    2.4. Покупатель передал Продавцу сумму в размере _____________

________________________________________ рублей наличными деньгами

       (сумма цифрами и прописью)

(в случае оплаты  цены  Участка  полностью или  частично наличными

деньгами), что подтверждается ____________________________________

(распиской продавца).

    2.5. Другие формы оплаты:

    2.5.1. ______________________________________________________;

    2.5.2. ______________________________________________________.

 

                   3. Споры по предмету договора

 

    3.1. Продавец  довел  до  сведения   Покупателя,  а Покупатель

принял к сведению, что по Участку, являющемуся предметом Договора,

не имеется  земельных и иных  имущественных  споров  (либо имеются

следующие земельные или иные споры:

а) ______________________________________________________________;

б) ______________________________________________________________;

в) _____________________________________________________________).

 

4. Обременения участка

 

4.1. Участок не обременен сервитутами (либо обременен следующими сервитутами:

4.1.1. Публичным сервитутом, установленным для __________________________ (вид ограниченного пользования участком) в соответствии с _________________ (нормативный правовой акт, которым установлен сервитут) сроком на _____________________;

4.1.2. Частным сервитутом, установленным для __________________________ (вид ограниченного пользования участком) в соответствии с ___________________ (договоренностью смежных землепользователей, решением суда) сроком на ____________).

4.2. На Участок не распространяются иные права третьих лиц (либо распространяются следующие права третьих лиц:

4.2.1. Права залогодержателя в связи с передачей Участка (части Участка) в залог на основании договора об ипотеке ________________________ (реквизиты договора об ипотеке земельного участка);

4.2.2. Права арендатора в связи с передачей Участка (части Участка) в аренду на основании договора аренды _____________________ (реквизиты договора аренды земельного участка);

4.2.3. Права ссудополучателя в связи с передачей Участка (части Участка) в безвозмездное срочное пользование на основании _______________________ (договора безвозмездного срочного пользования Участком, решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления)___________________________ (реквизиты договора безвозмездного срочного пользования Участком, решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления).

4.3. Границы земель, обремененных правами третьих лиц, и содержание этих прав указаны на прилагаемой к Договору кадастровой карте (плане) Участка.

4.4. Обременения Участка, установленные до заключения настоящего Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством РФ и соответствующими договорами.

 

5. Ограничения в использовании Участка

 

5.1. На Участок не распространяются ограничения в использовании (либо распространяются следующие ограничения в использовании):

5.1.1. _______________ (в связи с установлением особых условий использования Участка и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах), установленное на основании ___________________ (акт исполнительного органа государственной власти, акт органа местного самоуправления, решение суда) на срок __________________________ (либо бессрочно);

5.1.2. ______________________________ (в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных) установленное на основании _______________________________________ (акт исполнительного органа государственной власти, акт органа местного самоуправления, решение суда) на срок ____________________________________ (либо бессрочно);

    5.1.3. ______________________________________________________.

                 (иные ограничения в использовании Участка).

5.2. Ограничения в использовании Участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством РФ.

 

6. Права и обязанности сторон

 

6.1. Продавец имеет право:

6.1.1. Требовать от Покупателя уплаты установленной Договором денежной суммы (цены) Участка;

6.1.2. Сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора);

6.2. Продавец обязан:

6.2.1. Передать Участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением;

6.2.2. Передать Участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободным от любых (кроме изложенных в разделе 4 Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать;

6.2.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности;

6.2.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче Участка Покупателю);

6.2.5. Возместить Покупателю убытки, связанные с ____________________________________ (передачей Покупателю участка, непригодного к использованию в соответствии с целевым назначением; уклонением от государственной регистрации перехода права собственности; уклонением от подписания передаточного акта и т.д.).

6.3. Покупатель имеет право:

6.3.1. Требовать уменьшения цены Участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации: об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

6.3.2. Требовать предоставления Участка в собственность на основании передаточного акта (иного документа о передаче Участка);

6.3.3. Требовать предоставления Участка, пригодного для его использования в соответствии с целевым назначением;

6.3.4. Требовать уменьшения цены Участка и возмещения убытков в случае передачи Участка, непригодного для его  использования в соответствии с целевым назначением;

6.3.5. Требовать передачи Участка, не состоящего под арестом (запрещением) и свободным от любых (кроме изложенных в разделе 4 Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора продавец не мог не знать;

6.3.6. Требовать уменьшения  цены  Участка либо расторжения Договора в случае передачи ему Участка, обремененного правами третьих лиц, не оговоренных в разделе 4 Договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот Участок.

6.4. Покупатель обязан:

6.4.1. Принять земельный участок;

6.4.2. Уплатить цену Участка в размере, порядке и сроки, установленные Договором;

6.4.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности;

6.4.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного участка Покупателю в собственность);

6.4.5. Предоставить Продавцу право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими Продавцу на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора);

6.4.6. Соблюдать упомянутые в разделе 4 Договора права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и договорных отношений;

6.4.7. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

6.5. Продавец и Покупатель имеют равные права и несут обязанности, установленные законодательством РФ.

 

7. Ответственность сторон

 

7.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора, в том числе вызванное действием непреодолимой силы, в соответствии с законодательством РФ.

 

8. Разрешение споров

 

8.1. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению между Продавцом и Покупателем.

8.2. При невозможности достижения соглашения между Сторонами возникшие споры разрешаются в суде _____________________________________________________ в соответствии с законодательством РФ.

 

9. Заключительные положения

 

9.1. Право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

9.2. Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию Сторон).

9.3. Договор составлен в _________ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах _______________ (нотариуса, органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу __________________ ______________________________________________, один - у Продавца, один - у Покупателя.

9.4. Расходы, связанные с оформлением Договора, несет ___________________________________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях).

9.5. К Договору прилагаются:

кадастровая карта (план) Участка (прилагается во всех случаях);

сводная ведомость оценки зданий, строений, сооружений (прилагается при включении зданий, строений, сооружений в предмет Договора);

требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет Договора обременен залогом);

копии договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки, заключенных Продавцом с третьими лицами по предмету Договора;

доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении Договора (прилагается в случае подписания Договора лицом, уполномоченным Продавцом);

доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении Договора (прилагается в случае подписания Договора лицом, уполномоченным Покупателем).

 

             10. Адреса, банковские реквизиты сторон

 

    10.1. Продавец ______________________________________________.

    10.2. Покупатель ____________________________________________.

 

                             11. Подписи сторон

 

    Продавец _____________________________________________________

    "___" ___________ 20__ г.

 

    Покупатель ___________________________________________________

    "___" ___________ 20__ г.

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

к договору купли-продажи

 

    ________________________              "___"___________ 20__ г.

    (место составления акта)

 

__________________________________________________________________

      (Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные

__________________________________________________________________

               или наименование юридического лица)

именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице ________________________

(если  акт  подписывается лицом, уполномоченным продавцом, указать

Ф.И.О. уполномоченного  гражданина, место  жительства,  паспортные

данные;  если  в  качестве  продавца выступает  юридическое  лицо,

указать  Ф.И.О.  и  должность  ответственного  лица), действующего

на основании _________________________________ (устава, положения,

доверенности), с одной стороны, и ________________________________

                                  (Ф.И.О. гражданина, место

__________________________________________________________________

жительства, паспортные данные или наименование юридического лица)

именуемый в дальнейшем "Покупатель", в лице ______________________

(если акт подписывается    лицом,    уполномоченным   покупателем,

указать    Ф.И.О.  уполномоченного   гражданина,  местожительство,

паспортные  данные;   если   в   качестве   покупателя   выступает

юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица),

действующего на основании _____________________ (устава,положения,

доверенности),  с   другой   стороны,  составили   настоящий   акт

(далее - Акт) о нижеследующем.

    1. Продавец   в   соответствии   с   договором   купли-продажи

N ____________ от "___"_______________ 20___ г. передал Покупателю

в собственность земельный участок из земель ______________________

                                              (категория земель)

с кадастровым N ________________________, расположенный по адресу:

__________________________________________________________________

       (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом, строение)

для использования в целях ________________________________________

                                 (разрешенное использование)

общей площадью ___________ кв. м, принадлежащий Продавцу на праве

собственности на основании _______________________________________

                              (реквизиты свидетельства о праве

__________________________________________________________________

собственности продавца или иного  правоустанавливающего документа)

    2. С момента    подписания    Сторонами    Акта    обязанность

Продавца  передать  земельный  участок  и  обязанность  Покупателя

принять его считаются выполненными, а договор исполненным.

    3. Уклонение одной из Сторон от подписания  Акта расценивается

как отказ  Продавца  от  исполнения обязанности передать земельный

участок, а Покупателя - обязанности принять его (ст. 556 ГК РФ).

    4. Акт составлен в количестве ___________ экземпляров, один из

которых хранится в делах _____________________ (нотариуса, органах

по государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество и

сделок с ним) по адресу __________________________________________

_________________________, один - у Покупателя, один - у Продавца.

 

    Подписи Сторон

 

    Продавец _____________________________________________________

    "___"___________ 20__ г.

 

    Покупатель ___________________________________________________

    "___"___________ 20__ г.

 

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

 

    г. _______________                    "___"____________20__ г.

 

_________________________________________________________________,

                           (Ф. И. О.)

паспорт серии _____________________ N __________________, выданный

"_____"________________________ 20__ г.,  проживающий  по  адресу:

_________________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем "Продавец", и _____________________________

_________________________________________________________________,

                           (Ф. И. О.)

паспорт серии _____________________ N __________________, выданный

"____"___________________________ 20___ г., проживающий по адресу:

_________________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий Договор о

нижеследующем:

    1. Продавец продал,  а  Покупатель  приобрел  в  собственность

квартиру N ____ в доме N _____ по улице __________________________

в городе ____________________.

    2. На  момент   заключения   настоящего   Договора   указанная

квартира   принадлежит   Продавцу  на  праве   собственности,  что

подтверждается: свидетельством о праве  собственности на квартиру,

выданным _________________. Номер свидетельства _________________.

Дата выдачи - "___"______________ 20__ г.

    (Вариант 1) договором купли-продажи  (мены, дарения) квартиры,

заключенным "___"______________20___ г., удостоверенным нотариусом

_________________________________________________________________.

     (Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального

__________________________________________________________________

              удостоверения договора, номер реестра)

    Договор зарегистрирован в ____________________________________

                              (наименование органа, осуществившего

__________________________________________________________________

   государственную регистрацию, дата регистрации, др. сведения)

    (Вариант 2) справкой БТИ _____________________________________

                                       (наименование БТИ)

выданной "___"___________________20___ г. за N ____ (бланк справки

N ______).

    3. Квартира состоит из ___________________ жилых комнат, имеет

согласно справке _______________________________ БТИ общую площадь

_______ кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов _________

кв. м, жилую площадь _____________________ кв. м. Согласно справке

________________________________ БТИ стоимость квартиры составляет

__________________________________________________________ рублей.

                (сумма цифрами и прописью)

    До   подписания   настоящего   Договора   квартира   осмотрена

Покупателем.

    Недостатки или  дефекты, препятствующие использованию квартиры

по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

    4. Стороны   настоящего Договора договорились оценить квартиру

в ________________________________________________________ рублей.

                   (сумма цифрами и прописью)

    Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры ____________

__________________________________________________________________

(наличными деньгами, путем безналичных  расчетов, одномоментно или

периодическими  платежами  с  внесением  аванса  и т.п.) в срок не

позднее _______________________ со дня нотариального удостоверения

настоящего  договора,  но  до  его  государственной  регистрации в

___________________________ (орган, осуществляющий государственную

регистрацию).

5. До заключения настоящего Договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения Покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.

 

    Под   арестом  или  запрещением  указанная  квартира  согласно

справке БТИ _____________________ от "___"_______________ 20___ г.

N _____ не значится.

    На момент  заключения  настоящего Договора в квартире никто не

зарегистрирован, что  подтверждается  копией  финансового лицевого

счета N ________________, выданной _______________________________

                                        (наименование органа)

"___"_____________ 20___ г.

    6. Право  собственности  у  Покупателя  на  приобретаемую   по

настоящему Договору квартиру возникает  с  момента государственной

регистрации перехода права  собственности  на  данную  квартиру  в

__________________________________________________________________

             (наименование органа, осуществляющего

_________________________________________________________________.

                государственную регистрацию прав)

7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего Договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.

8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего Договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного Сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства Сторон по настоящему Договору считаются выполненными полностью.

9. Продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее __________________________.

10. Расходы по оформлению настоящего Договора несет _________________________ (Покупатель, Продавец).

11. Споры Сторон, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ____________________________________.

12. Изменение и расторжение настоящего Договора могут осуществляться Сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию Сторон).

    14. Договор   и   переход   права    собственности    подлежат

государственной регистрации в ___________________________________.

                             (наименование управомоченного органа)

    15. Настоящий   Договор   вступает   в   силу  с  момента  его

государственной регистрации.

    16. Настоящий Договор составлен в _______ экземплярах, один из

которых хранится в _____________________, один - ________________,

                   (наименование органа)

один - у Покупателя, один - у Продавца.

 

    Подписи Сторон:

    Продавец ___________________________________________ (подпись)

    Покупатель _________________________________________ (подпись)

 

ДОГОВОР

купли-продажи здания (сооружения)

 

    г. _______________                   "___"____________ 20__ г.

 

_________________________________________________________________,

          (наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем___ в дальнейшем "Продавец", в лице _______________________

                                             (должность, Ф.И.О.)

________, действующего на основании _____________________________,

                                 (устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и ______________________________________________,

                    (наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем___ в дальнейшем "Покупатель", в лице _____________________

                                              (должность, Ф.И.О.)

_______________________________________, действующего на основании

___________________________, с другой стороны, заключили настоящий

Договор о нижеследующем:

    1. Продавец продал,  а  Покупатель  приобрел  в  собственность

____этажное здание (сооружение)  (далее - "здание"), расположенное

по адресу: _______________________________________________________

на земельном участке площадью _____________________, принадлежащем

Продавцу на праве _______________________________________________.

                   (собственности, постоянного пользования и др.)

    Одновременно   с   передачей  права  собственности  на  здание

Покупатель по настоящему Договору приобретает право ______________

                                                   (собственности,

__________________________________________________________________

          постоянного пользования, аренды, другое право)

на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его

использования, площадью _________________________________________.

    Переход права ___________________________________ на земельный

участок    оформляется    с     учетом    требований    земельного

законодательства РФ.

    2. На момент  заключения  настоящего Договора указанное в п. 1

Договора здание  принадлежит  Продавцу на праве собственности, что

подтверждается:

свидетельством      о      праве      собственности,      выданным

_______________________. Номер свидетельства ____________________.

 (наименование органа)

    Дата выдачи - "___"____________20___ г.

    (Вариант 1) договором  купли-продажи  (мены, дарения)  здания,

заключенным "___"_______________20__ г., удостоверенным нотариусом

__________________________________________________________________

    (Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального

_________________________________________________________________.

              удостоверения договора, номер реестра)

    Переход    права    собственности    (или   договор   дарения)

зарегистрирован в ________________________________________________

                       (наименование органа, осуществившего

_________________________________________________________________;

   государственную регистрацию, дата регистрации, др. сведения)

    (Вариант 2) __________________________________________________

(другие документы).

    Право _______________________________________________ Продавца

          (собственности, постоянного пользования и др.)

на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего

Договора, подтверждается _________________________________________

                             (наименования и полные реквизиты

_________________________________________________________________.

                 правоустанавливающих документов)

    3. Сведения о здании:

Кадастровый номер ________________________________________________

Местоположение (адресные ориентиры) ______________________________

__________________________________________________________________

Наименование _____________________________________________________

Назначение _______________________________________________________

Общая характеристика _____________________________________________

__________________________________________________________________

Площадь ____________, в том числе ________________________________

__________________________________________________________________

Этажность ________________________________________________________

Другие параметры _________________________________________________

                    (материалы, из которых выполнены фундамент,

__________________________________________________________________

  несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц,

__________________________________________________________________

  систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения,

__________________________________________________________________

            внутренняя отделка - по помещениям и др.).

    4. Сведения о земельном участке, право ____________________ на

который переходит покупателю по настоящему Договору:

    Кадастровый номер ____________________________________________

    Местоположение (адресные ориентиры) __________________________

__________________________________________________________________

    Категория земель _____________________________________________

    Цель использования ___________________________________________

    Общая площадь ________________________________________________

    План  земельного  участка  (чертеж границ  земельного участка)

является приложением к настоящему Договору.

    5. Согласно справке _____________________ БТИ стоимость здания

составляет _______________________________________________ рублей.

                     (сумма цифрами и прописью)

    До подписания настоящего Договора здание осмотрено покупателем

с привлечением ___________________________________________________

              (представителей строительных, ремонтных организаций,

__________________________________________________________________

                   независимого оценщика и др.).

    Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по

назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

    6. Стороны настоящего  Договора  договорились оценить здание в

__________________________________ рублей, в том числе НДС _____%.

    (сумма цифрами и прописью)

Цена здания включает  цену  земельного участка (права на земельный

участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

    Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ______________

                                                      (наличными

__________________________________________________________________

       деньгами, путем безналичных расчетов, одномоментно

__________________________________________________________________

     или периодическими платежами с внесением аванса и т.п.)

в срок  не  позднее _______ со дня подписания настоящего Договора,

но до государственной  регистрации  перехода права собственности в

__________________________________________________________________

                     (наименование органа,

__________________________________________________________________

           осуществляющего государственную регистрацию).

    Обязательства Покупателя по оплате  стоимости здания считаются

выполненными _____________________________________________________

            (в день зачисления платежа на расчетный счет Продавца,

внесения денег в кассу и т.п.)

    В   случае   просрочки    оплаты   здания   Покупатель   несет

имущественную ответственность в виде ____________________________.

7. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено.

    Под арестом или запрещением указанное здание согласно  выписке

из технического паспорта БТИ _______________________ (наименование

БТИ), выданной "___"______________________20___ г. за N ________ и

справке БТИ ___________________________________________________ от

 "___"____________20___ г. N _____ не значится, памятником истории

и культуры (архитектуры) не является.

    8. Право   собственности  у  Покупателя  на  приобретаемое  по

настоящему Договору  здание  возникает  с  момента государственной

регистрации  перехода  права  собственности  на  данное  здание  в

__________________________________________________________________

                      (наименование органа,

__________________________________________________________________

         осуществляющего государственную регистрацию прав)

9. С момента приобретения права собственности на здание, являющееся предметом настоящего Договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой налогов.

10. Передача Продавцом здания, указанного в п. 1 настоящего Договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного Сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства Сторон по настоящему Договору считаются выполненными полностью.

11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее ____________________________________________________________________________.

    12. Расходы по оформлению настоящего Договора несет __________

______________________.

(Покупатель, Продавец)

13. Споры Сторон, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ____________________________________________________________________________.

14. Изменение и расторжение настоящего Договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

15. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.

16. Настоящий Договор составлен в _______ экземплярах, один из которых хранится ____________________________________ по адресу ____________________, один - у Покупателя, один - у Продавца.

 

    Подписи сторон:

    Продавец ___________________________________________ (подпись)

    Покупатель _________________________________________ (подпись)

 

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

 

    г.___________________                 "____"_______________ г.

 

    Мы, гр. _____________________________________, проживающий(ая)

            (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: _______________________________________________________

паспорт серии _____________________ N _____________________, выдан

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (ая)  в  дальнейшем "Продавец", с  одной  стороны, и гр.

______________________________________, проживающий(ая) по адресу:

   (указать фамилию, имя, отчество)

_________________________________________________________________,

паспорт серии _______________________ N ___________________, выдан

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый(ая)  в  дальнейшем   "Покупатель",  с  другой   стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

    1. Я, гр. ___________________________________________________,

                 (указать фамилию, имя, отчество продавца)

обязуюсь передать в собственность, а я, гр. _____________________,

                                            (указать фамилию, имя,

__________________________________________________________________

                      отчество покупателя)

обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями  настоящего

Договора  следующее  недвижимое имущество: квартиру, расположенную

на ______________ этаже дома _____________________________________

   (указать этаж)                (указать тип дома: блочного,

__________________________________________________________________

             панельного, кирпичного, бревенчатого)

находящуюся по адресу: _________________, область, город (поселок,

деревня)

____________, улица _______________, дом _____, квартира N ______,

состоящую из ___________________________________________ комнат(ы)

                 (указать прописью количество комнат)

размером общеполезной площади _____________________________ кв. м,

                           (указать площадь цифрами и прописью)

в том числе жилой площади _________________________________ кв. м.

                         (указать площадь цифрами и прописью)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

    2. Указанная    квартира   принадлежит   Продавцу   по   праву

собственности на основании _______________________________________

                       (указать наименование правоустанавливающего

__________________________________________________________________

    документа, например: договор передачи жилья в собственность

__________________________________________________________________

        от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска,

_________________________________________________________________,

       регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.)

что  подтверждается  Свидетельством  о государственной регистрации

права от ________________________________ серия __________________

            (указать число, месяц, год)

N ________, выданным _____________________________________________

                            (указать наименование органа,

_________________________________________________________________,

             осуществившего государственную регистрацию)

регистрационный номер ____________________________________________

                       (указать номер государственной регистрации

__________________________________________________________________

           права в Едином государственном реестре прав)

от ______________________________________________________________.

                    (указать число, месяц, год)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

    3. Инвентаризационная  оценка  указанной  квартиры  составляет

_________________________________________ руб., что подтверждается

    (указать сумму цифрами и прописью)

справкой N ________, выданной ____________________________________

                                  (указать число, месяц, год)

БТИ ______________________________________________________________

          (указать наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

    4. Указанная квартира продается за ___________________________

                                         (указать сумму цифрами

_____________________________________________________________ руб.

                         и прописью)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

    5. Покупатель  обязуется  произвести   оплату  цены  квартиры,

указанной  в  п. 4 Договора,  путем  передачи  денег  Продавцу,  в

следующие сроки (время Сторонами определяется самостоятельно):

сумму в размере __________________________________________________

                           (указать цифрами и прописью)

в срок до _______________________________________________________;

                        (указать число, месяц, год)

сумму в размере __________________________________________________

                           (указать цифрами и прописью)

в срок до _______________________________________________________;

                   (указать число, месяц, год)

сумму в размере __________________________________________________

                           (указать цифрами и прописью)

в срок до _______________________________________________________.

                        (указать число, месяц, год)

Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры Сторонами составляется передаточный акт.

Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества.

Например: квартира считается переданной Покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

9. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнением Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором.

Вариант А (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили). С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Вариант Б (стороны устанавливают, что квартира не находится в залоге у Продавца в силу закона).

Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается Сторонами находящейся в залоге у Продавца.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре.

В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

    В указанной квартире зарегистрирован гр. _____________________

                                            (указать фамилию, имя,

____________________, который обязуется сняться с регистрационного

 отчество продавца)

учета и освободить ее в течение _____________________________ дней

                                  (указать количество дней)

со дня регистрации настоящего Договора.

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

16. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

17. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

    18. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых

один  находится  у  Продавца,  второй - у  Покупателя,  третий - в

органе,  осуществляющем   государственную   регистрацию   прав  на

недвижимое имущество ____________________________________________.

                       (указать наименование органа полностью)

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в органе по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    Подписи сторон:

    Продавец _______________            Покупатель _______________

 

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры с оплатой по жилищному

сертификату военнослужащего

 

    г.______________                  "_____"___________________г.

 

    Я, гр. _________________________________, проживающий(ая)

            (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: _______________________________________________________

паспорт серии ______ N ________, выдан ___________________________

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый(ая)  в  дальнейшем "Продавец", с одной  стороны (следует

обратить   внимание,  что  продавцом   может   являться  также   и

юридическое  лицо,   в   этом  случае  необходимо  указать  полное

наименование  юридического  лица  и  фамилию, имя, отчество  лица,

действующего от имени юридического  лица, и документ,  на  котором

основаны  его  полномочия), и я,  владелец  жилищного  сертификата

_____________________________________________________, проживающий

          (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: ______________________________________________________,

военный билет N ______, выдан ____________________________________

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

действующий от себя  лично, а также от имени  других членов семьи,

проживающих со мной совместно: от имени своего несовершеннолетнего

сына _____________________________________________________________

            (указать фамилию, имя, отчество и год рождения,

_________________________________________________________________;

         реквизиты свидетельства о рождении или паспорта)

от имени своей несовершеннолетней дочери _________________________

__________________________________________________________________

         (указать фамилию, имя, отчество и год рождения,

_________________________________________________________________;

         реквизиты свидетельства о рождении или паспорта)

от имени _________________________________________________________

               (указать фамилию, имя, отчество члена семьи,

__________________________________________________________________

                      например, жены)

паспорт серии N __________________, выдан ________________________

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

на основании доверенности от ____________________________________,

                              (указать дату выдачи доверенности)

удостоверенной нотариусом ________________________________________

                        (указать фамилию, имя, отчество нотариуса)

реестровый номер ______________, все вместе именуемые в дальнейшем

"Покупатели",  с  другой  стороны,  заключили  настоящий Договор о

нижеследующем:

    1. Я, гр. ___________________________________________________,

                 (указать фамилию, имя, отчество продавца)

обязуюсь передать в долевую собственность, а мы, гр-не ___________

__________________________________________________________________

(указать фамилии, имена, отчества всех лиц, участвующих в договоре

__________________________________________________________________

                    в качестве покупателей:

_________________________________________________________________,

             владельца сертификата, его жены,  детей)

обязуемся принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

Договора следующее  недвижимое  имущество: квартиру, расположенную

на ______________ этаже __________________________________________

   (указать этаж)        (указать тип дома: блочного, панельного,

__________________________________________________________________

                   кирпичного, бревенчатого)

находящуюся по адресу: __________________ область, город (поселок,

деревня) ________________________, улица ________________________,

дом _____, квартира N _______, состоящую из ______________________

                                              (указать прописью

__________________________________________________________________

                     количество комнат)

комнат(ы) размером общеполезной площади ____________________ кв. м

_________________________________________________________________,

              (указать площадь цифрами и прописью)

в том числе жилой площади _________________________________ кв. м.

                        (указать площадь цифрами и прописью)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.

 

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 29.03.1999 N 351 "Вопросы реализации президентской программы "государственные жилищные сертификаты" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 19.03.1999 N 168 "О совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты".

 

Следует помнить, что в соответствии с п. 12 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. N 351 (далее - Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов) площадь квартиры не должна быть ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов РФ для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья.)

    2.  Указанная   квартира   принадлежит   Продавцу   по   праву

собственности на основании: ______________________________________

                                     (указать наименование

__________________________________________________________________

               правоустанавливающего документа,

__________________________________________________________________

         например: договор передачи жилья в собственность

__________________________________________________________________

       от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска,

_________________________________________________________________,

       регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.)

что подтверждается  Свидетельством  о  государственной регистрации

права от ________________ серия _____________________ N _________,

выданным _________________________________________________________

              (указать наименование органа, осуществившего

_________________________________________________________________,

                   государственную регистрацию)

регистрационный номер ____________________________________________

                       (указать номер государственной регистрации

__________________________________________________________________

            права в Едином государственном реестре прав)

от ______________________________________________________________.

                    (указать число, месяц, год)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

    3. Инвентаризационная  оценка  указанной  квартиры  составляет

__________________________________________________________ рублей,

            (указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждается справкой N ___________, выданной ______________

__________________________________________________________________

                    (указать число, месяц, год)

БТИ _____________________________________________________________.

          (указать наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

    4. Указанная квартира продается за ___________________________

                                           (указать сумму

_____________________________________________________________ руб.

                      цифрами и прописью)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется Сторонами самостоятельно, и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

    5. Оплата   стоимости    приобретаемой  покупателями  квартиры

производится путем перечисления банком ___________________________

                                      (указать наименование банка)

денежных   средств  с  блокированного  целевого   счета  владельца

сертификата в сумме, указанной в п. 4 Договора, на  расчетный счет

продавца N __________ в __________________________________________

                               (указать наименование банка)

в течение 15 (пятнадцати)  дней  со  дня  предъявления  владельцем

сертификата   настоящего   Договора,   прошедшего  государственную

регистрацию, в банк плательщика.

(Менее 15 дней указывать нецелесообразно, поскольку в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов именно такой минимальный срок необходим банку, чтобы произвести перечисление денежных средств с личного блокированного целевого счета военнослужащего.)

6. Для осуществления платежа по договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней (по соглашению Сторон может быть установлен и иной срок) с момента государственной регистрации договора представить зарегистрированный договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет продавца.

7. Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец.

    8. В   соответствии   со   ст.  556 ГК  РФ  передача  квартиры

осуществляется по передаточному  акту, который  Стороны  обязуются

подписать в течение ____________________________ после поступления

                     (указать количество дней)

денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

9. Покупатели приобретают указанную квартиру в долевую собственность после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты владельцем жилищного сертификата квартиры и передачи квартиры по передаточному акту.

10. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

(В случае если продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора.)

    В указанной квартире зарегистрирован гр. _____________________

                                            (указать фамилию, имя,

_________________________________________________________________,

                         отчество Продавца)

который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее

в течение ________________________________ дней со дня регистрации

              (указать количество дней)

настоящего Договора.

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

    16. Настоящий  Договор  подлежит  государственной  регистрации

и в соответствии со ст. 433 ГК РФ  считается  заключенным с момента

его  государственной  регистрации.  Расходы   по   государственной

регистрации договора несет ______________________________________.

                            (указать, кто несет расходы, -

__________________________________________________________________

                     Продавец или Покупатели)

17. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

    18. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых

один  находится  у  Продавца,  второй - у  Покупателей,  третий -

в  органе, осуществляющем  государственную   регистрацию  прав  на

недвижимое имущество ____________________________________________.

                       (указать наименование органа полностью)

Все экземпляры договора имеют равную юридическую силу.

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, как правило, по числу лиц, участвующих в договоре, но их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в органе по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

 

    Подписи и реквизиты сторон:

    Продавец _____________________________________________________

                      (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Реквизиты банковского счета:

    Покупатели:

    Владелец жилищного сертификата _______________________________

                                (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Реквизиты блокированного целевого счета:

    Члены семьи владельца жилищного сертификата

    За несовершеннолетнего сына __________________________________

                                     (фамилия, имя, отчество)

(Подпись действующего от его имени

владельца жилищного сертификата)

    За несовершеннолетнюю дочь ___________________________________

                                     (фамилия, имя, отчество)

(Подпись действующего от ее имени

владельца жилищного сертификата)

    От имени _____________________________________________________

                  (указать фамилию, имя, отчество члена семьи,

__________________________________________________________________

                    участвующего в договоре)

по доверенности ________________________________________ (Подпись)

 

ДОГОВОР

купли-продажи доли в праве общей собственности

на квартиру

 

    г.___________________                "_____"________________г.

 

    Мы, гр. _____________________________________, проживающий(ая)

              (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: ______________________________________________________,

паспорт серии ____________ N ______________________________, выдан

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый(ая)  в  дальнейшем  "Продавец",  с  одной стороны, и гр.

_________________________________________________, проживающий(ая)

         (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу: _______________________________________________________

паспорт серии _____________ N _____________________________, выдан

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый(ая)  в  дальнейшем   "Покупатель",  с  другой   стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

    1. Я, гр. __________________________________________, обязуюсь

               (указать фамилию, имя, отчество продавца)

передать в собственность, а я, гр. _______________________________

                                       (указать фамилию, имя,

_________________________________________________________________,

                        отчество покупателя)

обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями  настоящего

Договора _________________________________________________________

           (указать размер доли, являющейся предметом настоящего

__________________________________________________________________

           Договора, цифрами и прописью, как указано

__________________________________________________________________

                     в приведенном здесь примере)

1/2 (одну вторую) долю  в  праве  общей собственности на квартиру,

расположенную на ______________ этаже ____________________________

                 (указать этаж)       (указать тип дома: блочного,

__________________________________________________________________

              панельного, кирпичного, бревенчатого)

дома, находящуюся по адресу: ___________________________, область,

город (поселок, деревня) __________________________________, улица

_____________________, дом __________, квартира __________________

N _______. Квартира состоит из ___________________________________

                              (указать прописью количество комнат)

комнат(ы) размером общеполезной площади ___________________ кв. м

                                          (указать площадь

_________________________________________________________________,

                       цифрами и прописью)

в том числе жилой площади _________________________________ кв. м

                                   (указать площадь

_________________________________________________________________.

                        цифрами и прописью)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

    2. Указанная  доля  в  праве  общей  собственности на квартиру

принадлежит продавцу на основании ________________________________

                                        (указать наименование

__________________________________________________________________

правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья

__________________________________________________________________

  в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г.

_________________________________________________________________,

   N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.)

что подтверждается  Свидетельством  о  регистрации  права в Едином

государственном реестре прав от __________________________________

                                    (указать число, месяц, год)

серия _______ N ________, выданным _______________________________

                                     (указать наименование органа

_________________________________________________________________.

                      по регистрации прав)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

    3. Отчуждаемая  доля в праве общей собственности  на  квартиру

дает право   собственнику   доли   пользоваться   одной   комнатой

__________________________________________________________________

                     (указать количество комнат

_______________________________ площадью _________________________

и их номера на поэтажном плане)              (указать цифрами и

_________________________________________________________________,

                     прописью размер комнаты)

а  также  местами  общего  пользования  (далее - в зависимости  от

вариантов).

Вариант А.

В соответствии с существующим между сособственниками договором о порядке пользования квартирой (если договор заключался в нотариальной форме, то указать его реквизиты, а также фамилию, имя, отчество нотариуса и номер по реестру нотариуса, удостоверившего договор).

Вариант В.

В соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования квартирой.

    4. Инвентаризационная оценка квартиры составляет _____________

                                                   (указать сумму

________________________________ руб., что подтверждается справкой

       цифрами и прописью)

N __________, выданной ___________________________________________

                               (указать число, месяц, год)

БТИ _____________________________________________________________.

          (указать наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

    5. Одна  вторая   (или  указывается  иной  размер  продаваемой

доли в праве собственности) (1/2) доля в праве общей собственности

на      указанную      квартиру     продается     за _____________

_____________________________________________________________ руб.

             (указать сумму цифрами и прописью)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

    6. Покупатель обязуется в течение ____________________________

                                (указать количество дней прописью)

дней после государственной регистрации договора уплатить  Продавцу

сумму, указанную в п. 5 Договора, в полном объеме.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15 Договора) и возникновение у продавца обязанности передать имущество, а у покупателя - принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов продавца.)

Вариант А.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б.

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. Одна вторая (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. Покупатель участвует в расходах по ремонту и эксплуатации указанной квартиры соразмерно приобретенной доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 ГК РФ Стороны ознакомлены.

11. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после приобретения Покупателем доли в праве собственности, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

    В указанной квартире зарегистрирован гр. _____________________

                                               (указать фамилию,

_________________________________________________________________,

                     имя, отчество продавца)

который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее

в течение ________________________________ дней со дня регистрации

              (указать количество дней)

настоящего Договора.

12. До подписания настоящего Договора указанная доля в праве общей собственности на квартиру никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный Договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.

13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

14. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

15. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

    17. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых

один  находится  у  Продавца,  второй - у  Покупателя,  третий - в

органе,  осуществляющем   государственную   регистрацию   прав  на

недвижимое имущество ____________________________________________.

                        (указать наименование органа полностью)

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 17.

Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в органе по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    Подписи сторон:

    Продавец _______________            Покупатель _______________

 

ДОГОВОР

купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

 

    г. ___________                          "_____"_____________г.

    Мы, гр. _____________________________________, проживающий(ая)

            (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу:_______________________________, паспорт серии _________

N ________, выдан ________________________________________________

                    (указать дату выдачи и наименование органа,

__________________________________________________________________

                          его выдавшего)

именуемый(ая)   в   дальнейшем  "Продавец",  с  одной  стороны,  и

гр. _____________________________________________, проживающий(ая)

          (указать фамилию, имя, отчество)

по адресу:_______________________________________________________,

паспорт серии _______ N ________, выдан __________________________

_________________________________________________________________,

    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый(ая)  в  дальнейшем   "Покупатель",  с  другой   стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

    1. Я, гр. __________________________________________, обязуюсь

             (указать фамилию, имя, отчество продавца)

передать в собственность, а я, гр. _______________________________

                                       (указать фамилию, имя,

_________________________________________________________________,

                       отчество покупателя)

обязуюсь принять и оплатить ______________________________________

                                    (указать фамилию, имя,

__________________________________________________________________

                      отчество покупателя)

в соответствии   с   условиями   настоящего   Договора   следующее

недвижимое   имущество:   одну   комнату   N   2  в  двухкомнатной

коммунальной квартире, расположенной на ____________________ этаже

                                          (указать этаж)

__________________________________________________________________

(указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого)

дома, находящуюся по адресу: ____________________________ область,

город (поселок, деревня), улица _________________________________,

дом ________, квартира N __________.

    2. Указанная     комната     имеет    общеполезную     площадь

_______________________________________________ кв. м, в том числе

     (указать площадь цифрами и прописью)

жилую площадь ______________________________________________ кв. м

                    (указать площадь цифрами и прописью)

и расположена в двухкомнатной квартире общей площадью ____________

____________________________________________ кв. м, жилой площадью

     (указать площадь цифрами и прописью)

_______________________________________________ кв. м, в том числе

      (указать площадь цифрами и прописью)

площадь комнаты N 1 - _____________________________________ кв. м.

                       (указать площадь цифрами и прописью)

Вместе с комнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами продавца).

(Технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. Если комната не имеет общей полезной площади, например, нет встроенных шкафов, а имеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)

    3. Указанная  комната  и  доля  в  праве  на  общее  имущество

квартиры принадлежит Продавцу по праву собственности на  основании

__________________________________________________________________

 (указать наименование правоустанавливающего документа, например:

__________________________________________________________________

     договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г.,

__________________________________________________________________

 зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение

_________________________________________________________________,

                     N 355 от 30 мая 1995 г.)

что  подтверждается  Свидетельством о государственной  регистрации

права от _____________________________ серия _______ N __________,

          (указать число, месяц, год)

выданным _________________________________________________________

               (указать наименование органа, осуществившего

_________________________________________________________________,

                   государственную регистрацию)

регистрационный номер ____________________________________________

                      (указать номер государственной регистрации

__________________________________________________________________

           права в Едином государственном реестре прав)

от ______________________________________________________________.

                    (указать число, месяц, год)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)

    4. Инвентаризационная оценка указанной  комнаты N 2 составляет

_________________________________________ руб., что подтверждается

    (указать сумму цифрами и прописью)

справкой N ______________, выданной ______________________________

                                      (указать число, месяц, год)

БТИ _____________________________________________________________.

         (указать наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

    5. Указанная  комната  и  доля  в  праве  на  общее  имущество

квартиры продается за _______________________________________ руб.

                        (указать сумму цифрами и прописью)

Соглашение  о  цене   является  существенным  условием  настоящего

Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Собственник жилого помещения - комнаты N 2 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

    7. Покупатель обязуется в течение ____________________________

                                (указать количество дней прописью)

дней после государственной регистрации договора  уплатить Продавцу

сумму, указанную в п. 5 Договора, в полном объеме.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у продавца обязанности передать имущество, а у покупателя - принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.)

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 Сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления Сторонами передаточного акта.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в комнате никто не проживает).

Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца или сам продавец) после его приобретения покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной комнате сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

    В указанной комнате зарегистрирован гр. ______________________

                                            (указать фамилию, имя,

_________________________________________________________________,

                        отчество продавца)

который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее

в течение ________________________________ дней со дня регистрации

              (указать количество дней)

настоящего договора.

14. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

    17. Настоящий  Договор  подлежит государственной регистрации и

в  соответствии  со ст.  433 ГК РФ считается заключенным с момента

его   государственной   регистрации.  Расходы  по  государственной

регистрации договора несет _______________________________________

                             (указать, кто именно несет расходы

__________________________________________________________________

    по государственной регистрации, - продавец или покупатель)

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

    19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых

один  находится  у  Продавца,  второй - у Покупателя,   третий - в

органе,  осуществляющем  государственную   регистрацию   прав   на

недвижимое имущество ____________________________________________.

                        (указать наименование органа полностью)

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в органе по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

 

    Подписи сторон:

    Продавец _______________           Покупатель ________________

 

ДОГОВОР

аренды земельного участка

 

    _____________________________        "___"__________ 200__ г.

     (место заключения договора)

 

    На основании _________________________________________________

                (реквизиты решения уполномоченного на распоряжение

__________________________________________________________________

                    земельными участками органа)

__________________________________________________________________

       (уполномоченный на заключение договора аренды орган)

в лице ________________________________, действующего на основании

__________________________, именуемый в дальнейшем "Арендодатель",

и ________________________________________________________________

                   (гражданин или юридическое лицо)

в лице ________________________________, действующего на основании

__________________________________________, именуемый в дальнейшем

"Арендатор", и _________________ именуемые в дальнейшем "Стороны",

заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:

 

                       1. Предмет Договора

 

    1.1. Арендодатель   предоставляет,  а  Арендатор  принимает  в

аренду земельный участок из земель _______________________________

                                         (категория земель)

с кадастровым N ___________________________, находящийся по адресу

(имеющий адресные ориентиры): ____________________________________

                                  (субъект РФ, город, поселок,

__________________________________________________________________

              село и др., улица, дом, строение и др.,

__________________________________________________________________

            (далее - Участок), иные адресные ориентиры)

для использования в целях _______________________________________,

                                 (разрешенное использование)

в  границах,  указанных  в  кадастровой  карте  (плане)   Участка,

прилагаемой к настоящему  Договору  и  являющейся его неотъемлемой

частью, общей площадью ________ кв. м.

    1.2. На Участке имеются ______________________________________

                                (объекты недвижимого имущества

_________________________________________________________________.

                         и их характеристики)

 

                         2. Срок Договора

 

    2.1. Срок аренды Участка устанавливается с ___________200__ г.

по __________200__ г.

2.2. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами.

            3. Размер и условия внесения арендной платы

 

    3.1. Размер     арендной     платы   за   Участок   составляет

___________________ руб.

  (сумма цифрой)

    3.2. Арендная плата вносится Арендатором _____________________

                                               (условия и сроки

__________________________________________________________________

               внесения арендатором арендной платы)

путем перечисления на счет ______________________________________.

                                    (реквизиты счета)

    3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами

акта приема-передачи Участка.

    Исполнением обязательства по внесению арендной платы  является

_________________________________________________________________.

Расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

3.4. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ____ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

 

4. Права и обязанности Сторон

 

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.4 настоящего Договора и нарушения других условий Договора.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи в срок.

4.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3 настоящего Договора.

4.2.4. В 3-дневный срок после государственной регистрации Договора направить в территориальный орган Министерства имущественных отношений РФ или в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ копию Договора.

4.2.5. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

4.3.2. С согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.4.3. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

4.4.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

4.4.5. После подписания Договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

4.4.8. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством РФ.

 

5. Ответственность Сторон

 

5.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета ___% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 Договора.

5.3. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванное действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством РФ.

 

6. Изменение, расторжение и прекращение Договора

 

6.1. Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.

6.2. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.

6.3. При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

 

7. Рассмотрение и урегулирование споров

 

7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

 

8. Особые условия Договора

 

8.1. Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется Арендодателю для последующего учета.

8.2. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора.

8.3. При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

8.4. Расходы по государственной регистрации Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.

8.5. Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один экземпляр направляется в орган, установленный в п. 4.2.4.

 

9. Реквизиты Сторон

 

    Арендодатель: ________________________________________________

    Арендатор: ___________________________________________________

 

                        10. Подписи Сторон

 

    Арендодатель: ____________________            ________________

                       (Ф.И.О.)                       (подпись)

    "___"___________200__ г.

    Арендатор: _______________________            ________________

                    (Ф.И.О.)                          (подпись)

 

    "___"__________ 200__ г.

 

Приложения к Договору

 

Кадастровая карта (план) Участка.

Расчет арендной платы.

Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших Договор со стороны Арендодателя и Арендатора.

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

 

Согласовано

Территориальный орган

Министерства имущественных

отношений РФ

"___"___________200__ г.

 

Согласовано

Уполномоченный орган

государственной власти

субъекта РФ

(территориальный

орган)

"___"___________200__ г.

 

ИПОТЕКА

 

ДОГОВОР

об ипотеке квартиры (жилого дома)

(ипотека имеющегося у залогодателя имущества)

 

    Совершено   (настоящий  Договор  об  ипотеке  заключен)  между

сторонами-участниками, указанными ниже, подписано в ______________

                                                        (город,

________________________ _________________ года в ________________

    поселок и т.п.)       (число, месяц)            (количество)

экземплярах: по ____________ для каждой из Сторон договора, причем

                 (сколько)

все экземпляры имеют  равную правовую силу.

__________________________________________, именуемый в дальнейшем

  (наименование организации, банка и т.п.)

"Залогодержатель" в лице ________________________________________,

                            (должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________________________,

                             (устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и ______________________________________________,

                              (фамилия, имя, отчество)

именуемый  в  дальнейшем  "Залогодатель", действующего  от  своего

имени,   с   другой   стороны,   заключили    настоящий    Договор

о нижеследующем:

 

1. Предмет и общие условия договора об ипотеке

 

    1.1. Предметом настоящего  Договора  является  ипотека  (залог

недвижимого  имущества)  имущества  Залогодателя,   осуществляемая

Сторонами настоящего Договора в порядке обеспечения  обязательства

Залогодателя перед Залогодержателем  по  заключенному  между  ними

кредитному договору от "___"________________________ года на общую

сумму ____________________ руб. (основная сумма кредита и проценты

за пользование им), подписанному в гор.___________________________

(указать место заключения кредитного договора).

1.2. Предметом ипотеки (залога) по настоящему Договору является 3-комнатная квартира Залогодателя в многоквартирном доме, принадлежащая ему на праве собственности.

1.3. Характеристика (описание) предмета ипотеки по договору (расположение, дом - постройки ______ годов, этажность, обеспеченность остановками общественного транспорта, возможность подъезда автотранспорта и др., адрес, подъезд, этаж, наличие пассажирского и грузового лифтов, номер квартиры, ее описание - метраж комнат, кухни, санузла и ванной комнаты, других подсобных помещений, наличие лоджий и балконов, состояние систем жизнеобеспечения, телефона, защитной сигнализации и др.).

    1.4. Сторонами  договора  ипотеки  предмет  ипотеки - квартира

Залогодателя - оценен  на  момент подписания  данного  Договора  в

сумму _______________________________________________________ руб.

                        (цифрами и прописью)

1.5. На момент заключения договора квартира, являющаяся предметом ипотеки по договору, принадлежит Залогодателю на праве собственности, не заложена и не арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Залогодателем. Несоблюдение (нарушение гарантированности) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего Договора (расторжения его).

Право собственности на квартиру, являющуюся предметом ипотеки по данному Договору, возникло у Залогодателя на основании (указать основание возникновения права собственности: отчуждение при разделе имущества, договор купли-продажи и т.п.). Квартира - предмет ипотеки как недвижимость зарегистрирована (указать орган государственной регистрации, дату регистрации, наименование и номер регистрационного документа (свидетельства, акта)).

1.6. Залогодержателем получены от Залогодателя справка по квартире и копия плана квартиры - предмета ипотеки по договору, выданные местным Бюро технической инвентаризации, которые Залогодержателем приложены к настоящему Договору об ипотеке данной квартиры в качестве неотъемлемых частей договора.

1.7. Стороны настоящего Договора определили, что в случае неисполнения Залогодателем своих денежных обязательств по кредитному договору перед Залогодержателем последний вправе реализовать квартиру (п. 1.2 Договора) и получить имущественное удовлетворение из стоимости ее преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, которому принадлежит предмет ипотеки.

1.8. Заложенная по настоящему Договору об ипотеке квартира, по определению Сторон, обеспечивает своей стоимостью возможные требования Залогодержателя в том объеме, какой они могут иметь к моменту возможного удовлетворения: основные платежи, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения денежного обязательства, возмещения расходов Залогодержателя на контроль за содержанием заложенной квартиры, расходов по реализации и взысканию и др.

1.9. Стороны настоящего Договора согласились, что Залогодатель в течение срока действия договора сохраняет право пользования квартирой, являющейся предметом ипотеки по договору и заложенной по нему. Залогодатель вправе использовать (эксплуатировать) заложенную квартиру по ее назначению.

1.10. При пользовании заложенной квартирой (п. 1.2 и 1.9 Договора) Залогодатель не должен допускать ухудшения качества указанной квартиры и уменьшения ее стоимости.

1.11. Залогодатель в период срока действия настоящего Договора вправе извлекать из заложенной квартиры доходы, а Залогодержатель при этом не приобретает право на эти доходы.

1.12. Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним в квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему Договору, до подписания договора об ипотеке дали нотариально удостоверенные обязательства освободить заложенную по договору квартиру в случае обращения на нее взыскания.

 

2. Нотариальное удостоверение

и государственная регистрация договора об ипотеке

 

2.1. Настоящий Договор об ипотеке квартиры подлежит нотариальному удостоверению и должен пройти процедуру государственной регистрации.

2.2. Несоблюдение сторонами договора об ипотеке правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке квартиры влечет его недействительность (ничтожность).

 

3. Другие условия договора об ипотеке квартиры

 

3.1. Стороны настоящего Договора определили, что замена заложенной квартиры (предмета ипотеки) допускается в период срока действия данного договора с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор.

3.2. В случае прекращения права собственности на предмет ипотеки по основаниям, установленным законом, Залогодатель вправе в срок, согласованный с Залогодержателем, заменить предмет ипотеки, при наличии на то согласия Залогодержателя, другим равноценным имуществом.

3.3. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему Договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

При этом уступка своих прав по настоящему Договору Залогодержателем другому лицу Сторонами договора признается действительной в том случае, когда этому же лицу Залогодержателем уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному заложенной квартирой (предметом ипотеки).

3.4. Ипотека по настоящему Договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенной квартирой обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.

3.5. Залогодержатель вправе потребовать от Залогодателя досрочного исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства в случаях, когда заложенная квартира (предмет ипотеки) выбыла из владения Залогодателя, у которого она была оставлена, не в соответствии с условиями настоящего Договора об ипотеке, а также при нарушении Залогодателем положений (условий) данного Договора о замене заложенной квартиры (предмета ипотеки).

 

4. Условия обращения взыскания на заложенную квартиру

 

4.1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении, в том числе и по срокам исполнения, залогодателем обеспеченного заложенной квартирой обязательства перед Залогодержателем по обстоятельствам, за которые Залогодатель несет ответственность, Залогодержателем (кредитором) может быть обращено взыскание на заложенную квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований его к Залогодателю.

4.2. Стороны настоящего Договора согласились, что обоснованные требования Залогодержателя подлежат удовлетворению за счет заложенной квартиры в соответствии с условиями данного договора об ипотеке.

4.3. Реализация (продажа) заложенной квартиры Залогодателя, на которую Залогодержателем обращено взыскание, осуществляется через продажу с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.

4.4. Начальная продажная цена заложенной квартиры, с которой начинаются торги, определяется соглашением по этому вопросу между Залогодержателем и Залогодателем. Заложенная квартира продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

4.5. Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к Залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом. К такому соглашению между Сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные законодательством.

4.6. Залогодержатель обязан возвратить Залогодателю денежную сумму, которая превышает размер обеспеченного заложенной квартирой требования к Залогодателю, если в результате реализации (продажи) Залогодержателем заложенной квартиры вырученная сумма действительно превышает размер (сумму) требования Залогодержателя.

4.7. Залогодержатель в том случае, когда сумма, вырученная при реализации (продаже) заложенной квартиры, окажется недостаточной для покрытия обязательств Залогодателя, вправе получить недостающую сумму из прочего имущества Залогодателя, не пользуясь при этом преимущественным правом на удовлетворение требования, основанного на ипотеке.

4.8. Залогодатель вправе в любое время до реализации (продажи) заложенной квартиры прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное заложенной квартирой обязательство или ту его часть, исполнение которой Залогодателем просрочено.

4.9. Вопросы порядка расчетов, вопросы, касающиеся результатов обращения взыскания в обеспечение обязательств Залогодателя на заложенную по настоящему договору об ипотеке квартиру, Стороны Договора, при наличии в том необходимости, согласуют дополнительно в рабочем порядке.

 

5. Ответственность Сторон

 

5.1. Сторона договора, имущественные интересы (деловая репутация) которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).

5.2. Любая из сторон настоящего Договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

5.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего Договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, исключающих для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.

 

6. Порядок разрешения споров

 

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из Сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в РФ положениями о порядке разрешения споров между сторонами (юридическими лицами) - участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.

 

7. Защита интересов Сторон

 

По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего Договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений Сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию Сторон Договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, Стороны настоящего Договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства РФ.

 

8. Изменение и (или) дополнение договора

 

8.1. Настоящий Договор может быть изменен или дополнен Сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия Сторон.

8.2. Если Стороны Договора не достигли согласия о приведении Договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны. Договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.

8.3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего Договора определяются взаимным соглашением Сторон или судом по требованию любой из Сторон договора.

8.4. Любые соглашения Сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего Договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны Сторонами Договора и скреплены печатями Сторон.

 

9. Возможность и порядок расторжения договора

 

9.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

9.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из Сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим Договором или действующим законодательством.

Нарушение условий Договора признается существенным, когда одна из Сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой Стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта Сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении Договора.

9.3. Договор может быть расторгнут Сторонами его или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между Сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему Договору.

    9.4. В  случаях  расторжения договора  по  соглашению   Сторон

(см.  п.  9.1.  Договора)  договор  прекращает  свое  действие  по

истечении _____________________________ дней со дня, когда Стороны

               (30, 45, 60 и т.п.)

достигли   соглашения   о   расторжении  заключенного  между  ними

Договора.

9.5. Последствия расторжения настоящего Договора определяются взаимным соглашением Сторон его или судом по требованию любой из Сторон Договора.

 

10. Продление срока действия (пролонгация) договора

 

10.1. При наличии достаточных к тому оснований по обоюдному решению Сторон настоящий Договор может быть пролонгирован (продлен сроком действия) на период, определяемый соглашением Сторон.

10.2. При этом одна из Сторон - инициатор действия не менее чем за

______________________ дней до истечения срока действия настоящего

     (60, 75 и др.)

Договора   направляет   другой  Стороне  в  письменном  виде  свои

предложения   о   пролонгации   договора  и,  при  наличии  в  том

необходимости,  об уточнении условий  договора    на   последующий

период.  Другая   Сторона   рассматривает  данные   предложения  и

при согласии с ними не позднее чем за ____________________ дней до

                                      (25, 30, 40 и др.)

истечения срока  действия  Договора   письменно извещает сторону -

инициатора пролонгации о своей позиции.

10.3. Решение Сторон о продлении срока действия настоящего Договора может быть оформлено протоколом переговоров Сторон, а при отсутствии необходимости внесения изменений и уточнений в текст Договора - путем соответствующих отметок о пролонгации договора на экземплярах Сторон с подписью и печатью каждой из Сторон.

 

11. Действие договора во времени

 

11.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения Залогодателем своих обязательств по кредитному договору с Залогодержателем, т.е. до " "___________ _____ года.

11.2. Прекращение действия настоящего Договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора ипотеки.

 

12. Юридические адреса Сторон

 

12.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка Стороны Договора об ипотеке обязаны в ___ -дневный срок уведомить об этом друг друга.

    12.2. Реквизиты сторон:

      Залогодержатель                           Залогодатель

__________________________                ________________________

  (полное наименование)                   (фамилия, имя, отчество)

Почтовый адрес и индекс -                Почтовый адрес и индекс -

__________________________               _________________________

Телеграфный адрес -                      Телеграфный адрес -

__________________________               _________________________

Факс - ___________________               Факс - _________________

Телефон - ________________               Телефон -________________

ИНН - ____________________               ИНН - ___________________

Паспорт серии ______ N ___               Паспорт серии _____ N ___

Расчетный счет N _________               Расчетный счет N ________

выдан ____________________               выдан ___________________

          (кем, когда)                             (кем, когда)

в банке __________________               в банке _________________

в г. _____________________               в г. ____________________

кор. счет N ______________               кор. счет N _____________

в ________________________               в _______________________

БИК - ____________________               БИК - ___________________

__________________________               _________________________

        (Ф.И.О.)                                  (Ф.И.О.)

__________________________               _________________________

     (Залогодержатель)                         (Залогодатель)

"   "___________ ______ г.               "   "__________ ______ г.

 

М.П.                                     М.П.

 

ДОГОВОР

залога приватизированной квартиры

 

    г. ______________                N ______ "___"_________20__г.

 

    Коммерческий банк ____________________, именуемый в дальнейшем

"Залогодержатель", в лице _______________________________________,

                                     (должность, Ф.И.О.)

действующего на основании Устава, и ______________________________

__________________________________________________________________

      (полное наименование юридического или физического лица,

_________________________________________________________________,

          зарегистрированного в качестве предпринимателя)

именуемый в дальнейшем "Залогодатель", в лице ____________________

                                               (должность, Ф.И.О.)

_________________, действующего  на  основании  Устава,  заключили

договор о следующем.

    1. Настоящий  Договор  является неотъемлемой частью кредитного

договора N ______________ от "___"____________ 20__ г.

    2. По кредитному  договору N ______ от "___"___________20__ г.

    3. Залогодатель   передает   Залогодержателю   в   залог   под

обеспечение обязательства по кредитному договору N ____________ от

"___"_________ 20__ г. приватизированную (трех)комнатную  квартиру

полезной площадью __________ кв. м,  в  том  числе  жилой площадью

_______ кв. м по адресу: ________________________________________.

    4. Квартира  расположена в (шести)этажном  доме  на __________

этаже кирпичного дома (блочного, панельного)  и  состоит  из  трех

комнат: жилая  проходная  с  балконом _____________ кв.  м,  жилая

проходная __________ кв. м,  жилая  изолированная _________ кв. м,

кухня ___________  кв. м.   Санузел  раздельный.  Дом  построен  в

20________ г. Капитальный ремонт (не) производился.

Балансовая стоимость  ______________________________________  руб.

Фактическая стоимость _______________________________________ руб.

(Если дом кооперативный, то указать "пай в размере _______________

выплачен полностью").

    5. Квартира  приватизирована  (зарегистрирована  в  Управлении

приватизации  жилого  фонда ____ жилкомитета  "___"_______ 20__ г.

N ______).

6. В закладываемой квартире по адресу: _____________________ лиц прописанных не имеется; лиц, прописанных и проживающих, не имеется. (Если есть прописанные (прописанные и проживающие), необходимо перечислить всех лиц с указанием полных паспортных данных; с какого времени прописаны; степень родства (вариант - п. 11.2).

    7. По  соглашению  Сторон заложенная квартира оценена в ______

_____________________________________________________________ руб.

                      (цифрами и прописью)

8. По соглашению Сторон заложенная квартира страхованию не подлежит (вариант - п. 12.5).

9. По соглашению Сторон последующий залог квартиры не допускается (вариант - п. 11.2).

10. По соглашению Сторон сдача заложенной квартиры в субаренду не допускается (вариант - п. 11.2).

11. Залогодатель вправе:

11.1. Владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с ее назначением.

11.2. Распоряжаться заложенной квартирой путем ее отчуждения (продажи, дарения) с переводом на приобретателя долгового обязательства, обеспеченного залогом, либо путем сдачи в аренду, либо путем сдачи в залог (вариант - п. 12.10, п. 10, п. 9).

11.3. В любое время до момента реализации заложенной квартиры прекратить обращение взыскания на заложенную квартиру посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

12. Залогодатель обязан:

12.1. Нотариально удостоверить настоящий Договор.

12.2. Представить на регистрацию предмет залога в территориальное Бюро технической инвентаризации (БТИ).

12.3. Предъявлять Залогодержателю необходимые финансовые документы о своей производственно-хозяйственной деятельности.

12.4. Принимать меры, необходимые для сохранения заложенной квартиры (вариант - включая текущий и капитальный ремонт).

12.5. Застраховать за свой счет квартиру на ее полную стоимость (вариант - п. 8).

12.6. Уведомить Залогодержателя о сдаче заложенной квартиры в аренду (вариант - п. 11.2).

12.7. Не препятствовать Залогодержателю контролировать выполнение условий договора Залогодателем.

12.8. Вести Книгу записи залогов и по требованию Залогодержателя представлять ее ему для ознакомления.

12.9. Поставить в известность Залогодержателя, что передаваемая ему в залог квартира им ранее не закладывалась (вариант - и не будет перезаложена до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме).

12.10. Не отчуждать заложенную квартиру (продавать, дарить) третьим лицам без согласия Залогодержателя (вариант п. 11.2).

12.11. Выписать всех прописанных (прописанных и проживающих) лиц из заложенной квартиры к (дате) (вариант - не прописывать никаких лиц в заложенную квартиру).

13. Залогодатель вправе:

13.1. Проверять по документам и фактически наличие и условия содержания заложенной квартиры.

13.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенной квартиры.

13.3. Требовать от любого лица прекращения посягательства на заложенную квартиру, угрожающего ее утратой, либо повреждением, либо потерей товарного вида.

13.4. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если квартира будет утрачена не по вине Залогодержателя и Залогодатель с согласия Залогодержателя не заменит ее другой (равной по стоимости, в том же районе, на таком же этаже и т.п.).

13.5. Обратить взыскание на заложенную квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения Залогодателем следующих обязанностей:

застраховать за свой счет заложенную квартиру на полную стоимость;

принимать меры, необходимые для сохранения заложенной квартиры, включая капитальный и текущий ремонт.

14. Залогодержатель обязан:

по требованию Залогодателя выдавать ему (вариант - в 10-дневный срок) документ о полном (частичном) исполнения обязательства.

15. Обращение взыскания на заложенную квартиру производится по решению суда.

16. Реализация заложенной квартиры, если на нее не будет обращено взыскание, осуществляется в соответствии с дополнительным договором, подписанным Сторонами.

17. Переход права собственности на заложенную квартиру от Залогодателя к Залогодержателю регистрируется территориальным БТИ в реестре о залоге на основании решения суда об обращении взыскания на заложенную квартиру.

18. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения квартиры.

19. При регистрации залога Сторонами выдаются на срок действия договора свидетельства о регистрации залога приватизированной квартиры.

20. Залог приватизированной квартиры обеспечивает требования Залогодержателя по кредитному договору в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пени), а также возмещение расходов по взысканию.

21. Договор составлен в четырех экземплярах: по одному для Залогодателя, Залогодержателя, территориального БТИ, нотариата.

22. Право залога по договору прекращается:

22.1. При прекращении обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору.

22.2. При переходе прав на заложенную квартиру к Залогодержателю.

22.3. В случае гибели заложенной квартиры не по вине Залогодержателя.

22.4. В иных случаях, предусмотренных законом.

23. Юридические адреса и реквизиты Сторон.

 

    Залогодержатель ___________           Залогодатель ___________

                      подпись                            подпись

 

    М.П.                                      М.П.

 

НАСЛЕДОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

ЗАВЕЩАНИЕ

 

Город _______________, Российская Федерация, четырнадцатого марта две тысячи четвертого года.

Я, Кирьянов Владимир Никитович, 17.12.1942 года рождения, проживающий в городе _________________ по ул. ______________, в доме N 14/21, кв. 36 (паспорт ______________, выдан ОВД Волжского района г.__________ 16.03.2001 г.), настоящим завещанием делаю следующее распоряжение:

1. Из принадлежащего мне имущества: квартиру N 4 в доме N 14, находящегося по адресу: __________________, я завещаю сыну - Кирьянову Сергею Владимировичу; автомобиль марки "ВАЗ-2107" 1999 года выпуска завещаю брату - Кирьянову Олегу Никитовичу; обыкновенные акции РАО ЕЭС России в количестве 1000000 штук номинальной стоимостью 1 рубль 20 копеек каждая я завещаю дочери - Беловой Ирине Владимировне.

2. Все остальное имущество, какое ко дню моей смерти окажется мне принадлежащим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось, я завещаю племяннику - Кирьянову Дмитрию Олеговичу.

3. Содержание ст. 1149 ГК РФ мне нотариусом разъяснено.

4. Текст завещания записан нотариусом с моих слов и до его подписания прочитан мною лично в присутствии нотариуса.

5. Настоящее завещание составлено в двух экземплярах, каждый из которых собственноручно подписан завещателем. Один экземпляр завещания хранится в делах нотариуса города ________________ Ивановой М. С., а другой экземпляр выдается завещателю Кирьянову Владимиру Никитовичу.

 

Подпись завещателя:

 

ЗАЯВЛЕНИЕ НАСЛЕДНИКА

о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве

на наследство по ст. 1149 ГК

 

Нотариусу г.___________

Смирновой Г.С. от гр-на

Зуева Сергея Петровича,

проживающего по адресу:

г. ___________________,

ул. Вольская, 12 - 56

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

 

Прошу выдать мне свидетельство о праве на наследство по закону. 09 августа 2003 года умерла Зуева Инна Михайловна, проживавшая по адресу: г. ______________, ул. Вольская, дом 12, кв. 56.

Наследниками являются:

муж - Зуев Сергей Петрович, 03 февраля 1934 года рождения, проживающий по одному адресу с наследодателем, - по ст. 1149 ГК РФ;

дочь - Ермолаева Елена Викторовна, проживающая по адресу: г. _________, ул. Гоголя, д. 34, кв. 5 - по завещанию.

Наследство заключается в:

автомобиле марки "ВАЗ-2107" 1999 года выпуска, шасси N 134768, двигатель N 9876, государственный номерной знак С 967 АТ, оценка которого составляет 65000 (шестьдесят пять тысяч) рублей;

1/2 доли жилого доме N 25 по улице Веселой г. ___________, оценка которого составляет 230000 (двести тридцать тысяч) рублей.

Настоящим заявлением наследство я принимаю и прошу выдать мне свидетельство о праве на наследство. Других наследников, предусмотренных ст. 1149 ГК, не имеется.

 

Город ________________, Российская Федерация.

Девятого марта две тысячи четвертого года.

 

Подпись:

 

СВИДЕТЕЛЬСТВО

о праве на наследство по закону

 

Город _______________, Российская Федерация

Девятого марта две тысячи четвертого года

 

Я, Леонова Зинаида Петровна, нотариус г. _____________, удостоверяю, что на основании ст. 1142 Гражданского кодекса РФ наследником указанного в настоящем свидетельстве имущества гражданина Зеленцова Егора Семеновича, умершего 29 августа 2003 года, являются:

в 1/2 (одной второй) доле:

сын - Зеленцов Михаил Егорович, 19.09.1970 года рождения, проживающий по адресу: г. ____________, ул. Соборная, дом N 24, кв. 15 (паспорт серии ___________, выдан ОВД Ленинского района г. ____________ 13.12.2001 г.);

в 1/4 (одной четвертой) доле каждый:

внук - Дмитриев Олег Викторович, 17.10.1995 г. рождения (свидетельство о рождении ______________, выдано отделом загса Кировского района г. _________ 20.11.1995 г.), и внучка - Дмитриева Алина Михайловна, 23.02.1997 г. рождения (свидетельство о рождении _________________, выдано отделом загса Кировского района г. _______________ 25.03.1997 г.), проживающие в г. ______________, по ул. Тархова, дом N 346, кв. 135, мать которых, Дмитриева Ольга Григорьевна, являвшаяся дочерью наследодателя, умерла 12.08.2000 г.

Наследство, на которое в указанных долях выдано настоящее свидетельство, состоит из: жилого дома, находящегося в г. ___________, по ул. Московской, под номером седьмым, принадлежавшего наследодателю на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом г. Екатеринбурга Григорьевой С.В. 20.06.1992 г. по реестру N 2365 и зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации г. _________________ 21.06.1992 г. за N 2756.

Указанный жилой дом состоит из основного каменного строения полезной площадью 120 кв. м, в том числе жилой площадью - 88 кв. м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: баней, теплицей, тремя сараями, гаражом, расположенными на земельном участке 1000 кв. м, на который у наследодателя было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования на основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. _____________ 28.09.1996 г. за номером II-АБ N 525442. Кадастровый номер жилого дома - 66:41:00 0/12687/б/21 0/0048-1.

Инвентаризационная оценка дома составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей, что подтверждается технической информацией по объекту недвижимости и планом объекта, выданными МУП Бюро технической инвентаризации г. _____________ от 12.07.2003 г. N 18316.

Право собственности на жилой дом подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Настоящее свидетельство подтверждает возникновение права общей

долевой собственности  на  вышеуказанное наследственное имущество.

 

N ______________________________________

       (номер наследственного дела)

 

Зарегистрировано в реестре за N_________

Взыскан тариф __________________________

 

Печать нотариуса                      Нотариус ___________________

                                                    (подпись)

 

Примечание. В случае, когда к наследованию в порядке представления призывается правнук наследодателя, в свидетельстве о праве на наследство указываются фамилии, имена, отчества и даты смерти двух родственников по восходящей линии в последовательности: отец (мать), дедушка (бабушка).

 

БИБЛИОГРАФИЯ

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. N 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая, вторая и третья (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля 2004 г.). Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 9. Ст. 4552.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября 2004 г.) (с изм. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля 2004 г.) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.

4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г.) // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012.

5. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (с изм. и доп. от 4, 14 марта, 7 мая, 25 июня, 24, 25 июля, 31 октября 2002 г., 1 марта, 8 апреля, 4, 7 июля, 8 декабря 2003 г., 21, 26 июля 2004 г.) // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября 2004 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г., 20 июля 2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

8. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изм. и доп. от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

9. Закон РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 12. Ст. 593.

10. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября 2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

11. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.

12. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) // Российская газета. 1993. N 15.

13. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября 2004 г.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 25 апреля 1995 г., 25 октября 1996 г., 17 января 1997 г., 21 ноября 2000 г., 10 октября 2001 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 1.

 

 

 

 

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

 

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(принята всенародным голосованием 12.12.1993)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 14.11.2002 N 138-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 23.10.2002)

 

"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 24.07.2002 N 95-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 14.06.2002)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)

 

"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ

"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ"

(принят ГД ФС РФ 15.07.1998)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ

"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"

(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

 

"ВОЗДУШНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 19.03.1997 N 60-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 19.02.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ

"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"

(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

 

"УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 13.06.1996 N 63-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

 

"СЕМЕЙНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

 

ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1

"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"

 

ЗАКОН РФ от 29.05.1992 N 2872-1

"О ЗАЛОГЕ"

 

ЗАКОН РФ от 07.02.1992 N 2300-1

"О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"

 

ЗАКОН РФ от 12.12.1991 N 2020-1

"О НАЛОГЕ С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ"

 

ЗАКОН РСФСР от 24.10.1991 N 1799-1

"ОБ ИНДЕКСАЦИИ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ И СБЕРЕЖЕНИЙ ГРАЖДАН В РСФСР"

 

ЗАКОН РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1

"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РСФСР"

 

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"

(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 19.03.2002 N 168

"О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ"

(вместе с "ПРАВИЛАМИ ВЫПУСКА И ПОГАШЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ, ВЫДАВАЕМЫХ ГРАЖДАНАМ - УЧАСТНИКАМ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ")

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 29.03.1999 N 351

"ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕЗИДЕНТСКОЙ ПРОГРАММЫ "ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ"

(вместе с "ПОРЯДКОМ ВЫПУСКА И ПОГАШЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ, ВЫДАВАЕМЫХ ВОЕННОСЛУЖАЩИМ, УВОЛЬНЯЕМЫМ С ВОЕННОЙ СЛУЖБЫ, СОТРУДНИКАМ ОРГАНОВ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ, УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНОВ УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, УВОЛЬНЯЕМЫМ СО СЛУЖБЫ, ГРАЖДАНАМ, УВОЛЕННЫМ С ВОЕННОЙ СЛУЖБЫ, СО СЛУЖБЫ ИЗ ОРГАНОВ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ, УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНОВ УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ, А ТАКЖЕ ГРАЖДАНАМ, ПОДЛЕЖАЩИМ ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ИЗ ЗАКРЫТЫХ И ОБОСОБЛЕННЫХ ВОЕННЫХ ГОРОДКОВ")

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 18.02.1998 N 219

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.07.1995 N 713

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРЕЧНЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, ОТВЕТСТВЕННЫХ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ"

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8

"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ"

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7

"О ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ДЕЛ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"